قطب‌نمای تابستانی مسکن

اقتصاد24 - با نزدیک شدن به شروع فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی، «چگونگی نبض آتی قیمت» به مهم‌ترین پرسش خریداران مصرفی تبدیل شده است. نتایج تحقیقات میدانی در این باره حاکی است: «انتظارات» سه ضلع بازار معاملات، یعنی خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی، از حالت تداوم یا تکرار جهش قیمت مسکن به سمت نوسان محدود در فصل تابستان، چرخش کرده است. در برخی مناطق کلیدی (سابقه فروش بالا)، حتی انتظار ثبات قیمتی به‌وجود آمده است. کاهش درجه جذابیت خرید ملک در بین سفته‌بازها نیز دومین علامت امیدوارکننده است. با این حال در تصویر ذهنی بازیگران بازار از فاز معاملات در تابستان پیش‌رو، «رکود اساسی» شکل گرفته که براساس آن انتظار می‌رود حجم خرید و فروش‌ها از زمان «پیش ‌رکود» نیز کمتر شود. مناطق تهران را می‌توان به لحاظ رفتار و جنس تقاضای مسکن، متراژ و سن بنای مورد جست‌وجو و همچنین بودجه خریداران به ۴ دسته تقسیم کرد. در مناطق «جنوبی و مرز دو نیمه شمال و جنوب شهر» با توجه به وابستگی زیاد خریداران به وام مسکن، بی اثری سطح فعلی تسهیلات خرید به تشدید خروج تقاضا از بازار این مناطق دامن زده است.

کمتر از ۱۰ روز مانده به آغاز فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن، ۶ علامت جدید از شرایط تابستانی بازار املاک مسکونی رصد و معاملات ملک با مناسبات جدید یا انتظارات تازه و رفتار متفاوت مواجه شد. بررسی‌ها درباره چشم‌انداز تابستانی بازار مسکن با استناد به برآیند نگاه خریداران، فروشندگان و واسطه‌های بازار مسکن نشان می‌دهد شمارش معکوس آغاز فصل اوج نقل و انتقالات در بازار ملک در حالی آغاز شده است که دو دسته علائم مثبت وامیدوار‌کننده در کنار دو گروه از علائم نگران‌کننده منجر به ایجاد نوعی انتظار «میانه» از بابت تغییرات قیمتی در بازار معاملات واحدهای مسکونی شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون هر سه ضلع اصلی بازار معاملات مسکن شامل خریداران، فروشندگان و واسطه‌های معاملات ملک، در عین حال که تحت‌تاثیر سه گروه از علائم مثبت و امیدوار‌کننده انتظار وقوع جهش قیمتی یا رشد محسوس سطح قیمت مسکن در تابستان امسال را انتظاری بعید می‌دانند با این حال به واسطه وجود سه دسته از نشانه‌های نگران‌کننده در بازار، سقوط قیمت‌ها را نیز انتظاری دور از ذهن عنوان می‌کنند. تحت‌تاثیر این نشانه‌ها، هم‌اکنون در عمده مناطق شهر تهران بیش از آنکه انتظار رشد شدید قیمت مسکن یا ریزش سطح فعلی قیمت‌ها مطرح باشد، انتظار می‌رود بازار مسکن در تابستان امسال با کمترین سطح نوسان قیمت مواجه شود.

منشأ شکل‌گیری انتظار میانه درخصوص تحولات قیمتی بازار مسکن در سه ماه دوم سال‌جاری که مهم‌ترین فصل به لحاظ نقل و انتقالات ملکی محسوب می‌شود از یک‌سو به برداشت متقاضیان خرید مسکن از اثرات مورد انتظار تحولات بیرونی و درونی موثر بر بازار مسکن مربوط می‌شود؛ هم‌اکنون عمده خریداران واحدهای مسکونی به دنبال جهش قابل‌توجه قیمت مسکن که دست‌کم طی یک سال گذشته منجر به افت شدید قدرت خرید در بازار مسکن شد، به اجبار به حاشیه بازار رانده شده‌اند و فعلا توان خرید ندارند؛ به دنبال کاهش سطح تقاضا برای خرید مسکن و افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها با سطح قدرت خرید متقاضیان، سمت تقاضا انتظار افزایش شدید قیمت‌ها را بعید می‌داند؛ با این حال، متقاضیان خرید مسکن با در نظر گرفتن اثرات احتمالی متغیرهای اقتصاد سیاسی بر بازار مسکن و همچنین اطلاع از افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت‌وساز در کنار جهش قیمت زمین، ریزش محسوس سطح قیمت‌ها را نیز دور از ذهن می‌دانند؛ برآیند این عوامل موجب شده است در وهله اول نگاه خریداران نسبت به شرایط قیمتی مسکن در تابستان امسال، بر انتظار کمترین نوسان قیمتی متمرکز شود.

در سمت فروش واحدهای مسکونی نیز تجربه فروش دشوار واحدهای مسکونی به دلیل ناتوانی خریداران برای تامین هزینه خرید ملک موجب شده است فروشنده‌ها نیز ظرفیت چندانی برای افزایش قیمت متصور نباشند؛ در واقع فروشنده‌ها نیز هم‌اکنون به این واقعیت پی برده‌اند که در صورت افزایش سطح قیمت‌ها شرایط فروش واحدها برایشان سخت‌تر خواهد شد و ممکن است واحدها فعلا به فروش نرسد؛ این موضوع در کنار کمبود و گرانی زمین مناسب برای ساخت‌وساز و همچنین نامشخص بودن چشم‌انداز فروش مسکن در کنار افزایش محسوس قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت، منجر به ایجاد انتظار میانه در سمت عرضه از بابت نوسانات قیمتی شده است؛ دیدگاه فروشنده‌ها نیز بیشتر بر نوسان جزئی سطح قیمت‌ها متمرکز ا ست. واسطه‌های بازار مسکن نیز با فروشنده‌ها و خریداران هم‌نظر هستند؛ به این ترتیب اولین علامت مثبت در آستانه ورود بازار ملک به فصل تابستان انتظار هر سه ضلع فعال بازار مسکن درخصوص وقوع کمترین نوسان قیمتی در این فصل است؛ علامت خوشبینانه دوم به عبور بازار مسکن از شرایط تغییرات لحظه‌ای قیمت برمی‌گردد؛ سال گذشته شیب رشد قیمت مسکن به‌قدری تند بود که قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در بسیاری از فایل‌ها به‌صورت هفتگی و در برخی موارد به‌صورت روزانه افزایش می‌یافت؛ تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در حال‌حاضر در عمده مناطق فروشنده‌های مسکن افزایش لحظه‌ای قیمت‌های پیشنهادی را کنار گذاشته‌اند و بازار از این مرحله عبور کرده‌ است؛ سومین علامت امیدوار‌کننده به اذعان فروشندگان مسکن به تکمیل ظرفیت بازار ملک برای افزایش قیمت‌ها مربوط می‌شود؛ تحقیقات میدانی«دنیای‌اقتصاد» از چهار گروه مناطق شامل یک منطقه مصرفی بالای شهر(منطقه ۲)، دو منطقه مصرفی و متوسط(مناطق ۴ و ۵)، دو منطقه واقع در مرز دو نیمه شمال و جنوب شهر تهران(مناطق ۹ و ۱۰) و دو منطقه واقع در جنوب تهران (شامل مناطق ۱۱ و ۱۲) نشان می‌دهد در عمده موارد در این مناطق فروشنده‌ها نیز به درک وضعیت تکمیل ظرفیت بازار برای افزایش مجدد سطح قیمت‌ها رسیده‌اند؛ هر چند برخی سازنده‌های مسکن به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت اعلام می‌کنند که قادر به فروش واحدها با نرخ سال گذشته نیستند اما شرایط فعلی از بابت نبود ظرفیت برای افزایش محسوس سطح فعلی قیمت‌ها در تابستان‌ را نیز درک کرده‌اند.

در کنار این سه علامت مثبت وامیدوارکننده در بازار مسکن که می‌تواند منجر به کاستن از بار ناامیدی برخی متقاضیان خرید مسکن شود که تاکنون موفق به خرید مسکن نشده‌اند، سه گروه نشانه‌های نگران‌کننده نیز در آستانه ورود بازار مسکن به فصل تابستان مشاهده می‌شود که می‌تواند هشداری برای مسوولان بخش مسکن از بابت ضرورت اعمال سیاست‌های کارگشا باشد. علامت اول به انتظار هر سه سمت عرضه، تقاضا وواسطه معاملات مسکن از بابت ورود به دوره رکوداساسی از تابستان سال‌جاری برمی‌گردد؛ از اواسط نیمه دوم سال گذشته در برخی از ماه‌های سال علائم پیش‌رکود در بازار مسکن مشاهده شد؛ در اردیبهشت ماه امسال نیز اگرچه ۱۲ هزار معامله خرید در بازار مسکن پایتخت به ثبت رسید اما این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با افت ۲۷ درصدی روبه‌رو شد؛ برآیند نظر هر سه ضلع فعال بازار مسکن انتظار ورود به دوره رکود عمیق در تابستان امسال را به‌عنوان محتمل‌ترین گزینه پیش‌روی بازار تابستانی املاک مطرح می‌کند. علامت نگران‌کننده دوم از افزایش تمایل و عطش خریداران به خرید واحدهای مسکونی میانسال نشات می‌گیرد؛ هم‌اکنون در بسیاری از مناطق شهر تهران واحدهای مسکونی ۷ تا ۱۵ سال بیشترین تعداد متقاضی را برای خرید دارند؛ این موضوع نشان می‌دهد به دلیل شکاف محسوس بین قیمت واحدهای نوساز و میانسال حتی در صورت افزایش ساخت واحدهای جدید و رونق ساخت‌وساز به دلیل نبود قدرت خرید تمایلی برای معامله این واحدها از سمت تقاضا وجود نخواهد داشت.

این در حالی است که هم‌اکنون واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز نیز به دلیل جهش قیمت زمین، از ارزش واقعی خود گران‌تر بوده و بنابراین برای خریداران مصرفی توجیه اقتصادی ندارند. سومین علامت هشدار دهنده، کاهش محسوس میزان مراجعات خریداران در مناطق جنوبی و مرزی بین دو نیمه شمال و جنوب شهر تهران برای خرید مسکن تحت تاثیر ناکارآمد شدن وام بانکی است؛ هر چند در این مناطق نسبت به سایر مناطق شهر تهران تعداد مراجعات بیشتر است اما این میزان در مقایسه با ماه‌های قبل به شدت افت کرده و کاهش یافته است؛ عمده معاملاتی که در این مناطق انجام می‌شود وابسته به وام بانکی است.

در دو سال گذشته به دلیل آنکه وام خرید مسکن در پوشش بخشی از هزینه خرید آپارتمان در این مناطق کارگشا بود جاماندگان مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران و سایر متقاضیان مصرفی در این مناطق اقدام به خرید آپارتمان می‌کردند اما در حال حاضر به دلیل بی‌اثر شدن تسهیلات بانکی خرید مسکن عملا بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی در حال خروج از بازار مسکن این مناطق است.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد همچنان وزن تقاضای سرمایه‌ای در معاملات مسکن به نسبت تقاضای مصرفی بالاست؛ با این حال وزن تقاضای مصرفی در مناطق جنوبی بیشتر است؛ در حالی که در عمده مناطق شهر تهران انتظاری از بابت ریزش قیمت‌ها در معاملات تابستانی مسکن وجود ندارد در منطقه ۵ شهر تهران این انتظار از سوی برخی خریداران و واسطه‌ها مطرح می‌شود؛ علت آن است که این منطقه زودتر از سایر مناطق دچار رونق و جهش قیمتی شد و میانگین قیمت مسکن در آن در فاصله ابتدای سال ۹۶ تا پایان سال ۹۷ معادل ۱۷۶ درصد افزایش یافت. منطقه ۵ در این بازه زمانی پررشدترین منطقه شهر تهران به لحاظ قیمت بعد از منطقه یک بوده است.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد در بازار مسکن شهر تهران به خصوص در مناطق مصرفی، نوع جدیدی از خرید غیرمصرفی در بازار شکل گرفته است که در قالب آن خریداران اقدام به خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۳۰ سال کرده وپس از بازسازی واحد آن را به فروش می‌رسانند. بودجه خریداران مسکن براساس تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از چهار گروه مناطق شهر تهران، در مناطق مصرفی بالای شهر تهران(منطقه ۲ و محلاتی نظیر گیشا) عمدتا حول و حوش ۸۰۰ تا یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان، در مناطق متوسط مصرفی(مناطق ۴ و ۵)، حدود ۹۰۰ تا یک میلیارد تومان و در مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب شهر تهران و همچنین مناطق جنوبی کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان است. بیشترین متراژ مورد تقاضا برای خرید مسکن از سوی مراجعان به بازار مسکن در مناطق مصرفی بالای شهر(منطقه ۲ نظیر محدوده گیشا) در عمده موارد واحدهای ۷۰ تا ۱۰۰ مترمربع، مناطق متوسط مصرفی(۴ و۵) ۷۰ تا ۹۰ مترمربع و مناطق جنوبی و مرز دو نیمه شمال و جنوب شهر تهران ۴۵ تا ۶۰ مترمربع است.