فرمول جدید خانه‌دار شدن

اقتصاد۲۴ -تداوم التهاب قیمت مسکن با سابقه حداقل یک‌سال اخیر در تهران و غالب شهر‌های بزرگ و متوسط باعث شده است جمع زیادی از خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی، تحت‌تاثیر سقوط شدید قدرت خرید از بازار معاملات آپارتمان خارج شوند. هرچند متولی بخش مسکن اخیرا دو سیاست - یکی در آستانه اجرا و دیگری در حال اجرا - برای تنظیم بازار در دستور کار قرار داده، اما برای تعدیل قدرت خرید جامعه هدف (خانه‌اولی‌ها) و احیای پایدار نبض خرید‌های مصرفی مسکن، هنوز اقدامی صورت نگرفته است. برای این منظور حسین عبده تبریزی، امیر کرمانی و فخرالدین زاوه در مطالعه‌ای مشترک، طرح پرداخت نوع جدیدی از تسهیلات مسکن را به‌عنوان سیاست مکمل پیشنهاد کرده‌اند. این طرح براساس تجربه جهانی نظام تامین مالی مسکن، پرداخت «تسهیلات با اقساط در استطاعت و سقف ریالی موثر» را از دولت، سیاست‌گذار پولی و شبکه بانکی مطالبه می‌کند. پایه اصلی تسهیلات پیشنهادی بر «پرداخت فقط سود» از وام‌گیرنده (خریدار مسکن) به وام‌دهنده یا همان بانک استوار است. تسهیلات پیشنهادی ۵ تفاوت با تسهیلات فعلی مسکن دارد. مشمولان و شرایط پرداخت تسهیلات در این فرمول شرح داده شده است.
توفان قیمت‌ها در بازار مسکن تهران و دیگر شهر‌های بزرگ دست‌کم تا خرداد امسال (طبق آمار رسمی) ادامه داشته و به‌رغم «تعریف برخی سیاست‌ها» از طرف دولت برای مهار التهابات ناشی از این توفان، هیچ اثری از اعلام یا اجرای آن‌ها بر اوضاع روانی و شرایط واقعی بازار معاملات آپارتمان مشاهده نمی‌شود. میانگین قیمت مسکن در تهران در فاصله ابتدای سال تا پایان بهار بیش از ۲۰ درصد افزایش پیدا کرد که شدیدترین تورم ملکی محسوب می‌شود. طی دو سال گذشته نیز جهش مداوم قیمت، ضربه کاری به خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی وارد کرد به‌طوری‌که اکنون طبق اعلام واسطه‌های بازار ملک و شواهد میدانی در برخی مناطق تهران، سهم مصرف‌کننده از معاملات خرید مسکن در برابر تقاضای سرمایه‌ای به کمتر از ۳ نفر از هر ۱۰ قرارداد سقوط کرده است. میانگین قیمت خانه‌های لوکس‌ترین منطقه تهران در ابتدای سال ۹۲، امروز تقریبا در جنوبی‌ترین نقطه شهر هم پیدا نمی‌شود.

 

---

بیشتر بخوانید: قیمت خانه در بالاشهر، یک ماهه ۹ میلیون بالا رفت!

---

دولت برای وضع موجود دو سیاست اعلام کرده است؛ اخذ مالیات از خانه‌های خالی و ساخت مسکن ارزان دولتی (اقدام ملی). سیاست اول هنوز اجرایی نشده و سیاست دوم اگر چه کلید خورده، اما فعلا و حتی در میان‌مدت تاثیری بر تامین تقاضای مصرفی ندارد، چون این نوع ساخت و ساز‌ها دو سال زمان می‌برد و شرایط آن‌ها مطلوب همه خانه‌اولی‌ها نیست. در این مقطع، اما یک تیم سه نفره از صاحب‌نظران ارشد اقتصادی مسلط به اوضاع اقتصاد مسکن و در عین حال مطلع از تجربه‌های جهانی در این حوزه، طرحی به دولت پیشنهاد کرده‌اند که اجرای آن می‌تواند آخرین تلاش این دولت البته از نوع «موفق» برای کمک موثر به خانه‌دار شدن اقشار آسیب‌پذیر محسوب شود.

عنوان طرح، «خرید مسکن با تسهیلاتی از نوع فقط پرداخت سود» است. این طرح نوعی وام مسکن را وارد بازار می‌کند که پنج تفاوت با تسهیلات فعلی خرید مسکن دارد. این تفاوت‌ها شامل «عادی بودن شرایط پرداخت تسهیلات برای شبکه بانکی، سقف بالاتر مبلغ وام برای پوشش مناسب قدرت خرید، در استطاعت بودن اقساط و در نتیجه قابل دریافت بودن آن توسط خانه‌اولی‌ها، مشارکت همه بانک‌های تجاری در تامین مالی مسکن و در نهایت مستقل بودن طرح از منابع دولتی» است. حسین عبده‌تبریزی، امیر کرمانی و فخرالدین زاوه نویسندگان این طرح معتقدند: تسهیلات مسکن از نوع «فقط پرداخت سود» در این مقطع می‌تواند تا حدودی به خانه‌اولی‌هایی که از خرید باز‌مانده‌اند و مرتب در حال فاصله گرفتن از بازار (ناشی از رشد قیمت) هستند، کمک کند.

متن کامل این پژوهش کاربردی را در زیر بخوانید:

مسکن یکی از مهم‌ترین دارایی‌های مقاوم در برابر تورم است و در نتیجه با افزایش نااطمینانی در مورد نرخ تورم، تقاضا برای مسکن به‌عنوان کالایی سرمایه‌ای افزایش می‌یابد. این امر در مقابل باعث افزایش قیمت مسکن و کاهش شدید قدرت خرید اقشار فاقد مسکن شده است. در این طرح، با استفاده از ترکیب قرارداد «فقط پرداخت سود» و استفاده از منابع متقاضیان در صندوق پس‌انداز یکم و دارایی سهام عدالت آنان، امکان برخورداری از مسکن حداقلی برای بخشی از اقشار شاغلِ بی‌مسکن فراهم می‌شود.

در سراسر دنیا، مسکن یکی از امن‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها برای مقابله با ریسک تورم است. در اقتصاد ایران نیز که در طول چند دهه گذشته، متوسط تورم سالانه بیش از ۲۰ درصد بوده و به علاوه بازار‌های مالی از توسعه‌یافتگی چندانی برخوردار نبوده، مالکیت واحد مسکونی برای هر خانوار بهترین سپر در مقابل شوک‌های تورمی بوده است. اما امروز در مقایسه با سه دهه قبل، نسبت شهروندانی که مالکیت واحد‌های مسکونی خود را دارند، کاهش یافته است؛ جمعیت ۳۰ درصدی غیرمالک دهه ۷۰ به رقم ۴۰ درصد نزدیک شده و در تهران از مرز ۵۰ درصد هم گذشته است.

در ماه‌های اخیر، کسری بودجه شدید دولت، کاهش شدید درآمد‌های ارزی کشور و اتخاذ سیاست انبساطی بانک مرکزی موجب ایجاد بی‌اطمینانی نسبت به نرخ تورم و نرخ ارز شده است؛ در نتیجه، با توجه به نقش مسکن در حفاظت از دارایی خانوار‌ها و سرمایه‌گذاران در برابر شوک‌های تورمی، تقاضای مسکن به‌عنوان کالایی سرمایه‌ای افزایش یافته و دیگر تناسبی بین قدرت خرید افراد فاقد مسکن و قیمت مسکن وجود ندارد.

همچنین، حجم عظیم نقدینگی خلق‌شده، قبل از اینکه روی کالا‌ها و خدمات بنشیند، به بازار‌های سرمایه‌ای منتقل شده و روی دارایی‌های سرمایه‌ای موجود نشسته است؛ نقدینگی بزرگی که در اقتصاد ایران خلق شده، ابتدا در بازار سهام قیمت‌ها را به‌شدت افزایش داده، سپس به بازار مسکن رسیده و تقاضای سرمایه‌ای برای دلار و طلا گویا مقصد بعدی آن است. با توجه به این شرایط پیشنهاد می‌شود برای گروه هدف، از طرح «فقط پرداخت سود» یا IO با نرخ‌های جاری بانکی (۱۸ درصد در حال حاضر) استفاده شود. همچنین به منظور تامین بخشی از آورده اولیه خود، متقاضیان مسکن گزینه واگذاری یکجای دارایی سهام عدالت خود یا استفاده از منابع خود در صندوق پس‌انداز یکم را دارند.

در طرح «فقط پرداخت سود» بانک به خریدار مسکن تسهیلات ۵ ساله با نرخ‌های جاری اعطا می‌کند و خریدار مسکن فقط سود این تسهیلات را به بانک پرداخت می‌کند، چرا که امکان پرداخت اصل و سود هر دو را ندارد. مثلا اگر بانکی با قرارداد «فقط پرداخت سود» (IO) مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید ۵ ساله مسکن با سود ۱۸ درصد در اختیار متقاضی قرار دهد، خریدار مسکن ماهانه معادل ۵/ ۴ میلیون تومان سود تسهیلات را به بانک بپردازد.

در این قرارداد، بانک با متقاضی خرید مسکن برای اعطای تسهیلات خرید مسکن، قرارداد اجاره به شرط تملیک ۵ ساله می‌بندد. خریدار مسکن فقط معادل سود پول را به‌عنوان اجاره به بانک پرداخت می‌کند. بعد از گذشت ۵ سال، تسهیلات‌گیرنده از بانک هنوز اصل پول را نپرداخته است و با پرداخت معادل رقم اصل ۵ سال پیش به بانک، صاحب تمامی ملک خود می‌شود. اما در این فاصله زمانی، قیمت مسکن بالا رفته و تفاوت قیمت نصیب خریدار می‌شود. خریدار مسکن که باید در پایان سررسید مبلغ اصل تسهیلات دریافتی را پرداخت کند و در این فاصله ارزش افزوده‌ای به دست آورده، اصطلاحاً از بانک درخواست تامین مالی مجدد می‌کند. یعنی این بار با عقد قرارداد «فروش اقساطی» یا «اجاره به شرط تملیک» تسهیلات جدیدی می‌گیرد که اصل و فرع را پرداخت می‌کند، چرا که بعد از گذشت ۵ سال، رقم اقساط دیگر قابل تحمل شده است. در اثر تورم‌های بالا در اقتصاد ایران، با گذشت زمان توانمندی خانوار‌ها در بازپرداخت اقساط و بازتامین مجدد تسهیلات افزایش می‌یابد.

با درنظر گرفتن اهداف طرح، پیشنهاد می‌شود این امکان برای متقاضیان واحد‌های حداکثر ۷۰ متری و با تقاضای وام حداکثر ۵۰۰ میلیون تومانی و ارزش فروش حداکثر ۷۰۰ میلیون تومان در شهر تهران و ۵۰۰ میلیون تومان در شهر‌های بزرگ در نظر گرفته شود. بر اساس سازوکار‌های طراحی بازار چنین سازوکاری برای خودگزینی افراد برای ورود به طرح مناسب است. به‌بیان دیگر، افرادی که توانمندی مالی مناسب تری برای خرید واحد‌های بزرگ‌تر دارند، در طرح ثبت‌نام نخواهند کرد؛ ثبت‌نام‌کنندگان طرح بیشتر به گروه هدف (اقشار با درآمد متوسط رو به پایین) تعلق خواهند داشت.

بانک طبق معمول اعطای هر تسهیلات، سود ۱۸ درصدی خود را کامل دریافت می‌کند و با توجه به مفاد قرارداد اجاره به شرط تملیک، ریسک نکول برای بانک حداقل است. به علاوه، بانک با اعطای تسهیلات مصرفی، سبد اعتباری متنوع‌تر و کم‌ریسک‌تری خواهد داشت. بدترین وضعیت آن است که وضع مالی خریدار مسکن تضعیف شود و نتواند اقساط را بپردازد. در این وضعیت، بانک مشکلی نخواهد داشت، چرا که مسکن ترهین شده را تملک می‌کند و پس از دریافت کل مطالبات خود، مازاد را در اختیار خریدار مسکن قرار می‌دهد. بدهکار بانک نیز این مازاد قیمت را دستمایه رفع مشکلات خود می‌کند: یعنی یا اقدامی مشابه برای خرید خانه کوچک‌تر و ارزان‌تر می‌کند، یا حداقل این وجوه را ودیعه اجاره مسکن دیگری قرار می‌دهد. نکته محوری طرح آن است که ارزش افزوده مازاد به کسی می‌رسد که امروز فاقد مسکن است. اوست که از افزایش ارزش در طی زمان که حاصل تورم یا افزایش واقعی قیمت مسکن است، برخوردار می‌شود؛ درست مثل کسی که در سهام سرمایه‌گذاری کرده و از عایدات سرمایه‌ای آن برخوردار می‌شود. در واقع، رانت اخذ وام در شرایط تورمی میان افراد عادی هم توزیع می‌شود. در شرایطی که تورم دو سال اخیر بالای ۴۰ درصد بوده و تورم سال ۱۳۹۹ هم بالای ۳۰ درصد پیش‌بینی می‌شود (بانک مرکزی خود ۲۲ درصد را هدف‌گذاری کرده)، دریافت اعتبار ۱۸ درصدی رانتی نهفته در دل خود دارد. پیام این طرح آن است که این رانت را در مسیر حل مشکل مسکن اقشار ضعیف به کار بگیریم. با اجرای این طرح، مردم عادی نیز از افزایش قیمت سود می‌برند و مشقت و رنج تورم برایشان تحمل‌پذیرتر می‌شود.

این طرح برای دولت هم بار مالی ندارد، چون آورده‌ای ندارد. بانک هم فعالیت معمول خود را انجام داده و امتیازی به کسی نمی‌دهد، چون به نرخ معمول خود به مردم تسهیلات می‌دهد. بانک مرکزی فقط به بانک‌ها اجازه می‌دهد به نرخ جاری به اقشار فاقد مسکن تسهیلات اعطا کنند. بانک مرکزی باید به بانک‌ها مجوز اعطای این تسهیلات را بدهد، چراکه پرداخت این تسهیلات ریسک کمتری از تسهیلات تجاری جاری بانک‌ها دارد. از این‌رو، اجرای طرح درآمد بانک‌ها را کاهش نمی‌دهد. بنابراین، بانک مرکزی فقط به بانک‌های تجاری کشور و بانک مسکن اجازه می‌دهد که به افراد شاغل بی‌مسکن که متقاضی مسکن زیر هفتاد متر هستند، تسهیلات «فقط پرداخت سود» اعطا کنند. بدیهی است که به دلیل سوابق گذشته، موقعیت مالی قوی‌تر و داشتن ساختار اداری و اجرایی مناسب‌تر، بانک مسکن می‌تواند نقش بزرگ‌تری در اجرای این طرح ایفا کند. همچنین بخشی از تامین مالی این طرح می‌تواند از طریق انتشار اوراق (صکوک) رهنی و فروش در بازار سرمایه تامین شود. رتبه اعتباری این اوراق، به دلیل وثایق ارزشمند خود، بعد از اوراق دولت قرار می‌گیرد و نگرانی از نکول اوراق رهنی وجود ندارد.

میزان تسهیلات اعطایی باید اول تابعی از درآمد فرد باشد تا ریسک نکول به حداقل برسد و دوم اینکه مشروط به حداقل (مثلا) پانزده درصد آورده اولیه خانوار باشد؛ و در قالب شرط سوم در هر شهر به نوعی باشد که امکان خرید مسکن حداقلی را برای بخش قابل ملاحظه‌ای از اقشار شاغل بی‌مسکن فراهم آورد.

اگر با توجه به تقسیمات جغرافیایی کشور، متوسط تسهیلات اعطایی را ۲۵۰ میلیون تومان بگیریم، اعطای ۴۰۰ هزار فقره تسهیلات، به ۱۰۰ هزار میلیارد تومان منابع در طول باقی مانده عمر دولت نیاز دارد که تجهیز این منابع از امکانات بازار‌های پول و سرمایه ایران خارج نیست. با اعلام رسمی طرح، بخش عرضه نیز به تکاپو افتاده و ساخت واحد‌های ارزان‌قیمت در سراسر کشور شکل خواهد گرفت و به این ترتیب خطر کمبود عرضه نیز تا حدی رفع خواهد شد. اگر این نوع منابع در آینده نیز در بخش مسکن بچرخد و بازار اوراق رهنی بزرگ‌تر شود، کار تامین منابع خرید مسکن در سال‌های آتی آسان‌تر می‌شود، چرا که به‌طور دائمی بخشی از وجوه به شکل اقساط وام‌های قبلی به نظام بانکی برمی‌گردد و امکان اعطای تسهیلات به واحد‌های بیشتر عملی خواهد بود. همچنین، برای کمک به تامین آورده اولیه خانوارها، توصیه می‌شود به خانوار‌های متقاضی مشارکت در این طرح اجازه واگذاری یکجای تمامی سهام عدالت‌شان و صرف مستقیم آن در خرید یا ساخت خانه داده شود. فروش یک‌‎جای سهام عدالت به متقاضی یا متقاضیان (زوجین) کمک مناسبی در تامین این مبلغ اولیه می‌کند. بانک‌ها از طریق بازوی «شرکت‌های تامین سرمایه» خود می‌توانند این سهام را در بازار عرضه کنند و از محل وجوه آنها، بخشی از ملک را به نام متقاضی منتقل کنند، و برای بقیه مبلغ خرید مسکن تسهیلات دهند.

استفاده از منابع فروش یک‌جای سهام عدالت در چارچوب «طرح اقدام ملی مسکن» برای تامین آورده اولیه متقاضیان مسکن نیز قابل‌توصیه است. با توجه به هزینه اعلام‌شده برای «طرح اقدام ملی مسکن» در شهر‌های کوچک‌تر (۵/ ۲ تا ۵/ ۳ میلیون تومان در مترمربع) آورده اولیه مورد نیاز حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان برآورد شده است که با منابع حاصل از فروش یکجای سهام عدالت، بخش عمده آن تامین می‌شود.

 

همچنین بانک مسکن می‌تواند برای شرکت‌کنندگان در «صندوق پس‌انداز یکم» که هنوز تسهیلاتی دریافت نکرده‌اند، این گزینه را قائل شود که در صورت تمایل، منابع‌شان نزد بانک مسکن را صرف آورده اولیه مشارکت در این طرح کنند. بدیهی است عده‌ای خارج از این طرح باقی می‌مانند، چرا که حتی نمی‌توانند اجاره را که همان سود وجوه است، پرداخت کنند. هیچ طرحی نمی‌تواند پاسخگوی همه نیاز‌ها در حوزه‌ای خاص باشد و فقط مشکل عده‌ای را حل می‌کند. اما اجرای درست این طرح به چند صدهزار نفر امکان می‌دهد که صاحب خانه شوند. به این ترتیب آنان توان آن را خواهند یافت که با اخذ تسهیلات از بانک‌ها در شرایط تورمی، رویای خانه‌دارشدن خود را تحقق بخشند. البته این صاحب خانه‌شدن مرحله‌ای است و در طول زمان انجام می‌شود.

علت اینکه بانک‌های تجاری تا این تاریخ از اعطای تسهیلات ۱۸ درصدی به مردم برای خرید مسکن سر باز زده‌اند، غیر از نبود مجوز‌های بانک مرکزی، به عدم توان متقاضیان به پرداخت اقساط اصل و فرع برمی‌گردد. برای اینکه تسهیلات اعطایی در استطاعت خریداران مسکن باشد یا همچون وام بانک مسکن، سود باید به ۸ درصد تقلیل یابد یا به جای اصل و فرع، خریداران فقط سود را پرداخت کنند. چون اکنون در شرایطی هستیم که دولت نمی‌تواند یارانه سود خرید مسکن به اقشار ضعیف پرداخت کند و بانک‌ها باید سود معمول خود را از مشتری خرید مسکن دریافت کنند، اجرای طرحِ «فقط پرداخت سود» تنها روش عملی و ممکن در این برهه زمانی به نظر می‌رسد. برای اجرای موفقیت آمیز طرح به تدبیر در اجرا نیاز است. گروه هدف باید به اقشاری محدود شود که (۱) خانه ندارند؛ (۲) به دنبال مسکن حداقلی هستند و (۳) توان بازپرداخت اقساط بر پایه طرح «فقط پرداخت سود» را دارند. بانک مرکزی با همکاری بانک‌ها و کارشناسان مسکن مبلغ تسهیلات در هر گروه شهری (مثلا شهر تهران، کلان شهرها، مراکز استان ها، سایر شهر‌های بزرگ، شهر‌های کوچک و شهر‌های بسیار کوچک غیرتوریستی) را تعریف می‌کند.

در پایان ذکر این نکته ضروری است که این طرح جایگزین طرح‌های فعلی دولت در تامین مسکن اقشار ضعیف نیست، بلکه مکمل طرح‌های موجود است. به‌طور مثال دولت هم چنان می‌تواند از طریق بانک مسکن و نهاد‌های امینِ مشابه خود همچون سازمان تامین اجتماعی، بنیاد مسکن و...، با واگذاری زمین ارزان‌قیمت به سازندگان بخش خصوصی در اجرای این طرح، قیمت مسکن را کاهش دهد. شهرداری‌ها هم می‌توانند با کاهش عوارضِ واحد‌های مسکونی این طرح، تمهیدات بیشتری برای موفقیت در این زمینه به عمل آورند. این کمک‌ها اجرا و موفقیت طرح را تسهیل می‌کند، اما طرح پیشنهادی مستقل از این کمک هاست و بدون این امکانات هم پیش می‌رود. وجود امکانات دولت و شهرداری‌ها وضعیت را تسهیل می‌کند و تعداد بیشتری از مردم را مشمول طرح می‌کند.