از ساخت یک میلیون مسکن در هر سال، به فروش سانتی متری رسیدند!/ این طرح به گرانی خانه دامن می‌زند!
اقتصاد۲۴- شهرداری تهران در ماه‌های اخیر طرح‌هایی مانند فروش متری و سانتی متری مسکن را مطرح کرده و اقداماتی نیز برای اجرای این مدل‌ها انجام شده است. قالیباف رئیس مجلس نیز اخیرا در همین راستا تاکید کرد: «ما می‌توانیم از فروش، حالا نه فروش متری بلکه فروش سانتی متری، برای جذب نقدینگی استفاده کرده و کمک کنیم مردم در مقابل تورمی که وجود دارد، ارزش پولشان را حفظ کنند.» طرحی که موافقان آن را راهی برای ورود تدریجی مردم به بازار مسکن می‌دانند. اما منتقدان معتقدند تجاری‌سازی این بازار می‌تواند به افزایش نگاه سرمایه‌ای به مسکن و در نهایت فشار بیشتر بر مصرف‌کنندگان واقعی منجر شود.
در همین رابطه اقتصاد۲۴ با منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن، گفتوگو کرده که در ادامه می‌خوانید.
فروش سانتی متری مسکن به گرانی خانه دامن می‌زند
غیبی در گفتوگو با اقتصاد۲۴ درباره فروش سانتی متری مسکن اظهار کرد: طرح‌هایی از این دست که شهرداری متولی اجرای آن باشد، در ظاهر می‌تواند مثبت به نظر برسد، اما برای ارزیابی اثرگذاری آن باید آمار و اطلاعات عملکرد این طرح‌ها از سوی متولیان ارائه شود.
وی افزود: اقتصاد مسکن نباید صرفاً به فضای تجاری‌سازی و سرمایه‌گذاری سوق داده شود، چراکه در نهایت این روند می‌تواند به مصرف‌کننده واقعی آسیب بزند. هدف ما باید این باشد که مردم قدرت خرید مسکن را داشته باشند، نه اینکه مردم صرفاً به سمت سرمایه‌گذاری در بازاری هدایت شوند که خود متولیان نیز در آن نقش تبلیغاتی دارند.
فروش متری مسکن قیمت خانه را بالا می‌برد؟
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: اگر شهرداری چنین طرحی را تبلیغ کند و در ماه‌های بعد آمار افزایش قیمت مسکن را ارائه دهد، این نگرانی ایجاد می‌شود که نهاد‌های متولی به جای کمک به دسترسی مردم به مسکن، به نوعی در فرآیند افزایش قیمت این بازار نقش داشته باشند.
بیشتر بخوانید: چرا شیوه‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای وزارت راه شکست می‌خورد؟ / عدم تضمین عایدی سرمایه و نگاه دستوری دولت به بازار اجاره مشکل‌ساز شد
غیبی با اشاره به ورود برخی بخش‌های خصوصی به فروش متری و سانتی متری مسکن گفت: در حال حاضر این پرسش مطرح است که چه نهادی بر شرکت‌هایی که با دریافت شماره ثبت تجاری وارد این حوزه می‌شوند نظارت می‌کند و آیا مشخص است این شرکت‌ها واقعاً مالک پروژه هستند یا در ساخت‌وساز آن مشارکت دارند؟
وی افزود: هر شرکتی ممکن است با دریافت شماره ثبت از اداره ثبت شرکت‌ها وارد این حوزه شود و در اپلیکیشن‌هایی که نظارت و رصد کافی روی آنها وجود ندارد، بخشی از یک ملک یا پروژه را به مردم بفروشد. با چنین اقداماتی ممکن است حتی یک پروژه تغییر کند یا پروژه بعدی امکان اجرا پیدا نکند. در چنین شرایطی چه کسی پاسخگوی سرمایه مردم خواهد بود؟
به گفته غیبی؛ دولت و نهاد‌های متولی پیش از توسعه چنین مدل‌هایی باید مشخص کنند که در صورت شکست یک پروژه یا عدم ایفای تعهدات، چه سازوکاری برای حمایت از خریداران وجود دارد.
بورس؛ مسیر شفاف‌تر برای سرمایه‌گذاری در مسکن
این کارشناس بازار مسکن معتقد است اگر قرار است امکان سرمایه‌گذاری خرد مردم در حوزه ساختمان فراهم شود، باید از سازوکاری استفاده شود که شرکت‌ها و پروژه‌ها پیش از جذب سرمایه مورد ارزیابی قرار گیرند.
غیبی گفت: به نظر من اگر می‌خواهیم چنین حرکتی انجام دهیم، بهترین کار این است که شرکت‌های ساخت‌وساز و انبوه‌سازی که تحت نظارت سازمان بورس قرار دارند وارد این حوزه شوند. شرکتی که در بورس پذیرفته شده، از نظر اعتباری، سوابق و عملکرد مالی مورد بررسی قرار می‌گیرد و مردم می‌توانند با اطلاعات بیشتری درباره سرمایه‌گذاری تصمیم بگیرند.
وی تأکید کرد: اینکه چند نفر یک شرکت تشکیل دهند و بخواهند ملک را به صورت متری یا سانتی متری به مردم بفروشند، راه‌حل مناسبی نیست. فروش این نوع دارایی باید در چارچوب مشخص و قابل نظارت انجام شود.
غیبی درباره امکان مطالبه سهم خریداری‌شده نیز گفت: اگر فردی از طریق یک سایت یا اپلیکیشن اعلام کند که مثلاً دو متر از یک ملک را خریداری کرده است، باید مشخص باشد در زمان مطالبه، چه چیزی دقیقاً به خریدار تحویل داده می‌شود. قاعدتاً امکان تحویل آن دو متر وجود ندارد و در نهایت خریدار فقط می‌تواند پول خود را مطالبه کند.
کارمزد شهرداری و خطر افزایش قیمت مسکن
این کارشناس حوزه مسکن همچنین نسبت به تعیین کارمزد برای این نوع معاملات از سوی شهرداری انتقاد کرد و گفت: در بازار معاملات مسکن، مشاوران املاک تحت نظارت اتحادیه قرار دارند و سازمان تعزیرات نیز بر عملکرد آنها نظارت می‌کند، با این حال همچنان مسائل مختلفی درباره حق‌الزحمه و نحوه فعالیت آنها وجود دارد.
وی افزود: حالا مشخص نیست متولی نظارت بر شرکت‌هایی که قرار است وارد فروش سانتی متری مسکن شوند چه نهادی است. اگر شهرداری اعلام کرده یک درصد کارمزد دریافت می‌کند، باید مشخص شود مبنای این کارمزد چیست و چرا باید چنین هزینه‌ای از مردم دریافت شود.
غیبی معتقد است مدل‌های خارج از چارچوب مشخص اقتصادی، علاوه بر اینکه الزاماً کمکی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌کنند، می‌توانند نگاه سرمایه‌ای به ملک را تقویت کرده و به افزایش قیمت مسکن منجر شوند.
وی گفت: این مدل‌ها می‌توانند باعث شوند مسکن هرچه بیشتر به کالای سرمایه‌ای تبدیل شود و در شرایطی که قیمت آپارتمان بالاست، به جای کنترل قیمت، به افزایش آن دامن بزنند.
سرمایه‌گذاری ملکی از مسیر بازار سرمایه
غیبی در پایان با اشاره به امکان استفاده مردم از بازار سرمایه برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن گفت: «اگر قرار است مردم بخشی از سرمایه خود را به ملک اختصاص دهند، می‌توانند در قالب یک سبد سرمایه گذاری متنوع، دارایی‌هایی مانند طلا، نقره، ارز بخرند و همچنین بخشی از سرمایه خود را به حوزه ملک و ساختمان اختصاص دهند.»
وی افزود: در شرایطی که اقتصاد با افت یا رکود مواجه است، تنوع‌بخشی به سبد سرمایه‌گذاری می‌تواند بخشی از ریسک را مدیریت کند، اما این موضوع باید از مسیر‌های شفاف و قابل نظارت انجام شود، نه اینکه هر مجموعه‌ای بتواند با یک سایت یا اپلیکیشن، بخشی از یک آپارتمان را به مردم بفروشد.
