منابع مالی ساخت یک میلیون خانه از کجا تامین می‌شود؟

اقتصاد۲۴- دو موتور برای استارت «مسکن‌سازی یک میلیونی» مورد نیاز است که شامل «زمین دولتی» و «تسهیلات بانکی» می‌شود. موتور اول شاید چندان دغدغه دولت نباشد؛ هرچند اراضی دولتی بیرون از محدوده شهر‌ها به‌دلیل «خدمات زیربنایی صفر» به این سادگی امکان آماده‌سازی برای بارگذاری را ندارد.

اما صرف‌نظر از چالش زمین، فعالیت موتور دوم با یک «نامعادله پولی» روبه‌رو است. وام درنظر گرفته شده برای ساخت یک‌میلیون آپارتمان به معنای آن است که سهم بخش مسکن از کل تسهیلات جدید بانکی در سال، باید دست‌کم به ۲۰درصد افزایش پیدا کند؛ درحالی‌که طی دو سال اخیر، این سهم حدود ۵درصد بوده است.

سقوط سهم مسکن از تسهیلات، یکی از واقعیت‌های تلخ جهش چندین‌ساله قیمت مسکن است که برای حل آن، باید ریشه اصلی جهش -فعالیت‌های نامولد (سفته‌بازی) ملکی- خشکانده شود. با این حال مطابق یک بررسی، سیاستگذار برای تامین منابع اعتباری مورد نیاز وام ساخت تا سهم معین، دو راه پیش‌رو دارد. ورود به راه اول بعید است و انتخاب راه دوم به تورم بالا منتهی می‌شود.

بیشتر بخوانید: دستگاه‌های دولتی زمین‌های مازاد را ندهند مصادره می‌شود

بررسی‌های کارشناسی درباره قانون تازه مصوب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی به مدت چهار سال، از وجود یک نامعادله پولی در مسیر اجرای این برنامه خبر می‌دهد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات مربوط به قانون ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال که هفته اول شهریور ماه از سوی شورای نگهبان به تایید رسید، از فاصله ۴ برابری «واقعیت وام مسکن» با «وعده تسهیلاتی دولت» حکایت دارد. این موضوع به اعتقاد کارشناسان منجر به ایجاد یک نامعادله پولی در مسیر اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال شده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی‌که این طرح مصوب از سوی مجلس دو موتور اصلی دارد، اما هر دو موتور معیوب و دارای اشکالات بزرگ است که اگر سیاستگذار به همین ترتیب قصد اجرای این طرح را داشته باشد منجر به بروز آثار زیانبار برای «محیط زیست و شهرها» و «اقتصاد» خواهد شد. اولین و مهم‌ترین موتور اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن شامل پرداخت وام ساخت یا منابع اعتباری بانکی برای اجرای این طرح و دومین موتور مربوط به واگذاری زمین‌های دولتی و شکل واگذاری این اراضی است.

سال گذشته همین موقع یعنی زمانی که این برنامه در مجلس طرح و تهیه شد، بازوی پژوهشی مجلس در یک مطالعه کارشناسی نسبت به عواقب اجرای این طرح بدون برطرف کردن نواقص موجود در آن به نماینده‌ها هشدار داد. مرکز پژوهش‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی نهاد قانون‌گذار کشور، براساس ماموریتی که برای ارزیابی کارشناسی طرح‌های مختلف مطرح شده از سوی نماینده‌ها برای تصویب قوانین بهتر و از بین بردن نواقص آن‌ها دارد سال گذشته در جریان ارزیابی طرح جهش تولید مسکن درباره تبعات تورمی و زیست محیطی اجرای این طرح در گزارشی، هشدار صریح داد.

این گزارش در واقع چکیده و عصاره انواع نقد‌های کارشناسی درباره محتوای طرح تهیه شده از سوی نماینده‌ها است. براساس برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که از سوی مجلس مصوب و اوایل شهریور ماه امسال از سوی شورای نگهبان تایید شد، «بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل ۴۰درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را به بخش مسکن اختصاص دهند.

به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل ۱۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحد‌های موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی برای اجرای این طرح مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد».

در شرایطی که بانک‌ها به موجب این طرح مکلف شده‌اند تا ۴۰ درصد از تسهیلات جدیدی را که در هر سال به بخش‌های مختلف اختصاص می‌دهند برای اجرای قانون جهش تولید مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی اختصاص دهند، گزارش‌های سالانه بانک مرکزی درباره پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف نشان می‌دهد تنها حدود نیمی از کل تسهیلات پرداختی در آمار‌های سالانه پرداخت تسهیلات، شامل تسهیلات پرداختی جدید است. نیم دیگر، اما مربوط به تمدید تسهیلات سال‌های قبل است.

با لحاظ این موضوع عملا تکلیف بانک‌ها برای اختصاص ۴۰ درصد از کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن به ۲۰ درصد از آمار اعلامی پرداخت سالانه تسهیلات تغییر می‌کند. چرا که این سهم مطابق با قانون، مربوط به تسهیلات جدیدی است که از سوی شبکه بانکی به بخش‌های مختلف پرداخت می‌شود. براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی طی سه سال گذشته بانک‌ها، به‌طور متوسط تنها ۵ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص داد‌ه‌اند.

مفهوم واقعیت پرداخت تسهیلات به بخش مسکن با توجه به شرایط موجود و تکلیفی که برای تامین مالی طرح جهش تولید مسکن تعیین شده است آن است که این سهم فعلی که هم‌اکنون حدود ۵ درصد است ناگهان و با اجرای این قانون باید به ۴ برابر افزایش یابد. کارشناسان معتقدند در چنین شرایطی بانک‌ها باید برای تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن اقدام به دوپینگ بزرگ کنند.

براساس اعلام بانک مرکزی کل تسهیلاتی که شبکه بانکی سال گذشته به بخش مسکن پرداخت کرد معادل ۱۰۹ هزار میلیارد تومان یعنی معادل ۴/ ۵ درصد از کل تسهیلات بانکی بود. در ۵ ماه اول امسال نیز این سهم به ۱/ ۵ درصد رسید. براساس قانون جهش تولید مسکن باید دست‌کم این رقم به ۳۰۰ هزار میلیارد تومان برسد. آن‌هم در صورتی که هزینه‌های ساخت بدون تغییر و بدون افزایش باشد. سهم ۱/ ۵ درصدی نیز باید به ۴ برابر افزایش یابد تا تکلیف تعیین شده در این قانون محقق شود.

علاوه بر این، سال گذشته، مرکز پژوهش‌های مجلس درباره واقعیت موجود تامین مالی و وعده تسهیلاتی طرح جهش تولید مسکن، گزارشی تهیه و منتشر کرد. این هشدار در ادامه هشدار‌های قبلی کارشناسان درباره نقش سوداگری‌های غیرمولد در اضافه پرش قیمتی مسکن بود.

همان‌گونه که پیش از این نیز از سوی کارشناسان اعلام شده بود بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی بیش از آنکه نیاز به ساخت و عرضه انبوه مسکن داشته باشد نیازمند تنظیم‌گری عرضه و تقاضاست که جز از مسیر مالیات اصلی که همان مالیات سالانه از املاک مسکونی و رفع انجماد از دارایی‌های ملکی راکد است امکان‌پذیر نیست.

مرکز پژوهش‌های مجلس در ادامه هشدار‌های خود در ارتباط با اجرای این طرح اعلام کرد: رویکرد کلی این طرح با اصول انضباط مالی و پولی که از ضرورت‌های تثبیت وضعیت اقتصاد کلان و آرام کردن بازار‌ها در کشور است تناسبی ندارد. به‌طور مشخص این طرح موجب افزایش نقدینگی و در نتیجه افزایش تورم خواهد شد. به طور کلی با وضعیت رشد نقدینگی حال حاضر و تورم و انتظارات تورمی بالا، نباید قوانینی تصویب شوند که سرعت رشد نقدینگی را بالا ببرند و موجب دامن زدن به تورم‌های خیلی بالاتر در اقتصاد ایران شوند.

مهم‌ترین دغدغه سیاستگذار باید کنترل تورم باشد. به نظر می‌رسد بخش مسکن بیش از آنکه نیاز به پمپاژ نقدینگی داشته باشد، نیازمند تنظیم‌گری عرضه و تقاضا، رفع موانع مربوط به ساخت مسکن، مولدسازی زمین‌های شهری و فروش آن‌ها به متقاضیان، کنترل سوداگری‌های نامولد و جهت‌دهی نقدینگی موجود به پروژه‌های ساخت مسکن است.

تشخیص اولویت اقدام یعنی کاهش سوداگری و سفته‌بازی مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند التیام‌بخشی و اثربخشی موثرتری در پیش داشته باشد؛ بنابراین و با توجه به هشدار مرکز پژوهش‌های مجلس، در مقطعی که نرخ رشد پایه پولی در ماه گذشته رکورد ۱۰ ساله را به لحاظ بیشترین رشد شکست و اکنون به بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته است، دوپینگ بانکی برای تامین منابع اعتباری ساخت یک میلیون مسکن در سال آن هم در شرایطی که نسخه فوری برای حل دست‌کم بخشی از بحران مسکن وجود دارد می‌تواند عواقب و تبعات تورمی و همچنین تشدید مشکلات اقتصادی را به همراه داشته باشد.

مرکز پژوهش‌های مجلس هشدار داده است که دولت برای اجرای این سیاست تنها دو راه پیش‌رو دارد. یک راه کاستن از سهم تسهیلات سایر بخش‌ها به نفع بازار مسکن است که عملا این کار غیرممکن است. راه دوم تخصیص خط اعتباری از مسیر چاپ پول است که منجر به افزایش پایه پولی و عواقب تورمی می‌شود.

مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین درباره عواقب زیست‌محیطی و شهری اجرای این طرح نیز اعلام کرده بود: اعطای میلیون‌ها هکتار از اراضی وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور در حریم شهر‌ها و روستا‌ها و حتی خارج از حریم شهر‌ها برای تولید مسکن می‌تواند تبعات گسترده تغییر کاربری، تخریب محیط زیست و سوداگری مستغلات و ویلاسازی را در پی داشته باشد.