آشفتگی آماری در تعداد خانه‌های خالی

اقتصاد ۲۴- سامانه ملی املاک و اسکان که با هدف شناسایی واحد‌های مسکونی خالی و بازگرداندن آن‌ها به چرخه اقتصاد راه‌اندازی شده بود، پس از گذشت سه سال، کارایی ملموسی برای بازار مسکن نداشته و به‌نظر می‌رسد به منبع درآمد مالیاتی برای دولت تبدیل شده است.
راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، در سال ‍۱۳۹۹ توسط مجلس مطرح شده بود و سرانجام در سال ۱۴۰۰ با حمایت دولت اجرایی شد. طبق این طرح، شهروندان موظف هستند اطلاعات ملکی خود را در این سامانه ثبت کنند. اما تا کنون چند نفر به این امر اقدام کرده‌اند؟

تعداد خانه‌های خالی از سکنه در سال ۱۴۰۰ که در ابتدای سال از سوی وزارت راه و شهرسازی ۵۱۰ هزار واحد برآورد شده بود، در آبان ماه همان سال و براساس آخرین آمار ۶۶ هزار واحد اعلام شد و میزان مالیات آن هزار و ۴۰۰ میلیارد تومان در نظر گرفته شده بود؛ با این حال میزان مالیات اخذشده از خانه‌های خالی از سکنه در سال ۱۴۰۰ طبق آمار منتشر شده از سوی سازمان امور مالیاتی، صفر بوده است که حاکی از سوءمدیریت و فرار مالیاتی است.

براساس گزارش تسنیم، شاهین مستوفی، مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی نیز در سال ۱۴۰۲ در این‌باره اعلام کرده بود که از ۶۶ هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شده مربوط به بیش از ۴۰ هزار مالک، تعداد ۸۶۸ نفر مالیات ابلاغ شده را پذیرفته‌اند و پرداخت کرده‌اند که در مجموع هشت میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان وصول شده است.

درآمد مالیاتی از خانه‌های خالی به ۱۰ میلیارد تومان هم نرسید

همچنین بنا به گفته مستوفی، تعداد واحد‌های خالی از سکنه در سال ‍‍۱۴۰۱ بالغ بر ۱۹ هزار و ۲۹۰ واحد شناسایی شده بود که ۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان در همان سال و مابقی آن در سال بعد یعنی ۱۴۰۲ به مبلغ دو میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان وصول شد.

مطالعه بیشتر: فهرست خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است
با این حال براساس آمار منتشر شده از سوی سازمان امور مالیاتی، میزان مالیات اخذ شده از خانه‌های خالی از سکنه از ابتدای سال ۱۴۰۱ تا بهمن ماه همان سال یک میلیارد و ۵۳۵ میلیون تومان و در اسفند ماه ۱۴۰۱ یک میلیارد و ۸۵۲ میلیارد تومان بوده است که در مجموع سه میلیارد و ۳۸۷ میلیون تومان از آن وصول شده است.

بیشتر بخوانید: توقع مجلس از وزیر راه و شهرسازی برای تکمیل سامانه املاک

با این حال، اما در نهایت، مردادماه امسال، جهانگیر رحیمی، مدیرکل حسابرسی سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کرد که مجموع مالیات اخذ شده طی دو سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بالغ بر ۱۵۰ میلیارد تومان بوده که از تعداد یک هزار و ۱۰۰ خانه اخذ شده است.

در سال ۱۴۰۲ این آمار از سوی سازمان امور مالیاتی، به‌صورت مرحله‎‌ای منتشر شد و آمار سالانه نیز منتشر نشد. دنیای اقتصاد در گزارشی میزان مالیات برآورد شده در این سال را دو هزار میلیارد تومان عنوان و میزان وصولی محقق شده طی ۹ ماه اول سال ۱۴۰۲ را سه میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان اعلام کرده بود. اقتصاد آنلاین نیز در گزارشی تعداد واحد‌های خالی شناسایی شده در سال ۱۴۰۲ را ۶۰ هزار واحد و میزان مالیات برآورد شده از آن را ۴۸۰۰ میلیارد تومان برآورد کرده بود.

بنا به گفته ابوالفضل نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در اواخر اردیبهشت ماه، ۱۲۰ هزار واحد خالی شناسایی شده و با پیامک وزارت راه و شهرسازی ۱۸۲ هزار واحد خالی در بازار عرضه شده است. همچنین براساس آمار منتشر شده از سوی سازمان امور مالیاتی، از آغاز سال ۱۴۰۳ تا پایان خرداد ماه تنها یک میلیارد و ۵۹۶ میلیون تومان مالیات وصول شده است.

روند محاسبه مالیات خانه‌های خالی چگونه است؟

محاسبه مالیات ملک‌های خالی براساس عواملی مانند زمان خالی بودن ملک، تعداد ملک‌های خالی و میزان ارزش اجاری آن است. ضریب مالیات بر ملک‌ها و خانه‌های خالی از سکنه در شهر تهران و شهر‌های با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر برای صاحبان یک تا پنج خانه خالی در سال اول ۶ برابر ارزش اجاری ملک اعلام شده است؛ همچنین این ضریب در سال دوم ۱۲ برابر و در سال سوم نیز ۱۸ برابر ارزش اجاری عنوان شده است.

به‌عنوان مثال برای یک خانه ۹۰ متری با اجاره ماهانه پنج میلیون تومان، ابتدا باید ۲۵ درصد جهت استهلاک از مبلغ کل اجاره کسر شود که برابر با سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومان می‌شود. سپس بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات خانه ۹۰ متری ۱۵ درصد است که با احتساب اجاره ماهانه پنج میلیون تومان، در سال اول سه میلیون و ۳۷۵ هزار تومان می‌شود.

همچنین مبلغ این اجاره در سال دوم ۶ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان و در سال سوم نیز ۱۰ میلیون و ۱۲۵ هزار تومان می‌شود.

ضریب مالیات برای کسانی که بیش از ۵ ملک دارند نیز در سال اول ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک‌ها، در سال دوم ۲۴ برابر و در سال سوم ۳۶ برابر عنوان است. براین‌اساس اشخاصی که بیش از ۵ ملک دارند، با احتساب اجاره ماهانه ۵ میلیون تومان در سال سوم باید مبلغ ۲۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان مالیات پرداخت کنند.

خانه‌های خالی قابل شناسایی نیستند

کارشناسان بازار مسکن معتقدند که اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه یک طرح ناکارآمد است و نه‌تن‌ها کمکی به کنترل اجاره‌بها و قیمت مسکن نمی‌کند، بلکه در شرایط کنونی که بازار مسکن با پدیده رکود مواجه شده، تأثیر منفی بر این بازار گذاشته است.

بیشتر بخوانید: شمار خانه‌های خالی تهران ۸ برابر لندن

این طرح با تمام ایراد‌هایی که بر آن وارد است با مشکلات جدی هم روبه‌رو است. یکی از مهم‌‎ترین مشکلات آن نبود دسترسی استاندارد برای شناسایی تعداد واحد‌های خالی است. از طرف دیگر، نوعی ناهماهنگی میان ارگان‌های دولتی موج می‌زند. آمار‌های منتشر شده از هر نهاد، تناقضات زیادی با هم دارند و همین امر شناسایی و میزان برآورد مالیات از خانه‌های خالی از سکنه را سخت و دشوار می‌کند.

وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم در اردیبهشت سال ۱۴۰۱ نیز در این‌باره گفته بود که تعداد خانه‌های خالی به‌صورت دقیق مشخص نیست و بین دو تا ۲.۵ میلیون واحد مسکونی برآورد می‌شود.

در حالی‌که تعداد واحد‌های خالی از سکنه در شهر تهران به گفته حسین جنتی مدیرکل وقت راه و شهرسازی استان تهران و مهدی عباسی، عضو شورای شهر تهران ۵۰۰ هزار واحد تخمین زده شده است، طبق گفته حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، تعداد واحد‌های خالی در شهر تهران به ۱۰ هزار واحد هم نمی‌رسد!

صارمی همچنین در ادامه توضیح داده بود که انتقاد‌های زیادی می‌شود که تهران مملوء از خانه‌های خالی است. درصورتی‌که این‌گونه نیست و که با کمبود مسکن نیز مواجه است؛ بنابراین، اگر تعداد خانه‌های خالی زیاد است باید روند مسکن‌سازی متوقف شود.

پروانه اصلانی مدیرکل وقت دفتر اقتصاد مسکن، درباره اجرایی نشدن قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه گفته بود که سازمان امور مالیاتی نمی‌تواند به دلایلی از اطلاعات سامانه املاک و اسکان استفاده و خانه‌های خالی واقعی را شناسایی کند. وی همچنین گفته بود که یک میلیون و ۱۷۰ هزار خانه خالی به سازمان مالیاتی فرستاده شده، اما اشکال کار آن است که داده‌های ارسالی بر اساس خوداظهاری مالکان نیست.

علی رستم‌پور، مدیرکل دفتر تنظیم مقررات و نظارت سازمان امور مالیاتی نیز در سال ۱۴۰۰ بیان کرده بود که تنها ۳۷۰۰ واحد از سوی وزارت راه و شهرسازی به سازمان امور مالیاتی اعلام شده است.

تمامی این گفته‌ها حاکی از یک آشفتگی آماری در بحث شناسایی خانه‌های خالی است که این قانون و طرح را با ناکارآمدی جدی مواجه کرده است. شاید بهتر باشد وزارت راه و شهرسازی در دوره جدید، به سکوت آماری و پراکنده‌گویی مدیران وزارت‌خانه پایان داده و آمار‌های هماهنگ و یکپارچه‌ای از بازار مسکن کشور ارائه دهد.