آیا طرح مسکن استیجاری واقعا بار مستاجران کم‌درآمد را کم می‌کند؟

اقتصاد۲۴- طرح مسکن استیجاری را می‌توان به‌عنوان نشانه‌ای مثبت مبنی بر تغییر سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی ارزیابی کرد، اما تضمینی وجود ندارد که این راهکار در عمل هم بتواند گره‌گشای مشکلات مستاجران باشد.

روی کاغذ ایده اصلی از پتانسیل مناسبی برای کاهش فشار کوتاه‌مدت بر زوج‌های جوان و دهک‌های پایین (۱ و ۲) برخوردار است و به عنوان یک مدل آزمایشی موفق ارزش آزمون و خطا را دارد. منتها اگر دولت نتواند این طرح را از فاز ۱۰ هزار واحدی به مقیاس‌های بزرگتر (مثلاً ۵۰۰ هزار واحد در یک دوره پنج ساله) برساند و به صورت هم‌زمان برای اصلاح سیاست‌های بنیادین اقدام نکند، نهایتا کل ماجرا در حد و اندازه یک «کمک‌هزینه مسکن دولتی» تنزل پیدا می‌کند و مانند پروژه‌های شکست‌خورده قبلی به خاطره‌ها خواهد پیوست. بیایید بدون قضاوت‌های عجولانه و پیش‌داوری‌های منفی موضوع را بررسی کنیم.

طرح مسکن استیجاری که در دولت چهاردهم با هدف تنظیم بازار اجاره کلید خورده در واقع یک برنامه حمایتی کوتاه‌مدت و میان‌مدت است و در بهترین حالت قصد دارد مسیر سنتی تمرکز بر «خانه‌دار شدن» را برای بخش بزرگی از جامعه تغییر دهد.

فرزانه صادق مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده هدف این طرح، تأمین سرپناه ارزان برای اقشار کم‌درآمدی است که توان مالی کافی برای پرداخت آورده اولیه و دریافت تسهیلات لازم برای ورود به طرح‌های مالکیتی (مانند نهضت ملی مسکن) را ندارند.

جزئیات طرح مسکن استیجاری؛ از خرید واحد‌های آماده تا ساخت‌وساز در بافت فرسوده؟

بر خلاف طرح‌های متمرکز بر ساخت‌وساز، دولت در این طرح قصد دارد واحد‌های مسکونی آماده را خریداری کرده یا با مشارکت انبوه‌سازان بخش خصوصی، در بافت‌های فرسوده شهری خانه بسازد. این رویکرد دو مزیت دارد؛ هم سرعت تأمین مسکن را بالا می‌برد و هم به نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری کمک می‌کند.

برنامه اولیه دولت، تأمین حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری تا پایان سال جاری و برنامه‌ریزی برای ساخت و واگذاری مجموعاً ۷۵ هزار واحد در طول سه سال آینده است.

واحد‌ها به صورت اجاره بلندمدت (حداقل یک تا حداکثر پنج سال) و ارزان‌تر از میانگین بازار در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرند. این واحد‌ها در مالکیت دولت باقی مانده و به مستأجران امکان می‌دهد در یک دوره ثبات، برای آینده برنامه‌ریزی کنند.

به گفته وزیر مسکن بخش عمده منابع مالی طرح، از محل فروش یا تهاتر املاک لوکس و واحد‌های سازمانی وزارت راه و شهرسازی تأمین می‌شود تا کسری بودجه مزمن دولتی نتواند اجرای آن را مختل کند.

مشمولان طرح مسکن استیجاری؛ اولویت با کدام دهک‌های درآمدی است؟

دولت خیلی صادقانه و شفاف اعلام کرده دنبال یک «طرح عمومی» تازه برای کل جامعه نیست و ترجیح می‌دهد روی اقشار خاص جامعه متمرکز باشد.

گروه‌های هدف اصلی؛ از دهک ۱ و ۲ تا کارگران و ایثارگران

زوج‌های جوان فاقد مسکن: اولویت با زوج‌هایی است که حداکثر ۵ سال از تاریخ ازدواجشان گذشته باشد ولی هنوز فاقد مسکن هستند. این اقدام در راستای اجرای قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» انجام می‌شود.

دهک‌های پایین درآمدی: مشمولان این طرح عمدتاً از دهک‌های ۱ تا ۶ درآمدی هستند. با این حال، تأکید ویژه‌ای شده که دهک‌های ۱ و ۲ (کمترین سطح درآمد) در اولویت بسیار بالاتری نسبت به سایر متقاضیان قرار دارند.

اقشار خاص: این طرح گروه‌های دیگری مانند کارگران و ایثارگران را نیز در زیر پوشش می‌گیرد و قرار است هماهنگی‌هایی برای تأمین سهمیه مسکن آنها در سطح استانی انجام شود.

به عبارت ساده، این طرح برای کسانی طراحی شده که نه توان خرید مسکن در بازار آزاد را دارند و نه می‌توانند آورده اولیه سنگین طرح‌های دولتی مالکیت محور را تأمین کنند.

بیشتر بخوانید:مسکن برای کارمندان دولت کلید خورد

قیمت مسکن خرید آپارتمان مستاجر اسباب‌کشیطرح مسکن استیجاری که در دولت چهاردهم با هدف تنظیم بازار اجاره کلید خورده در واقع یک برنامه حمایتی کوتاه‌مدت و میان‌مدت است

نمونه‌های خارجی مسکن استیجاری؛ چگونه می‌توان از وین درس گرفت؟

طرح‌های «اجاره اجتماعی» یا «مسکن عمومی» زیادی از سال‌های دور در بسیاری از کشور‌های جهان به منظور تنظیم بازار و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر اجرا می‌شوند.

وین مشهورترین نمونه موفق در جهان است که حدود ۶۰ درصد از ساکنان آن یا در مسکن اجتماعی (اجاره‌ای دولتی) یا در واحد‌های تحت مالکیت و مدیریت شرکت‌های تعاونی کم‌سود زندگی می‌کنند ولی رمز موفقیت وین مداخله قدرتمند شهرداری و تعاونی‌های غیرانتفاعی با حمایت‌های مالی دولت است.

قوانین سفت و سخت درباره زمین و اجاره و همچنین سیاست‌های مالیاتی ضد سوداگری، از دیگر دلایل پایداری این مدل هستند. به طور خلاصه می‌توان گفت در وین، مسکن یک حق اجتماعی است نه ابزاری برای کسب سود و درآمد.

مالزی در دهه‌های گذشته انرژی زیادی برای تأمین مسکن نیازمندان و سپس اصلاح بازار صرف کرده و توانسته تا حد زیادی مشکلات مسکن طبقات کم‌درآمد را مدیریت کند. کشور‌های اروپای شمالی مانند هلند و سوئد نیز تجربیات موفقی در بخش مسکن اجتماعی دارند و حتی توانسته‌اند اجاره‌بها را در بخش خصوصی رام و اهلی کنند.

شانس موفقیت طرح مسکن استیجاری دولت پزشکیان چقدر است؟

وزارت راه و شهرسازی پذیرفته رویکرد دولت باید تغییر کند و به جای تمرکز صرف بر «مالکیت»، بهتر است سراغ پذیرش «اجاره‌داری» به‌عنوان یک راهکار دائمی و پایدار برای تأمین مسکن کم‌درآمد‌ها برود. این تغییر فشار روانی صاحبخانه‌شدن را در درازمدت از روی دوش مستأجران برمی‌دارد.

آنها همچنین در ظاهر شیوه تأمین مالی خلاقانه را انتخاب کرده‌اند و می‌خواهند منابع مالی مورد نیاز را از طریق فروش و تهاتر املاک مازاد خود تأمین کنند. تمرکز روی مناطقی که بالاترین میزان بافت فرسوده را در خود جای داده‌اند را هم می‌توان یک بازی برد-برد بالقوه در نظر گرفت. اگر انبوه‌سازان نیز در بازی شرکت کنند، امکان تأمین مسکن در مناطق شهری تقویت می‌شود و دیگر نیازی نیست برای تامین زیرساخت‌های لازم زندگی کسی به آب و آتش بزند، اما دروغ چرا؟

اجرای طرح مسکن استیجاری در ایران حتی با وجود نیت خیر قدرتمند دولت و به شرط الگوبرداری از نمونه‌های موفق جهانی، دورنمایی سخت و پرچالش خواهد داشت.

پیش از هر چیز حجم محدود طرح در مقابل تقاضای انبوه توی ذوق می‌زند. دولت می‌گوید برای تأمین تنها ۱۰ هزار یا حتی ۷۵ هزار واحد برنامه‌ریزی کرده است. این عدد برای شروع بد نیست، اما در مقایسه با جمعیت نزدیک به ۴۰ درصدی مستأجران کشور و میلیون‌ها جوان نیازمند مسکن، کاملا ناچیز است.

برای ایجاد تأثیر قابل ملاحظه بر بازار اجاره و مهار تورم مسکن، میزان عرضه باید خیلی بیشتر باشد. همچنین تا وقتی قانون روابط موجر و مستأجر اصلاح نشود و ابزار‌های مالیاتی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه مسکن به طور مؤثر اجرا نشوند نباید چشم‌انتظار معجزه بود.

تأمین مالی بلندمدت را باید مهمترین چالش در نظر گرفت. چون فروش اموال سازمانی منبعی یک‌بار مصرف به حساب می‌آید و در بلندمدت به ایجاد نهاد‌های تخصصی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن استیجاری یا مدل‌های تعاونی کم‌سود نیاز داریم. اتکای صرف به تأمین مالی از بودجه عمومی بدون تعارف نتیجه‌ای جز شکست طرح مسکن استیجاری ندارد.