۸۰ درصد، سهم تقاضای سفتهبازانه در بازار مسکن تهران!/ چرا برای اجرای طرح فروش متری مسکن دیر شده است؟
اقتصاد۲۴- طرح خانه ریز یا همان فروش متری مسکن به شهروندان یکی از طرحهایی است که اخیراً اخباری مبنی بر اجرایی شدن آن مطرح است. از بهمن ماه این طرح از سوی شهرداری مطرح شد. با اینحال بررسیها نشان میدهد که پیشینه این دست طرحها به دولتهای پیشین باز میگردد که از جمله آنها میتوان به طرح تأسیس صندوقهای سرمایه گذاری زمین و ساختمان اشاره کرد که هیچ یک از این طرحها هیچگاه اجرا نشد. از همین رو در راستای تشریح این دست طرحها به ویژه طرح خانه ریز با یک کارشناس مسکن گفتوگو کردیم که در ادامه میخوانید:
ناصر ذاکری، کارشناس بازار مسکن، در ارزیابی طرحهای نوین تأمین مالی مسکن به اقتصاد۲۴ اظهار داشت: «طرحهایی مانند «فروش متری مسکن» یا «تأسیس سرمایه گذاری صندوقهای زمین و ساختمان»، ایدههای خوبی هستند که در صورت اجرای درست میتوانستند مشکلات این بازار را کمرنگتر کنند. امروز حل مشکل مسکن برای خانهاولیها به یک چالش طاقتفرسا و حتی غیرممکن تبدیل شده است. در حالی که این طرحها میتوانستند بار این مشکل را سبک کنند. متأسفانه فضای تصمیمگیری در حوزه مسکن به گونهای بوده که این ایدهها عملاً عقیم مانده و اجرا نشدهاند. این در حالی است که چنین طرحهایی باید ۳۰ سال پیش آغاز میشدند، نه اکنون که بسیار دیر شده است.»
چالش جدی تعارض منافع
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به موانع ساختاری در مسیر اجرای این سیاستها افزود: «ما در فضای سیاستگذاری ملک با چالش جدی تعارض منافع روبهرو هستیم. کانونهای قدرت و صاحبان منافع و سرمایه بزرگ، هر جا که طرحی امتیازات آنها را به خطر بیندازد یا اثر منفی بر منافعشان داشته باشد، آن را مسکوت میگذارند. به عنوان نمونه، مداخله دولت در بازار مسکن استیجاری معمولاً سیگنالهای مخرب و بیاثری به بازار میفرستد، چرا که برخی از همان تصمیمگیران، خود صاحبان چندین آپارتمان هستند و نگرانند که قیمتها افت کند. در نتیجه، سیاستهایی که به نفع این گروه است بهسرعت اجرا میشود، اما سیاستهای خنثیکننده منافع آنها، ابتر میماند.»
بیشتر بخوانید: تقاضای مؤثر مسکن حذف شده اما قیمتها هیجانی بالا میروند/ چرا با ریزش طلا و دلار، قیمت خانه پایین نیامد؟
ذاکری در تشریح کارکرد صندوقهای مسکن و ساختمان توضیح داد: «مکانیزم صندوق سرمایه گذراری مسکن و ساختمان چیزی مشابه همان طرح فروش متری بود که از سالها پیش بحث اجرای آن مطرح بود، اما تاکنون به نتیجه نرسیده است. به طوری که صاحبان زمین میتوانستند با مشارکت سرمایهگذاران، دارایی خود را به سهام تبدیل کنند. در مورد فروش متری مسکن هم اگرچه بحث نگرانی مردم در مورد خالی فروشی در چنین طرحهایی مطرح میشود، اما با نظارت دقیق دولت و وضع ضوابط محکم، میشود از تخلفاتی مانند خالیفروشی در این صندوقها جلوگیری کرد.»
چرا برای اجرای طرح فروش متری مسکن دیر شده است؟
وی افزود: «در گذشته که بحث این طرحها مطرح بود، تمام جزئیات و موشکافیهای لازم برای پروژه صندوق مسکن و ساختمان انجام شد و همهچیز آماده بود، اما ما حداقل ۲۰ سال در اجرای آن تأخیر داشتیم. این طرح باید زمانی اجرا میشد که سهم زمین در هزینه تمامشده تولید مسکن زیر۵۰ درصد بود. در آن مقطع تأسیس این صندوقها کاملاً توجیه اقتصادی داشت. اما اکنون با اتخاذ برخی سیاستهای مشکوک، قیمت زمین شهری را به قدری بالا بردهایم که سهم آن در هزینه ساخت به ۷۰ درصد رسیده است. رقمی که عملاً این طرحها را بیخاصیت میکند. این یک درد بزرگ است که خانهاولیها و اقشار کمدرآمد هیچ حامی جدی ندارند که آینده آنها را ببیند و نگرانشان باشد.»
وی در ادامه با نقد اعطای وام برای خانه دار شدن مردم گفت: «به عنوان مثال، در گذشته سیاستهایی مانند تعیین وام برای خرید مسکن تصویب شد، اما این اقدام عملاً هیچ کمکی به خریداران واقعی نکرد. ما هیچ گزارش رسمی نداریم که نشان دهد با این روشها چند نفر خانهدار شدهاند. خروجی این سیاستها تنها به نفع کسانی شد که نیازمند واقعی مسکن نبودند، بلکه فقط برخی که شرایط مالی خوبی داشتند توانستند ملک را برای سرمایهگذاری و اجاره دادن بخرند.»
سهم بالای تقاضای سفته بازارنه بازار مسکن
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از عملکرد سیستم بانکی در بخش مسکن خاطرنشان کرد: «در حال حاضر، سهم مانده تسهیلات مسکن از کل تسهیلات بانکی در ایران در بهترین شرایط حدود ۶ درصد است، در حالی که این رقم در کشورهای موفق دنیا به ۲۵ درصد میرسد. این آمار نشان میدهد بانکهای ما عملاً برنامهای برای تأمین مالی خرید مسکن شهروندان ندارند. از سوی دیگر، تسهیلات موجود نیز گاهی به این سمت میرود که افرادی با وام، مسکن بخرند تا آن را اجاره دهند که این روند حتی به ضرر خریداران واقعی تمام میشود. آمارهای ما نشان میدهند که سهم تقاضای سفتهبازانه در بازار مسکن شهر تهران از اوایل دهه ۶۰ که حدود ۲۲ درصد بود، امروز به نزدیک ۸۰ درصد رسیده است. نتیجه مستقیم این سیاستهای نادرست، غیرمؤثر و ناموجه این شده که متقاضی نیازمند و واقعی، دیگر توان خرید مسکن را ندارد.»
