پرداخـت وام مسکن ناممکن است

اقتصاد۲۴- علی صالح‌آبادی، رئیس کل بانک مرکزی دیروز اعلام کرد که پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن در سطح ۳۶۰ هزار میلیارد تومان موردنظر دولت امکان‌پذیر نیست. اشاره او به تاثیری است که این مبلغ بر رشد نقدینگی و افزایش تورم می‌گذارد.
پس از چالش‌هایی که در حوزه تامین زمین مقابل پای این طرح بود، حالا تامین مالی آن نیز بر مشکلات افزوده و سد راه پروژه‌ای شده که دولت مانور زیادی روی آن داده بود. علی صالح‌آبادی در مورد اینکه چرا نظام بانکی نمی‌تواند منابع مالی را تامین کند گفت: «تفسیر و تعریف متفاوتی از این قانون بین دولت و بانک مرکزی و سایر بانک‌ها وجود دارد. موضوع این است که مانده تسهیلات در نظر گرفته‌شده یا تسهیلات پرداختی در سال را مدنظر گرفته‌اند. اگر مورد اول باشد، سهم مسکن از تسهیلات ١٧ درصد است و نه ۵ درصد و این آمار را قبول نداریم. همچنین باید توجه داشته باشیم که بانک‌ها به بخش مصالح ساختمانی هم تسهیلاتی ارائه می‌دهند که این موضوع هم باید لحاظ شود.»

او با تاکید بر اینکه دولت برای مسکن فقط به تامین مالی از محل تسهیلات بانک‌ها اتکا نکند و بانک‌ها امکان پرداخت ٣۶٠ هزار میلیارد تومان را ندارند، گفت: «از این موضوع استانداردسازی شود که دولت و بانک‌ها برداشت یکسانی از این قانون داشته باشند، اما اعلام می‌کنم که دولت برای تامین مالی فقط به تسهیلات بانکی اتکا نکند و از سایر روش‌های تامین مالی نیز استفاده کند. بانک مرکزی باید متغیر‌های پولی مشخص را هم کنترل کند و اینکه هر سال ٣۶٠ هزار میلیارد تومان به بخش مسکن پرداخت شود، امکان‌پذیر نیست.»

از ابتدا چالش‌های زیادی بر سر راه تحقق وعده مسکنی ابراهیم رئیسی وجود داشت که دولت سعی در انکار آن داشت. درحالی‌که براساس وعده‌های اخیر، متقاضیان آماده تحویل تعدادی از مسکن‌های ملی از سوی دولت بودند به یکباره وزیر جدید راه و شهرسازی در اولین سخنان رسمی خود، خط بطلانی بر پروژه نهضت ملی مسکن کشید و بذر عدم تحقق آن را در دل متقاضیان کاشت تا سرانجامی وخیم‌تر از مسکن مهر را به انتظار بنشینند.

وعده ساخت ۴ میلیون مسکن در دولت سیزدهم که ابتدا با یک شعار انتخاباتی جرقه خورد، پیش از هرچیز یادآور پروژه طاقت‌فرسا و ناکارآمد مسکن مهر دولت محمود احمدی نژاد است که با وجود گذشت ۱۴ سال، هنوز هم قطعات پازل آن به‌طور کامل چیده نشده و در انتظار تکمیل شدن است.
سرگذشت پروژه مسکن مهر موجب شد با دیده شک و تردید به وعده ابراهیم رئیسی نگریسته شود، چنانکه با گذشت حدود ۱۵ ماه از آغاز به کار این پروژه، برخلاف وعده‌های داده‌شده حتی یک واحد مسکونی نیز به متقاضیان واگذار نشده است.

پروژه عظیم و هزینه‌بر نهضت مسکن ملی که بر زمین رایگان، اعطای وام ساخت ارزان قیمت و مشارکت بخش خصوصی متکی است، به گفته برخی تحلیلگران در این شرایط کشور، صرفه اقتصادی ندارد و دولت در انجام آن بسیار ناتوان است.
در حال حاضر پروژه نهضت ملی مسکن با چالش‌های زیادی از جمله کمبود زمین، مقاومت بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بانکی، عدم توانایی مالی متقاضیان در پرداخت وجوه نخست، نبود منابع مالی مورد نیاز و مدیریت و نظارت نامطلوب مسئولان وزارت راه و شهرسازی مواجه است و همین امر موجب روان‌شدن سیلی از انتقادات به این وزارتخانه شده است.

از سوی دیگر مسئله‌ای که این پروژه را طی فرایند اجرایی دچار چالش خواهد کرد، افزایش قیمت ناگزیر مصالح ساختمانی و در کنار آن افزایش دستمزد نیروی‌انسانی شاغل در طرح‌های عمرانی و ماشین‌آلات مورد استفاده است که برآورد‌های پیشین را با خطا مواجه می‌کند.
روند صعودی نرخ تورم کشور طی سال‌های اخیر، بدون شک بخش ساختمانی را نیز نشانه خواهد گرفت و به تبع آن خرید مصالح به نرخ‌های آینده، هزینه ساخت‌وساز را گزاف‌تر خواهد کرد و قیمت تمام‌شده مسکن ملی نیز افزایش خواهد یافت.
بر اساس آخرین آمار‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار کشور، متوسط دستمزد نیرو‌های انسانی شاغل در طرح‌های عمرانی استان تهران در نیم‌سال اول سال ۱۴۰۱ نسبت به دوره قبل (نیم‌سال دوم سال ۱۴۰۰) بین ۱۸ تا ۴۵ درصد افزایش یافته است.

بیشتر بخوانید: با ۵میلیارد کجای تهران می‌توان خانه خرید؟

از سوی دیگر به‌طور مشابه، متوسط کرایه ماشین‌آلات مورد استفاده در طرح‌های عمرانی نیز طی دوره مذکور بین ۳۶ تا ۱۰۵ درصد افزایش داشته است.
قیمت مصالح ساختمانی نیز از این قاعده مستثنا نبوده و طبق تازه‌ترین آمار‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار در تابستان سال جاری، تورم سالانه (منتهی به فصل مذکور) گروه سیمان، گچ و سنگ هر کدام به ترتیب معادل ۴۳%، ۳۸% و ۴۳% بوده؛ همچنین تورم سالانه گروه آهن‌آلات و میل‌گرد و گروه نقاشی ساختمان نیز طی دوره مذکور به ترتیب برابر با ۱۸% و ۴۹% بوده است؛ بنابراین با توجه به شرایط اقتصادی حاکم بر کشور و کسری بودجه این فرضیه مطرح می‌شود که دولت در آینده برای پیشبرد اهداف خود در پروژه مسکن ملی ناچار به افزایش چندین‌باره قیمت واحد‌های این طرح می‌شود که این موضوع دیگر خارج از توان معیشتی متقاضیان خواهد بود و پروژه را دچار چالش پیچیده تری خواهد کرد.

بذری که نباید کاشته می‌شد

درحالی‌که انتظار می‌رفت سکان‌دار جدید وزارت راه و شهر سازی همانند وزیر پیشین حداقل در ابتدای کار و در جلسه اخذ رای اعتماد از مجلس، به دفاع تمام‌قد از پروژه مسکن ملی بپردازد و طبق عادت مرسوم مسئولان وعده به ثمر رسیدن آن را سر دهد، در رویکردی متفاوت بذر احتمال عدم تحقق این پروژه را پاشید.
مهرداد بذرپاش، روز پنجشنبه ۱۶ آذرماه برای تصدی وزیر راه و شهرسازی از مجلس رای اعتماد گرفت و در همان ابتدای راه، ضمن بیان انتقاداتی نسبت به نحوه تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن عنوان کرد که «فکر نکنید اگر از ساخت مسکن کوتاه بیاییم، مقصر دولت است یا برعکس مقصر مجلس است».

بیان این جمله تامل‌برانگیز و صریح وزیر تازه از راه رسیده و همچنین متهم نمودن دولت و مجالس قبلی در خصوص افزایش قیمت سرسام‌آور مسکن از سوی او کافی بود که وعده ساخت ۴ میلیون مسکن دست‌نیافتنی‌تر از قبل شود و سناریویی شبیه داستان مسکن مهر در انتظار متقاضیان این پروژه باشد.
بذرپاش با اعتقاد به اینکه هزینه ساخت ۴ میلیون مسکن تقریبا دو برابر بودجه عمرانی سال جاری کل کشور است به‌نوعی از محقق شدن این پروژه عقب‌نشینی کرد که البته به مذاق برخی کارشناسان حوزه مسکن خوش آمد و آن را تعبیری از واقع‌گرایی وزیر جدید و اذعان او به ناتوانی دولت در شکل‌گیری این پروژه دانستند و به کنایه از او به‌عنوان وزیری صادق نام بردند.

سنگ بزرگ وزیر در مسکن ملی و اعلام برائت از آن

علی نوذرپور، کارشناس مسکن سخنان وزیر راه و شهرسازی در خصوص عقب‌نشینی از تحقق وعده ساخت ۴ میلیون مسکن ملی را زنگ خطر بزرگی عنوان کرد که نشان از ناتوانی دولت در اجرای این طرح است.
نوذرپور در گفتگو با «هم‌میهن» اظهار کرد: «از همان ابتدا نیز مشخص بود که وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی شدنی نیست، به‌تازگی نیز وزیر راه و شهرسازی اذعان کرد که به دلیل نبود اعتبارات، دولت توان به ثمر رساندن این پروژه را ندارد و عملا آن را شکست‌خورده اعلام نمود.»

او در پاسخ به این سوال که در صورت شکست پروژه مسکن ملی، هدف بعدی دولت چه خواهد بود؟ بیان کرد: «هدفی که دولت برای این پروژه در نظر گرفته محقق نخواهد شد و باید هدف جدیدی را مشخص کند، مثلا بگوید سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکن می‌سازم که می‌بینیم وزیر این وعده را نیز مطرح نکرده؛ بنابراین وقتی هدف‌گذاری صورت نمی‌گیرد یعنی پیش‌بینی هم نمی‌کنند، یعنی شرایط باثبات نیست، چون اگر با ثبات باشد منابع و درآمد دولت مشخص است و درآمد بخشی که قرار است به حوزه مسکن اختصاص داده شود نیز مشخص است و بنابراین می‌توانند بگویند که با توجه به میزان منابع در اختیار می‌توانیم این مقدار مسکن را عرضه کنیم، اما گفتند که این هدف شدنی نیست.»

بیشتر بخوانید: خانه در ۵ ماه اخیر چقدر گران شد؟ + جدول

نوذرپور ضعف مدیریتی و عدم به‌کارگیری مدیران متخصص را به‌عنوان یکی از عوامل ناکارآمدی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن عنوان کرد و گفت: «باید حوزه مسکن را یک حوزه شکست‌خورده دانست به این دلیل که هم منابع مالی مورد نیاز وجود ندارد، هم دولت تلاشی در این راستا نمی‌کند و هم مدیر شایسته‌ای برای این حوزه انتخاب نشده است.»

او ادامه داد: «وقتی وزیری غیرمرتبط برای حوزه مذکور انتخاب می‌شود به‌تبع آن انتخاب‌های نادرستی نیز برای زیرمجموعه صورت می‌گیرد. میزان حجم کاری و مسئولیت بر دوش وزیر به میزانی است که فرصت دانش‌اندوزی و تجربه‌اندوزی برای او فراهم نیست و باید قبلا آن‌ها را کسب کرده باشد و الان با انرژی فراوان و طرح و برنامه‌های قوی وارد عمل شود؛ اما می‌بینیم که شایستگی در انتصابات لحاظ نمی‌شود. برای وزارتی که منابع مالی در اختیار ندارد، توصیه‌های کارشناسی در آن به‌کار گرفته نمی‌شود، مدیران قوی و کارآمد کنارگذاشته می‌شوند و دولت و مجلس ناتوان از نظارت دقیق بر پروژه‌های آن است. روشن است که معضل مسکن جامعه حل نمی‌شود و قیمت مسکن به‌رغم رکود حاکم بر بازار، روزبه‌روز گران‌تر و دسترسی طبقات ضعیف و متوسط به آن سخت‌تر می‌شود.»

این کارشناس اقتصادی معتقد است، بی‌اعتمادی ایجادشده نسبت به دولت، همکاری بخش خصوصی و مردم را کاهش داده و همین امر، امکان توفیق در اهداف و برنامه‌ها را از دولت سلب نموده، همچنین با توجه به بی‌ثباتی اقتصادی به دلیل مسایل سیاسی داخلی و خارجی، هرگونه اقدامی در این شرایط منجر به نتیجه مطلوب نخواهد شد.

واحد‌های مسکونی در راه، مهر است نه ملی

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن نیز بر این باور است که وعده ساخت ۴ میلیون مسکن در دولت سیزدهم، وعده‌ای توخالی بوده که صرفا جنبه تبلیغاتی داشته و به‌دلیل نبود منابع مالی مورد نیاز قابلیت عملیاتی شدن را ندارد.

او در گفتگو با «هم‌میهن» بیان کرد: «اصرار‌های فراوانی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی و تبلیغ این وعده توسط دولت وجود داشت که از همان ابتدا بر این باور بودم که دولت پولی ندارد و این پروژه محقق نخواهد شد. طی ماه‌های اخیر نیز شاهد پله‌پله عقب‌نشینی دولت از این وعده بوده‌ایم. می‌گویند وزارتخانه‌ها در خصوص واگذاری زمین‌های مازاد مقاومت می‌کنند، مگر ما دو دولت داریم که واگذار نمی‌کنند؟ وقتی دولت می‌گوید زمین‌های مازاد دولتی را در اختیار مسکن ملی بگذارید و در عمل این اتفاق نمی‌افتد، یعنی دولت با خودش همکاری نمی‌کند؟ دولت که نمی‌تواند خودش را نفی کند.»

سرحدی با اشاره به موضع‌گیری صریح مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی در خصوص احتمال عدم تحقق پروژه مسکن ملی عنوان کرد: «آقای بذرپاش مسئله درستی را بیان کرد و برآوردی که از هزینه مورد نیاز برای ساخت ۴ میلیون مسکن اظهار نمود نیز صحیح بود. او موضع خود را به‌صورت کاملا هوشمندانه به معنای منفی بیان کرد، اما در نهایت می‌بینیم که عملکردی ضعیف‌تر از وزیر قبلی خواهد داشت.»
این کارشناس اقتصادی بی‌برنامگی و عدم تدارکات مناسب برای انجام چنین پروژه‌هایی را عاملی می‌داند که به سبب آن دولت حتی نمی‌تواند سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی نیز به بازار عرضه کند، چه برسد به سالانه یک میلیون واحد مسکونی.»
او با اشاره به وعده واگذاری مسکن‌های ملی ساخته‌شده در سال جاری عنوان کرد: «وعده‌ای که در خصوص واگذاری حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی مسکن ملی در شهریورماه امسال داده شده، ربطی به مسکن ملی ندارد و آن‌ها مربوط به مسکن‌های مهر به‌جا مانده هستند که به‌تازگی مرحله ساخت آن‌ها به پایان رسیده است.»

عقب‌نشینی وزیر از انجام پروژه مسکن ملی

بیت‌الله ستاریان، دیگر کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با «هم‌میهن»، با برداشتی مشابه بر عقب‌نشینی وزیر جدید راه و شهرسازی از پروژه مسکن ملی صحه گذاشت و تاکید کرد که وزارت راه و شهرسازی نباید مسئولیتی در برابر ساخت مسکن داشته باشد.
‌سکان‌دار جدید وزارت مسکن، راه و شهرسازی طی اولین اظهارات رسمی خود خط بطلانی بر پروژه مسکن ملی کشید و موضع‌گیری خود را نسبت به چگونگی به سرانجام رساندن این پروژه مشخص نمود. به نظر می‌رسد مسکن ملی چشم‌انداز روشنی را در پیش نخواهد داشت؟

به گمان من تنها حرف صادقانه وزیر راه و شهرسازی همین بود. مقوله مسکن ملی با این مقیاس و با این وضعیت قابل اجرا نیست. آقای بذرپاش هزینه ۲۸۰۰ هزار میلیارد تومانی را برای انجام این طرح برآورد نمود، درحالی‌که این فقط بودجه‌ای است که دولت نیاز دارد و معادل همین میزان نیز باید از سمت متقاضیان و بخش خصوصی تامین شود. این مسکن را که دولت نمی‌سازد، بلکه این بودجه را صرف ایجاد خدمات عمومی مثل مدارس، بیمارستان، زیرساخت و سرانه‌های استاندارد مورد نیاز مسکن‌های مذکور می‌نماید؛ بنابراین دولت چنین بودجه‌ای را در اختیار ندارد و وزیر نیز صراحتا اعلام نمود که این امر شدنی نیست.

‌اما وزیر پیشین راه و شهرسازی اعلام کرد، یک میلیون و ۳۵۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن شروع به ساخت شده و طبق وعده‌های داده شده قرار بود تا شهریورماه امسال ۱۰۰ هزار واحد نیز به مرحله واگذاری برسد؟
اینکه از واژه شروع به ساخت و در حال ساخت استفاده می‌کنند، به این دلیل است که از صفر تا ۹۹ درصد همان مرحله در حال ساخت است، مهم پایان کار است که هنوز نتیجه‌ای در بر نداشته است.

‌چرا به‌رغم تاکید‌های فراوان رئیس‌جمهور بر تکلیف دستگاه‌ها و ادارات دولتی در واگذاری زمین‌های مازاد به طرح نهضت ملی، بسیاری از آن‌ها در این زمینه مقاومت نمودند؟ در صورت عدم واگذاری، زمین‌های مورد نیاز از کجا باید تامین شود؟

در این زمینه نیز باز مسیر را گم می‌کنند. واگذاری زمین توسط اداره‌ها به دولت یکسری پروسه‌های خاص دارد و یک‌شبه اتفاق نمی‌افتد، اگر از الان شروع شود شاید در دولت بعدی به نتیجه برسد. معتقدم اگر دو وظیفه بر دوش وزارت راه و شهرسازی باشد، یکی تامین زمین برای ساخت مسکن و دیگری بسترسازی‌های لازم است؛ غیر از این دو مورد، وزارت راه و شهرسازی هیچ مسئولیتی در مورد ساخت مسکن ندارد. این وزارت می‌بایست در طرح‌های بالای دستی زمین‌های مورد نیاز را تهیه کند و تحویل دهد، زیرا این روش به‌مراتب سرعت بالاتری نسبت به واگذاری زمین‌های مازاد دستگاه‌های دولتی خواهد داشت. کافی است وزارتخانه مذکور در یکی از طرح‌های شهری، یک محدوده را برای ساخت‌وساز و کاربری مسکن افزایش دهد.
‌یکی از قالب‌های تامین زمین مورد نیاز برای مسکن ملی، ایجاد شهر جدید و شهرک‌سازی است، آیا خود این فرایند موجب پدید مشکلات عدیده دیگری نمی‌شود؟

مقوله شهرک‌سازی همواره ناموفق بوده، این طرح در ۱۵ شهر دنیا نیز پیاده شد و به شکست انجامید. در ایران هم همین شد. شهرک‌سازی فرایند قابل‌قبولی نیست و معتقدم باید در شهر‌های کوچک و شهر‌های میانی با توسعه شهری، کاربری‌های مسکونی ایجاد شود که هم شهر به رونق اقتصادی برسد و هم مشاغل ایجاد شود. وقتی در نقطه‌ای خارج از محدوده شهری، شهرک‌سازی می‌شود آنجا شغلی وجود ندارد، در واقع آنجا تبدیل به پایلوتی از شهر دیگر می‌شود که همواره آویزان شهر مادر است. به‌طور مثال فردی در آن شهرک یک خودرو می‌خرد و برای مسافرکشی به شهر مادر برمی‌گردد.

‌علت اصلی عدم موفقیت پروژه‌های حوزه تامین مسکن از جمله مسکن مهر و نهضت مسکن ملی چیست؟
طرح‌هایی از جمله اجاره به شرط تملیک، طرح مسکن ویژه، مسکن مهر و مسکن ملی فرافکنی‌ای بیش نیست و نباید بحثی روی آن انجام شود. این پروژه‌ها هر دوره مورد آزمایش قرار می‌گیرند و در نهایت شکست می‌خورند. مشکل مسکن این موارد نیست، این طرح‌ها برای کشوری است که تمام مسائل حوزه مسکن آن حل شده و فقط یک بخش بسیار کوچکی از دهک پایین مشکل دارند؛ اینجاست که با به‌کارگیری این نوع طرح‌ها سالانه نسبت به ساخت ۳۰ تا ۴۰ هزار واحد مسکونی اقدام می‌کنند و تحویل قشر ضعیف می‌دهند، به‌رغم اینکه مسکن در این کشور‌ها همانند سایر کالا‌ها بوده و تورم عجیب و غریبی ندارد. اما در کشوری همانند ایران که مسئله مسکن، عمده دهک‌های میانی را نیز گرفتار کرده، چطور این طرح می‌تواند پاسخگو باشد؟ مسکن ما ریشه بنیادی در اقتصاد دارد و وزارت اقتصاد و دارایی نباید به‌راحتی از بار این مسئولیت شانه خالی کند، زیرا این نهاد موظف به حل مشکل مسکن است نه وزارت راه و شهرسازی، به همین ترتیب وزارت صمت، بانک مرکزی و...، این نهاد‌ها باید در وضعیت اقتصادی تحولی ایجاد کنند و در چارچوب اقتصاد مسئله مسکن را حل کنند.