بازار مسکن، آماده اصلاح زمانی

اقتصاد ۲۴- در اقتصاد متورم ایران، درصورت ثبات نسبی قیمت مسکن در چندین‌ماه یا چند سال، حباب قیمتی این بازار تخلیه خواهد شد؛ مانند اتفاقی که از سال ۹۲ تا ۹۶ در این بازار رخ داد و اکنون نیز آمار‌ها از احتمال تکرار مشروط آن حکایت دارد.

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه نیز با افزایش ۳.۱ درصدی مواجه شده و به ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان برای هر مترمربع رسیده است؛ البته برای دومین‌ماه پیاپی، تورم نقطه‌به‌نقطه در این بازار کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده ثبت شده و امکان تخلیه حباب قیمت مسکن از طریق عدم‌افزایش در مقایسه با رشد تورم، تقویت شده است؛ مشروط به اینکه بازی دلار، این معادله را تغییر ندهد.

نگاه معقول مسکن به دلار و تورم

سنجش تغییرات میانگین قیمت مسکن تهران در مقایسه با تغییرات میانگین قیمت دلار در بازار آزاد و نرخ تورم ماهانه از ابتدای سال ۱۴۰۰ تاکنون حاکی از این است که بازار مسکن در مقایسه با تغییر ۲ شاخص دیگر روند قابل‌پذیرشی داشته و با فرض اینکه هر ۳ شاخص، سال ۱۴۰۰ را با شرایطی یکسان آغاز کرده باشند، رشد مسکن از رشد تورم و دلار کمتر بوده است. به‌عبارت‌دیگر، اگر جایگاه شاخص تورم قیمت مسکن تهران، دلار در نخستین روز از سال‌جاری یکسان فرض شود، در ۵‌ماه گذشته بیشترین رشد به نرخ تورم اختصاص داشته که در مجموع ۱۳.۹ درصد افزایش پیدا کرده است.

بعد از آن، قیمت دلار که به‌دلیل افت ۸.۲ درصدی در اردیبهشت به پایین‌ترین سطح نسبت به دو شاخص دیگر رسیده بود، درنهایت بعد از ۳‌ماه رشد متوالی به بازده ۶.۵ درصدی دست پیدا کرده است، اما میانگین قیمت مسکن پس از کاهش ۳.۱ درصد در فروردین و ۱.۸ درصدی در اردیبهشت، نهایتا فقط ۲.۳ درصد بالاتر از قیمت اول فروردین ایستاده و کمترین بازده را از آن خود کرده است. البته این روند ۵ ماهه نمی‌تواند نافی پیش افتادگی قیمت مسکن از نرخ تورم در ۳ سال گذشته باشد و فقط به‌عنوان معیاری برای سنجش حرکت این بازار در سال ۱۴۰۰ مدنظر قرار گرفته است.

با این تفاصیل، قیمت مسکن شهر تهران براساس قیمت پایه اول فروردین ۱۴۰۰، معادل ۱۱.۶ درصد کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده و ۴.۲ درصد کمتر از رشد قیمت دلار افزایش پیدا کرده و درصورت تداوم این وضعیت می‌توان به تخلیه تدریجی حباب قیمتی آن از طریق اصلاح زمانی امیدوار بود.

بیشتر بخوانید: کاهش تورم سالیانه در بازار مسکن

فرایند اصلاح قیمت‌های چسبنده

تازه‌ترین اطلاعاتی که بانک مرکزی منتشر کرده نشان می‌دهد در مردادماه، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران با ۳.۱ درصد افزایش نسبت به‌ماه قبل به مرز ۳۱ میلیون تومان رسیده و ۳۴ درصد بالاتر از میانگین قیمت در مردادماه سال قبل ایستاده؛ آن هم در شرایطی که نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در این‌ماه معادل ۴۳.۲ درصد بوده است. به‌عبارت‌دیگر میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مرداد ۱۴۰۰ نسبت به مرداد سال قبل ۹.۲ درصد کمتر از میانگین افزایش قیمت کالا‌های مصرفی در همین بازه زمانی رشد کرده است.

بررسی روند تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن شهر تهران در ۵‌ماه سپری شده از سال‌جاری نشان می‌دهد که این شاخص در روندی نزولی از ۹۱.۷ درصد در فروردین به ۳۴ درصد در مردادماه رسیده و درصورت تداوم ثبات نسبی اقتصاد، به‌ویژه حفظ تعادل در قیمت دلار، امکان آرام‌تر شدن آهنگ رشد قیمت مسکن و حتی توقف آن در ماه‌های آتی نیز وجود دارد. این حالت می‌تواند ورود بازار مسکن به وضعیت تخلیه حباب قیمتی تعبیر شود؛ هرچند این تخلیه حباب فقط از مسیر ثابت ماندن یا رشد اندک قیمت مسکن در برابر رشد روزافزون نرخ تورم حاصل می‌شود و با تعبیر کف جامعه از تخلیه حباب با ارزان شدن قیمت مناسبتی ندارد.

این اتفاق پیش از این نیز در سال ۹۲ و همزمان با پایان دوره تنش اقتصادی رخ داد و در شرایطی قیمت مسکن شهر تهران از محدوده ۴ میلیون تومان برای هر مترمربع در سال ۹۲ تا حوالی ۴.۵ میلیون تومان در اواسط سال ۱۳۹۶ رشد کرد که نرخ تورم و بازدهی سپرده بانکی در این دوره بیش از ۵۰ درصد بود. به‌عبارت‌دیگر مسکن در این دوره زمانی با وجود رشد حدود ۱۰ تا ۱۵ درصدی، در مقایسه با نرخ تورم حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد ارزش خود را از دست داد و عملا ارزان‌تر شد. نکته قابل‌توجه این است که به‌واسطه تفاوت قابل‌تأمل ارزش مسکن با سرمایه، پس‌انداز و درآمد طبقه متوسط شهری در ایران، تخلیه حباب قیمتی این بازار از این شیوه تقریبا هیچ گشایشی برای متقاضیان مصرفی در پی ندارد و فقط زمینه را برای خرید به‌صرفه و بازده چشمگیری را برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان مسکن فراهم می‌آورد.

مسکن مرداد در آینه آمار

گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه سال ۱۴۰۰ حاکی از رشد ملایم قیمت و تعداد معاملات این بازار است. براساس این گزارش در مردادماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۵ هزار و ۴۹۹ واحد مسکونی رسیده که نسبت به‌ماه قبل ۸.۴ درصد افزایش و نسبت به‌ماه مشابه سال قبل ۳۹.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. همزمان میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در این ماه با افزایش ۳.۱ درصدی توانسته است قله تاریخی خود را بشکند و به رقم ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان برسد. این رقم ۳۴ درصد بیش از میانگین قیمت مسکن در مرداد سال قبل است.

در معاملات مردادماهی بازار مسکن، سهم واحد‌های نوساز و تا ۵ سال ساخت از کل معاملات باز هم کاهش پیدا کرده و افت ۵.۳ درصدی نسبت به ماه قبل به ۳۳.۲ درصد رسیده است که از ضعف تولید و کاهش استقبال از خرید واحد‌های نوساز و کم‌سن به‌واسطه قیمت بالای آن‌ها حکایت دارد. در این ماه همچنان منطقه ۵ به‌عنوان بورس مسکن تهران رکورددار بیشترین معامله بوده و ۱۶.۱ درصد از کل معاملات را به‌خود اختصاص داده است.

در معاملات مردادماه، منطقه یک نیز با میانگین قیمت ۶۴ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان برای هر مترمربع زیربنا همچنان عنوان گران‌قیمت‌ترین منطقه تهران را یدک می‌کشد و در مقابل منطقه ۱۸ با میانگین قیمت ۱۴ میلیون‌و ۴۱۰ هزار تومان عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران را حفظ کرده است.

مسکن طبقه متوسط و مستأجران

دوره انتظار طبقه متوسط تهرانی برای خرید خانه به بالای ۷۵ سال رسیده و با این شرایط بخش عمده این افراد برای خرید مسکن مصرفی یا سرمایه‌گذاری ناچار هستند برای خرید خانه به سمت واحد‌های کوچک و ارزان‌قیمت حرکت کنند. بررسی توزیع فراوانی تعداد معاملات مسکن شهر تهران برحسب میانگین قیمت نشان می‌دهد در مردادماه، واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان با سهم ۱۷.۲ درصدی، بیشترین سهم از معاملات را به‌خود اختصاص داده و درمجموع ۵۹.۴ درصد از واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر تهران معامله شده است.

همچنین بررسی توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنا نیز حاکی از این است که در مردادماه بیشترین سهم از معاملات مسکن تهران به واحد‌هایی با زیربنای تا ۶۰ مترمربع با سهم ۱۴.۹ درصد اختصاص داشته و درمجموع ۵۷ درصد از معاملات انجام شده به واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع اختصاص پیدا کرده است.

از سوی دیگر واحد‌های مسکونی با ارزش یک تا ۱.۵ میلیارد تومان با سهم ۱۸.۳ درصدی بیشترین سهم از معاملات را داشته‌اند و حدود ۵۰.۶ درصد از کل معاملات به واحد‌های با ارزش کمتر از ۲ میلیارد تومان اختصاص پیدا کرده است. بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و کل مناطق شهری در این‌ماه نیز از تداوم روند نسبتا تند رشد تورم اجاره حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که این شاخص در تهران ۳۷.۸ و در کل مناطق شهری ۴۱.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.