کاهش شدید فایل‌های اجاره؛ نتیجه قیمت‌گذاری دولت؟ / تورم مسکن در شهریور همچنان کمتر از تورم عمومی کشور
اقتصاد۲۴- بازار مسکن تهران در حالی همچنان با رکود سنگین در بخش خرید و فروش مواجه است که بررسی میدانی از مناطق مختلف پایتخت از کاهش محسوس فایل‌های اجاره در دو هفته اخیر حکایت دارد. در چنین شرایطی فعالان بازار آن را به افزایش تمدید قراردادها و خودداری بخشی از مالکان از عرضه واحدهای خالی نسبت می‌دهند. در همین حال، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در شهریورماه به ۳۲.۸ درصد رسیده که اگرچه برای مستاجران همچنان فشار قابل توجهی ایجاد می‌کند، اما پایین‌تر از تورم عمومی قرار دارد.
کاهش فایل‌ها ملکی از ابتدای مهر ماه
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با اقتصاد۲۴، درباره وضعیت بازار مسکن و ادامه رکود در این بازار گفت: رکود در بازار مسکن سال‌هاست ادامه دارد و با توجه به شرایط قیمت‌ها، مردم عادی دیگر شرایط مناسبی برای خرید مسکن ندارند.
وی افزود: قیمت مسکن طی سال‌های گذشته افزایش قابل توجهی داشته است، هرچند میزان رشد قیمت مسکن در مقایسه با تورم عمومی پایین‌تر بوده، اما قیمت‌ها به سطحی رسیده که سقف توان خرید بسیاری از خانوار‌ها را پشت سر گذاشته است.
بیشتر بخوانید: حقوق کارمندان آب رفت، اجاره خانه بالا رفت؛ نسخه مجلس برای بحران مسکن چیست؟
گودرزی ادامه داد: به همین دلیل در حال حاضر بخش قابل توجهی از خرید و فروش‌ها در بازار مسکن به خانه‌های کوچک‌تر اختصاص دارد. کسانی که مسکن را صرفا برای تأمین سرپناه می‌خواهند، با توجه به شرایط موجود و کاهش قدرت خرید، امکان چندانی برای ورود به بازار ندارند.
تغییر اولویت خانوار‌ها در بازار مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه اولویت‌های مردم در بازار مسکن تغییر کرده است، اظهار کرد: نه تسهیلات مناسبی برای خرید مسکن وجود دارد و نه شرایط اقتصادی و درآمدی خانوار‌ها اجازه می‌دهد که به راحتی برای خرید خانه اقدام کنند. از سوی دیگر، قیمت مسکن نیز جهش داشته است.
وی با اشاره به رشد حدود ۲۵ درصدی قیمت مسکن گفت: با وجود افزایش قیمت‌ها، میزان تورم مسکن نسبت به سایر بازار‌ها پایین‌تر بوده است، اما همین میزان افزایش قیمت نیز در شرایط فعلی برای بخش زیادی از مردم سنگین است و باعث شده رکود در بازار ادامه پیدا کند.
گودرزی درباره وضعیت بازار در مهرماه نیز گفت: معمولا در مهرماه با افت معاملات مسکن مواجه هستیم و شرایطی که امسال شاهد آن هستیم، تا حد زیادی مشابه الگوی سال‌های گذشته است. در ابتدای سال تحصیلی، بخش عمده جابه‌جایی مستاجران انجام شده و افرادی که قصد سکونت در خانه جدید داشته‌اند، تا مهرماه جابه‌جا شده‌اند؛ بنابراین این بخش از تقاضا دیگر در بازار وجود ندارد.
بخش زیادی از موج اجاره‌نشینی تمام شده است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت اجرای سقف افزایش اجاره‌بها نیز گفت: هر سال دولت در شرایط خاص درباره میزان افزایش اجاره‌بها عدد و رقمی را اعلام می‌کند. در سال‌های گذشته این میزان براساس موقعیت مناطق تعیین می‌شد، اما امسال سقف ۲۵ درصد به عنوان شاخص کشوری در نظر گرفته شد.
وی افزود: در حال حاضر دسترسی مناسبی به سامانه‌ها نداریم و نمی‌توانیم به صورت دقیق ارزیابی کنیم که این رقم تا چه اندازه در قرارداد‌های اجاره رعایت شده است. حتی مشاور املاک زمانی که مستأجر یا مالک به او مراجعه می‌کند، نمی‌تواند به اطلاعات قرارداد سال قبل دسترسی داشته باشد تا بررسی کند اجاره‌بها نسبت به سال گذشته تا چه میزان افزایش پیدا کرده و آیا سقف تعیین‌شده رعایت شده است یا خیر.
گودرزی ادامه داد: البته در شرایط فعلی و با توجه به وضعیت کشور، میان بسیاری از مستأجران و مالکان نوعی همدردی و همکاری شکل گرفته و بسیاری از مالکان سقف تعیین‌شده را رعایت کرده‌اند. البته مواردی هم وجود داشته که افزایش اجاره‌بها غیرمعقول بوده و حتی کار به دادگاه یا صدور دستور تخلیه رسیده است.
بازار مسکن برای رونق به ثبات اقتصادی نیاز دارد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تأکید بر اینکه بازار مسکن در شرایط فعلی بازار خوبی نیست، گفت: امیدواریم با توجه به اینکه قیمت مسکن بالا رفته است، در مقطعی شرایط به سمتی برود که مردم بتوانند با قیمت‌ها و اعداد و ارقام موجود اعتماد بیشتری برای ورود به بازار داشته باشند.
وی تأکید کرد: بازار ارز و دلار نیز باید به ثبات برسد. در نهایت شرایط بازار ارز بر بازار مسکن اثرگذار است و نمی‌توان این دو موضوع را از یکدیگر جدا کرد.
گودرزی افزود: قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز با افزایش مواجه شده و همین مسئله باعث افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن شده است؛ بنابراین برای اینکه بازار خرید و فروش بتواند دوباره رونق بگیرد، باید شرایط اقتصادی کشور به سمت ثبات حرکت کند.
ایرادات سامانه‌های ثبت قرارداد از نگاه مشاوران املاک
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین درباره سامانه‌ها و آیین‌نامه‌های مربوط به ثبت و تنظیم قرارداد‌های ملکی گفت: وجود برخی سامانه‌ها و آیین‌نامه‌های مربوط به ثبت و تنظیم قراردادها اشکالاتی ایجاد کرده است. در موضوع پیش‌فروش ساختمان نیز لازم است مقررات مربوطه هرچه زودتر تدوین و ابلاغ شود.
وی افزود: در تدوین این آیین‌نامه‌ها باید مطالبات صنف مشاوران املاک نیز دیده شود و مشورت با این صنف صورت بگیرد، چرا که مشاوران املاک در واقع پیشران این موضوع هستند و اجرای بخش مهمی از فرآیند در نهایت بر عهده آنهاست.
گودرزی درباره سامانه‌های خودکاربری نیز گفت: موضوع خودکاربری صرفا یک بحث صنفی نیست و باید اصولی که در تنظیم قراردادها و معاملات وجود دارد، رعایت شود. این سامانه‌ها در شرایط فعلی مشکلاتی ایجاد می‌کنند و شرایط را برای ثبت قرارداد به شکل مطلوب فراهم نمی‌کنند.
وی ادامه داد: در معاملاتی که دو طرف بدون واسطه اقدام به انجام معامله می‌کنند، تضاد منافع وجود دارد و ممکن است اطلاعات و فرآیند معامله نیز به شکل مناسبی مدیریت نشود. به همین دلیل باید سازوکار ثبت قراردادها به گونه‌ای باشد که مشکلات موجود برطرف شود.
رونق معاملات شاید تا پایان سال به تعویق بیفتد
گودرزی در پایان درباره چشم‌انداز معاملات مسکن گفت: به صورت معمول، هر سال پس از جابه‌جایی‌های ابتدای سال و استقرار مستأجران، بازار برای مدتی با رکود کاری مواجه می‌شود و این وضعیت معمولا تا بهمن و اسفند ادامه پیدا می‌کند و بعد شرایط بازار بهتر می‌شود.
وی خاطرنشان کرد: با توجه به افزایش قیمت مسکن و اینکه اعداد و ارقام معاملات به چندین میلیارد تومان رسیده است، بازار نیاز دارد شرایط اقتصادی کشور به سمتی برود که اعتماد به خرید و فروش افزایش پیدا کند. این فرآیند زمان‌بر است و باید دید شرایط اقتصادی و بازار در ماه‌های آینده چگونه ارزیابی خواهد شد.
