چرا تولید و ساخت مسکن این‌قدر گران تمام می‌شود؟

اقتصاد۲۴- این روزها حکایت‌هایی از خروج سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان از تولید مسکن به شغل دیگری شنیده می‌شود و یا این‌که صحبت‌های درگوشی، حکایت از مهاجرت سازندگان مسکن و خروج سرمایه‌گذاران از کشور است. چندی پیش ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان نسبت به این موضوع هشدار داد که مهاجرت سرمایه‌گذاران مسکن مخصوصا به کشور ترکیه در یکی دو سال اخیر شروع شده است. وی، دلیل اصلی مهاجرت سازندگان ایرانی را تنگنای اقتصادی و عدم رسیدگی به تعهدات و قراردادهایی دانست که با آن‌ها بسته می‌شود.

داود بیگی‌نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز چندی پیش، خبر از افزایش مهاجرت سازندگان مسکن به ترکیه داد. او هم دلیل مهاجرت سازندگان را نامناسب بودن شرایط آنها در کشور عنوان کرد و گفت: در کشورمان شرایطی ایجاد شده که سازنده به هدف مالی خود دست پیدا نمی‌کند.

بیگی‌نژاد در همین رابطه  توضیح داد: هزینه تولید مسکن به حدی سنگین شده که دیگر تولید مسکن از توان افراد یا چند نفر خارج شده است. به اعتقاد او، ما باید شرایطی را فراهم کنیم که تولید مسکن افزایش یابد، اما سلسله تصمیماتی که در گذشته وجود داشته، انگیزه تولیدکنندگان بخش ساختمان را از بین برده است. آنچه در ادامه می‌خوانید، گقتگو با داود بیگی‌نژاد است.

** برخی روایت‌های میدانی حاکی از آن است که سازندگان در حال خروج از بازار مسکن هستند. شما هم یک‌چنین موضوعی را قبول دارید؟ آیا سازندگان در حال مهاجرت به بخش‌های دیگر شغلی هستند؟

در رابطه با این‌که سازندگان از این شغل خارج شده‌اند، باید بگویم که در چند سال اخیر این موضوع شدت بیشتری پیدا کرده است. در واقع کسانی که قبلا وارد بحث تولید مسکن شده بودند، امروز نیستند. چند عامل در این موضوع دخیل بوده که سازندگان از تولید مسکن خارج شده‌اند. شاید اصلی‌ترین موضوع این باشد که هزینه‌های تولید مسکن سنگین شده است و دیگر، تولید مسکن از توان افراد یا چند نفر خارج شده است. در حال حاضر هزینه‌ها با چند سال قبل خیلی متفاوت شده است. شما دقت کنید، نهایت این هزینه‌ها در قیمت تمام شده تاثیر دارد.

بیشتر بخوانید:اجاره آپارتمان در شهرک غرب چقدر است؟

اما این‌که چرا افراد در حالی که یک ساختمان گران ساخته می‌شود، در بخش ساخت‌وساز مسکن باقی نمی‌مانند، باید گفت به همان نسبت که هزینه تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند، وزن قیمتی هم سنگین‌تر می‌شود. در این شرایط، به همان نسبت خواهان و درخواست‌کننده و مراجعه‌کننده برای خرید مسکن کمتر می‌شود. یعنی خواب سرمایه برای تولیدکننده افزایش پیدا می‌کند.

حالا ما صرفا در جهت تولید صحبت کردیم، اما شما می‌دانید که اگر برای یک ساختمانی بخواهیم شرایط تولید را فراهم کنیم، مدت زمان طولانی‌ای می‌بایست در شهرداری برای گرفتن پروانه ساختمانی طی کنیم. این مدت زمانی که طول می‌کشد تا سرمایه‌گذار به عنوان سازنده وارد بحث تولید شود و بتواند در نهایت سرمایه و سود خود را استخراج کند، طولانی شده است. چند سالی هم هست که هیچ مشوق بانکی تاثیرگذاری نداریم تا کسی که می‌خواهد یک واحد آپارتمانی را بخرد، بتواند از تسهیلات بانکی استفاده کند. از سوی دیگر، بعضا در برخی مناطق و در یک مقطع زمانی، وام‌ها بی‌تاثیر شده است. یعنی چه وام را بگیرید و چه نگیرید، تاثیری ندارد، چراکه دردی را از شما دوا نمی‌کند.

** یک نکته‌ای که وجود دارد، این است که مهاجرت سازندگان در حالی اتفاق می‌افتد که کشورهایی چون عراق، ترکیه و کشورهای اطراف ایران، خواهان سازندگان ایرانی هستند و مهاجرت به کشورهای اطراف هم اتفاق می‌افتد. شما شواهدی درباره این موضوع مشاهده کرده‌اید؟

متاسفانه جامعه آماری ما بسیار ضعیف است. یعنی ما الان نمی‌دانیم چه تعداد سازنده در چند سال قبل داشتیم و چه تعداد الان نداریم. وقتی این اطلاعات را نداریم، بنابراین امروز نمی‌توانیم با قطعیت صحبت کنیم. فقط آنچه که ما می‌توانیم عنوان کنیم، مشاهدات بصری است. ما می‌دیدیم که فلان فرد، خانه می‌ساخته و امروز نمی‌سازد. یا این‌که برای مثال، ۵۰ نفر را قبلا در حوزه ساخت‌وساز می‌شناختم که از این تعداد، ۲۰ نفر دیگر ساختمان نمی‌سازند. اما این‌که ما یک مجموعه اطلاعات رسمی را داشته باشیم که نسبت به سال قبل چه تعداد سازنده از صنعت ساختمان خارج شده‌اند، نداریم.

اما ما باید بدانیم که اگر شرایط برای تسهیل تولید و بازگشت سرمایه برای کسانی که در هر صنعتی فعالیت می‌کند، ایجاد نشود، از آن حوزه خارج می‌شوند. قطع به یقین یک تاجر و صنعتگر به دنبال سود هستند و اگر سود در این منطقه جغرافیایی به دست نیاید، بنابراین منطقه جغرافیایی‌اش را تغییر می‌دهد.

** واقعا چه اتفاقی افتاده که مسکن که کالایی که وارداتی نیست، در تهران گران‌تر از کشورهای دیگر شده است؟

متاسفانه باید این حرف را تایید کنیم. این اتفاق، دامن کشورهایی که دچار بیماری هلندی هستند را همیشه گرفته است. زمانی که ما درآمدهای نفتی و دلاری داشتیم، هر آنچه که نیازمان بود را وارد کردیم؛ فارغ از این‌که به یک موضوع خیلی مهم که تولید مسکن بود، توجه نکردیم. امروز که صحبت می‌کنیم، ثمره برنامه‌هایی را شاهد هستیم که در سال‌های قبل اتفاق افتاده است. فردا هم اگر با هم صحبت کنیم، ثمره برنامه‌ریزی امروز را می‌بینیم، چون تولید مسکن زمان‌بر است و یک‌باره ظرف یکی دو ماه نمی‌توانیم تولید داشته باشیم. این در شرایطی است که با وجود ادعایی که در رابطه با صنعتی‌سازی بخش ساختمان داریم، هنوز که هنوز است، آجر پای ساختمان‌ها می‌بینیم و یا دیوارها گچ‌اندود می‌شود. بر این اساس، خیلی نمی‌توانیم بگوییم سرعت تولید ساختمان را نسبت به سال‌های قبل کاهش دادیم.

بیشتر بخوانید:تحقق کمتر از ۲۰درصد تسهیلات تکلیفی در حوزه مسکن

ما باید شرایطی را فراهم کنیم که تولید مسکن افزایش یابد. این‌که می‌گویید چه اتفاقی افتاده، مربوط به سلسله تصمیماتی است که در گذشته وجود داشته که انگیزه تولیدکنندگان بخش ساختمان را از بین برده است.

** در حال حاضر گزارش‌هایی از ماجرای فروش دلاری مسکن در برخی از مناطق تهران شنیده می‌شود. آیا این موضوع در حال رخ دادن است و این‌که دلار به عنوان پول نقل و انتقال برای مسکن تبدیل شده است؟

ما اصلا بحثی به عنوان خرید دلاری و قیمت‌های دلاری نمی‌توانیم داشته باشیم. در قراردادهایی که به مشاوران املاک داده شده، فقط وجه رایج کشور که ریال است را می‌توان ثبت کرد. پس امکان این‌که ما در قراردادها بخواهیم وجهی خارج از ریال ثبت کنیم، وجود ندارد.

اما به دلیل نوساناتی که اخیرا در موضوع دلار شاهد بودیم، یک عده از کارشناسان، قیمت دلاری برای مسکن تعیین کردند. یعنی گفتند در فلان سال، قیمت یک مترمربع در یک منطقه برای مثال ۱۰۰ دلار بوده است. حالا ۱۰۰ دلار آن زمان چقدر بوده و امروز چقدر شده است. در این شرایط، متاسفانه به اشتباه این برداشت می‌شود و فکر می‌کنند مشاور املاک می‌تواند ثبت دلاری داشته باشد؛ در صورتی که اصلا قراردادهایی که در سامانه کدرهگیری ثبت می‌شود، فقط وجه رایج کشور که همان ریال است را می‌توان ثبت کرد.

** البته ما گزارش‌هایی در رابطه با اجاره دلاری مسکن داشته‌ایم.

امکان دارد توافقی خارج از توافقی که در مشاوران املاک ثبت می‌شود، بین مالک و مستاجر صورت بگیرد، ولی این موضوع را نمی‌توانیم به کل مالکان تسری دهیم. این توافق بین مالک و مستاجر است. مشاوران املاک فقط توافقات ریالی افراد را می‌توانند ثبت کنند؛ چراکه با توجه به ماده ۱۸ قانون جهش تولید، افرادی که به دفاتر املاک مراجعه می‌کنند، موظف هستند کدرهگیری قرارداد خود را از سامانه تهیه کنند. مبلغی که در این سامانه است، توسط مشاوران املاک قابل تغییر نیست که برای مثال، ریال را به دلار تبدیل کند.

** یک موضوع دیگر، خرید ملک در خارج از کشور است. در عین حال، آگهی‌هایی مثل خرید ملک با ازمیر یا استانبول در فضای مجازی دیده می‌شود. یک‌چنین مواردی قانونی است؟

اولا که این کار از ابتدا می‌تواند غلط باشد. مردم بدانند که ورود و خروج‌شان به کشورهای دیگر، تابع شرایط و قواعد و البته روابط بین دولت‌هاست. اگر ما می‌گوییم بازار مسکن و ملک می‌تواند بازار مطئمنی برای سرمایه‌گذاری باشد، فقط در رابطه با کشور خودمان می‌گوییم، چون ورود و خروج افراد به کشورهای دیگر، تابع روابط دولت‌هاست.

این‌که مشاوران به این موضوع ورود کرده‌اند یا خیر، باید بگویم که محدوده فعالیت مشاوران املاک دارای پروانه کسب، داخل جغرافیای ایران است و خارج از کشور اگر اتفاقی بیفتد، مرجعی نداریم که اتفاقاتی که می‌افتد را تضمین کند و یا پاسخ‌گو باشد. مشاوران املاک دارای پروانه این کار را نمی‌کنند، اما متاسفانه دفاتری برای این کار ایجاد شده است، اما این افراد تابع از اتحادیه مشاوران املاک تهران نیستد.

** درباره تاثیر وام ۹۶۰ میلیونی مسکن هم بگویید. آیا در بازار مسکن اثرگذار است؟

هر نوع مشوقی که باعث افزایش توان خرید افراد شود، می‌تواند تاثیرگذار باشد، ولی صرفا ما عددی را تعیین کنیم به عنوان این‌که مردم بتوانند از آن استفاده کنند، خیلی نمی‌تواند تاثیر قابل قبولی داشته باشد. البته تاثیر مثبت دارد، ولی تاثیر قابل قبول نمی‌تواند داشته باشد، زیرا بازپرداخت وام باید مورد بررسی قرار گیرد.

ما باید بدانیم سطح درآمد افراد چقدر است. حالا با این فرض که زن و شوهر کار کنند، خانواده‌ها یک درآمدی در ماه دارند. ما باید ببینیم قسط این وام چقدر است و آیا در توان خانوار، بازپرداخت اقساط وجود دارد. ما باید ۹۶۰ میلیون تومان در ارزان‌ترین منقطه شهری چه متراژی را پوشش می‌دهد. ۹۶۰ میلیون تومان در نگاه اولیه عدد بزرگی است، ولی باید ببینیم که این وام چه مقدار از نیاز مالی یک خانوار را در تامین متراژ خانه پوشش می‌دهد.