بساز بفروش‌ها زمینگیر شدند

اقتصاد ۲۴ -گرانی زمین و رشد ادامه‌دار هزینه تولید مسکن باعث شده سازندگان خرد و بساز بفروش‌ها قادر به ادامه فعالیت نباشند و حتی قرارداد‌های مربوط به پروژه‌های جدید خود را فسخ کنند.

بخش بزرگی از هزینه تولید مسکن به‌خصوص در تهران و شهر‌های بزرگ مربوط به ارزش زمین است که همواره تورم آن از تورم کالای مسکن بیشتر بوده و سال‌به‌سال سهم آن از هزینه تولید افزایش پیدا می‌کند. گرانی مسکن و بالا رفتن هزینه نهاده‌های ساختمانی به‌خودی‌خود ساخت‌وساز مسکونی را تحت‌تأثیر قرار داده، اما حالا، از بین رفتن صرفه اقتصادی ساخت مسکن روی زمین‌های گران‌قیمت هم به عامل بزرگی برای کشیده شدن ترمز تولید مسکن شهر تبدیل شده است.

ساخت‌وساز صرفه ندارد

آمار‌های غیررسمی حاکی از این است که در جریان تورم اخیر بازار املاک، میانگین سهم زمین از هزینه تمام‌شده تولید مسکن در شهر تهران به بالای ۵۰ درصد رسیده و حتی این نسبت در مناطق شمالی و اعیان‌نشین پایتخت رکورد ۸۰ درصدی را نیز شکسته است. در این وضعیت، از یک‌سو سازندگان باید نقدینگی قابل‌توجهی برای خرید زمین و آغاز ساخت‌وساز داشته باشند و از سوی دیگر باید تراکم دریافتی برای احداث بنا به‌قدری باشد که ساخت مسکن در زمین گران‌قیمت را توجیه‌پذیر کند؛ اما حالا، آنگونه که سازندگان می‌گویند از هر دو جهت عرصه بر تولیدکنندگان مسکن بسته شده و حتی بسازبفروش‌ها هم زمینگیر شده‌اند.

قاسمی، یکی از سازندگان مناطق جنوبی تهران این موضوع را تأیید می‌کند و می‌گوید: یک سازنده درصورتی در یک پروژه شخصی یا مشارکتی به سود می‌رسد که بعد از صرف هزینه روی زمین، ارزش‌افزوده بسیار بیشتری نسبت به قیمت زمین و مجموع هزینه‌های صرف شده ایجاد شده باشد تا هم خواب یکی‌دوساله سرمایه را توجیه کند و هم اجرت و دستمزد او از این کار تأمین شود.

بیشتر بخوانید: قیمت خانه در تهران از اروپا بیشتر شده است

او می‌افزاید: این در حالی است که با اجرای مقررات سخت‌گیرانه برای اعطای تراکم به پروژه‌های مسکونی و همچنین سختگیری در مواجهه با تخلفات ساختمانی در کمیسیون ۱۰۰ و...، عملاً صرفه اقتصادی ساخت‌وساز مسکونی روی زمین‌های گران‌قیمت پایتخت نابود شده است؛ چراکه دیگر ارزش‌افزوده فعالیت ساختمانی به‌قدری نیست که ساخت‌وساز را توجیه کند. به عقیده او، اگر یک سازنده بتواند با تخلف از قواعد شهرسازی، بنا را یک طبقه مرتفع‌تر بسازد، سود قابل‌توجهی به جیب می‌زند، اما اگر همین یک طبقه از کل پروژه کم شود، آنگاه حتی معادل سود بانکی نیز سود نخواهد کرد.

قاسمی می‌گوید: به‌دلیل از بین رفتن صرفه ساخت‌وساز، اخیراً یک قرارداد ساخت مشارکتی را با پرداخت ۷۰۰ میلیون تومان جریمه فسخ کرده و به‌نظر می‌رسد که با توجه به گران‌تر شدن نهاده‌های ساختمانی، این فسخ برایش سودآور بوده است.

پروژه جدید ممنوع!

از اوایل سال گذشته تا اواخر این سال، اطلاعات مرکز آمار ایران از افول ساخت‌وساز مسکونی در تهران حکایت داشت و در همان دوره، شاخص بخش ساختمان نشان‌دهنده افزایش تکاپوی سازندگان برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و پرهیز آن‌ها از آغاز پروژه‌های جدید بود. اکنون نیز، برخی از سازندگان تهرانی می‌گویند که روی تکمیل پروژه‌های قبلی خود متمرکز شده‌اند و حداقل تا زمانی که تکلیف ساخت‌وساز‌های دولتی در حوزه مسکن مشخص نشود، قصد آغاز پروژه جدید ندارند.

سالمی، یکی از سازندگان مسکن در منطقه ۷ تهران به همشهری می‌گوید: باوجوداینکه همچنان ساخت‌وساز مسکونی در این منطقه صرفه اقتصادی دارد، اما هزینه تمام‌شده یک پروژه به‌قدری است که بسیاری از سازندگان بدون تکمیل پروژه قبلی خود و فروش حداقل بخشی از آن، قادر به شروع کار جدید نیستند. او مبهم بودن آتیه بازار مسکن شهری در سال‌های آینده را نیز از عواملی برمی‌شمارد که سازندگان را محتاط‌تر کرده است.

سالمی معتقد است: باوجود کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار مسکن، همچنان سرمایه‌گذاران برای فرار از تورم به این بازار هجوم می‌آورند؛ اما نکته اینجاست که بدون مشخص شدن تکلیف مذاکرات هسته‌ای و کسری بودجه دولت، مشخص نیست که تورم به کدام سو خواهد رفت. به عقیده او، اگر مهار تورم با ایجاد رکود سنگین همراه باشد، حداقل تا ۲ سال آینده بازار مسکن در همین محدوده فعلی راکد می‌ماند و باید به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی کرد که پروژه‌های جدید مسکونی بعد از این دوره زمانی برای عرضه در بازار تکمیل شوند.