مسکن در دو راهی رکود تورمی و رونق کاذب/ فرار خریداران از بازار مسکن با وجود خانه‌هایی با تخفیف‌های نجومی

اقتصاد۲۴-  بحران مسکن حالا از همیشه روشن‌تر پیش روی شهروندان ایرانی قرار گرفته و زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران و شاید چندین کلانشهر دیگر ایران از مرز یک قرن یعنی ۱۰۰ سال گذشته است. این شرایط در حالی است که در حال حاضر سرانه سکونت برای هر نفر ۱۷.۵ متر است و حداقل منزل مسکونی برای خانوار سه نفره ۵۴ متر است، اما با جهش قیمت مسکن و عدم تطابق درآمد افراد با تورم مسکن از یک سو و سختگیری‌ها در ارائه تسهیلات مسکن و سهم اندک تسهیلات در قیمت تمام شده خرید یک واحد مسکونی، مدت زمان انتظار برای خرید بسیار طولانی شده است.

رشد نجومی مسکن طی ۷ سال

رشد قیمت مسکن در نیم قرن گذشته، دسترسی دهک‌های مختلف به مسکن در ایران را کاهش داده است، به طوری که طبق داده‌های مرکز آمار ایران، در حال حاضر ۲۴.۵ میلیون نفر در کشور اجاره نشین هستند و این میزان برابر با ۳۷ درصد از شهرنشینان و ۵۱ درصد از خانوار‌های پایتخت است.

همچنین در شرایط فعلی بسیاری از افرادی که دیگر قادر به خریداری مسکن در تهران نیستند، اقدام به خرید ملک در حاشیه شهر می‌کنند تا بتوانند از موقعیت‌های شغلی موجود در پایتخت استفاده کنند.

اما به گزارش اقتصاد ۲۴ اخیرا نیز اقتصادآنلاین در گزارشی اشاره کرده که در یک بازه زمانی ۲۶ ساله، هزینه خرید مسکن در شهر تهران ۷۷۶ برابر شده و این یعنی رشدی بیش از ۷۷۵۰۰ درصد برای هزینه مسکن!

در این میان، اما شاید پیش بینی‌ها تا حدود زیادی بر این اساس استوار است که این فواره رو به بالای قیمت‌ها در بازار مسکن که توانست در عرض کمتر از ۵ سال کف قیمت مسکن را در تهران به بیش از ۲ میلیارد تومان رسانده است.

این البته در حالی است که به گزارش اقتصاد ۲۴، ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه بخش خصوصی در طرح نهضت ملی مسکن حضوری فعال دارد، گفت: «طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها باید ۲۰ درصد از کل تسهیلات خود را به نهضت ملی اختصاص بدهند، اما این رقم در زمان حاضر حتی ۵ درصد نیز نیست.»

رکود در بازار مسکن جدی است

از سوی دیگر برخی گزارش‌ها و بررسی‌های میدانی نیز حکایت از رکود جدی در بازار مسکن دارد، رکودی که به نظر می‌رسد بخشی از آن نیز مربوط به بزرگ شدن حباب قیمت‌های ناشی از چاپ بدون پشتوانه پول توسط دولت نیز باشد.

کما اینکه آگهی‌های مسکن به طور مداوم حکایت از ذکر دلایل عجیبی همچون نیاز فوری به پول و مهاجرت را بیان می‌کنند، مواردی که البته به نظر می‌رسد تاثیر چندانی بر روی خریداران ندارد.

مالک یک آپارتمان ۲۰۰ متری در قیطریه می‌گوید که اکنون بیش از ۵ ماه است در انتظار خریدار است؛ در این مدت قیمت آپارتمان را از ۳۴ میلیارد تومان تا ۲۸ میلیارد تومان کاهش داده، اما هنوز خریداری برای آن نیافته است.

بیشتر بخوانید: جزئیات جدید ساخت مسکن ۲۵ متری با قیمت یک میلیارد تومان

همچنین مالک دیگری به اقتصاد ۲۴ می‌گوید که آپارتمان ۱۵۰ متری در حوالی هفت تیر را در حالی اسفند سال قبل حدود ۱۳ میلیارد تومان قیمت گذاری کرده بوده که اکنون و در مهر سال جاری حاضر است آن را به قیمت ۱۰ میلیارد تومان نیز معامله کند.

نکته اینکه همین آپارتمان و حتی موارد مشابه دیگر آن در سال ۱۳۹۵ یعنی حدود ۷ سال پیش با کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان قابل خریداری بوده است و حالا ارقامی چند میلیاردی برای آنان ذکر می‌شود، ارقامی چند میلیاردی که به شکل عجیبی خریداری ندارد.

در واقع با سرمایه شدن مسکن برای شهروندان و قرار گرفتن ملک در زمره دارایی‌ها، اکنون در ایران با موجی از میلیاردر‌هایی مواجه هستیم که حتما در محاسبه دارایی آنان با احتساب ملک و خانه و گاه تنها سرپناهشان، در زمره ثروتمندان و میلیاردر‌ها محاسبه می‌شوند، اما در نهایت نه تنها پول ندارند که حتی برای فروش گاه تنها دارایی خود نیز دست بسته و ناتوان باقی مانده اند.

به این ترتیب عجیب نیست که کمترین زمان انتظار برای فروش مسکن در تهران اکنون حدود ۶ ماه برآورد می‌شود و جالب‌تر اینکه برخی از مالکان در مناطق یک، دو و سه، حتی پس از ماه‌ها انتظار که در مواردی از یک سال گذشته بوده و با همه تخفیف‌ها نتوانسته اند برای ملک چند ده میلیاردی خود حتی به بهانه مهاجرت فوری نیز مشتری پیدا کنند و در نهایت بسیاری از این فایل‌های فروش به فایل رهن و اجاره تبدیل شده است تا شاید در زمان دیگری گره رکود از بازار مسکن باز شود.

رمز گشایی از پیام اقتصاددان

این شرایط در حالی است که به گزارش اقتصاد ۲۴، اخیرا علی سعدوندی، اقتصاددان، در یک پیام توئیتری که در ابتدای آن تاکید کرده «این پیام را به آنان که دوستشان دارید برسانید»، نوشته است: «در انتهای طولانی‌ترین دوره رونق بازار ملک، نرخ مسکن حبابی است؛ پس اگر دوره رکود آغاز شود (بخوانید شده است) تا مدت‌ها ادامه خواهد یافت. فرصت‌های شیرین خرید با صبر جمیل، در دسترس است مگر اینکه خیانت چاپ پول باز هم تکرار شود.»

به نظر می‌رسد این پیام اقتصاددان حداقل چند بخش اصلی را در بر می‌گیرد؛ اول اینکه رکودی بدتر از شرایط فعلی در انتظار بازار مسکن کشور است و شاید مالکان برای فروش املاکشان ناچار به شکستن حباب قیمت‌ها و دادن تخفیف‌های سنگین‌تر شوند و این فرصتی برای خریداران واقعی که پول در دست دارند خواهد بود که بتوانند در این بازار خرید کنند. (باید توجه داشت این به معنای ارزان شدن ملک در بازار مسکن برای همه شهروندان نیست، به نظر نمی رسد آپارتمانی که در شش سال قبل با رقم زیر یک میلیارد خریداری شده است اصلا و ابدا بار دیگر به حوالی این قیمت حتی نزدیک شود بلکه تنها می تواند منجر به کاهش قیمت برای خریدارانی شود که پول مناسب در اختیار دارند.)

دوم اینکه یکبار چاپ پول توسط دولت بار دیگر منجر به انفجار قیمتی و ایجاد یکی از بدترین حباب‌ها در بازار مسکن شود و اگر دولت یکبار دیگر دست به چاپ پول بدون پشتوانه بزند این بار فقط حباب بزرگ‌تر نمی‌شود بلکه می‌تواند انفجار یک رکود تورمی در مسکن را نیز با خود به همراه داشته باشد.

ثبت پایین‌ترین معاملات مسکن در یک دهه اخیر

نکته، اما این است که پیام این اقتصاددان در حالی منتشر شده که قیمت مسکن از ابتدای امسال با کاهش نسبی نسبت به زمستان سال گذشته مواجه شده و با این حال تعداد معاملات به کمترین میزان خود طی یک دهه اخیر رسیده است.

البته این تحلیل در حالی بیان می‌شود که اصلی‌ترین ویژگی بازار مسکن ایران در نیمه نخست سال ۱۴۰۲، رکود در معاملات بوده و حتی مشاوران املاک می‌گویند ماه‌هاست که به ندرت خرید و فروشی در این بازار انجام می‌شود و معاملات تقریبا متوقف شده است.

از سوی دیگر کاهش قدرت خرید مردم در مقابل تورم بی‌سابقه سال‌های اخیر و افزایش بی‌رویه اجاره‌بها از ابتدای امسال مردم را با مشکلات عدیده‌ای مواجه کرده است. بدمسکنی، مهاجرت معکوس از تهران و افت سطح رفاه مردم در زمینه مسکن از جمله این نتایج بوده است.

دلایل سردی بازار مسکن

به گزارش اقتصاد ۲۴، نظر علی سعدوندی در حالی مطرح می‌شود که عمده کارشناسان نه تنها بازار مسکن را یخ زده و سرد می‌دانند بلکه حتی یکی از دلایل سردی بازار مسکن را اوج گرفتن قیمت‌ها عنوان کرده و معتقد هستند که افزایش قیمت مسکن به اندازه‌ای است که نه خریداران توان خرید مسکن دارند و و نه دیگر بسیاری از عرضه‌کنندگان حاضر به فروش مسکن به قیمت‌های پایین‌تر هستند، زیرا برای تبدیل آن به دارایی‌های دیگر به مشکل برمی‌خورند.

همچنین با تقابل جدی میان دلار و ریال که روی رقم ۵۰ هزار تومان در حال تثبیت خود است دیگر به نظر نمی‌رسد با تخفیف بیشتر قیمت‌ها موافقتی از سوی مالکان صورت بگیرد چرا که عملا فعالان بازار مسکن به ثبات قیمت‌ها در ماه‌های آینده هم امیدوار نیستند و معتقدند روند قیمت مسکن همچنان در ماه‌های آینده افزایشی خواهد بود و بحران بزرگ‌تر و جدی‌تر این است که این روند افزایشی همچنان کاذب و درون حبابی است که بیش از پیش رکود در این بازار مهم را تشدید می‌کند و نتیجه این رکود نیز در نهایت خواب سرمایه‌هایی است که حالا به دارایی شهروندان تبدیل شده اند و در عین حال باز عرصه را برای مستاجران از قبل تنگ‌تر و شرایط را نیز سخت‌تر خواهد کرد.

کما اینکه به گزارش اقتصاد ۲۴، رصد فایل‌های فروش مسکن نشان می‌دهد تعداد فایل‌های قرمز یعنی فایل‌هایی که بیش از نرخ میانگین منطقه قیمت گذاری می شوند، هر چند با کاهش مواجه شده است، اما در عین حال حتی میزان معاملات در فایل‌های سفید یا آبی نیز به شدت کاهشی بوده و در بعضی مناطق تهران حتی به صفر رسیده است.

البته که اکنون بیشتر فایل‌های پیشنهادی فروش بر اساس میانگین قیمت محله تعیین می‌شوند و در میان فایل‌های فروش می‌توان موارد خوبی را نیز یافت که حاضر هستند زیر قیمت بازار، املاک خود را به فروش برسانند، اما مساله عجیب همچنان رکود جدی حتی در معامله این بخش است. در عین حال برخی از مشاوران مسکن نیز مدعی هستند در حالی که خریدارانی هستند که با پول نقد شاید بتوانند خرید‌های خوبی در مناطق مرکزی شهر تهران را انجام بدهند، اما باز هم به نظر می‌رسد نوعی رخوت و شاید بی اعتمادی همچنان در این بازار ریشه دوانده است.