آرزوی محال برای گریز از دام اجاره‌ خانه

اقتصاد۲۴- اجاره‌بهای گزاف و کاهش قدرت خرید ایرانی‌ها در بازار مسکن بار‌ها خبرساز بوده است. حالا بر‌اساس اعلام سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان تهران چیزی حدود یک‌سوم تهرانی‌ها در بافت فرسوده و ناکارآمد و مسکن نامناسب زندگی می‌کنند و بنا بر گزارش مرکز آمار ایران حدود نیمی از تهرانی‌ها مستأجر هستند؛ اما ماجرا به پایتخت گران‌قیمت ایران خلاصه نمی‌شود و آمار کم‌وبیش مشابهی درباره فقر مسکن در سایر استان‌های کشور وجود دارد. گسترش فقر مسکن در ایران در شرایطی رخ می‌دهد که کارشناسان مسکن معتقد هستند سایر کشور‌های جهان تجربیات متنوعی برای مهار فقر مسکن اجرا کرده‌اند.

حالا یک‌چهارم اهالی پاریس در مسکن اجتماعی زندگی می‌کنند؛ خانه‌های دولتی که با اجاره‌بهای نازل در اختیار اقشار فقیر و متوسط قرار داده می‌شود. مدیران فرانسوی می‌گویند که نه‌تن‌ها بنا دارند تعداد واحد‌های مسکن اجتماعی را افزایش دهند بلکه با ساخت این واحد‌های مسکونی در مناطق مرفه شهر پاریس تصمیم دارند پاریس را از حالت شهری مرفه‌نشین خارج کرده و به شهری برای تمام شهروندان تبدیل کنند. در آمریکا و انگلیس مسکن عمومی با اقبال مردم مواجه نشده و در این کشور‌ها وام‌های بدون بهره و تسهیلات مالی برای مستأجران در نظر گرفته‌اند و البته در ترکیه و امارات هم بنا به گفته ایرج رهبر، نایب‌رئیس کانون انبوه‌سازان تهران، انبوه‌سازان در زمین‌های دولتی خانه‌هایی برای اجاره به مستأجران می‌سازند.

حاشیه‌نشینی در ایران نتیجه شکست سیاست‌های مسکن

تورم دورقمی و کاهش قدرت خرید مسکن در ایران و البته کمبود عرضه نسبت به تقاضا باعث شده است که بازار مسکن یکی از پرچالش‌ترین بازار‌ها برای خانواده‌های ایرانی باشد. در ایران آمار دقیقی درباره شمار مستأجران وجود ندارد. بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ مرکز آمار ایران در سال ۹۵، از ٢٣‌میلیون‌و‌٥٨٠‌هزار‌و ٢٢١ خانوار ۳۰.۷ درصد خانوار‌ها اجاره‌نشین بوده‌اند که در‌حال‌حاضر برخی متولیان از‌جمله مدیران وزارت راه‌و‌شهرسازی اعلام می‌کنند که نسبت مستأجران به حدود ۴۰ درصد خانوار‌ها افزایش داشته است.

هرچند آمار‌های غیررسمی این درصد را بالاتر می‌داند، اما مرکز آمار ایران گزارش می‌دهد که در برخی استان‌های کشور از‌جمله تهران، نسبت مستأجران به حدود نیمی از جمعیت آن رسیده است. به‌جز این برخی نمایندگان مجلس از جمله اعضای کمیسیون عمران گزارش می‌دهند که هزینه‌های بالای اجاره‌بها در برخی مناطق کشور تا حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد دستمزد افراد رسیده است.

کاهش درخور توجه قدرت خرید مسکن در گزارش‌های ماهانه مرکز آمار از بازار اجاره هم قابل‌توجه است و رشد اجاره‌بها در ایران در ماه‌های گذشته بار‌ها خبرساز شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران اجاره‌بها در کشور در ماه اول زمستان، با همان نرخ رشد ماهانه ماه آخر پاییز، افزایش داشت. آمار رسمی نشان می‌دهد، تورم ماهانه ۲.۸‌درصدی اجاره در آذر، برای ماه دی نیز بدون تغییر، تکرار شد و تورم سالانه اجاره‌بها به حدود از ۵۰ درصد رسیده است. بر اساس گزارش ایسنا نرخ اجاره‌بهای یک متر مربع واحد مسکونی در پایتخت از میانگین ۲۳‌هزار‌و ۴۰۰ تومان در سال ۱۳۹۵ به ۱۲۶ هزار تومان در اردیبهشت ۱۴۰۱ رسیده که رشد ۴۳۸ درصد را نشان می‌دهد و بسیاری از کارگران قدرت سکونت در تهران را از دست داده‌اند. با‌این‌حال، سیاست دولت‌های ایران در بازار مسکن غالبا ساخت خانه‌های دولتی و فروش آن با بهایی کم‌تر از بازار آزاد بوده است.

خانه‌هایی که در حومه شهر‌ها و با امکانات و کیفیت نامطلوب ساخته شده‌اند و نه‌تن‌ها در قدرت خرید فقیرترین اقشار جامعه نیستند که زمان تحویل آن‌ها بسیار طولانی و شمار آن محدود بوده است. در این میان دولت حسن روحانی موضوع ساخت مسکن اجتماعی با الگوبرداری از کشور‌های توسعه‌یافته را مطرح کرد که بر اساس آن خانه‌هایی دولتی ساخته شده و با اجاره‌بهای نازل در اختیار نیازمندان مسکن قرار می‌گیرد. این ایده، اما هرگز اجرائی نشد و حالا بسیاری از شهروندان ایرانی که شمار آن‌ها از سوی نهاد‌های متولی تا ۳۰ درصد جمعیت کشور ذکر شده، ساکن بافت‌های فرسوده و ناکارآمد هستند.

مسکن اجتماعی برای یک‌چهارم اهالی پاریس

این در حالی است که کشور‌های توسعه‌یافته و حتی برخی کشور‌های همسایه برای مهار فقر مسکن، سیاست‌های متنوعی در دستور کار خود قرار داده‌اند. فرانس ۲۴ در گزارشی نوشته است که حدود یک‌چهارم مردم پاریس در مسکن اجتماعی زندگی می‌کنند و دولت تلاش می‌کند تا سال ۲۰۳۰ جمعیت تحت پوشش طرح مسکن اجتماعی را به ۳۰ درصد اهالی پاریس برساند. در این گزارش تأکید می‌شود که برخلاف سیاست انگلیس و آمریکا که تخریب مسکن عمومی بوده است، فرانسه نه‌تن‌ها تلاش می‌کند این طرح را ادامه دهد بلکه به دنبال توسعه آن است.

روش فرانسه برای توسعه مسکن اجتماعی فقط بر ساخت‌وساز متمرکز نبوده و بازسازی اماکن قدیمی و تغییر کاربری آن به کاربری مسکونی هم در دستور کار شهرداری پاریس بوده است. تبدیل پادگان‌ها، هتل‌های قدیمی، صومعه یا کارگاه‌های متروکه به مسکن اجتماعی بخشی از سیاست‌های شهردار پاریس به‌شمار می‌آید. مدیران شهرداری پاریس اعتقاد دارند اگر بازار مسکن کاملا خصوصی شود، بسیاری از شهروندان فرانسوی قادر به زندگی در پاریس نیستند و طبقه کارگر عملا از پایتخت فرانسه دور می‌شود.

در‌حال‌حاضر ساخت مسکن اجتماعی در پاریس از پنج‌هزار واحد به صد‌هزار واحد در سال رسیده است. هرچند گفته می‌شود پاریس بخش عمده‌ای از مسکن اجتماعی خود را در طول قرن بیستم و در اوج دولت رفاه خود ساخته است و در‌حالی‌که همتایان انگلیسی آن پس از دهه ۱۹۷۰ تا حد زیادی این تلاش را کنار گذاشتند، پاریس به ساختن ادامه داد و در ۲۰ سال گذشته فقط سرعت آن را افزایش داده است. مدیریت مسکن اجتماعی در فرانسه بر عهده طیفی از نهاد‌های عمومی و غیرانتفاعی است که بزرگ‌ترین آن‌ها پاریس هابیتات یا آژانس مسکن شهری است که حدود نیمی از واحد‌های دولتی را مدیریت می‌کند.

فرانس ۲۴ گزارش می‌دهد این واحد‌ها تنها برای فقیرترین شهروندان پاریس ساخته نشده‌اند و افراد طبقه متوسط هم می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند. امکانات حمایتی گسترده برای سکونت شهروندان فرانسوی باعث شده از هر ۱۰ پاریسی هفت نفر بتوانند مسکن اجتماعی دریافت کنند. بر اساس این گزارش، فقط ۲۵ درصد مسکن اجتماعی پاریس متعلق به فقیرترین اقشار است و بخش گسترده این مسکن شامل حال اقشار متوسط شده است.

اجاره‌بهای مسکن حمایتی تقریبا یک‌سوم میانگین اجاره‌خانه در پاریس است و طبق گزارش APUR اجاره‌بهای این خانه‌ها کمتر از ۱۰ یورو در هر متر‌مربع است. این در حالی است که اجاره‌بهای آپارتمان‌های خصوصی بیشتر از ۳۵ یورو در هر مترمربع است. در نتیجه تقاضا برای مسکن اجتماعی در فرانسه بسیار زیاد است. طبق گزارش APUR در سال ۲۰۱۸ نزدیک به ۲۵۰ هزار نفر در فهرست انتظار تحویل مسکن اجتماعی بوده‌اند، اما سیاست پاریس توسعه واحد‌های مسکونی اجتماعی است؛ به‌طوری‌که در یک دوره شش‌ساله منتهی به سال ۲۰۲۰ حدود سه میلیارد یورو برای ساخت مسکن اجتماعی در پاریس هزینه شده است. نکته جالب این است که شهرداری پاریس علاوه بر تأمین مسکن افراد طبقه فقیر و متوسط، تلاش کرده است احساس فاصله طبقاتی را برای ساکنان این خانه‌ها کاهش دهد.

فرانس ۲۴ در گزارش خود نوشته است که شهرداری پاریس مسکن اجتماعی را تنها در محله‌های فقیرنشین نساخته و تلاش کرده این خانه‌ها را در مرکز شهر و حتی در مناطق مجلل پاریس بسازد؛ به‌طوری‌که همین حالا در منطقه ۱۶ پاریس که یکی از مناطق ثروتمندنشین این شهر است، یک جفت ساختمان ۹‌طبقه فولادی و شیشه‌ای، مشرف به پارک عظیم Bois de Boulogne وجود دارد که در‌واقع مسکن اجتماعی است و از سال ۲۰۱۶ در بلوار سوچت، در حاشیه منطقه ۱۶ پاریس حدود ۱۷۶ آپارتمان در قالب مسکن اجتماعی ساخته شده است.

بیشتر بخوانید:  افزایش ۴۱ درصدی اجاره بها در یک سال

وام‌های بدون بهره برای مستأجران انگلیسی و آمریکایی

در انگلیس و آمریکا ماجرا کمی متفاوت است. تجربه زیستی و اجتماعی این دو کشور مخالفت‌هایی را با مسکن اجتماعی ایجاد کرد. بلومبرگ در این زمینه نوشته است که لیبرال‌های آمریکا از اواسط قرن بیستم به‌شدت هر‌چه تمام‌تر به مسکن اجتماعی یا مسکن عمومی تاختند. این رسانه نوشته است مسکن عمومی در آمریکا باعث جداسازی طبقات فقیر از سایر مردم شهر شده بود و زمانی که دولت کلینتون تصمیم گرفت بخش عظیمی از خانه‌های عمومی را خراب کند، از سوی رسانه‌ها و مردم تشویق و حمایت شد.

بر اساس گزارش بلومبرگ، یکی از بدنام‌ترین پروژه‌های مسکن عمومی در آمریکا «کابرینی گرین» نام داشت که شامل سه‌هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی در شیکاگو می‌شد؛ ساختمان‌هایی بلند و متوسط که ۲۰ هزار نفر ساکن آن بودند و عموم این افراد رنگین‌پوست‌ها به‌شمار می‌آمدند. مسکن عمومی در ذهن آمریکایی‌ها خانه‌هایی ناامن و محله‌هایی با سابقه جرائم و بزهکاری بودند که رنگین‌پوستان را از جامعه آمریکا جدا کرده بود؛ بنابراین حربه مسکن عمومی نتوانست در آمریکا و انگلیس اقبالی به دست آورد و بیشتر این خانه‌ها تخریب شدند. در عوض دولت برای حمایت قشر فقیر در این کشور‌ها وام‌های طولانی‌مدت با بهره بسیار پایین می‌دهد و تلاش می‌کند با حمایت مالی از مستأجران، آن‌ها را در بازار خصوصی مسکن رها نکند.

خانه‌های استیجاری دولتی در ترکیه و امارات

البته سیاست‌های مهار فقر مسکن تنها به کشور‌های توسعه‌یافته محدود نمی‌شود و در کشور‌های همسایه هم برنامه‌هایی برای تنوع در بازار مسکن و مهار فقر مسکن وجود دارد. ایرج رهبر، نایب‌رئیس کانون انبوه‌سازان تهران، به «شرق» می‌گوید: در بازار ترکیه و امارات انبوه‌سازان واحد‌هایی برای اجاره مستمر به مستأجران می‌سازند و این واحد‌ها از تمامی امکانات رفاهی برخوردار است.

او توضیح می‌دهد که در امارات و ترکیه سازندگان معمولا مجتمع‌های ساختمانی خاصی را نه با هدف فروش بلکه با هدف اجاره دائمی در زمین‌های دولتی ساخته و واگذار می‌کنند و مستأجران هر سال ناچار به جابه‌جایی نیستند و اجاره این خانه‌ها هم از قواعد و قوانین خاصی پیروی می‌کند. او می‌گوید: تاکنون این مجوز به‌صورت رسمی برای بخش خصوصی در ایران صادر نشده است، اما دولتی‌بودن زمین تضمینی است که سازندگان به‌صورت قانونی نتوانند خانه‌های ساخته شده را بفروشند و از آن‌ها در جهت تنظیم بازار اجاره و کاهش اجاره‌بها استفاده شود.