مقصر افزایش سرسام‌آور اجاره‌بهای مسکن کیست؟

اقتصاد۲۴- مطابق آمار منتشر شده اخیر از سوی معاونت مسکن و ساختمان، نرخ اجاره‌بها در تهران طی بازه زمانی سال ۹۰ تا اردیبهشت امسال حدود ۸۸۰ درصد افزایش یافته است.

بر این اساس متوسط اجاره بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران برگرفته از آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران برای اردیبهشت امسال معادل ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۱۴۰۰ معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰، سال ۹۹ معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۹۸ معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، سال ۹۷ معادل ۳۶ هزار و ۴۵۰ تومان، سال ۹۶ معادل ۲۸ هزار و ۲۱۰، سال ۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۲۰ تومان، سال ۹۴ معادل ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۹۳ معادل ۲۰ هزار و ۸۶۰ تومان، سال ۹۲ معادل ۱۸ هزار و ۵۹۰ تومان، سال ۹۱ معادل ۱۵ هزار و ۴۷۰ تومان، سال ۹۰ معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است.

بی‌توجهی مالکان به مصوبه ستاد ملی کرونا

دولت قبل و دولت سیزدهم در راستای کنترل بازار اجاره مسکن همزمان با پاندمی کرونا تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها و پرداخت کمک ودیعه وام مسکن را در دستور کار قرار دادند. مالکان با وجود تهدید وزارت راه و شهرسازی به برخورد با متخلفان، اما همراهی چندانی با برنامه اول یعنی "سقف افزایش نرخ اجاره‌بها" نداشتند. گواه این ادعا نیز آمار مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره‌بها در زمستان سال ۱۴۰۰ بود.

بیشتر بخوانید: تعیین سقف اجاره‌بها، سیاستی شکست خورده

مطابق آنچه این مرکز اعلام کرد در زمستان سال گذشته متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوار‌هایی که تمدید قرارداد داشته اند ۵۰.۹ درصد بوده است. این حدود ۵۱ درصد در حالی ثبت شده که سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران، کلانشهر‌ها و سایر شهر‌ها به ترتیب ۲۵ درصد، ۲۰ و ۱۵ درصد بوده است!

چه کسی مقصر افزایش سرسام‌آور اجاره‌بهای مسکن است؟

بازار اجاره امسال با وجود تعیین نرخ افزایش سقف، تکانه‌های سنگینی داشته و طبق آنچه به آن اشاره شد در شهر تهران اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در دومین ماه سال به حدود ۱۲۷ هزار تومان افزایش یافته است. به‌عبارت دیگر اجاره یک واحد ۱۰۰ مترمربع ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. اما مقصر این وضعیت چه کسی یا چه چیزی است؟

برخی دولتی‌ها و نمایندگان مجلس همواره از مشاوران املاک به‌عنوان یکی از عوامل نابه‌سامانی بازار مسکن به‌خصوص بخش اجاره نام برده‌اند.

به‌عنوان نمونه اخیرا با اشاره به نابسامانی در حوزه اجاره بهای مسکن، گفته است: با نزدیک شدن به فصل جا به جایی مستأجران، متاسفانه شاهد تعیین اجاره بهای بالای مسکن از سوی صاحبخانه‌ها هستیم که بسیاری از مستأجران توان پرداخت آن را ندارند.

اسماعیل حسین‌زهی افزود: هیچ متولی مشخصی در بازار اجاره بها برای نظارت بر معاملات وجود ندارد و متاسفانه در سایه این خلا نظارتی، مشاوران املاک قیمت سازی کرده و نه تنها مصوبه موجود درباره سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها را رعایت نمی‌کنند، بلکه زمینه افزایش قیمت را نیز فراهم می‌کنند.

مشاوران املاک: بانک‌ها بازار مسکن را به‌هم ریخته‌اند

در مقابل مشاوران املاک خود را از هرگونه اثرگذاری بر بازار مسکن مبرا دانسته و معتقدند که بانک‌ها عامل نابه‌سامانی این بخش هستند. چندی قبل عبدالله اوتادی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم گفت: تا وقتی دست بانک‌ها که بزرگ‌ترین دلالان و سودگران بازار مسکن هستند از این بخش خارج نشود، دولت نمی‌تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد.

وی تصریح کرد: تا زمانی که نتوانیم عرضه و تقاضا را متناسب کنیم، نمی‌توانیم برای مستأجران کاری از پیش ببریم.

وی با یادآوری این‌که طی دو سال اخیر سقف افزایش نرخ اجاره ۲۵ درصدی برای تهران اعلام شده است، اضافه کرد: آیا این سقف رعایت شده است؟ در دولت‌های قبل بین ۷ تا ۱۳ درصد با توافق مالک و مستأجر نرخ اجاره مسکن افزایش یافت. مالکان با توجه به تورم کشور ملکی را که امسال یک میلیارد تومان خریده‌اند سال بعد چندین برابر سود می‌برند، اما مستأجران مجبورند به‌دلیل تورم به حاشیه شهر‌ها نقل مکان کنند.

وی از راه‌اندازی کمپینی تحت عنوان "نه به اجاره‌های نامتعارف" توسط مشاوران املاک خبر داد و گفت: این کمپین توسط مشاوران املاک تهران راه‌اندازی شده است. برخی مالکان متأسفانه واحد مسکونی خود را با نرخ‌های اجاره نامتعارف در بنگاه‌ها فایل می‌کنند و همکاران بنده از گرفتن این فایل‌ها معذور هستند. امیدواریم سایت‌ها هم همین کار را انجام دهند تا شرایط و بستری فراهم شود قیمت‌گذاری مناسبی در این رابطه صورت گیرد.

کمپینی که کاری از پیش نبرد

بر اساس این گزارش، باوجود "نه" مشاوران املاک به "اجاره‌های نامتعارف"، اما بازار اجاره مسکن روز‌های پرتلاطمی را پشت سر می‌گذارد. وضعیتی که یکی از دلایل آن دخالت دولت در این بخش و تورم‌های اخیر محسوب می‌شود که فشار مضاعفی را به مالکان وارد کرده است. نباید بر این واقعیت چشم پوشی کرد که منبع درآمد بخشی از مالکان، همین اجاره‌بهاست و عدم افزایش متناسب نرخ اجاره‌بها با تورم عمومی کشور شرایطی را به‌وجود آورده تا فنر قیمت‌ها در بازار اجاره با سرعت زیاد رها شود.

راهکار چیست؟

در این بین وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بازار مسکن برنامه جدید ۳ بخشی را در دستور کار قرار داده است. محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه در این باره گفته است:‌بسته مدیریت اجاره بهای مسکن شامل سه بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است. برای اولین‌بار در دیماه سال گذشته توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد خالی را شناسایی کند.

وی با بیان این‌که این خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شد، ادامه داد: اولین مالیات خانه‌های خالی پس از ۴ دهه در بهمن سال ۱۴۰۰ اخذ شد. هفته گذشته نیز مجددا ۱۲۰ هزار خانه خالی جدید به سازمان امور مالیاتی معرفی شد.

وی با بیان این‌که اقدام دوم بحث افزایش تولید است، ادامه داد: در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از ۵۶۷ هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. ۱۵۸ هزار واحد مسکن روستایی و ۱۹۳ هزار واحد نیز در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن این‌که در بافت فرسوده نیز ۵۳ هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع ۹۱۸ هزار واحد خواهد بود.

بیشتر بخوانید: صاحبخانه می‌تواند اجاره را ۲بار در سال افزایش دهد؟

وی با بیان این‌که تمام تلاش ما این است که این تعداد مسکن را به ۲ میلیون واحد برسانیم، اظهار کرد: اقدام سوم نیز کنترل بازار است که در این حوزه دو بخش داریم؛ یک بخشی با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده و یکشنبه در دولت مطرح می‌شود.

کم‌کاری دولت قبل، دلیل گرفتاری امروز مستأجران

از سوی دیگر رئیس کمیسیون عمران مجلس معتقد است کم‌کاری در دولت قبل مهم‌ترین عامل گرفتاری مستأجران است.

محمدرضا رضایی کوچی با اشاره به برنامه مجلس برای بازار اجاره مسکن گفت: با توجه به این‌که هر سال نیازمند ساخت یک میلیون مسکن هستیم که انجام نشده (طی ۱۰ سال حدود ۳۰۰ هزار واحد) با نیاز قابل توجه تقاضا مواجه هستیم.

وی با بیان این‌که برای کنترل قیمت و اجاره باید به سمت تولید مسکن حرکت کنیم، گفت: باید بین عرضه و تقاضا تناسب ایجاد کنیم. بااین‌که قانون جهش تولید بیش از ۷ ماه به دولت ابلاغ شده، اما از برنامه عقب هستیم.

وی با گلایه از برخی بانک‌ها به دلیل عدم همکاری با قانون، افزود: مالیات بر خانه‌های خالی نیز به عرضه واحد خالی به بازار کمک می‌کند. یک طرح دو فوریتی برای حمایت از مستاجران داریم که با کمک وزارت راه و قوه قضاییه قرار است یکشنبه هفته آینده بحث‌های نهایی آن در کمیسیون عمران مجلس انجام می‌شود. نهایتا صبح سه‌شنبه هفته آینده به‌عنوان طرح دو فوریتی کنترل اجاره‌بهای مسکن در صحن مجلس مورد بررسی قرار می‌گیرد.

وی درباره طرح دولت نیز گفت: یک قسمت عمده‌ای از بحث‌های دولت و مجلس برای کنتل بازار اجاره‌بها مسکن مشترک است. الان دو فرضیه مطرح است؛ موضوعی که دولت آنرا دنبال می‌کند این است که مداخله در نرخ‌گذاری را انجام دهد. این‌که میزان افزایش سقف اجاره‌بها تعیین شود، کاری که در حال آماده سازی است و فردا در جلسه سران قوا مطرح می‌خواهد شد.

وی گفت: خیلی‌ها اعتقاد دارند مداخله قیمت شرایط را سخت‌تر می‌کند و ریسک مالکان برای اجاره املاک را بیشتر کند.

بر اساس این گزارش، حدود ۴ سال است که شخض معاون وزیر راه و شهرسازی (محمودزاده) مهم‌ترین راهکار ساماندهی بازار اجاره مسکن را برنامه‌ریزی برای ساخت "مسکن استیجاری" عنوان می‌کند. طرح وزارت راه و شهرسازی برای مسکن استیجاری چند سالی است که در دولت (دوازدهم و سیزدهم) در دست بررسی است و مشخص نیست چه زمانی از روی کاغذ خداحافظی کرده و عملیاتی خواهد شد. در این بین وزارت راه و مسئولان مربوطه اطلاع‌رسانی چندانی درباره مسکن استیجاری انجام نمی‌دهد و حاضر به ارائه توضیحات به رسانه‌ها نیست.

به هر حال واقعیت آن است که با دستور نمی‌توان بازار‌های اقتصادی به‌خصوص بخش مسکن را کنترل کرد. این حوزه به‌واسطه کم‌کاری دولت قبل و تحریک شدید تقاضا از سوی وزیر اسبق راه و شهرسازی در شرایط نابه‌سامانی به سر می‌برد و باید با یک طرح همه‌جانبه، این بخش را از این وضعیت نجات داد. نباید فراموش کرد در صورت اجرای برنامه‌ای مانند مسکن استیجاری، بازار اجاره حداقل از دو سال دیگر به وضعیت نسبتا آرامی خواهد رسید.