بازار مسکن به کدام سو می رود؟

اقتصاد۲۴ - گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در آبان تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آبان ماه به ۴۰۶۴ واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل ۴۸.۸ درصد کاهش داشته است. این امر نشان دهنده این است که مسکن وارد رکورد شدیدی شده و بسیاری از خریداران منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند.

آبان ماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران به ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸.۲درصد و نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

این در حالی است که در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران بیشترین متوسط قیمت هر متر خانه ۵۵ میلیون تومان در منطقه یک و کمترین آن با حدود ۱۲ میلیون تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آن‌ها به ترتیب با افزایش ۱۳۴.۳ درصدی و ۹۹ درصدی در منطقه ۱۸ نسبت به مدت مشابه سال گذشته مواجه شده‌اند.
مسکن وارد رکود شدیدی شده است
مهدی سلطا‌ن‌محمدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه مطابق انتظار گزارش بانک مرکزی در مورد بازار مسکن حکایت از کند شدن روند افزایش قیمت‌ها دارد، گفت: بعد از پیروزی جو بایدن در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، این امیدواری ایجاد شد که آمریکا به برجام بازگردد و از این طریق نیز تحریم‌های نفتی برداشته شود، اگر چنین مسائلی محقق شود، به طور قطع انتظارات تورمی کاهش خواهد یافت که این موضوع می‌تواند به آرامش بازار‌های مختلف از جمله مسکن کمک شایانی کند.

وی با اشاره به اینکه در گزارش آبان ماه بانک مرکزی از سرعت رشد قیمت مسکن کاسته شده است، افزود: از ابتدای سال تاکنون با توجه به شرایط اقتصادی که بر کشور حاکم بوده است، به طور متوسط ماهی ۱۰ درصد به قیمت خانه اضافه شده، یعنی از فروردین ماه تا مهر ماه حدود ۷۰ درصد بر روی قیمت مسکن رفته، اما این عدد در آبان ماه به ۱.۸ درصد کاهش یافته، چنین امری نشان دهنده آن است که بازار‌های سرمایه‌ای طی سه هفته اخیر روندی با ثبات را تجربه کرده اند.

بیشتر بخوانید: کاهش سرعت رشد قیمت معاملات مسکن در آبان ماه

سلطا‌ن‌محمدی با بیان اینکه بر اساس گزارش بانک مرکزی میزان معاملات مسکن در آبان ماه با کاهش نزدیک ۵۰ درصدی روبروه بوده است، اظهار داشت: این موضوع به دلیل آن بوده که بسیاری از خریداران منتظر هستند که ریزش قیمت‌ها بیشتر باشد، در آن طرف نیز به طور طبیعی فروشنده‌ها از ترس بیشتر کاهش قیمت‌ها فایل‌های خود را به بازار عرضه کردند، به نظر می‌رسد در آذرماه که قیمت‌ها قدری تثبیت شود، آن زمان تعداد معاملات بیشتر شود.

این استاد دانشگاه اضافه کرد: بازی اینگونه است، باید در یک نقطه‌ای تعادل بین قیمت‌های فروش و خرید برقرار شود، تا آن زمان نیز وضعیت رکود تشدید خواهد شد، این در حالیست که برای اینکه کاهش قیمت رخ دهد، باید چندین اتفاق بیفتد، زیرا بازار مسکن به مانند بازار‌های طلا، سکه، ارز، خودرو و سهام نیست که نسبت به وقایع سیاسی که رخ می‌دهد، سریعا واکنش دهد، این موضوع به خصوص در اوقاتی که کاهش قیمت‌ها مدنظر است بیشتر نمود پیدا می‌کند. در وهله اول باید نرخ دلار کنترل شود، به این معنا که دولت باید با عرضه ارز به میزان کافی ارز را کنترل کند.

نرخ رشد قیمت مسکن منفی خواهد شد
وی ادامه داد: از سوی دیگر دولت باید برنامه ریزی کند تا نرخ تورم افزایش پیدا نکند، در این زمینه سیاسیت انتشار اوراق قرضه به نظر می‌رسد موفق عمل کرده و بسیاری از پول‌های گنده و پارک شده در بازا‌های مختلف ترجیح داده اند، در چنین شرایطی به سود‌های ثابت راضی باشند و نقدینگی خود را در اختیار دولت و همچنین بانک‌ها قرار دهند، این کار از اهمیت بسزایی برخوردار است، زیراکه نقدینگی حبس می‌شود و از این طریق نیز التهاب در بازار‌های سرمایه‌ای به حداقل خود خواهد رسید.

سلطان‌محمدی با اشاره به اینکه مهم‌ترین اقدام بانک مرکزی طی این هفته‌های اخیر کنترل انتظارات تورمی است، خاطرنشان ساخت: در حال حاضر مهم‌ترین ریسکی که در بازار‌های مختلف وجود دارد ریسک‌های سیاسی است که می‌تواند با رخ دادن هر اتفاقی وضعیت نا مطمئن را به اقتصاد تزریق کنند، که نتیجه آن افزایش التهاب و نا آرامی در بازار‌های مختلف خواهد بود، بنابراین باید امیدوار بود که با انتخاب بایدن، و بازگشت آمریکا به برجام این ریسک‌های سیاسی به حداقل برسد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه احتمال منفی شدن رشد قیمت ملک در ماه‌های پیش رو وجود دارد گفت: تجربه این کار در گذشته نیز وجود داشته، بنابراین اگر شرایط مهیا باشد، می‌توان به کاهش قیمت مسکن نیز دست یافت، اما باید به این نکته توجه کرد که کاهش قیمت‌ها زیاد نخواهد بود و به نوعی به طور مثال نرخ‌های اول سال نیز دیگر تکرار نمی‌شوند، حال در چنین شرایطی چیزی که مهم است، این است که کند شدن رشد سرعت افزایش قیمت‌ها رخ دهد که در آبان همین موضوع اتفاق افتاده است.

وی افزود: بنابراین برای کاهش قیمت مسکن باید دو اتفاق رخ دهد، اول اینکه چشم انداز مذاکرات میان ایران و آمریکا و بازگشت این کشور به برجام بسیار روشن باشد، تا از طریق آن تحریم‌ها لغو شود، دوم هم اینکه سیاست نرخ گذاری تورمی که بانک مرکزی انجام داده، دنبال شود، در حال حاضر با تورم ۴۰ درصدی روبرو هستیم، در حالیکه نرخ گذاری تورمی بانک مرکزی ۲۲ درصد است، به طور قطعا تاپایان سال به آن ۲۲ درصد دست پیدا نمی‌کنیم، اما حداقل می‌توان نرخ تورم را در انتهای سال به ۳۰ درصد کاهش داد.