بازار اجاره ایران وارد مرحله تازه میشود؟ ۳ نشانه مهم از تغییر بازار مسکن
اقتصاد۲۴- نسخه جدید راهنمای جهانی «سیاستگذاری مسکن»، تعریف تازهای از «مسکن حمایتی» را پیشروی دولتها قرار داده است. مسکن حمایتی مورد نیاز امروز کشورها خانههایی هستند که اولا «در استطاعت مالی خانوارها برای تهیه آن» باشد و همزمان «زیستپذیر به معنای خانه دارای امکانات شهری در دسترس» و «فاقد قابلیت سفتهبازی ملکی» باشد. این نسخه کاملا به درد بازار مسکن کشورمان در شرایط کنونی میخورد. از نگاه «هبیتات» باید پارادایمشیفت در سیاستگذاری مسکن از «سیاستهای مالکیتمحور» به «تقویت و تمرکز بر عرضه مسکناجارهای» اتفاق بیفتد.
مرجع جهانی طراحی نسخههای جدید سیاستی برای «تامین مسکن»، با انتشار کتابچه بحرانهای مسکن ۲۰۲۶، هم بنبستها و هم مشخصات کلیدی «دسترسپذیر کردن بازار مسکن برای شهروندان» را به دولتها معرفی و تشریح کرد. هبیتات تم اصلی این «راهنمای سیاستگذاری» را بر توصیه به «پارادایم شیفت در راهبردهای ملی کشور برای تامین مسکن» پایهگذاری کرده است. یک بخش کلیدی این کتابچه که قسمتهایی از آن را هم اخیرا دکتر سعید اسلامیبیدگلی، صاحبنظر اقتصادی و کارشناس تامین مالی مسکن در یک نشست تخصصی مرتبط با «ابزارهای نوین تامین مالی مسکن» در پژوهشکده سوانح طبیعی شرح داد، به جنس بحران دستیابی به «مسکن درخور» طی سالهای اخیر و سالهای آتی اختصاص دارد. «مسکن درخور» تعریفی فراتر از موضوع «مسکن در استطاعت به لحاظ بنیه مالی خانوارها» دارد و ۲ویژگی دیگر را نیز شامل میشود.
سبد بحرانها در «مسافرت خانهاولیها به مسکن مناسب»
در حال حاضر، جهان با «شوک بلندمدت تورم اجاره مسکن» دست به گریبان است؛ این رخداد که از ۲۰۱۰ شروع شده و شاخص هزینه اجاره در مناطق مختلف جهان را در ۲۰۲۵ به حدود ۲برابر ۲۰۰۲ رسانده، یکی از ارکان اصلی بحران ۲۰۲۶ بازار مسکن است که تداوم یا اوجگیری آن در کشورهایی که با تورم فزاینده و رشد پایین اقتصادی روبهرو هستند، محتمل به نظر میرسد. این بحران، یعنی توان مالی اجاره مسکن، در برخی کشورها طی این سالها با «سیاست تکبعدی ساخت مسکن مالکیتمحور» عملا تشدید شد؛ به این معنا که دولتها تصور میکردند با خانهسازی میتوانند مشکل عدم دسترسی به مسکن مناسب را برای مستاجرها حل کنند؛ اما بهخاطر عرضههای دولتی بهخاطر توان مالی پایین مستاجرها قابل خرید نبودند.
بحران فعلی بازار مسکن در کشورهای مختلف جهان، «زیست ناپذیری» بخش قابلتوجهی از پهنههایی است که دولتها در آنها اقدام به ساخت مسکن کردند؛ مناطقی فاقد امکانات و خدمات زندگی که دکتر اسلامی بیدگلی ۲ مصداق بارز این بحران را در مناطقی از حومه شهرهای مادر ایران که مسکنمهر و مسکنملی ساخته شده است، میداند. کسانی که در این مناطق زندگی میکنند بهخاطر «ساعتها سفر بین خانههای حومهای و محلکارشان که در شهر اصلی» قرار دارد، دچار کاهش بهرهوری و در نتیجه اثرگذاری منفی در راندمان تولید میشوند. این در حالی است که یکی از خصوصیات نسخههای قدیمی و همچنان قابل مصرف «مسکن در استطاعت»، نزدیکی محل سکونت به سایر نیازهای زندگی از جمله مرکز شغلی است.
«هبیتات» جنس سوم سبد بحران مسکن در سال جاری میلادی و سالهای پیشرو را «جابهجاییهای اجباری شهروندان» معرفی کرد. جنگها در کشورها باعث آوارگی و مهاجرت اجباری به مناطق بین استانی یا کشورهای دیگر میشود، تغییرات اقلیمی و عوارض متعدد آن از جمله فرونشست و بیآبی به مهاجرت میانجامد. همچنین جهش هزینههای اجاره مسکن در شهرهای بزرگ نیز باعث مهاجرت مستاجرهای کمدرآمد و میاندرآمد به شهرهای حومهای میشود. این جابهجاییها از محله یا شهر یا کشور به مناطق دیگر، هم «کیفیتزندگی» شهروندان را آسیب میزند و هم برای شهرهای مقصد «دردسرهای ناترازی خدمات زندگی» تولید میکند.
آدرس خروج از بحران با «تعریف جدید از مسکن مناسب»
نسخه جدید راهنمای جهانی «سیاستگذاری مسکن»، تعریف تازهای از «مسکن حمایتی» را پیشروی دولتها قرار داده است. مسکن حمایتی مورد نیاز امروز کشورها خانههایی هستند که اولا «در استطاعت مالی خانوارها برای تهیه آن» باشد و همزمان «زیستپذیر به معنای خانه دارای امکانات شهری در دسترس» و «فاقد قابلیت سفتهبازی ملکی» باشد. این نسخه کاملا به درد بازار مسکن کشورمان در شرایط کنونی میخورد. جایی مثل ایران که دست کم ۳۰ درصد خانوارها «مستاجر» هستند و این جمعیت اجارهنشین در پایتخت حداقل ۳۱ درصد است و در عین حال، حدود نیمی از کل مستاجرها «فقیر» هستند، همه سیاستهای تامین مسکن طی دهههای اخیر تمرکز صرف بر «مسکن ملکی» بوده است. مستاجرها با توجه به افزایش نرخ فقر و تورم عمومی رو به بالا، امکان دسترسی به «مسکن در استطاعت» را ندارند.
بیشتر بخوانید:اجاره آپارتمان در بریانک، شمشیری و دروازه شمیران چند؟ جدول قیمت رهن و اجاره
سعید اسلامیبیدگلی در این باره معتقد است، بودجه رفاه خانوارها به هزینه بقا تبدیل شده است؛ به این معنا که وقتی هزینه اجاره مسکن از حد مشخصی که هبیتات آن را ۳۰ درصد درآمد تعریف کرده، بیشتر میشود، مستاجرها «هزینههای ضروری» را کاهش میدهند؛ چون امکان تخصیص منابع به آموزش، سلامت، تغذیه و پسانداز را بهخاطر فشار هزینهای مسکن ندارند. در تهران، این فشار تا ۷۳ درصد رسیده است. حل این بحران از نگاه «هبیتات» مستلزم پارادایمشیفت در سیاستگذاری مسکن از «سیاستهای مالکیتمحور» به «تقویت و تمرکز بر عرضه مسکناجارهای» است.
برنامهسازی برای عرضه مسکناجارهای استطاعتپذیر، یکی از آن تعریف ۳ گانه «مسکن درخور» را به شکل غیرمستقیم محقق میکند؛ این خانهها امکان خریدوفروش در بازار سفتهبازی ملکی را ندارند. اما در راهبردهای کنونی کشورها برای تامین مسکن، کاملا علائم «پاسگل دولتها به سفتهبازان ملکی» دیده میشود. وقتی مستاجرها توان مالی مناسب را برای خرید خانههایی که سیاستگذاران به شکل انبوه تحت عنوان مسکنحمایتی عرضه میکنند، ندارند، این خانهها با خریدوفروش ثانویه وارد بازار سفتهبازی میشود؛ اتفاقی که در ایران به شکل «معاملات مکرر خانههایی که سالها کلید به آنها نخورده است» طی دهههای اخیر رخ داده است. به این ترتیب دستکم برای بازار مسکن ایران، لازم است «اجاره مسکن» به مرکز سیاستگذاری در این بخش تبدیل شود؛ اما چگونه و با کدام ابزارها؟
ابزارهای مالی تامین «مسکن درخور»
تمرکز بر عرضه مسکن اجارهای از نوع «درخور» یا همان «سازگار با بنیه مالی مستاجرهای نیازمند حمایت»، در گام اول مستلزم تهیه ابزارهای خاص تامین مالی از سوی دولتها است تا از یکسو، بخشخصوصی به تولید و ارائه آنها به بازار رغبت پیدا کند و از سوی دیگر هزینه عرضه این خانهها کاهش یابد.
دفتر طراحی سیاستهای تامین مسکن در سازمان ملل، هبیتات، ۵ ابزار برای این منظور را به دولتها پیشنهاد کرده است. اولین آنها، وجود شرکتهای اجارهدار در شهرهای بزرگ است. این شرکتها که جای آنها در بازار مسکن ایران کاملا خالی است، «هزینه مبادله واحدمسکونی اجارهای» را برای مالکان و مستاجرها بسیار پایین میآورند و اجارهداری از یک کار سخت و پرزحمت به روتین بازار تبدیل میشود. در برخی کشورها که سابقه طولانیمدت در شکلگیری این شرکتها دارند، ظرف ۲۴ تا ۴۸ ساعت، کلیه عملیات انتخاب مستاجر، انعقاد قرارداد و اسبابکشی بهصورت «خدمات واحد» توسط شرکت اجارهدار برای طرفین معامله انجام میشود. معافیتهای مالیاتی تولید مسکناجارهای نیز از جمله وظایف دولتها برای کاستن از هزینه سرمایهگذاری در این حوزه است. ابزار مشوق دیگر که در بازار ساختوسازهای ایران به «دیوار بزرگ سرمایهگذاری ساختمانی» بدل شده، «تسهیل صدور مجوز ساخت» است.
در کنار این ابزارها، ابزار کلیدی دیگر متوجه «تامین مالی ساخت و عرضه مسکن» است. در ایران، موسسه مالی تخصصی در حوزه تامین مالی مسکن تقریبا وجود ندارد. یک بانک دولتی بخش قابلتوجهی از تامین مالی این بخش را انجام میدهد؛ اما سیاستهای حاکم بر شبکه بانکی و تکالیف سربار دولت، عملا باعث فاصلهگرفتن آن با باتکتوسعهای تخصصی مسکن شده است. تامین مالی مسکن، «بلندمدت» است با منابع کوتاهمدت بانکی همخوانی ندارد. «هبیتات» برای رفع این شکاف مالی، پیشنهاد ایجاد موسسات مالی توسعهای را مطرح کرده است. این موسسات میتوانند «منابع مالی بلندمدت از بازار سرمایه، صندوقهای بازنشستگی و سایر نهادها» را در اختیار شبکه بانکی برای پرداخت تسهیلات بلندمدت و همچنین تسهیلات کافی مورد نیاز بخش مسکن قرار دهند. ابزار دیگر نیز «زمین» است؛ اما زمینهایی که فاقد خدمات زیرساختی هستند. عرضه مسکن اجارهای مستلزم بهکارگیری اراضی نهادهای دولتی و عمومی به صورت «اجاره بلندمدت» زمینها است.
