یک پیش‌بینی تکان‌دهنده از آینده مسکن

اقتصاد۲۴- وضعیت کمبود مسکن در کشور به مرحله بحرانی رسیده است. با وجود آمار‌های متناقض درباره تعداد خانه‌های خالی و اطلاعات دولتی در خصوص ساخت مسکن در سال‌های اخیر، برخی کارشناسان معتقدند که کمبود مسکن به بیش از ۶ میلیون واحد رسیده است. به گفته برخی از کارشناسان حتی اگر خانه‌های خالی و سایر موارد به بازار مسکن افزوده شوند، این اقدام نمی‌تواند مشکل کمبود مسکن را حل کند.

در این شرایط، گفته می‌شود که روند ساخت و تولید مسکن کاهش یافته و به جای ساخت خانه‌های جدید، مردم و انبوه‌سازان به خرید خانه‌های کلنگی روی آورده و آنها را بازسازی کرده و به فروش می‌رسانند.

در این راستا، فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن، با تأیید موضوع ناترازی و کمبود مسکن در ایران، معتقد است که سیاست‌گذاری‌ها دو دهه اخیر به این وضعیت منجر شده است. او هشدار می‌دهد که اگر در این زمینه تدابیری اتخاذ نشود، ممکن است در آینده اوضاع بدتر شود. پور حاجت همچنین اشاره کرد که وام‌ها و تسهیلات مسکن در شرایط تورمی تأثیر خود را ازدست‌داده‌اند و در این وضعیت، سیاست‌گذاری برای خانه اولی‌ها دشوار است.

مشروح گفت‌وگوی فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن را در ادامه بخوانید:

آقای پور حاجت! در حال حاضر، برخی از کارشناسان بر این باورند که ما با کمبود ۵ میلیون واحد مسکونی مواجه هستیم و اگر این روند ادامه یابد، پیش‌بینی می‌شود که تا سال ۱۴۱۰ این رقم به ۱۲ میلیون واحد برسد به نظر شما این اعداد و ارقام واقعیت دارد؟ پیش‌بینی شما این رابطه چیست؟

بله، درست است؛ ما با کمبود بیش از ۶ میلیون واحد مسکونی مواجه هستیم. سیاست‌گذاری‌های ما در حوزه مسکن به‌ویژه از سال ۱۳۸۸ که دولت محمود احمدی نژاد مداخلات گسترده‌ای انجام داد، و شاید بهتر باشد بگوییم از سال ۸۴ آغاز شده، به نظر می‌رسد که نتیجه‌اش این شده که امروز با این کمبود مسکن رو‌به‌رو شویم. واقعیت این است که تا زمانی که این سیاست‌ها اصلاح نشود و اقتصاد کلان ما به ثبات و آرامش نرسد، به نظر می‌رسد که این وضعیت ادامه خواهد داشت و تغییر نخواهد کرد. به عقیده من، سیاست‌گذاری در حوزه مسکن نتایج مطلوبی به همراه نداشته است. اگر بخواهیم آمار را به‌عنوان مبنای بررسی قرار دهیم، تا سال‌های ۹۰ و ۹۱ تولید سالانه کشور و بخش خصوصی بدون مداخلات دولت حدود ۸۵۰ تا ۹۰۰ هزار واحد بوده است.

بیشتر بخوانید: رشد ۳۴ درصدی قیمت مسکن در منطقه ۲۲ تهران طی فقط دو ماه

پس از این مداخلات، امروز شرایطی در کشور ما حاکم شده است که با وجود تمام تلاش‌های بخش خصوصی و پذیرش دشواری‌های تولید در این وضعیت نابسامان اقتصادی، سهم تولید مسکن ما به ۳۵۰ هزار واحد بیشتر نرسیده است. به نظر می‌رسد اگر در این زمینه تدبیری‌اندیشیده نشود، ممکن است در آینده وضعیت بدتر شود.

به نظر می‌رسد که نقش مجلس و دولت در ارائه سیاست‌های جدید، به‌ویژه سیاست‌های تشویقی در حوزه مسکن و ساختمان، بسیار حائز اهمیت است. به طور خاص، می‌توان به سیاست‌های مالیاتی که در برنامه توسعه سوم در دولت اصلاحات شکل گرفت، اشاره کرد. باید این ریل‌گذاری که به‌نوعی تغییر کرده است را اصلاح کنیم تا تولید مسکن در کشور ما افزایش یابد.

گفته می‌شود که روند ساخت و تولید مسکن کاهش‌یافته و به‌جای ساخت خانه‌های جدید، مردم و انبوه‌سازان به خرید خانه‌های کلنگی روی آورده و آنها را بازسازی کرده و به فروش می‌رسانند. نظر شما دراین‌خصوص چیست؟ برای مقابله با این بحران چه اقداماتی باید انجام شود؟ اگر این وضعیت ادامه یابد، بازار مسکن به چه حالتی خواهد رسید؟ در حال حاضر، قیمت مسکن به متری ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان افزایش‌یافته است.

اگر به مسکن به‌عنوان یک کالای ملی نگاه کنیم و در نظر بگیریم که منابع ملی در تولید آن نقش دارند، حفظ این منابع باید یکی از اصول اساسی هر دولتی باشد. در حال حاضر، بخشی از جامعه به تعمیر و نگهداری مسکن روی آورده‌اند که می‌توان گفت این اقدام به‌نوعی حفظ سرمایه‌ها را به همراه دارد و این موضوع نه‌تنها بد نیست، بلکه قابل‌تحسین است. بااین‌حال، باید به این نکته توجه کنیم که آیا این تغییرات و بازسازی‌ها قادر به پاسخگویی به نیاز‌های جامعه خواهند بود؟ آیا کشور ما با کمبود مسکن مواجه است یا خیر؟ اینها سؤالات ابتدایی هستند که باید به آنها پاسخ داده شود. علاوه بر حفظ سرمایه و منابع ملی در حوزه مسکن و ساختمان، لازم است که برنامه‌ریزی مناسبی برای تولید مسکن متناسب با نیاز‌های کشور انجام شود.

برخی از کارشناسان بر این باورند مدت زمان خانه دار شدن خانه اولی‌ها بیش از ۵۰ سال است؛ به نظر شما مدت‌زمان انتظار برای خرید خانه اولی‌ها در ایران چقدر است و این مدت در کشور‌های دیگر چگونه است؟ وام‌ها و تسهیلاتی که دولت برای کمک به خانه‌دارشدن افراد تازه‌کار در نظر گرفته، چه درصدی از هزینه خرید یک‌خانه را پوشش می‌دهد؟ همچنین، استاندارد وام‌های مسکن در سطح جهانی چه نسبتی را شامل می‌شود؟

ببینید در حال حاضر نمی‌توانم عدد و رقم دقیقی به شما ارائه دهم و اطلاعاتی که دوستان مطرح می‌کنند، همین‌هاست. اما باید بپذیریم که در کشوری با تورم‌های ۴۰ و ۵۰ درصدی، سیاست‌گذاری برای خانه اولی‌ها کار دشواری است. اگر به وضعیت تورمی که در کشور وجود دارد نگاه کنیم، آیا حقوق و دستمزد‌ها از سال‌های ۷۸ تا ۸۴ توانسته هم‌راستا با تورم افزایش پیدا کند؟ آیا تسهیلات بانکی توانسته به نیاز‌های مردم پاسخ دهند؟ بنابراین، وقتی سیاست‌گذاری به‌درستی انجام نشده، نباید انتظار داشته باشیم که بتوانیم برنامه‌ریزی دقیقی برای خانه اولی‌ها داشته باشیم یا آمار دقیقی درباره مدت‌زمان آن ارائه دهیم. آنچه اکنون با آن مواجه هستیم، تورم است. این تورم در اقتصاد کلان، برنامه‌ریزی را در تمام حوزه‌های اقتصادی دشوار کرده و اگر این وضعیت اصلاح نشود، شرایط روزبه‌روز بدتر خواهد شد.

به نظر من، وام‌ها و تسهیلات مسکن در شرایط تورمی تأثیر خود را از دست‌داده‌اند. ما باید به وضعیتی برسیم که ۶۰ تا ۸۰ درصد از هزینه نهایی مسکن از طریق تأمین مالی بانک‌ها تأمین شود، اما این رقم در حال حاضر با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارد.