تحلیل بازار مسکن تهران

اقتصاد۲۴- بازی ارزی بازیگران مسکن شهر تهران، پاییز معاملات ملک پایتخت را در ۸ پرده اکران کرد. بررسی‌ها از وضعیت پاییزی بازار معاملات مسکن شهر تهران، نشان‌دهنده ۸ رویداد مهم در این بازار است. بخش مهمی از آنچه در بازار پاییزی معاملات مسکن پایتخت در جریان است ناشی از احیای مجدد نقش نوسانات ارزی به‌عنوان یک بازیگردان اصلی ملکی است.

یافته‌ها نشان می‌دهد پاییز امسال، نقش نوسانات ارزی و رشد قیمت دلار، به عنوان یکی از بازیگردانان اصلی بازار مسکن در پایتخت احیا شد. اثر تجمیعی رشد محسوس قیمت دلار در شهریور و مهرماه امسال، موجب شده است که در پاییز امسال، این متغیر به یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر بازار و تعیین‌کننده رفتار طیف فعال ملکی (خریداران و فروشنده‌ها) تبدیل شود. بازدهی دلار در ۷ ماه سپری شده از سال ۱۴۰۱ معادل ۲۵ درصد بوده است.

در شرایطی که در برخی از ماه‌های سپری شده از سال جاری رشد قیمت دلار تند نبوده، ثبات مقطعی در این بازار وجود داشته یا در موارد محدود بازدهی منفی در این بازار به ثبت رسیده است، اما در دو ماه شهریور و مهر بازدهی ماهانه قابل توجهی در این بازار به ثبت رسید و رشد تند قیمت دلار تجربه شد.

بازدهی ماهانه دلار در مهرماه ۴ درصد و در شهریور ۱۴۰۱ معادل ۵/ ۷ درصد بود که اثر تجمیعی این افزایش تند قیمت، خود را در تحولات پاییزی بازار ملک منعکس کرده است؛ آن‌طور که یافته‌های این رسانه از وضعیت پاییز بازار مسکن نشان می‌دهد این متغیر یکی از اصلی‌ترین و کلیدی‌ترین بازیگردانان ملکی در سومین فصل سال است. پیش از این در سال‌های ۹۷ و ۹۸ رشد تند قیمت دلار، این متغیر بیرونی را به بازیگردان اصلی بازار مسکن و نخستین مداخله گر جهش قیمت در معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت تبدیل کرد.

۸ پرده از بازار پاییزی مسکن تهران

بررسی‌ها از اکران بازار پاییزی معاملات مسکن شهر تهران در ۸ پرده خبر می‌دهد. در واقع بازار پاییزی معاملات مسکن شهر تهران ۸ ویژگی مهم و قابل توجه را در خود جای داده است که ردپای نوسانات ارزی و رشد تند قیمت دلار در آن به طور محسوس رصد می‌شود. نخستین پرده از بازار پاییزی معاملات مسکن شهر تهران را در افت محسوس ورودی عرضه جدید به بازار مسکن می‌توان مشاهده کرد. یافته‌های این رسانه از وضعیت عرضه فایل به بازار فروش مسکن نشان‌دهنده کاهش ورودی فایل جدید به این بخش است.

این موضوع هم در مناطق مصرفی نیمه شمالی و هم در مناطق مصرفی نیمه جنوبی پایتخت رصد می‌شود. چند سیگنال مهم به فروشنده‌های مسکن در این کاهش عرضه موثر بوده است. افزایش قیمت دلار و انتظار تورمی برای ماه‌های بعد، رکود ساخت‌وساز و کاهش تعداد فایل‌های ورودی به بازار فروش از محل عرضه نوساز‌ها و انتظار برای رسیدن به چشم اندازی مشخص درباره وضعیت پیش رو، مهم‌ترین عوامل کاهش ورودی فایل جدید به بازار فروش ملک بوده است. دومین پرده از تحولات پاییزی بازار مسکن مربوط به وجود و مشاهده یک پارادوکس در بازار عرضه آپارتمان است.

بیشتر بخوانید: جهش قیمت‌ها در بازار مسکن تهران

بررسی‌ها نشان می‌دهد در عین حال که ورودی فایل جدید به بازار فروش کاهش یافته است، اما بازار مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی همچون مناطق ۲، ۴ و ۵، با انباشت فایل ناشی از فروش نرفتن تعداد قابل توجهی از فایل‌هایی که در ماه‌های قبل به بازار فروش عرضه شد، مواجه شده است.

این موضوع باعث شده است اگرچه عرضه فایل جدید به بازار پاییزی کاهش یافته، اما موجودی صندوق عرضه مسکن به دلیل انباشت فایل، شرایط بحرانی و حداقلی نداشته باشد. عامل این انباشت فایل را نیز می‌توان به برزخ ایجاد شده در بازار مسکن ماه‌های قبل و تامل سرمایه گذاران ملکی روی قیمت و محتاط شدن آن‌ها برای خرید به دلیل ابهام در چشم انداز آینده بازار، نسبت داد.

پرده سوم مربوط به افزایش تقاضای سرمایه‌ای در روز‌های اخیر ناشی از اثر تجمیعی رشد تند قیمت دلار در دو ماه شهریور و مهر است. تحت تاثیر رشد تند قیمت دلار، تقاضای سرمایه‌ای برای خرید مسکن به‌طور نسبی و در برخی از محلات شهر تهران هر چند به صورت جزئی افزایش یافته است.

پرده چهارم مربوط به وضعیت پاییزی بازار مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران است. در این مناطق مانند مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران ورودی فایل جدید به بازار فروش کاهش داشته است و در عین حال و برخلاف مناطق مصرفی نیمه شمالی، نشانه‌ای از انباشت فایل در آن رصد نمی‌شود. این موضوع باعث شده است هم اکنون و در حالی که بازار فروش مسکن در مناطق شمالی با کمبود فایل فروش مواجه نیست، اما حجم فایل‌های فروش در بازار مناطق مصرفی نیمه جنوبی به یک‌سوم شش ماه اول سال تقلیل پیدا کند.

این موضوع ناشی از آن است که در یک‌سال گذشته، شدت رکود معاملات خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی به‌طور نسبی از مناطق نیمه شمالی کمتر بوده است و معاملات در بخش خرید‌های مصرفی و سرمایه‌ای در این مناطق تقریبا شرایط بهتری نسبت به مناطق شمالی داشته است. علت این موضوع به مناسب‌تر بودن سطح قیمت‌ها در نیمه جنوبی نسبت به نیمه شمالی پایتخت و ضعف قدرت خرید متقاضیان مربوط می‌شود.

در پرده پنجم معاملات پاییزی مسکن، نشانه‌هایی از انعطاف و اعمال تخفیف در قیمت فروش برخی از فایل‌های رسوب شده در بازار در برخی از مناطق از جمله منطقه ۴ مشاهده می‌شود. گروهی از فروشنده‌های مصمم به فروش که فایل‌های آن‌ها (عمدتا واحد‌های بزرگ متراژ)، در چند ماه اخیر در بازار فروش نرفته است، حاضر به کاهش جزئی قیمت فروش آپارتمان خود شده اند. این در حالی است که در مقابل و در پرده ششم، در گروهی دیگر از مناطق مصرفی از جمله منطقه ۵ شهر تهران، تغییر محسوسی در قیمت‌های فروش نسبت به شهریور ماه ایجاد نشده است.

وضعیت متفاوت در محلات جنوبی

اما در پرده هفتم، نشانه‌هایی از افزایش جزئی قیمت‌ها در فایل‌های فروش مسکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران به چشم می‌خورد. یافته‌ها نشان می‌دهد، برخی از فروشنده‌ها (عمدتا سازنده‌ها و عرضه‌کننده‌های واحد‌های نوساز)، در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران، به‌طور جزئی، مخفی و نامحسوس قیمت فروش در برخی از فایل‌ها را افزایش داده اند. اما این موضوع در عین حال در همه فایل‌ها و به‌ویژه در میان آپارتمان‌های سالخورده یا میانسال، فراگیر نیست.

ویژگی یا پرده هشتم بازار پاییزی معاملات مسکن شهر تهران مربوط به بلاتکلیفی جامعه حاضر در بازار اعم از جست‌وجوگران و متقاضیان خرید و همچنین فروشنده‌های مسکن است. یافته‌ها نشان می‌دهد نه تنها میزان عرضه فایل جدید کاهش یافته است بلکه تقاضا نیز به میزان زیادی در بازار وجود ندارد. این موضوع تحت تاثیر کشیده شدن ابر بلاتکلیفی بر فراز بازار معاملات مسکن، ایجاد شده است.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران می‌گویند: نوعی بلاتکلیفی هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضای مسکن قابل مشاهده است. این موضوع نه تنها در میان خریداران و فروشنده‌ها بلکه در میان سازنده‌ها و مالکان واحد‌های مسکونی نوساز نیز مشهود است. آن‌ها منتظر رسیدن به امکان پیش بینی چشم انداز نسبتا مشخص از آینده پیش رو از جمله آینده پیش روی بازار مسکن هستند و به همین علت بازار از جنب‌وجوش محسوسی برخوردار نیست.