تاریخ انتشار: ۱۰:۲۲ - ۰۷ فروردين ۱۴۰۲

اثر اقتصاد متلاطم کشور بر بازار مسکن

بالا بودن قیمت مسکن در کنار رشد شدید نرخ ارز و وجود نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی به خروج بخش عظیمی از سرمایه‌های کشور به مقصد بازار ملک در سایر کشورها منجر شده است.

بازار مسکن

اقتصاد۲۴- سارا پورادبی، تحلیلگر اقتصادی در تحلیلی به اثر اقتصاد متلاطم سال گذشته بر بازار مسکن پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

رشد افسارگسیخته قیمت مسکن

اقتصاد متلاطم کشور در سال ۱۴۰۱ تمامی بازار‌ها را تحت تاثیر خود قرار داده و در این میان بازار مسکن نیز مستثنی نبوده است. رشد افسارگسیخته قیمت مسکن منجر به آن شد که متوسط قیمت مسکن در دی‌ماه سال جاری به ۵۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع در شهر تهران برسد و احتمال می‌رود که تا پایان سال از مرز ۶۰ میلیون تومان نیز عبور کند.

رشد چشمگیر قیمت‌ها همزمان با عقب ماندن درآمد خانوار از تورم و بی‌اثر شدن ابزار‌های تامین مالی مسکن باعث شده بخشی از متقاضیان مصرفی دیگر امیدی به مالک شدن نداشته باشند و خرید مسکن را دورتر از هر زمان دیگری تصور کنند.

متغیر اثرگذار بر بازار مسکن

یکی از مهم‌ترین متغیر‌های اثرگذار بر بازار مسکن در چند سال اخیر و به‌خصوص در سال ۱۴۰۱، نرخ ارز بوده است که از کانال‌های مختلف بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. افزایش نرخ ارز انتظارات تورمی را تحریک می‌کند و اشخاص برای فرار از کاهش مستمر ارزش پول خود وارد بازار مسکن می‌شوند که خود تقاضای بیشتری ایجاد می‌کند.

همزمان صاحبان ملک هم در مورد فروش دارایی خود حساسیت بیشتری به خرج می‌دهند و بااحتیاط و در نتیجه با قیمت بالاتری ملک خود را در بازار عرضه می‌کنند. در سمت ساخت‌وساز و عرضه واحد‌های نوساز نیز رشد نرخ ارز از طریق افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش می‌دهد. اگر مصالح و تجهیزات به‌کاررفته وارداتی باشند که به‌طور مستقیم با افزایش قیمت ارز افزایش قیمت پیدا می‌کنند و اگر تولید داخل باشند نیز به دلیل حجم بالای صادرات و واردات این مواد، قیمت آن‌ها از نرخ ارز تاثیر می‌گیرد.

شوک‌های ارزی به قیمت مسکن

نمودار ۱ رشد متوسط قیمت مسکن در تهران و رشد نرخ برابری دلار آمریکا در برابر ریال را مقایسه می‌کند. چنان‌که مشاهده می‌شود از سال ۱۳۸۹ به بعد قیمت مسکن عمدتاً تحت تاثیر انتظارات، به سرعت به نوسانات نرخ ارز واکنش نشان داده است. شوک‌های ارزی سال‌های ۱۳۹۱، ۱۳۹۷ و ۱۳۹۹ تقریباً به صورت همزمان یا با تاخیر کمی، در ابعاد ملایم‌تر شوک قیمت در بازار مسکن را به دنبال داشته است و شوک ارزی نیمه دوم ۱۴۰۱ نیز از این قاعده مستثنی نخواهد بود.

نمودار ۱- مقایسه رشد قیمت مسکن شهر تهران و رشد قیمت دلار-درصد

اثر اقتصاد متلاطم ۱۴۰۱ بر بازار مسکن

منبع: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران/ مرکز آمار

بررسی تعداد معاملات صورت‌گرفته در بازار مسکن از افت نسبی خرید و فروش حکایت دارد. اگر شهر تهران را به عنوان یک نمونه از کل کشور در نظر بگیریم، متوسط تعداد معاملات ماهانه طی سال‌های ۱۳۹۱ تا نیمه نخست سال ۱۳۹۷ بسیار بالاتر از سال‌های بعد از آن بوده و طی سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ عمدتاً به دلیل فراگیری کرونا افت قابل توجهی در معاملات مسکن دیده می‌شود.

رمزگشایی از کاهش معاملات مسکن

اما روند این معاملات در سال ۱۴۰۰ در حال افزایش بود که مجدداً در سال ۱۴۰۱ روند نزولی به خود دید. این کاهش معاملات عمدتاً ناشی از توقف در عرضه از سوی صاحبان ملک بوده است. نمودار ۲ مجموع معاملات ثبت‌شده در شهر تهران را به صورت فصلی نمایش می‌دهد. در پاییز ۱۴۰۱ کمتر از ۲۴ هزار واحد در تهران معامله شده، در حالی که این رقم در پاییز ۱۳۹۶ بیش از ۴۶ هزار واحد و در پاییز ۱۳۹۱ نزدیک به ۶۶ هزار واحد بوده است.

نمودار ۲- تعداد معاملات مسکن در شهر تهران-واحد

اثر اقتصاد متلاطم ۱۴۰۱ بر بازار مسکن

منبع: بانک مرکزی

افزایش شدید نااطمینانی در اقتصاد کشور و نوسانات مداوم و عمدتاً رو به بالای قیمت در بازار‌ها از جمله بازار ارز، علاوه بر بالا بردن هزینه‌های ساخت‌وساز، ریسک سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ با نقدشوندگی به نسبت پایین را افزایش می‌دهد.

در چنین شرایطی به‌طور طبیعی سرمایه‌گذار به دنبال بازاری است که با هر مبلغی و به راحتی بتواند به آن وارد و از آن خارج شود و نقدشوندگی خود را برای تغییر استراتژی حفظ کند. از این‌رو ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند. با وجود روند رو به بهبود سرمایه‌گذاری حقیقی بخش خصوصی در سال ۱۳۹۹، سطح سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۰ در حدود ۱۲ درصد نسبت به سال قبل از آن کاهش داشته و این روند نزولی تا نیمه اول ۱۴۰۱ نیز ادامه داشته است.

شاخص مدیران خرید ساختمان نیز که در نمودار ۳ مشاهده می‌شود نشان می‌دهد از بهار امسال به بعد فعالیت کسب‌وکار‌های حوزه ساختمانی با کاهش نسبی همراه بوده است. افت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز جدید به معنای کاهش عرضه مسکن در آینده است که خود یک عامل افزایشی برای قیمت مسکن خواهد بود.

نمودار ۳- شاخص مدیران خرید ساختمان

اثر اقتصاد متلاطم ۱۴۰۱ بر بازار مسکن
منبع: اتاق تعاون ایران

بازار اجاره

بازار اجاره مسکن به‌خصوص زمانی داغ‌تر می‌شود که بخشی از تقاضای مصرفی به دلایلی از جمله عدم قدرت خرید وارد بازار اجاره شود. با این حال به‌طور معمول با محدودیت در عرضه واحد‌های اجاره‌ای مواجه می‌شود. برای مثال فروشنده‌ای که به دلیل انتظارات تورمی بالا فعلاً برای فروش واحد مسکونی خود دست نگه داشته است، احتمال کمی دارد که به سرعت تصمیم بر اجاره دادن ملک بگیرد.


بیشتر بخوانید:  بررسی عوامل گرانی مسکن در سال ۱۴۰۲


از این‌رو قیمت اجاره هم همراه با قیمت مسکن رشد می‌کند و تامین سرپناه مناسب را برای اقشار کم‌بضاعت‌تر سخت‌تر می‌کند. برای مثال در سال ۱۴۰۰ متوسط درآمد یک خانوار شهری در حدود ۳/۱۳ میلیون تومان تخمین زده شده است که اگر فرض کنیم یک خانوار بخواهد یک واحد ۷۵ مترمربعی را اجاره کند به‌طور متوسط باید نصف درآمد خود را به آن اختصاص بدهد. اما اگر به‌طور دقیق‌تر به دهک‌های کمتر برخوردار توجه کنیم که اتفاقاً تقاضای اجاره واحد مسکونی بیشتر در این قشر وجود دارد، در سال ۱۴۰۰ تامین واحد‌های اجاره‌ای مناسب برای خانوار‌های دهک‌های اول تا سوم درآمدی تقریباً غیرممکن بوده و دهک‌های چهارم تا ششم نیز باید بیش از نیمی از درآمد خود را بابت اجاره‌بها پرداخت می‌کردند.

جدول ۱ نسبت اجاره‌بهای یک واحد متوسط به متوسط درآمد خانوار را در دو سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ مقایسه می‌کند. مشاهده می‌شود که این نسبت در تمامی دهک‌ها افزایش داشته است.

جدول ۱- برآورد سهم اجاره‌بهای یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی در کشور نسبت به درآمد خانوار (درصد)

اثر اقتصاد متلاطم ۱۴۰۱ بر بازار مسکن

افزایش اجاره بها بالاتر از متوسط رشد درآمد‌ها

برآورد‌ها برای سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در ۹‌ماه اول این سال بیش از ۴۰ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایش داشته که بالاتر از متوسط رشد درآمدهاست؛ بنابراین سهم اجاره به عنوان یک هزینه تقریباً غیرقابل اجتناب از کل درآمد بیشتر شده است. این در حالی است که هزینه سایر اقلام مانند اقلام خوراکی و غیرخوراکی (به‌جز مسکن) نیز با افزایش حتی بیشتری همراه بوده و این به معنای کوچک‌تر شدن سبد مصرفی خانوار طی این دوره است.

نسبت «قیمت به اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی» یکی از معیار‌هایی است که به تشخیص تعادل میان قیمت و اجاره‌بها کمک می‌کند. این شاخص که طی ۳۰ سال گذشته در بازه مشخصی در نوسان بوده است در زمستان ۱۳۹۹ بالاترین رکورد خود را ثبت کرد. پس از آن با رشد قابل توجه اجاره‌بها نسبت به رشد قیمت مسکن، این نسبت رو به کاهش رفت، اما در نهایت با رشد شدید نرخ ارز در پاییز امسال که رشد شدید قیمت مسکن را به دنبال داشت، شاهد افزایش مجدد این نسبت بوده‌ایم که در نمودار ۴ هم مشاهده می‌شود. رشد بیش از حد قیمت نسبت به اجاره بیانگر احتمال رشد بیش از پیش اجاره‌بها در فصول آتی است.

نمودار ۴- نسبت قیمت زیربنا به متوسط اجاره‌بها (واحد)

اثر اقتصاد متلاطم ۱۴۰۱ بر بازار مسکن

منبع: مرکز آمار ایران

جمع‌بندی و چشم‌انداز

افزایش قیمت مسکن در کشور به گونه‌ای بوده که می‌توان گفت اگر فرد یا خانواده‌ای تابه‌حال صاحب ملک نشده باشند، خرید مسکن برای آن‌ها دور از دسترس شده است. افزایش شدید قیمت ارز، رشد شدید قیمت مسکن را به دنبال داشته و در پی آن با کاهش شدید قدرت خرید خانوار و افزایش تقاضا برای واحد‌های استیجاری، نرخ اجاره‌بها نیز افزایش پیدا کرده است.

کوچ سرمایه به بازار ملک خارج از کشور

کاهش قدرت خرید خانوار موجب نبود تقاضای مصرفی در بازار می‌شود که این امر ساخت‌وساز مسکن را مختل می‌کند و موجب کاهش عرضه در آینده می‌شود که خود عامل افزایش قیمت و تشدید این چرخه است.

بالا بودن قیمت مسکن در کنار رشد شدید نرخ ارز و وجود نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی به خروج بخش عظیمی از سرمایه‌های کشور به مقصد بازار ملک در سایر کشور‌ها منجر شده است؛ بنابراین چشم‌انداز سال ۱۴۰۲ بازار مسکن وابسته به ثبات اقتصاد کلان، انتظارات تورمی و البته نرخ ارز خواهد بود و با توجه به آنکه علائم مثبتی برای بهبود این عوامل دیده نمی‌شود، به نظر می‌رسد نباید انتظار بهبودی در وضعیت بازار مسکن در سال آینده داشت.

منبع: تجارت فردا

ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.

صفحه اول روزنامه‌های سیاسی امروز

قیمت میوه در میادین تره بار امروز + جدول

پیش‌بینی هواشناسی تهران و ایران امروز + جدول

قیمت لیر ترکیه امروز در بازار + جزئیات

وضعیت هواشناسی امروز

قیمت دینار عراق امروز در بازار + جزئیات

جزئیات تعطیلی مدارس و ادارات تهران در روز دوشنبه ۶ اسفند

قیمت دلار و یورو امروز یکشنبه ۵ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

قیمت سکه و طلا امروز یکشنبه ۵ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

قیمت خودرو‌های سایپا امروز یکشنبه ۵ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

عکس/ آموزگار زن سپاه دانش ۶۰ سال پیش در یک روستا

عکس/ همراهان قالیباف در سفر به بیروت

عکس/ اکبر عبدی با خانواده در روز تولد نوه اش

عکس/ ژست هنرمندانه فریبا نادری با تیپ کژوال و شال بته جقه‌ای

عکس/ استوری خاص نیوشا ضیغمی در مشهد با پوشش متفاوت

عکس/ حضور شریعتمداری در بیروت

عکس/ چهرۀ نچرال عسل بدیعی ۲۳ سال پیش در اولین فیلم سینمایی‌اش

عکس/ تغییر باورنکردنی چهره هانیه توسلی در یک مراسم

عکس/ حقوق و مواجب آبدارخانۀ سلطنتی ناصرالدین شاه ۱۳۵ سال پیش

ژست عجیب زنان نیم قرن پیش روی درختان

خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

کمبود کدام ویتامین باعث عصبانیت می‌شود؟

۱۴۰۴ حتما سال بازدهی بورس خواهد بود/ فاز نزولی بورس مربوط به تنش‌های سیاسی، پیش فروش‌های خودرو و سکه است

تخمه آفتابگردان برای مبتلایان به دیابت و کبد چرب مضر است؟

ممنوعیت خبرساز پیام‌رسان ایتا درباره بانوان

سلطان اجاره‌بگیر تهران تحت تعقیب قرار گرفت

نحستین تصویر از سنگ مزار سید حسن نصرالله

متن وصیت شهید سید حسن نصرالله

تصمیم برای حضور اتباع خارجی در کشور برای سال ۱۴۰۴

پخش سریال تاسیان متوقف شد

رستمی یک‌تنه علیه سه امتیاز استقلال!

پیشنهاد جذاب به نکونام برای بازگشت به مربیگری

عراقچی راهی ژنو شد

داور دربی انتخاب شد

پیش بینی بورس فردا دوشنبه ۶ اسفند ۱۴۰۳

فیلم/پیکر شهید نصرالله در آرامگاه ابدی آرام گرفت

فیلم/انتظار ۱/۵ ساعت رئیس جمهور لهستان برای دیدار با ترامپ

فیلم/پرواز هواپیما‌های اسرائیلی همزمان با مراسم تشییع

ممنوعیت صادرات سیب زمینی به مدت ۲ ماه

تالار‌های بورس‌ها فردا باز است

علی عباسی اتهام آزار جنسی به یک بازیگر مرد را پذیرفت

تعطیلی بانک‌ها در استان تهران؛ شعب کشیک باز است

وزیر علوم: حکمرانی علمی نخبه‌گرایی گلخانه‌ای نیست

عکس/پایان ماموریت محافظ شناخته شده سیدحسن نصرالله

تصویر فرزند شهید سید حسن نصرالله در مراسم وداع با پدر

تصاویر اسوشیتدپرس از حضور جنگنده‌های اسرائیلی در آسمان بیروت

استان تهران فردا دوشنبه تعطیل شد

ساختار جدید سامانه هوشمند سوخت در حال پیاده‌سازی است

البرغوثی: باید مواضع و اقدامات جدی برای مقابله با حملات اسرائیل در پیش گرفته شود

کوهنوردان مفقودی اشترانکوه پس از ۴۸ ساعت پیدا شدند

قیمت میوه در میادین تره بار + حدول

چه کسی بر پیکر «سید حسن نصرالله» نماز اقامه کرد؟

هشدار یک اصلاح طلب: دیگر جایی برای انباشت مشکلات نداریم

تاریخچه دربی بزرگ پرسپولیس و استقلال

فیلم/ تبریک احساسی مهدی یغمایی برای تولد همسرش

زود کبود شدن بدن نشانه چیست؟

عکس/ چهره جذاب پارسا پیروزفر ۲۳ سال پیش با مدل موی تینیجری

علائم ابتلا به سرطان کلیه کدامند؟

ماجرای سوء قصد به جان رئیس آموزش و پرورش سراوان چه بود؟

اینفوگرافی/ منابع درآمدی دولت برای سال ۱۴۰۴

فیلم/ واکنش جالب عموپورنگ به رقص حامد وکیلی در قهوه پدری

خطر بیخ گوش پرواز بندرعباس به رشت

عکس/ نمایی نزدیک از تابوت سیدحسن نصرالله و صفی الدین

عکس/ شور و حال مراسم تشییع سید حسن نصرالله و صفی الدین

فیلم/ محل تدفین شهدای مقاومت در ضاحیه جنوبی

با خواص بی‌نظیر میگو آشنا شوید

فیلم/ حضور جنگنده‌های اسرائیل بر فراز بیروت همزمان با تشییع سیدحسن نصرالله

عکس/ پوشش جالب و دیدنی مردم ۹۸ سال پیش در شهر کرند کرمانشاه

عکس/ کریستیانو رونالدو با لباس عربی کنار بن سلمان

عکس/ گریم متفاوت لیندا کیانی در یک نمایش با کلاه و کت اروپایی

فیلم/ لحظۀ ورود پیکر‌های سید حسن نصرالله و صفی‌الدین به محل تشییع