انتظار برای کاهش قیمت مسکن منطقی است؟

اقتصاد ۲۴- این روز‌ها به گفته برخی بازار مسکن درمجموع در یک آرامش نسبی و یا به تعبیر برخی در رکود نسبی قرار دارد و این در حالی است که اگر نگاهی به آمار و ارقام بیندازیم شرایط ناپایدار بازار مسکن بیش‌ازپیش خودنمایی می‌کند.

اگرچه بازار مسکن در فروردین سال ۱۴۰۰ بسیار راکد و صوت و کور بود، اما ماه‌به‌ماه کمی از رکود سایه افکنده بر بازار کاسته شد تا جایی که در خردادماه روند تقاضا شکل جدی‌تری به خود گرفت. بااین‌همه تا نیمه تیرماه به دلایل عمدتاً خارج از بازار هنوز رکود و یا آرامش بازار هنوز آن‌طور که باید دست‌خوش تغییر نشده است. بااین‌همه، ولی آخرین آمار‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران حاکی از افزایش ۱۰ درصدی قیمت‌ها در ماه خرداد نسبت به ماه قبل از آن است. بر اساس این گزارش تورم نقطه‌ای، ماهانه و سالانه مسکن نیز در همین ماه به ترتیب ۴۴.۶، ۱۱.۳ و ۴۷.۸ درصد است و در قیاس با آمار‌های قبلی تورم نقطه‌ای ۹.۸ درصد و تورم ماهانه نیز نسبت به اردیبهشت‌ماه ۱.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهند. این‌ها در کنار دیگر آمار‌های مسکن در خردادماه همچون افزایش ۳ درصدی میانگین قیمت مسکن به گمان برخی صدای پای تورم پنهان فزاینده و افزایش نرخ در ماه‌های پیش رو را به گوش می‌رساند.

در حال حاضر با مشاهدات میدانی در بازار دیده می‌شود که عوامل بیرون بازار همچون تکلیف مذاکرات وین و روی کار آمدن دولت جدید، به‌خصوص مورد ابتدایی از سوی دو طرف عرضه و تقاضا بسیار جدی گرفته‌شده است. از سوی دیگر بر اساس همین مشاهدات میدانی و در ادامه روندی که بازار در خردادماه شروع کرد و بر اساس آمار‌ها تقاضا تا ۳۰ درصد افزایش داشت، این روند کمابیش در نیمه تیرماه نیز به نظر ادامه یافته است. این‌همه در شرایطی است که آمار‌های موجود از نرخ تولید مسکن حکایت از فاصله معنادار عرضه از تقاضا است که این موضوع در کنار افزایش قابل‌توجه قیمت نهاده‌های تولید و دستمزد‌ها بعلاوه قیمت زمین در ماه‌های گذشته دست‌به‌دست تورم و نقدینگی اقتصاد بیش از همیشه قیمت مسکن را در هفته‌ها و ماه‌های پیش رو در شرایط صعودی قرار می‌دهد. بر اساس مشاهدات میدانی کلید خوردن روند ورود تقاضای سرمایه‌ای در نیمه تیرماه برخلاف فصل اول سال که تقاضای بازار مصرفی بوده است نیز یکی از عوامل تأیید یا تحکیم این پیش‌بینی است. اگرچه که در سوی دیگر نیز برخی معتقدند روند بازار در فضای پساجهش پلکانی است و در ماه‌های پیش رو قیمت‌ها درمجموع گاهی افزایشی و گاهی نیز کاهشی خواهد بود.

چشم انداز افزایش قیمت‌ها با عدم تناسب میان عرضه و تقاضا و نقدینگی فزاینده اقتصاد

برای بررسی بیشتر این موضوع و دریافت جزییات بیشتری از روند احتمالی بازار مسکن در ماه‌های آینده به سراغ بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن رفتیم. این کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار خبرآنلاین در پاسخ به این سؤال که شرایط حال حاضر بازار را چطور ارزیابی می‌کند، گفت: بازار مسکن در شرایط فعلی به سبب برخی عوامل بیرون از بازار مقداری دست‌به‌عصا حرکت می‌کند و عوامل مؤثر در بازار در یک معادله موقت قرار دارند و در هفته‌ها و ماه‌های آینده این معادله با تغییر در وضعیت عوامل بیرون از بازار به‌سرعت تغییر خواهد کرد.

بیشتر بخوانید: بازار مسکن در قبضه قدیمی‌ساز‌ها

ستاریان در ادامه افزود: البته همین حالا هم زمزمه‌های تغییر این معادلات به گوش می‌رسد، ولی هنوز آن‌طور که باید نیست. زمزمه‌هایی که با تغییر رویکرد روند بازارهایی، چون ارز نیز تقویت می‌شود.

او در ادامه با اشاره به روند رو به رشد تقاضا در خردادماه می‌گوید: هرچند شرایط گوناگون سبب شده بازار از پویایی لازم برخوردار نباشد، اما نباید فراموش کنیم که در سال گذشته با جهش قیمتی که صورت گرفت بخش قابل‌توجهی از نیاز مصرفی بازار پاسخ نگرفت و بخش چشمگیری از این تقاضا به‌صورت بالقوه وجود دارد.

این کارشناس اقتصاد مسکن می‌افزاید: در چنین شرایطی مالیات بر خانه‌های خالی هم کمک‌کننده نیست. بر اساس آمار‌های رسمی چیزی در حدود ۲ تا ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که بخش قابل‌توجهی از این واحد‌ها خالی نیست و ضریب ذخیره است و به فراخور پر و خالی می‌شود و مالیات بستن به آن‌ها تأثیری بر وضعیت بازار نخواهد گذاشت. از سوی دیگر مسئله میزان کمبود مسکن است، برفرض که این میزان از مسکن آن‌طور که گفته می‌شود به چرخه مصرف بیاید، میزان کمبود و کسری مسکن چیزی در حدود ۱۰ میلیون است و این موضوع مشکل کسری طرف عرضه را تنها برای مدتی کوتاه جبران می‌کند. تا مادامی‌که تناسب میان طرف‌های عرضه و تقاضا در بازار تصحیح نشود یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین عوامل افزایشی بودن روند قیمت‌ها در بازار مسکن پابرجا خواهد بود.

ستاریان در انتها با اشاره به ادامه جریان نقدینگی فزاینده در اقتصاد ایران و پیوند آن با عوامل درون بازار مسکن همچون نرخ پایین تولید و روند افزایش نهاده‌های تولید خاطرنشان کرد. تا مادامی‌که روزانه هزاران میلیارد تومان به نقدینگی اقتصاد کشور افزوده می‌شود و این نقدینگی غیر مولد تلاش می‌کند در بازار‌ها جایی بیابد و از سوی دیگر تا زمانی که عوامل جهشی به فراخور در بازار مسکن وجود دارد نمی‌توان چندان امیدوار بود که به‌سرعت و در زمانی کوتاه بازار در روند کاهشی قرار گیرد. شاید به سبب عوامل بیرون بازار گاهی شاهد رفتار پلکانی بازار باشیم، اما درمجموع شرایط برای شروع روند افت قیمت‌ها فراهم نیست.