چرا شیوهنامه اجارهداری حرفهای وزارت راه شکست میخورد؟ / عدم تضمین عایدی سرمایه و نگاه دستوری دولت به بازار اجاره مشکلساز شد
اقتصاد۲۴- در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در پایتخت به اعداد بیسابقهای رسیده و بازدهی سالانه اجارهداری سنتی هر روز تقلیل یافته است، دولت چهاردهم توسعه مسکن استیجار عمومی را در قالب شیوه نامه اجارهداری حرفهای در دستور کار خود قرار داده است. طبق بررسیها و نشستهای مسئولان وزارت راه و شهرسازی، این طرح از چهار مسیر مکمل شامل «تأمین واحدهای آماده»، «تهاتر و مولدسازی املاک دولتی»، «مشارکت با بخش خصوصی و انبوهسازان» و «همکاری با نهادهای عمومی و خیرین» دنبال میشود.
بر اساس جزئیات اجرایی، حداکثر زمان استفاده خانوادهها از این املاک ۵ سال بوده و نرخ اجارهبها برای دهکهای ۱ و ۲ معادل ۳۵ درصد و برای دهکهای ۵ و ۶ معادل ۵۵ درصد نرخ روز بازار تعیین شده است. همچنین در فاز نخست، ساخت و تکمیل ۱۵۴۰ واحد مسکونی استیجاری در شهرهای استان تهران (نظیر پرند، اندیشه و قرچک) هدفگذاری شده است. با این حال، کارشناسان معتقدند به دلیل تورم ساخت و عدم اهرمسازی مالی جذاب برای انبوهسازان، موفقیت این شیوهنامه منوط به بازنگری در مشوقهای بخش خصوصی است.
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن، درباره طرح دولت برای توسعه مسکن استیجاری عمومی و اجارهداری حرفهای گفت: اصل ایده اجارهداری حرفهای و ایجاد مسکن استیجاری، سالهاست مطرح میشود و طرحها و پیشنهادهای مختلفی نیز متناسب با این موضوع ارائه شده است، اما تحقق چنین طرحهایی پیش از هر چیز به آرامش و امنیت اقتصادی در بازار نیاز دارد.
وی افزود: هر سرمایهگذاری زمانی وارد یک پروژه میشود که بتواند برای سرمایه خود در آینده عایدی مشخصی متصور باشد. در شرایطی که سرمایهگذار با انتظار تورمی مواجه است، طبیعی است که برای ورود به پروژهای مانند اجارهداری حرفهای، ابتدا محاسبه کند که سرمایهاش چه زمانی و با چه میزان بازدهی به او بازخواهد گشت.
طرح مسکن استیجاری تنها روی کاغذ خوب است
غیبی با بیان اینکه طرح مسکن استیجاری تنها روی کاغذ میتواند طرح مناسبی باشد، اظهار کرد: اگر تورم سالانه در محدوده دو تا سه درصد قرار داشت، اجرای چنین طرحی میتوانست شرایط متفاوتی داشته باشد و سرمایهگذار نیز راحتتر برای ورود به آن تصمیم میگرفت. اما در شرایط فعلی، سرمایهگذار باید بداند تعهدی که برای اجرای پروژه میپذیرد، چه تضمینی برای بازگشت سرمایه او دارد.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: سرمایهگذار نمیتواند صرفاً با این فرض وارد پروژه شود که تعداد مشخصی مستأجر از این طرح منتفع خواهند شد. زمانی وارد چنین بازاری میشود که احساس کند پروژه برای او نیز توجیه اقتصادی دارد؛ بنابراین پس از پذیرفته شدن کلیات طرح، باید درباره آورده، جزئیات اجرا، مدت زمان سرمایهگذاری و نحوه بازگشت سرمایه بهطور دقیق تصمیمگیری شود.
ساماندهی بازار اجاره با اقدامات دستوری ممکن نیست
وی تاکید کرد: نمیتوان صرفاً به شکل دستوری تعیین کرد که نظام اجارهداری در کشور باید به این شکل اجرا شود و همه نیز از آن تبعیت کنند و برای اجارهها سقف تعیین شود. ابتدا باید بستر اقتصادی امن و یک طرح توجیهی قابل اتکا ایجاد شود تا سرمایهگذار اطمینان داشته باشد که سرمایهاش در معرض ریسکهای غیرقابل پیشبینی قرار نمیگیرد.
بیشتر بخوانید: ۴۴۵ میلیون هزینه خرید اوراق و ۵۱.۵ میلیون قسط برای ۱۲ متر خانه!/ وام مسکن برای خانه دار شدن است یا بدهکار شدن؟
غیبی گفت: اگر سرمایهگذار بتواند آپارتمانی را خریداری کند که ارزش آن طی چند ماه رشد قابل توجهی داشته باشد، طبیعی است که باید دلیل مشخصی برای ورود به بازار اجارهداری حرفهای داشته باشد؛ بنابراین دولت باید برای این نوع سرمایهگذاری، امتیازهای ویژهای در نظر بگیرد.
مشوقها و تخفیفها و تضمین خرید روی بقیه سبد سرمایهگذاران انبوهسازان اعمال شود
وی افزود: برای مثال، میتوان برای سرمایهگذاری در اجارهداری حرفهای مشوقهایی مانند تخفیف در مجوزهای بعدی تا چند سال، تسهیلات ساخت ارزان قیمت یا تضمین خرید برای پروژههای دیگر سبد سرمایهگذاری افراد در نظر گرفته شود. سرمایهگذار باید احساس کند در کنار ورود به این پروژه، از یک سبد سرمایهگذاری متنوع با حمایتی مشخص در نظام دولتی برخوردار است و در صورت موفق نبودن یک پروژه، امکان جبران آن از طریق سایر بخشهای سبد سرمایهگذاری وجود دارد.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: اگر سرمایهگذار بتواند سبدی از پروژهها داشته باشد، حتی در صورت وجود رکود در بازار فروش، ممکن است بتواند از طریق سایر پروژهها بازدهی خود را حفظ کند؛ بنابراین ایجاد یک سبد حمایتی و تضمین بازگشت سرمایه میتواند بخشی از ریسک ورود سرمایهگذاران به حوزه اجارهداری حرفهای را کاهش دهد.
غیبی با اشاره به محدودیتهای احتمالی در تعیین اجارهبها اظهار کرد: محدود کردن اجارهبها بدون تعریف ارزش افزوده و مشوق برای سرمایهگذار، میتواند باعث خروج سرمایه از این طرح شود. سرمایهگذاری صرفاً یک تعهد اخلاقی نیست و سرمایهگذار باید در کنار ایفای نقش اجتماعی خود، سود و عایدی اقتصادی نیز داشته باشد.
وی تاکید کرد: بنابراین محدودیتهای مربوط به اجارهبها باید در نظام پروژه و با توجه به شرایط اقتصادی مورد بررسی قرار گیرد. در ابتدای اجرای طرح، باید شرایط به شکلی طراحی شود که هم برای مستأجر مطلوب باشد و هم سرمایهگذار انگیزه کافی برای ورود داشته باشد؛ در غیر این صورت ممکن است اساساً طرح شکل نگیرد.
چرا برنامه دولتها در بازار اجاره همواره شکست میخورد؟
این کارشناس حوزه مسکن در پایان گفت: تاکنون طرحهای مختلفی برای حمایت از بازار اجاره مطرح شده است؛ از تسهیلات ودیعه مسکن گرفته تا تعیین سقف افزایش سالانه اجارهبها، تمدید خودکار قراردادهای اجاره و سیاستهایی برای کاهش آسیب به مستأجران. با این حال، هنوز یک طرح جامع که بتواند میان منافع مستأجر و سرمایهگذار تعادل ایجاد کند، بهطور کامل شکل نگرفته است.
غیبی خاطرنشان کرد: اجارهداری حرفهای سالهاست به عنوان یک راهکار مطرح میشود و اکنون نیز اگر قرار است اقدام مثبتی در این زمینه انجام شود، باید برای سرمایهگذاران انگیزه و سبد حمایتی ایجاد شود تا سرمایه از این حوزه فرار نکند و بتواند به سمت ساخت و عرضه مسکن استیجاری هدایت شود.
