سه سناریوی مهم برای آینده بازار مسکن

اقتصاد۲۴- حجم ورودی بازار مسکن از محل «مجموع نصف طلاق و کل ازدواج» به عنوان متقاضیان جدید «خرید یا اجاره» در حال حاضر نسبت به دهه ۹۰ به میزان ۲۰‌درصد و نسبت به ابتدای دهه ۹۰ به میزان ۳۵‌درصد کاهش پیدا کرده است. کاهش تعداد جوانان در سن ازدواج با عبور متولدین دهه ۶۰ از سن ازدواج، کاهش تمایل به ازدواج به دلایل اقتصادی و اجتماعی و افزایش تمایل به مجردنشینی و جهش هزینه‌های زندگی طی سال‌های اخیر و مجرد ماندن اجباری از دلایل اصلی بروز وضعیت کنونی در بازار مسکن کشور است. در این شرایط ترسیم آینده این بازار طی سال‌های پیش رو برای سرمایه گذاران ملکی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ در شرایطی که کاهش آمار ازدواج لاجرم بوده و تضعیف کننده تقاضا برای مسکن در کشور است، بهبود شرایط اقتصادی و افزایش خانوار‌های تک نفره از محل تغییر سبک زندگی و با حمایت بهبود شرایط اقتصادی می‌تواند تضعیف تقاضا از محل کاهش ثبت ازدواج‌های جدید را تا حدی مرتفع کند.

مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود، داده‌های سالانه میزان ولادت؛ مرگ ومیر، آمار ازدواج و طلاق ایرانی‌ها در سال ۱۴۰۲ را منتشر کرد؛ در حالی که داده‌های ازدواج، طلاق و مرگ ومیر به سرعت بر تقاضا برای خانه در کشور اثرگذار می‌شود؛ میزان ولادت می‌تواند آینده تقاضای مسکن را در بلند‌مدت جهت دهی کند و از این منظر تحلیل این داده نیز برای سرمایه گذاران در بخش ملک و سازندگان از اهمیت ویژ ه‌ای برخوردار است.

افول تقاضا با کاهش ثبت ازدواج

تقاضا برای مسکن با احتساب میزان ازدواج، میزان طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوار‌های تک نفره ناشی از افزایش سن ازدواج و تغییر سبک زندگی ایرانی‌ها به دست می‌آید. میزان مرگ ومیر طی دهه‌های اخیر تغییر محسوسی نداشته است؛ بنابراین تاثیر نسبی این فاکتور بر آینده تقاضا در بازار مسکن محدود است.

مطابق داده مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۲، ۴۸۱‌هزار و ۳۹۴ ازدواج در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم کمترین میزان ازدواج ثبت شده در کشور پس از سال ۱۳۷۵ است؛ البته میزان پایین‌تر ثبت ازدواج در کشور طی نیمه ابتدایی دهه ۹۰ و سال‌های قبل از آن به جمعیت کمتر کشور بازمی گردد؛ در حالی که به شکل مستمری بر جمعیت ثابت کشور طی سال‌های اخیر افزوده شده، اما روند ثبت ازدواج در کشور افزایشی نبوده است. ثبت هر ازدواج به مفهوم ایجاد یک تقاضا در بازار مسکن به شمار می‌رود؛ این تقاضا بسته به وضعیت اقتصادی هر خانواده رهسپار بازار اجاره یا خرید خانه می‌شود.

در حالی در سال ۱۴۰۲، ۴۸۱‌هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید که میزان ثبت ازدواج طی ۳ سال سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه‌های قبل به طور مستمر کاهشی بوده است. میانگین ثبت ازدواج طی دهه ۹۰، ۹۸۵‌هزار نفر، میانگین ثبت ازدواج در دهه ۸۰، ۷۶۴‌هزار نفر بوده است. این در حالی است که طی اواخر دهه ۸۰ آمار ثبت ازدواج در کشور به رکورد تاریخی نزدیک به ۹۰۰‌هزار مورد در سال نیز رسید.

بیشتر بخوانید:بحران مسکن و اشتراکی‌نشینی؛ راه‌حلی موقت یا کابوسی دائمی؟/ خانه‌های اشتراکی، سرپناه یا تله اقتصادی؟

میانگین ثبت ازدواج طی ۳ سال ابتدایی دهه جاری از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ نیز برابر ۵۲۵‌هزار مورد بوده است؛ به این ترتیب میزان ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه ۹۰ کاهشی ۳۰ درصدی و نسبت به دهه ۸۰ افتی ۳۱ درصدی داشته است. این در حالی است که طی اواخر دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ که از آن به عنوان عصر ازدحام ازدواج در کشور یاد می‌کنیم به طور میانگین سالانه حدود ۸۰۰‌هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید؛ طی سال‌های سپری شده از دهه جاری میزان ثبت قرارداد اجاره نسبت به عصر ازدحام ازدواج در کشور افتی ۳۵ درصدی داشته است. این کاهش ثبت ازدواج به شکل مستقیم بر داده تقاضا برای خانه تاثیر منفی برجای گذاشته است.

جهش طلاق حامی رشد تقاضای مسکن

در حالی که افت ثبت ازدواج در کشور تاثیر منفی بر داده تقاضای مسکن از سوی خانه اولی‌ها برجای گذاشته است؛ کشور طی این بازه زمانی با رشد ثبت طلاق مواجه شده است و این موضوع عامل مثبتی برای رشد تقاضای خانه در کشور است. طی سال ۱۴۰۲، ۲۰۲‌هزار طلاق در کشور به ثبت رسید؛ طی دهه جاری سالانه در محدوده ۲۰۲ تا ۲۰۴‌هزار طلاق در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم رکورد تاریخی ثبت طلاق در کشور است. به شکل معمول به ازای هر ۲ مورد طلاق ثبت شده، یک مورد تقاضای خانه جدید وارد بازار مسکن می‌شود؛ در واقع با طلاق، یک خانواده به ۲ خانواده منفک می‌شود، خانه فعلی به یکی از طرفین تعلق گرفته و یک تقاضای جدید وارد بازار می‌شود.

میزان متوسط ثبت طلاق در دهه ۸۰ برابر ۹۱ هزار مورد، میزان متوسط ثبت طلاق در دهه ۹۰ برابر ۱۶۸‌هزار مورد و میزان ثبت سالانه طلاق در دهه جاری به ۲۰۳‌هزار مورد رسیده است؛ بنابراین طی دهه جاری میزان ثبت طلاق نسبت به دهه ۹۰ رشد حدود ۱۹‌درصدی داشته و نسبت به دهه ۸۰ نیز تقریبا ۲ برابر شده است.