این خانه‌ها با ۴۰ درصد تخفیف هم مشتری ندارند/ قیمت مسکن افزایشی است و مشتری هم ندارد

اقتصاد۲۴- مسکن اگر روزگاری به عنوان سرپناه در میان مردم شناخته می‌شد حالا نامش چنان بختکی است که بر سر بخش بزرگی از شهروندان ایرانی سایه افکنده است، سایه‌ای که هر روز نیز برای بخش‌های زیادی از مردم رنگ تیره‌تر به خود می‌گیرد و در نهایت در یک دهه اخیر بسیاری از شهروندان تهرانی و کلان شهر‌های ایران را ناچار به جابه جایی از محلات خود به مناطق دیگر شهر کرده است.

به این ترتیب در سال‌های اخیر بخشی از مستاجران از غرب به جنوب غرب و از مرکز به جنوب و از شمال به یکی دیگر از مناطق تهران کوچ اجباری کرده‌اند و آرایش محله‌ها نیز دستخوش تغییرات جدی شده است و البته که بسیاری از شهروندان ناچار به کوچ به مناطق حاشیه‌ای و گاه شهر‌های کوچک‌تر اطراف کلان شهر‌ها نیز شده اند.

به گزارش اقتصاد ۲۴ ، تهیه مسکن مناسب حالا به کابوسی برای بخش بزرگی از شهروندان بدل گشته است، شهروندانی که می‌دانند هر سال با درآمد ثابت یا حتی کاهشی باید رقمی بیشتر از قبل برای مسکن هزینه کنند و امید چندانی به بهبود شرایط نیز ندارند.

قیمت‌ مسکن بالا و مشتری که نیست

بحران جدی مسکن در بخش فروش نیز به نوعی دیگر خود را به رخ می‌کشد. در محله‌ای همچون شهرآرا در حالی قیمت آپارتمان‌های نوساز بنا به متراژ و امکانات بین ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است که رکود در این بازار به بحران جدی تبدیل شده است و خریداری برای این آپارتمان‌ها وجود ندارد.

از سوی دیگر فایل‌های فروش آپارتمان در ماه اخیر نیز نشان می‌دهد که بیشتر آپارتمان‌های بالای ۸۰ متر در مناطق میانی و شمالی شهر تهران در حالی زیر قیمت میانگین منطقه برای فروش پیشنهاد شده‌اند که حتی در این شرایط نیز برای آنان خریداری وجود ندارد و این در حالی که فایل‌های کوچک مقیاس در لیست فایل‌های قرمز قرار دارند و بیشتر فایل‌های پیشنهادی هم براساس قیمت میانگین منطقه برای فروش گذاشته شده اند.

همچنین برخی از مشاوران املاک در محدوده شمالی تهران می‌گویند: تعداد فروش‌های فوری در این مناطق بیش از ماه‌های گذشته شده است. می‌توان انتظار کاهش قیمت در ماه‌های آینده را داشت اما در مقابل کارشناسان اقتصاد مسکن چندان به این موضوع امیدوار نیستند و به گفته آن‌ها معاملات مسکن دچار رکود شده و احتمالا این روند تا پایان سال ادامه می‌یابد.

در همین حال، اما بررسی آمار تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در مهرماه سال جاری تعداد معاملات مسکن به ۵ هزار و ۴۰۰ عدد رسیده است. این میزان دقیقا مطابق تعداد معاملات مسکن در فروردین ماه سال ۹۶ است. اما نکته حائز اهمیت در این باره، رشد ۹۰۰ درصدی متوسط قیمت مسکن در مهرماه سال جاری نسبت به فروردین ماه سال ۹۶ است! در این ماه، متوسط قیمت هر واحد مسکونی در شهر تهران چهار میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بوده است.

به گزارش اقتصاد ۲۴ ، حسین عبده‌تبریزی، کارشناس اقتصادی نیز با بیان اینکه در برخی از شهر‌ها و مناطق شاهد رشد حبابی قیمت مسکن هستیم، گفته است: «برای مثال در کیش قیمت مسکن طی ۴ سال گذشته تا ١٠ برابر افزایش یافت و سوال اصلی این است که چرا به رغم نبود نقدینگی و توان خرید مردم قیمت مسکن همچنان رو به رشد بوده‌ است؟»

عبده‌تبریزی همچنین تاکید کرد: «موضوع این است که در حوزه مصرف مسکن در کشور با بحران مواجه‌ایم و علت عدم توان خرید مسکن در شهر‌های بزرگ این است که اولا به مردم وام نمی‌دهند و دوم اینکه اساسا مردم توان پرداخت اقساط وام‌ها را ندارند. در حال حاضر قیمت خانه حداقلی در تهران ٣ میلیارد تومان است و ٩۵ درصد مردم تهران این توان خرید را ندارند.»

یک دوگانه عجیب در بازار مسکن

اما موضوع مهم دیگر در وضعیت کنونی این است که شاهد یک دوگانه بسیار عجیب نیز در بازار مسکن هستیم. بازار مسکن در حالی با افزایش لجام گسیخته قیمت‌ها مواجه شده که در همان حال شاید بی سابقه‌ترین رکود مسکن در یک دهه اخیر را نیز تجربه می‌کند.

توجه کنید که آپارتمانی که در منطقه غرب تهران در سال ۱۳۹۸ با رقم هر متراژ ۲۰ میلیون تومان معامله می‌شد در حالی اکنون با افزایش قیمت به هر متراژ حدود ۶۰ میلیون تومان رسیده که پس از ماه‌ها عرضه همچنان با تخفیف‌های ۳۰ درصدی نیز خرید و فروشی انجام نمی‌شود.

براساس گزارش مرکز ملی آمار ایران در شهریور ماه ١۴٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۳.۳ درصد بوده است. این در شرایطی است که تورم ماهانه شهریور ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (١.٨ درصد)، ١.۵ واحد درصد افزایش داشته است.

بیشتر بخوانید: شناسایی عوامل افزایش معاملات مسکن آبان ماه در تهران!

همچنین تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به عدد ۴۵.۷ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (۴۴ درصد) معادل ١.٧ واحد درصد افزایش داشته است.

از سوی دیگر، نرخ تورم سالانه آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ششمین ماه امسال به عدد ۳۰.۳ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٢٨.۴ درصد) معادل ١.٩ واحد درصد افزایش داشته است.

در این میان، تورم ماهانه نیز در شهریور ماه ۱۴۰۰ به عدد ۱.۲- درصد رسیده است که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (۳.۶ درصد)، ۴.۸ واحد درصد کاهش داشته است. همچنین نرخ تورم سالانه شهریور ماه ۱۴۰۰ املاک مسکونی شهر تهران به عدد ۶۷،۳ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (۷۵.۳)، ۷.۹ واحد درصد کاهش نشان می‌دهد. نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.

متوسط قیمت خانه در تهران به ۴۷ میلیون تومان رسید

در همین حال، اما بر اساس گزارش جدید بانک مرکزی از تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران، در آبان ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی ۴۶۷ میلیون ریال بوده است.

متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آبان ماه سال جاری نسبت به آبان سال قبل ۴۵.۹ درصد افزایش یافته است.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۹۵۱.۱ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۳۰.۹ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۳۰.۷ و ۵۹ درصد افزایش نشان می دهند.

به گزارش اقتصاد ۲۴ ، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در آبان ماه سال ۱۴۰۱، به ۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۴۷.۸ و ماه مشابه سال قبل ۹.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد. ضمن این که بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان ماه سال ۱۴۰۱ نشان دهنده رشد به ترتیب معادل ۳۹.۸ و ۴۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. همچنین رشد ماهانه شاخص مزبور در آبان ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۴.۱ و ۵ درصد است.

این شرایط در حالی است که قیمت خانه در پرمعامله‌ترین منطقه جنوبی تهران طی یک سال گذشته ۶۰ درصد افزایش یافته؛ در حالی که متوسط رشد در شهر تهران ۳۸ درصد و در منطقه ۱ فقط ۲۶ درصد بوده است.

یک میلیارد تومان، کف قیمت خانه در تهران

سطح عمومی قیمت مسکن در شهر تهران از مرز یک میلیارد تومان عبور کرده است. اگرچه در دو ماه اخیر قیمت آپارتمان به ثبات نسبی رسیده اما متاثر از رشد قیمت اوایل سال و انتظارات تورمی در حال حاضر نرخ‌ها دیگر در مناطق جنوبی نیز با توان متقاضیان مصرفی تناسب چندانی ندارد؛ مضافا اینکه تورم این بخش هنوز به طور کامل متوقف نشده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد آذر و دی ماه سال ۱۴۰۰ در مناطقی از تهران امکان خرید آپارتمان‌هایی با سطح قیمتی ۸۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان وجود داشت، اما در حال حاضر به سختی می‌توان فایل‌هایی با قیمت کمتر از یک میلیارد تومان پیدا کرد.

آمار‌ها در شرایطی از رشد بالاتر از میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی حکایت دارد که در منطقه ۱ پایتخت، قیمت آپارتمان در یک سال گذشته ۲۶ درصد افزایش یافته است. در منطقه ۲ در شمال تهران نیز که رتبه سوم از نظر تعداد معاملات را دارد قیمت خانه در یک سال گذشته ۲۷ درصد رشد را نشان می‌دهد.

ظاهرا متمایل شدن تقاضای خرید و فروش مسکن در هر دو بخش سرمایه‌ای و مصرفی به سمت آپارتمان‌های کوچک متناسب با توان خرید بخش قابل توجهی از متقاضیان به شکل رشد تورم مسکن مناطق جنوبی بروز یافته است.

تفاوت نجومی وضعیت مسکن از شمال تا جنوب تهران

این در حالی است که کف قیمت در شمال تهران طی دو سال از رقم ۳۰ میلیون تومان گذشته و تا ۴۵ میلیون نیز پیشروی داشته است، سقف قیمت مسکن نیز در مناطق شمال تهران در حالی در سال ۱۳۹۹، حدود ۱۰۰ میلیون تومان ارزیابی می‌شد که این رقم در برخی واحد‌های لوکس تا ۱۰۰ درصد رشد کرده است، اما این تمام ماجرای خرید مسکن در شمال تهران نیست.

خبر‌ها حکایت از تخفیف‌های کلان و گاه تا ۳۰ درصد برای خریداران مسکن در شمال تهران دارد و قیمت خانه‌های حراجی از ۱۵ درصد تا ۴۰ درصد زیر قیمت بازار در این مناطق عرضه می‌شود و نکته مهم‌تر این است که همچنان معاملات در این مناطق راکد است.

فروشنده و آگهی هست، خریداری نیست

به گزارش اقتصاد ۲۴ ، یکی از مشاوران املاک منطقه یک تهران، اما درباره وضعیت خرید و فروش مسکن اعم از آپارتمانی و ویلایی، می‌گوید: در دفتر ما روزانه حدود ۱۴۰ آگهی منتشر می‌شود که در روز‌های اخیر شاید برای هر آگهی یک مشتری هم زنگ نزند، آن یک هم که تماس می‌گیرد بیشتر برای اطلاع از وضعیت بازار است.

در همین حال، اما یک کارشناس مسکن به ایسنا می‌گوید: «رکود بازار مسکن باعث شده تا بسیاری از صاحبان خانه‌های لوکس و لاکچری در تهران و شمال کشور، واحد‌های خود را بعضا تا ۵۰ درصد زیر قیمت نسبت به دو سال قبل به فروش برسانند.»

احمدرضا سرحدی در این باره می‌گوید: «رکود مسکن ابعاد مختلفی دارد که به اثرگذاری و اثرپذیری این بازار در اقتصاد کشور مربوط می‌شود. در دهه‌های گذشته بخش عمده‌ای از اقتصاد ایران بر روی بازار مسکن و ساخت و ساز می‌چرخید که علاوه بر بخش خصوصی، بانک‌ها، نهاد‌ها و ارگان‌ها سرمایه‌های خود را به بخش املاک آورده بودند. شرایط تورمی باعث شد تا قیمت مسکن بالا برود و از قدرت خرید قشر متوسط و پایین جامعه خارج شود. در نتیجه مسکن به یک کالای لوکس تبدیل شد که فقط برخی افراد قادر به تهیه آن هستند. بخشی از خریداران مصرفی واحد‌های خود را تبدیل به احسن می‌کنند و در بازار مسکن حضور دارند، اما خانه اولی‌ها سهمی از این بازار ندارند.»

وی افت شدید معاملات مسکن را نتیجه این شرایط دانسته و می‌گوید: «در هفته‌های اخیر می‌بینیم که بسیاری از واحد‌های لوکس و لاکچری در تهران و شمال کشور، زیر قیمت عرضه شده و مشتری برای آن‌ها نیست. بسیاری از ویلا‌ها در شمال ۵۰ درصد زیر قیمت دو سال قبل به فروش می‌رسد. این پدیده جدیدی است که به شرایط رکودی و ابهامات موجود مربوط می‌شود. در خودردو‌های لوکس و گران‌قیمت خارجی نیز افت قیمت دیده می‌شود.»

مساله دیگر نیز که در حال تشدید این وضعیت است تفاوت متراژ آپارتمان‌ها و منازل مسکونی در شمال پایتخت با سایر نقاط شهر است. در حالی که قیمت متراژ مسکن بنا به موقعیت جغرافیایی به صورت محسوس تا چند ده میلیون در شمال شهر گران‌تر است، متراژ بالا نیز منجر به تشدید قیمت می‌شود و نتیجه اینکه هر چند مشاور املاکی به فروشنده می‌گوید خانه اش تا ۱۰۰ میلیون در هر متر ارزش دارد، اما وقتی مشتری و خریداری نیست، مالک ناچار به دادن تخفیف است و این تخفیف‌ها گاه تا ۴۰ درصد نیز افزایش می‌یابد، اما در نهایت رکود چنان عمیق و گسترده شده است که خانه‌ها روی دست صاحبخانه مانده اند.

از سوی دیگر مساله مهاجرت نیز این تلاش برای فروش منازل مسکونی را تشدید کرده است. با شدت گرفتن موج مهاجرت در سال‌های اخیر، به تبع آن خانه‌های بیشتری در لیست فروش قرار می‌گیرند و در نهایت زمانی که مشتری برای این خانه‌ها نیست، راهی به جز تخفیف و تخطی صاحب ملک از ارقام پیشنهادی مشاور املاکی نیز وجود ندارد.

به گزارش اقتصاد ۲۴ ، در این میان باید به این نکته توجه کرد که بسیاری از کارشناسان در دهه‌های گذشته زمان یک دهه‌ای را برای افزایش متراژ خانه برای هر خانواده در نظر می‌گرفتند. در واقع شرایط اینگونه بود که به صورت سالیانه، تعدادی وارد پروسه خرید خانه می‌شدند و تعدادی نیز خانه هایشان را تعویض می‌کردند و این روند گردش مالی و همچنین رونق در بازار مسکن را رقم می‌زد. در کنار آن مساله ساخت و ساز نیز در دهه ۸۰ با ورود انبوه سازان افزایش یافته بود.

اما در سال‌های اخیر با افزایش لجام گسیخته قیمت‌ها در بازار و البته خروج بخش بزرگی از انبوه سازان از بازار عملا تعادل بازار بر هم ریخته است و این مساله منجر به فشار بیشتر بر ریال شده و مستاجرانی که روزگاری امید داشتند با پولی که دارند صاحبخانه شوند حالا فقط با آن پول می‌توانند خانه دیگری را اجاره کنند بدون اینکه امیدی به بهبود وضعیت داشته باشند.

در این روند عملا امکان تغییر محل سکونت یا مسکن نیز برای افراد خانه دار دستخوش تغییرات جدی شده است.
نتیجه این روند نه فقط افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن که تشدید بیشتر رکود و البته به همین شکل فشار مضاعف بر گرده اجاره نشینان نیز می‌شود.

بازار مسکن اکنون در حالی از همیشه آشفته‌تر است که خانه‌های گران قیمت شمال تهران با تخفیف‌های کلان بی مشتری مانده است و معدود مشتریانی که در مرکز یا جنوب تهران به دنبال واحد‌های متراژ پایین هستند با گزینه مناسبی مواجه نمی‌شوند.

در این میان شاید لازم است یکبار دیگر به سخنان عبده تبریزی به عنوان کارشناس اقتصادی توجه کنیم که چقدر از تهرانی توان خرید خانه ندارند و این عدم توان با افزایش لجام گسیخته قیمت ها یک معنا دارد و آن این است که رکود احتمالا حتی از شرایط فعلی نیز در بازار مسکن عمیق تر خواهد شد.