نقشه فرار برای خروج مسکن از رکود تورمی

اقتصاد۲۴- بازوی پژوهشی مجلس، در یک گزارش جدید از وضعیت بازار مسکن، از سرمایه گذاران ساختمانی به عنوان طیف رانده‌شده از این بازار یاد کرده است. در این گزارش همچنین بسته سیاستی برای رونق خرید و ساخت مسکن ارائه شده است. در گزارشی که به تازگی از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس درباره وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی در ایران منتشر شده است، نه تنها به کاهش ارزش واقعی سرمایه گذاری مولد ملکی در کشور در یک دهه گذشته اشاره شده است بلکه نسبت به خطر خروج سرمایه گذاران از این بازار هشدار داده شده است.

همزمانی انتشار این گزارش با آغاز به کار وزیر جدید راه‌وشهرسازی، دربردارنده چند پیام مهم برای سیاستگذار مسکن برای انجام اقدامات عملیاتی و اثربخش در بازار در دو بخش معاملات و ساخت‌وساز واحد‌های مسکونی است. بعد از آنکه طی همه سال‌های گذشته تاکنون، صاحب‌نظران و کارشناسان بخش مسکن ضمن تاکید بر عوامل واقعی ایجاد تنش و بحران در بازار مسکن، سیاست‌های اعمال‌شده در این بخش از سوی دولت‌ها را برای مهار این بحران‌ها عمدتا بی اثر یا فاقد اثربخشی کافی اعلام می‌کردند، همزمان با آغاز دوره جدید مدیریتی در وزارت راه‌وشهرسازی، مرکز پژوهش‌های مجلس آسیب شناسی تازه‌ای از وضعیت سرمایه گذاری‌های مولد در بازار مسکن و پیامد‌ها و تبعات منفی آن برای بازار ملک و مجموعه اقتصاد کشور انجام داده و نتایج آن را منتشر کرده است.

کاهش ۴۰ درصدی سرمایه گذاری مولد

برآورد‌های صورت‌گرفته در این گزارش نشان‌دهنده کاهش ۴۰ درصدی حجم واقعی سرمایه گذاری‌های مولد ساختمانی در طول یک دهه گذشته است. در حالی که در این گزارش، رشد واقعی سرمایه گذاری‌های مولد ساختمانی در یک دهه گذشته به‌طور متوسط در هر سال منفی ۲/ ۵ درصد اعلام شده است. این در حالی است که در تمام این سال‌ها نقدینگی به میزان محسوس رشد داشته است، اما مقدار واقعی از افزایش آن وارد بخش سرمایه گذاری‌های مولد ساختمانی نشده است. یافته‌های این گزارش نشان می‌دهد، حجم سرمایه گذاری در ساختمان از حدود ۲۵۶ هزار میلیارد تومان به قیمت ثابت سال ۱۳۹۵، در سال ۱۳۹۰، به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. در این گزارش همچنین از خروج سرمایه از کشور و رهگیری آن در خرید ملک در برخی کشور‌های همسایه خبر داده شده و همچنین نسبت به مشاهده علائم خروج سرمایه گذاران مولد و سازنده‌ها نیز هشدار داده شده که همگی نشانگر نبود بستر مناسب برای سرمایه گذاری در این بخش در داخل کشور است.

سه ریشه رکود عرضه

در این گزارش، که با عنوان «چالش‌های سرمایه گذاری در بخش مسکن و شهرسازی با نگاه به تدوین برنامه هفتم» منتشر شده است سه ریشه رکود ساخت و عرضه مسکن مورد اشاره و توضیح قرار گرفته و عنوان شده است پیامد این مسائل باعث شده است بازار ملک شاهد رانده شدن یا خروج بازیگر کلیدی برای کل بخش‌های بازار یعنی سازند ه‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی باشد.

نخستین ریشه رکود در ساخت و عرضه مسکن در این گزارش، «محدودسازی تمام برنامه‌های دولت در بخش عرضه مسکن به مسکن اقشار کم درآمد» و عدم توجه به این بخش از بازار به عنوان بخشی مستعد برای جذب سرمایه گذاری‌های مولد ساختمانی از سوی دولت، عنوان شده است. در واقع سیاست‌ها و نحوه مداخله دولت در بازار مسکن در سال‌های گذشته تاکنون به عنوان نخستین ریشه رکود ساخت و سرمایه گذاری در این گزارش مورد تحلیل و بررسی قرار گرفته است.

آن طور که در این گزارش آمده است: «در کشور ما تاکنون نگاه به بخش مسکن صرفا معطوف به تامین مسکن برای برخی اقشار کم درآمد و متوسط بوده و اساسا سرمایه گذاری در بخش مسکن و تولید مسکن مورد بی توجهی قرار گرفته، همین مساله باعث شده مسکن ساخته شده برای اقشار کم درآمد نیز به علت فشار ناشی از عدم پاسخ به نیاز بخش‌های دیگر جامعه از دسترس این اقشار نیز خارج و به محلی برای سرمایه گذاری تبدیل شود. روند طبیعی سرمایه گذاری نیز هرساله به دلیل افزایش بوروکراسی اداری و شوک‌های ارزی و تورمی بخش خصوصی را ناامید و ناتوان کرده است.»

در این گزارش همچنین با اشاره به روند نزولی ساخت مسکن در شهر تهران در سال‌های اخیر اعلام شده است: میانگین ماهانه ساخت مسکن در تهران که همواره نقش مهمی در بازار مسکن کشور داشته است نیز روند کاهشی دارد. همچنین به جایگزینی مواضع و سیاست‌های کم اثر در بخش تامین مسکن از سوی سیاستگذار مسکن به جای تکیه بر مواضع و سیاست‌های اثرگذار در حل مشکلات آن اشاره و اعلام شده است: در حالی که مسکن تولید شده از سوی بخش خصوصی دربردارنده آن دسته از واحد‌های مسکونی در مواضع و مکان‌هایی است که نیاز مسکن در آن‌ها وجود دارد (یعنی در داخل بافت‌های شهری)، طرح‌های مسکن اجرا شده از سوی دولت‌ها از گذشته تاکنون عمدتا در مواضعی کم اثر در بازار (یعنی در خارج از بافت کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ) اجرا می‌شود و کاهش انگیزه‌های بخش خصوصی سرمایه گذار برای تولید مسکن سبب تاثیر دو‌چندان و تبعات منفی مضاعف در آینده بازار مسکن می‌شود.

اثر شوک‌های ارزی و تورمی

در این گزارش همچنین به اثر شوک‌های ارزی و تورمی به عنوان دومین عامل کاهش سرمایه گذاری ساختمانی اشاره شده است. یافته‌های این گزارش نشان می‌دهد، شوک‌های ارزی و تورمی باعث بی ثباتی در بازار مسکن شده است. رشد حدود ۲۲ برابری قیمت ارز سبب رشد حدود ۱۷ برابری قیمت مسکن در طول یک دهه گذشته بوده است. این در حالی است که در این میان سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی در بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت‌ها پیدا نکرده اند و به مرور تحت تاثیر این مساله از بازار رانده شده اند.

نقش مخرب سفته بازان

در این گزارش از اثر مخرب سفته بازی و فعالیت‌های غیرمولد ملکی در نبود ابزار‌ها و اهرم‌های بازدارنده، به عنوان یکی از عوامل مهم در بروز بحران در بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز یاد شده است که می‌توان آن را به عنوان سومین عامل کاهش سرمایه گذاری ساختمانی در کشور و رکود ساخت و عرضه مسکن مورد اشاره قرار داد. یافته‌های این گزارش حاکی است مسکن همواره به دلیل امنیت نسبت به سایر کالا‌های سرمایه‌ای دارای مزیت نسبی بوده است و بسیاری از افراد به آن به عنوان کالایی برای مقابله با سپر تورمی و در موارد بسیاری برای کسب سود بدون ریسک و هزینه نگاه می‌کنند.

این در حالی است که ساختار بازار مسکن از منظر سرمایه گذاری به علت سختی قوانین و نبود بستر‌های قانونی با قابلیت اجرایی دچار چالش بوده و پاسخگوی نیاز‌های مختلف نیست. از این رو عمده مسکن‌های تولید شده در سال‌های گذشته تاکنون به مناطق خاصی (عمدتا اعیان‌نشین) از کلان‌شهر‌ها در مساحت‌های بالا محدود شده و عمده واحد‌های خالی با نیاز موجود در بازار سنخیتی ندارد که حتی در صورت عرضه به بازار زمینه ساز کاهش محسوس قیمت‌ها در واحد‌های در استطاعت شهروندان با درآمد متوسط و کم نخواهد شد و علت آن نیز تشویق غیرمستقیم به حرکت سرمایه گذاری‌ها به سمت این مدل است. این در حالی است که عدم حمایت و جهت گیری مناسب در قوانین حوزه شهرسازی و سیگنال‌های درست مالیاتی، تبعات این موضوع را تشدید کرده است.

در این میان همچنین برخی عوامل همچون حباب ایجاد شده در بازار به دلیل سیاست‌های اجرایی دولت‌ها، وجود عوامل برون‌زا، شوک‌های پیش بینی‌نشده، ناپایداری در بازار‌های مالی و پولی، بازدهی متفاوت بازارها، ساختار اقتصاد و شدت و ضعف تقاضا‌های منطقه‌ای و ضعف قوانین و مقررات در فعالیت‌های سوداگرانه بروز می‌کند. سفته بازی موجب تسریع در مبادلات مسکن در دوره‌های زمانی کوتاه‌مدت برای افزایش سود‌های آنی و کوتاه‌مدت می‌شود و همین موضوع بر بازار ساخت و سرمایه گذاری‌های مولد نیز اثر منفی دارد.

بیشتر بخوانید: برآورد قیمت خانه برای لوکس نشینان غرب تهران

با افزایش قیمت در نتیجه فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، عملا تقاضای موثر که همان تقاضای مصرفی است و به عنوان آخرین حلقه از زنجیره ساخت و سرمایه گذاری مولد ساختمانی از اهمیت کلیدی برخوردار است به دلیل جهش قیمت‌ها و از دست رفتن قدرت خرید به اجبار به حاشیه بازار رانده می‌شود. در نبود این طیف موثر تقاضای ملکی، عملا سازنده‌ها نیز با بحران خریدار موثر مواجه شده و روند طبیعی گردش سرمایه برای آن‌ها مهیا نمی‌شود. این موضوع نیز از عوامل از بین رفتن انگیزه سازنده‌ها برای سرمایه گذاری مولد ساختمانی شده و رکود ساختمانی را تشدید می‌کند. از این زاویه نیز، بر تعداد رانده‌شده‌های بازار ساخت و سرمایه گذاری ساختمانی افزوده می‌شود.

این در حالی است که همواره با تاکید بر ابزار‌های بازدارنده مالیاتی برای مقابله با سوداگری و تشویق به سرمایه گذاری مولد در بخش مسکن (ساخت‌وساز) به‌طور عام و به‌طور خاص با اعلام رویکرد‌های هدفمند در بخش مسکن می‌توان موجب افزایش سرمایه گذاری در این بخش و بهره مندی از اثرات مثبت آن در بازار مسکن شد.

براساس آنچه در این گزارش به آن اشاره شده است، این آسیب‌ها همان‌گونه که در این گزارش آمده است منجر به رانده شدن و حتی مهاجرت گروه‌هایی از سازنده‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی شده است و خطر جدیدی برای بازار مسکن محسوب می‌شود. چرا که این خطر وجود دارد که در صورت تشدید این شرایط حتی در وضعیتی که شرایط مناسب برای سرمایه گذاری و بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت و عرضه مسکن فراهم شود و شرایط رونق غیرتورمی نیز مهیا شود، احتمالا کشور با بحران کمبود سازنده و سرمایه گذار در این بخش رو‌به‌رو خواهد شد.

سه پیشنهاد موثر برای سیاستگذار

در این گزارش همچنین مجموعه‌ای از پیشنهاد‌های اجرایی برای بهبود وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی و در نتیجه ایجاد شرایط بهتر در مجموعه بازار مسکن از این مسیر مورد اشاره قرار گرفته است که مهم‌ترین و کلیدی‌ترین این پیشنهاد‌ها را می‌توان در سه بخش خلاصه یا طبقه‌بندی کرد.

نخستین پیشنهاد بر بازتنظیم قواعد و قوانین شهرسازی و همچنین ارائه مشوق‌های مالی و شهرسازی در جهت ساخت و عرضه واحد‌های مسکونی در استطاعت برای اقشار مختلف تمرکز دارد. بر این اساس لازم است سیاست‌هایی برای ساخت و عرضه واحد‌های مسکونی با مساحت‌های گوناگون از ۳۰ تا ۸۰ مترمربع مورد تمرکز قرار بگیرد که نیاز اصلی بازار امروز اجاره و خرید مسکن از سوی اقشار متوسط و کم درآمد است و از سوی دیگر به دلیل وجود تقاضا برای این واحد‌ها برای سرمایه گذار‌ها نیز مطلوب خواهد بود.

سیاست دوم، نوعی سیاست دو‌بعدی در حوزه اعمال ابزار‌های مالیاتی در جهت ایجاد مانع در مسیر سفته باز‌ها و تشویق و ترغیب سازنده‌ها به سرمایه گذاری‌های مولد ملکی در این بازار است. بازتعریف قوانین مالیاتی با هدف جلوگیری از سوداگری با وضع قوانین مالیاتی بازدارنده از یک سو و همچنین اعمال معافیت‌های مالیاتی برای سازنده‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی برای حمایت از تولید مسکن و ساخت‌و‌ساز باید در دستور کار قرار بگیرد. در حالی که این رویه هم اکنون معکوس است؛ سازنده‌ها مالیات ساخت‌وساز می‌دهند، اما سفته باز‌ها هیچ مالیاتی از بابت هزینه ملاکی پرداخت نمی‌کنند.

در سومین پیشنهاد عملیاتی ارائه شده در این گزارش، ایجاد ابزار‌های مالی جهت مشارکت در پیش‌خرید و خرید مسکن و تامین مالی کوتاه‌مدت و میان‌مدت سه تا هشت‌ساله مورد اشاره قرار گرفته است. هم اکنون بازار پیش فروش مسکن به عنوان یک روش مناسب تامین مالی برای سازنده‌ها از یک سو و یک روش مناسب برای خانه دار شدن از سوی مصرفی‌ترین طیف تقاضای مسکن (خانه اولی ها) از سوی دیگر، عملا مسدود است. لازم است با اصلاح قوانین و مقررات در این بخش، بازار دوم معاملات مسکن (پیش فروش) به نفع هر دو سمت سازنده و تقاضای مصرفی فعال شود.