آینده ملک از نگاه حقوقی‌ها

اقتصاد۲۴ - الگوی عرضه در مزایده‌های اخیر املاک تغییر کرد. لیست جدید فروش انواع ملک متعلق به حقوقی‌های بازار - نهادها، سازمان‌ها و شرکت‌های دولتی و عمومی - نشان می‌دهد: نسل چهارم مزایده‌های ملکی در تهران و البته سایر شهر‌ها شکل گرفته است، به‌طوری‌که نسل جدید ۴ تغییر شاخص نسبت به نسل‌های قبلی دارد. مهم‌ترین تفاوت به «کاهش سهم پرداخت قسطی در برابر مبالغ نقدی» مربوط است. نیمه دوم پارسال، حقوقی‌های بازار ملک حاضر شدند ۸۰ تا ۹۰ درصد ارزش فروش املاک خود را تا ۵ سال تقسیط کنند؛ اما آن فرمول در حال حاضر به تقسیط ۶۰ درصد بها طی ۲ سال تغییر کرده است. از آنجا که این گروه از مالکان وزن بالایی در بازار دارند، با تحلیل رفتار آن‌ها در مزایده‌ها می‌توان آینده بازار مسکن را برآورد کرد. ویژگی‌های نسل جدید مزایده‌های ملکی سه پیام مشخص دارد از جمله اینکه طرف عرضه، چشم‌انداز آتی را در قالب کمبود تقاضای موثر تخمین می‌زند. با این حال، علت تغییر فرمول تقسیط مشخص است.

نسل چهارم مزایده‌های ملکی از سوی ملاکان بزرگ حقوقی در بازار نقل و انتقالات ملکی رایج شد. از ابتدای آخرین دوره رونق معاملات ملکی که در نیمه دوم سال ۹۶ رخ داد تاکنون، چهار نسل مختلف از مزایده‌های ملکی در بازار شکل گرفته که مشخصات هر یک متناسب با وضعیت روز بازار مسکن و نیز برداشتی که از چشم‌انداز آتی بازار وجود داشت، بوده است. پیش از این دوره رونق، روند کلی مزایده‌های ملکی که مشخصا در اوایل دهه ۹۰ رایج بود، عمدتا با وزن بالای پرداخت نقدی قیمت ملک ثبت می‌شد و عموم شخصیت‌های حقوقی اعم از نهادها، سازمان‌ها، دستگاه‌های دولتی و برخی بانک‌ها املاک مازاد خود را در قالب مزایده، اما به شکل پرداخت تمام‌قیمت به‌صورت نقدی عرضه می‌کردند. علت این شکل عرضه نیز موج رونق معاملات ملکی در آن سال‌ها بود و از طرفی در آن مقطع زمانی قدرت خرید تقاضای مصرفی ملک نیز به مراتب مناسب‌تر از وضعیت کنونی بود؛ بنابراین دلیلی برای افزایش فروش غیرنقدی در مزایده‌ها وجود نداشت.

بیشتر بخوانید: جزییات کلاهبرداری ۳۰۰ میلیاردی در تهران

اما در دوره پیش‌رونق و ابتدای رونق معاملات مسکن و به دنبال آن جهش قیمت یعنی سال‌های ۹۶ و ۹۷ نسل اول مزایده‌های ملکی فراتر از روند کلی و همیشگی سال‌های قبل شکل گرفت. پس از آن در نیمه اول سال ۹۸ نسل دوم این مزایده‌ها با مختصاتی متفاوت از نسل اول در بازار املاک شیوع پیدا کرد و در نیمه دوم سال ۹۸ نیز نسل سوم این مزایده‌ها رایج شد. بررسی‌ها حاکی است اکنون نسل چهارم مزایده‌های ملکی در بازار نمود پیدا کرده که بررسی مختصات آن می‌تواند نمایانگر برداشت شخصیت‌های حقوقی از آینده بازار مسکن باشد. در این پژوهش در نیمه سال گذشته تغییر نسل دوم به سوم مزایده‌های ملکی را شناسایی شد که در آن مقطع نشان از برداشت شخصیت‌های حقوقی عرضه‌کننده ملک از آتیه بازار مسکن مبتنی بر چشم‌انداز حاکمیت رکود فوق‌سنگین بود که با سپری‌شدن نیمه دوم پارسال، مشخص شد این برداشت محقق شده است.

به‌طور کلی مزایده‌های ملکی همواره از سوی شخصیت‌های حقوقی و عمدتا دولتی برگزار می‌شود و این ملاکان بزرگ بازار مسکن، تعدادی از املاکی که در تهران و دیگر شهر‌های کشور در اختیار دارند را در قالب مزایده برای فروش عرضه می‌کنند. از قضا یکی از داده‌هایی که در ابتدای شکل‌گیری جریان رهگیری اولیه مالیاتی خانه‌های خالی از سوی دولت خیره‌کننده و جالب‌توجه بود، آمار بالای تعداد خانه‌های خالی در اختیار شخصیت‌های حقوقی بود.

مزایده‌های ملکی عموما سه جنس کلی دارند؛ به این ترتیب که شامل املاک مازاد، تملیکی یا املاک خریداری شده یا ساخته‌شده به‌صورت مشارکتی با سایر نهاد‌ها هستند. البته در یکی دو سال اخیر، جنس چهارمی هم به املاک در مزایده افزوده شده و آن املاکی هستند که ممکن است در هیچ‌یک از انواع سه‌گانه ذکر شده نگنجند، اما با هدف تامین بودجه نقد برای نهاد‌ها به‌ویژه با توجه به کسری بودجه و مشکلات مالی و اعتباری سال‌های اخیر دولت، به مزایده گذاشته می‌شوند.

بررسی نسل‌های مختلف مزایده‌های ملکی، نشان‌دهنده وجود یک الگوی نامرئی در تعیین شرایط مزایده است. بر اساس این الگو عرضه‌کنندگان حقوقی بازار ملک متناسب با تغییر و تحولات بازار مسکن (نبض قیمت و معاملات) شکل مزایده را تغییر می‌دهند و رفتار ملکی خود را با وضع موجود و آینده بازار مسکن تطبیق می‌دهند. نسل چهارم مزایده‌های ملکی که امسال رایج شده نیز حاوی سه پیام درباره آینده بازار مسکن است.

در نسل اول مزایده‌های ملکی که از ابتدای پیش‌رونق و اوایل دوره رونق اخیر در بازار مسکن یعنی در سال‌های ۹۶ و ۹۷ حاکم بود، با توجه به رکود سنگین حاکم بر بازار ملک پیش از آنکه سبب شد در تهران دو سال پیاپی میانگین قیمت مسکن ثابت باقی بماند، حقوقی‌های بازار ملک که قصد فروش بخشی از اموال ملکی خود را داشتند به تقسیط روی آوردند. در آن مقطع زمانی ۶۰ درصد ارزش ملک با مدت بازپرداخت دو ساله تقسیط می‌شد.

اما شکل نسل دوم مزایده‌ها که در نیمه اول سال ۹۸ در بازار رایج شد، با نسل قبلی متفاوت بود. در این مقطع شخصیت‌های حقوقی با تشخیص شرایط رکودی منحصر‌به‌فرد و بی‌سابقه در بازار مسکن که سبب شد حجم معاملات مسکن پایتخت در برخی ماه‌ها همچون مرداد و شهریور، برخلاف رویه موردانتظار سنتی از بازار مسکن به زیر ۳ هزار فقره تنزل کند، نسبت به این شرایط بلافاصله واکنش نشان دادند. در این مقطع سهم نقدی پرداختی برندگان مزایده در عموم مزایده‌های ملکی کاهش یافت و میزان تقسیط به ۶۰ تا ۸۰ درصد رسید. علاوه بر این در مزایده‌های این مقطع زمانی، تخفیف ۱۸ درصدی برای کسانی که نسبت به خرید نقدی ملک اقدام می‌کردند، پیش‌بینی شد و در عین حال نرخ سود برای اقساط معادل ۱۸ درصد نیز منظور شد. مدت زمان رایج تقسیط در این نسل از مزایده‌ها نیز از ۲ به ۴ سال افزایش یافت. در عین حال ویژگی مهم و قابل‌توجه این نسل از مزایده‌ها، در نظر گرفتن امتیاز ویژه تخفیفی برای خریداران نقدی بود؛ به این ترتیب که اگر کسی اقدام به خرید نقدی ملک می‌کرد عملا ۳۶ درصد از خریدار اقساطی جلوتر بود. در مجموع این نسل از مزایده‌ها حاوی سه امتیاز و محرک برای متقاضیان ملک شامل دوبرابر شدن مدت بازپرداخت، تخفیف خرید نقدی و افزایش سهم قسطی در برابر رقم نقدی پرداختی از ارزش‌ملک بود.

در این مقطع زمانی برخلاف دوره‌های پیش از آنکه برگزاری مزایده‌های ملکی بیشتر با هدف رفع تکالیف قانونی درخصوص املاک مازاد صورت می‌گرفت، انگیزه مزایده‌دهندگان برای فروش ملک واقعی می‌نمود و میل به حفظ دارایی‌های ملکی در دستگاه‌ها و نهاد‌های دولتی کمرنگ‌تر از گذشته شد.

نسل سوم مزایده‌های ملکی در نیمه دوم سال ۹۸ شکل گرفت و رایج شد؛ یعنی مقطعی از زمان که تسهیلات تشویقی ارائه شده برای فروش املاک مزایده‌ای جذاب‌تر از همیشه شد. در این مقطع با توجه به برآورد رکودی از شرایط بازار ملک، شخصیت‌های حقوقی سمت عرضه دوره‌های تقسیط را تا پنج سال افزایش دادند و میزان تخفیفات برای خرید نقدی نیز بعضا به بیش از ۲۰ درصد افزایش یافت. از سوی دیگر در حالی که پیش‌تر برای بخش قسطی قرارداد، نرخ سود تعیین می‌شد، در این نسل از مزایده‌ها بخش تقسیط شده، بدون سود منظور شد تا به‌طور کلی شرکت در مزایده برای خریداران ملک جذاب‌تر از همیشه شود.

نیمه دوم سال ۹۸ مقطعی از زمان بود که رکود سنگین بر بازار معاملات مسکن حاکم بود و ملاکان بزرگ برای رکودشکنی ناگزیر به منظور کردن امتیاز‌هایی در مزایده‌های ملکی شدند؛ به ویژه با توجه به اینکه تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز به کلی بازار مسکن را ترک کرد و عمده خریداران از جنس غیرمصرفی و اغلب سرمایه‌ای آن هم در حجم اندک بودند. از سوی دیگر نیاز مالی دستگاه‌ها به منابع نقد نیز تحت‌تاثیر شرایط اقتصادی خاص حاکم بر کشور بیش از هر زمان دیگری بود و آن‌ها را ناگزیر به عرضه املاک مازاد کرد.

ویژگی دیگر نسل سوم مزایده‌های ملکی، عرضه انواع زمین، باغ، باغچه، املاک اداری، تجاری، مسکونی و ویلا بود. این رخداد در شرایطی که پیش‌تر صرفا املاک اداری، تجاری و مسکونی به مزایده گذاشته می‌شدند، قابل‌توجه بود و نشان از رکود فراگیر در همه نواحی بازار ملک داشت.

اما اکنون نسل چهارم مزایده‌های ملکی شناسایی شده که در ماه‌ها و به خصوص هفته‌های اخیر مشهود شده است. تفاوت اساسی این نسل از مزایده‌ها با نسل سوم، بازگشت طول دوره تقسیط به شرایط نسل اول است؛ به این معنا که در مزایده‌های اخیر عمدتا طول دوره پرداخت بخش قسطی ارزش ملک، دو ساله تعریف شده است. همچنین میزان تقسیط غالبا به‌صورت نسل اول یعنی معادل ۶۰ درصد ارزش ملک صورت می‌گیرد. به این ترتیب دو جزء اصلی مزایده‌های نسل اول که در سال‌های ۹۶ و ۹۷ حاکم بود، اکنون بازگشته است.

تغییر دیگر در این نسل از مزایده‌ها مربوط به شکل و زمان تحویل کلید به خریدار است. در عموم مزایده‌هایی که تا پیش از سال جاری برگزار می‌شد، تحویل کلید به یکی از دو صورت پس از پرداخت بخش نقدی قرارداد یا پس از تسویه کل ارزش قرارداد صورت می‌گرفت، اما اخیرا تحویل کلید به یک فصل بعد از شروع پرداخت اقساط موکول شده است. در برخی از مزایده‌ها نیز این طور قید شده که معادل ۱۰ درصد از مجموع سهم ۶۰ درصدی تقسیطی پرداخت باید تسویه شود و پس از آن کلید ملک به خریدار تحویل خواهد شد. در واقع تعریف جدیدی با شکل‌گیری نسل چهارم مزایده‌های ملکی توسط حقوقی‌های بازار ملک از فروش غیرنقد شکل گرفته که در قالب آن فروشنده ملک اگرچه با دریافت بخش نقدی قرارداد متعهد به واگذاری ملک به خریدار می‌شود، اما این تحویل را به مدتی پس از پرداخت اقساط موکول می‌کند. در نسل چهارم مزایده‌ها کاهش جزئی در نرخ تخفیف برای خرید‌های نقدی نسبت به نسل دوم مزایده‌ها نیز منظور شده است به این ترتیب که خریداران نقدی از تخفیف ۱۷ درصدی (یک واحد درصد کمتر از آنچه پیش‌تر رایج بود) برخوردار می‌شوند.

نسل چهارم رایج در مزایده‌های ملکی حاوی سه پیام درباره آتیه بازار املاک است. پیام نخست این است که تمایل به فروش در بازار ملک از سمت مالکان و شخصیت‌های حقوقی در سطح بالا وجود دارد، چراکه اگر این تمایل وجود نداشت دست آن‌ها برای تعیین نرخ برای بخش اقساطی ارزش ملک باز بود و از طرفی می‌توانستند قیمت‌های پایه مزایده را بالاتر از حد انتظار اعلام کنند. این در حالی است که قیمت‌های پایه عمده مزایده‌های اخیر کاملا در محدوده قیمتی مورد انتظار و حتی بعضا پایین‌تر از آن بوده است.

از طرفی این تمایل به فروش به مراتب از سال‌های ۹۶ و ۹۷ بیشتر بوده و حاوی یک برداشت مثبت برای وضعیت قیمت‌های آتی در بازار مسکن است؛ چراکه نشان می‌دهد پیش‌بینی حقوقی‌ها این است که قیمت مسکن قرار نیست همچنان با شدت رشد کند و بازار در ماه‌های آتی به سمت ثبات حرکت خواهد کرد.

پیام دوم نسل چهارم مزایده‌های ملکی را از کاهش وزن بخش قسطی نسبت به بخش نقدی می‌توان دریافت. در ظاهر این طور به‌نظر می‌رسد که آن‌ها دیگر حاضر به تقسیط ۷۰ یا ۸۰ درصد از ارزش ملک نیستند و این یعنی معاملات برای خریداران گران‌تر تمام می‌شود؛ اما در باطن این تغییرات به جنس تقاضای حاضر در بازار مسکن و اتفاقاتی که در بازار‌های موازی رخ داده باز می‌گردد. در واقع شرایط جدید مزایده‌های ملکی با این هدف تنظیم شده که نقدینگی سیار و نیز نقدینگی احتمالا آماده خروج از بورس را جذب کند. در واقع شخصیت‌های حقوقی عرضه‌کننده املاک مزایده‌ای با توجه به اینکه از وضعیت رشد شدید نقدینگی مطلع هستند و با علم به اینکه در یکی دو سال اخیر بخش زیادی از این نقدینگی در بورس جذب شده بود، اما اکنون با توجه به افت شاخص، احتمال خروج آن از این بازار وجود دارد، ضرورتی برای تسهیل شرایط پرداخت اقساطی ندیده‌اند. سومین پیام قابل برداشت از مزایده‌های ملکی نسل چهارم نیز این است که حقوقی‌ها به خوبی می‌دانند عمده تقاضای ملکی حاضر در بازار در حال حاضر از جنس تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌ای است که از نقدینگی خوبی برخوردار است و نه تنها نیازی به تقسیط ندارد، بلکه از خرید زمین و مستغلات استقبال می‌کند. دولت می‌تواند از اهرم مالیات سالانه بر املاک و زمین برای کنترل تقاضای این نوع املاک از سوی متقاضیان سرمایه‌ای ملک استفاده کند تا خریداران این زمین‌ها املاک خود را پس از خرید بستری برای ساخت‌وساز‌های جدید قرار دهند و ضمن پاسخ به نیاز بازار، از محل عایدی حاصل از این املاک، نسبت به پرداخت مالیات سالانه که در دنیا عموما رقمی بین یک تا ۳ درصد ارزش روز ملک است، اقدام کنند.