پیش‌بینی بازار مسکن در دولت جدید/ سرریز نیاز انباشته مسکن بر قیمت‌ها

اقتصاد۲۴- محمود جهانی، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار اقتصاد۲۴ با پیش‌بینی رکود تورمی بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ اظهار داشت: حوزه مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم هم به لحاظ قیمت و هم تولید از شرایط خوبی نبوده است. در ۸ سال گذشته با روند کاهشی تولید مسکن مواجه بوده‌ایم. در حالیکه سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی طبق برنامه ششم توسعه کشور باید تولید می‌شد، این تولید به حدود یک سوم نیاز هم نرسیده بود.

او ادامه داد: ما در کشور به زحمت به ۴۰۰ هزار واحد در سال رسیدیم. این موضوع نیاز انباشته ما به مسکن را سال به سال بزرگ‌تر کرد و تقاضای پشت در را بیشتر کرد. به طوریکه طبق برآورد‌ها حدود ۸ تا ۹ میلیون واحد مسکونی پاسخ گفته نشده یا نیاز انباشته مسکن در کشور داریم که رقم قابل توجهی است.

رشد افسار گسیخته قیمت مسکن در سه سال اخیر

جهانی با تاکید بر اینکه ما باید به سمت افزایش ظرفیت تولید در سال‌های آتی پیش برویم، گفت: افزایش قیمت مسکن در طی سال‌های اخیر هم ناشی از کاهش عرضه و تولید مسکن بود و هم ناشی از افزایش نقدینگی و رشد افسار گسیخته و جهشی قیمت مسکن که در سه سال اخیر شاهد آن بودیم.

بیشتر بخوانید: واکنش سازمان مالیاتی به حواشی لیست خانه‌های خالی

وی افزود: با توجه به روند کاهشی تولید مسکن که در سال‌های گذشته شاهد آن بوده‌ایم این نیاز بر قیمت مسکن سرریز شد، به گونه‌ای که از سال ۹۶ تا ۹۹ به صورت سالانه جهش قیمتی داشتیم.

جهانی خاطرنشان کرد: اگر در دوره‌های قبل به طور متوسط ۳ یا ۴ سال رکود قیمتی و بعد یک پله جهشی را تجربه می‌کردیم در طی سال ۹۶ تا ۹۹ یعنی در عرض ۳ سال رشد قیمت را شاهد بودیم به طوریکه در این ۳ سال قیمت مسکن ۶ برابر افزایش پیدا کرد.

او ادامه داد: در سال ۹۶ حدود ۴۸ درصد، در سال ۹۷ حدود ۷۰ درصد، در سال ۹۸ حدود ۶۲ درصد و در سال ۹۹ نیز حدود ۸۰ درصد افزایش قیمت در تهران داشتیم. به عبارتی میانگین قیمت یک متر مربع مسکونی در تهران اگر در سال ۹۶ حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان بوده در سال ۹۹ به ۳۰ میلیون تومان رسیده است.

افزایش طول انتظار برای خانه‌دار شدن

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: بخش مسکن با چالش‌های دیگری نیز مواجه بوده است که مهم‌ترین آن‌ها شاخص دسترسی مردم به مسکن بود. در حال حاضر طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن گروه‌های کم درآمد افزایش یافته است. بالا رفتن حجم بافت‌های فرسوده شهری و گسترش حاشیه نشینی نیز در سال‌های اخیر افزایش یافته است.

او ادامه داد: شاخص‌های مسکن در مجموع روند نزولی به لحاظ کمی و کیفی داشت. دولت جدید با یک نیاز انباشته و شکاف عرضه و تقاضا و قیمت‌های جهش یافته مسکن مواجه است. به خصوص دولت برای مسکن کم درآمد‌ها باید کار‌های زیادی انجام دهد. البته به نظر می‌رسد به لحاظ بودجه عمومی و دولتی شرایط برایش سخت باشد.

این کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر گرانی سیمان و آهن در ماه‌های اخیر گفت: گرانی سیمان و آهن وضعیت مسکن را پیچیده‌تر خواهد کرد و اثرگذاری بر رکود تورمی بیشتری را در بخش مسکن به بار می‌آورد. از یک طرف قیمت تمام شده مسکن را افزایش می‌دهد و از طرف دیگر باعث کاهش عرضه خواهد شد.

جهانی البته به وجود حباب در قیمت مسکن اعتقاد ندارد. او تصریح کرد: دو نوع افزایش قیمت در حوزه مسکن داریم که یا ناشی از فشار تقاضا است که فشار واقعی تقاضا نام دارد یا ناشی از تقاضای منبعث شده از نقدینگی یا تقاضای سوداگرانه است. از طرف دیگر تقاضای ناشی از فشار هزینه و عرضه نیز موثر است؛ لذا افزایش قیمت مسکن همیشه چند وجهی است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: درست است که عامل اولیه و پیشرانه تقاضای سوداگرانه است، ولی متعاقب آن، چون تقاضای ناشی از فشار تقاضای واقعی هم وجود دارد و هم فشار هزینه، جلوی آن را خواهد گرفت و تقاضای واقعی که جای تقاضای سوداگرانه را خواهد گرفت. فشار هزینه عملاً به عنوان یک عامل کاهشی در قیمت مسکن عمل خواهد کرد؛ لذا نمی‌توانیم این تز را برای کاهش قیمت مسکن ارائه را بدهیم. حباب مسکن مثل سکه یا دلار نیست که افزایش یکباره عرضه و رفتن تقاضای سوداگرانه از بازار حباب را تخلیه کند.