بازار مسکن میان رکود و التهاب / الان وقت خرید خانه است؟

اقتصاد۲۴- بازار مسکن تهران در آستانه سال نو، با صحنه‌ای متناقض روبه‌رو است: جنب‌وجوش مشهود، اما معاملاتِ به‌تعویق‌افتاده. گزارش میدانی از بنگاه‌های معاملاتی و پلتفرم‌های آنلاین نشان می‌دهد که افزایش قیمت‌ها بیشتر «اسمی» است و خریداران و فروشندگان در انتظاری سردرگم به سر می‌برند. اکثر مشاوران املاک در بازدید‌های میدانی تأیید می‌کنند که بازار مسکن «جنب‌وجوش دارد، ولی این تحرک به معامله نمی‌رسد».

 در پلتفرم‌های آنلاین نیز وضعیت مشابه است؛ خریداران با پاسخ‌هایی مانند «فروشنده منصرف شده»، «قیمت تغییر کرده» یا «نیاز به نقدینگی فوری» مواجه می‌شوند. بخش عمده‌ای از تقاضای امروز بازار را متقاضیان «تبدیل‌به‌احسن» تشکیل می‌دهند؛ افرادی که می‌خواهند با فروش واحد کنونی، خانه‌ای بزرگ‌تر یا در منطقه‌ای بهتر تهیه کنند. مشکل اصلی، اما همزمان نشدن فروش و خرید است و این دسته از خریداران نمی‌خواهند در بازاری بی‌ثبات، ریسک تنها یک طرف معامله را بپذیرند.

در ابتدای امسال، آمار غیررسمی و برآورد قیمت‌ها از معاملات، متوسط قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران را حدود ۱۱۰ میلیون تومان تخمین زده بود، اما اکنون این برآورد به حدود ۱۵۰ میلیون تومان رسیده است. افزایش قیمت، موجب گسیل تقاضا به مناطق ارزان‌تر شهر شده است و مناطق ۱۸ و ۱۹ جزو مناطقی هستند که متوسط قیمت مسکن در آنها حدود ۸۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان است. در مناطق پرتقاضای ۴ و ۵، افزایش قیمت‌ها چشمگیر است و واحد‌های نوساز و «فول امکانات» بیشترین رشد قیمت را دارند.

جنگ ۱۲ روزه در خرداد امسال باعث شد تا بازار مسکن در پرتقاضاترین ماه‌های سال، به رکودی عمیق وارد شود و معاملات و حتی اجاره مسکن به کمترین تعداد رسید. بیشتر متقاضیان مصرفی خرید خود را به ماه‌های آینده و اغلب به ماه‌های پایانی سال موکول کردند. فعالان بازار مسکن می‌گویند، افزایش قیمت طلا و ارز، معادلات در بازار مسکن را بهم ریخت و از یک سو خریداران مردد شدند و از طرف دیگر فروشندگان نیز از فروش «پا پس کشیدند».

اغلب فروشندگان فایل یا آگهی فروش خود را برداشته‌اند یا قیمت‌ها را حداقل یک تا ۲ میلیارد تومان بالا برده‌اند. فروشندگان در بازار، بیشتر کسانی هستند که قصد دارند واحد خود را تبدیل به احسن کنند و می‌گویند نقدینگی مورد نظرشان کفاف خرید نمی‌دهد. این وضعیت موجب قفل شدگی بازار شده است؛ همان چیزی که مشاوران املاک از آن به تحرک و جنب‌وجوش بدون ثبت معامله صحبت می‌کنند.

با اینکه آمار رسمی تورم مسکن را پایین‌تر از تورم عمومی نشان می‌دهد، اما به دلایلی، چون افزایش قیمت طلا، ارز و حتی خودرو، قیمت مسکن در بازار دچار تلاطم شده و بیشتر متقاضیان مصرفی توان خرید مسکن با این قیمت را ندارند. کارشناسان مسکن پیش‌بینی دقیقی از بازار مسکن در سال آینده ندارند و معتقدند ثبات سیاسی رشد معاملات را افزایش می‌دهد، اما اگر مسائل سیاسی حل نشود، بازار مسکن همچنان در رکود عمیق خواهد بود.