تاریخ انتشار: ۱۰:۲۵ - ۱۴ فروردين ۱۳۹۸
نگاهی به وضعیت بازار اجاره؛

صنعت «اجاره‌داری» چقدر در ایران جذاب است؟

برخی صاحب نظران معتقدند برای کنترل بازار اجاره‌بها، چاره ای جز اجاره‌داری حرفه‌ای نیست، اما صنعت اجاره‌داری در ایران چقدر جذاب است؟
مسکن
اقتصاد24 - بسیاری از فعالان اقتصادی بخش مسکن، نمایندگان مجلس و برخی مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی تا کنون بارها بر ضرورت راه‌اندازی صنعت «اجاره‌داری» در ایران تأکید کرده‌اند؛ اما این فعالیت اقتصادی- اجتماعی، تا به حال نتوانسته به شکل درست و اقتصادی در ایران شکل بگیرد.

صنعت «اجاره‌داری» چطور عمل می‌کند؟

بسیاری از کارشناسان علت آن را غیر اقتصادی بودن فعالیت «اجاره‌داری» می‌دانند. اگرچه اجاره بها در پایتخت و بسیاری دیگر از کلانشهرهای کشور در پی گرانی مسکن، افزایش چشمگیری داشته است، اما با توجه به اینکه قرارداد اجاره مسکن، یک روند حداقل یک ساله است، در هر بار افزایش اجاره بها در ماه‌های گذشته، تنها تعداد اندکی از واحدهای مسکونی که موعد تمدید قرارداد آنها بوده، از سوی موجر با افزایش اجاره مواجه شده است.

بنا بر آمار اعلامی از سوی مرکز آمار ایران، در سرشماری سال ۱۳۹۵ و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، حدود یک سوم جمعیت تهران اجاره نشین هستند. از سوی دیگر، کمبود واحد مسکونی مناسب برای استفاده از سوی خانوارهای متوسط به پایین جامعه و همچنین زوج‌های جوان که علاوه بر بروز گرانی در بخش خرید و فروش مسکن، در بخش اجاره بها نیز آثار آن نمایان است، سبب شده تا محدود بودن واحد مسکونیِ آماده اجاره، به محملی برای جولان برخی موجران و مالکان و سوءاستفاده آنان در جهت سودجویی از افزایش افسارگسیخته اجاره بها تبدیل شود.

در این میان، اگرچه در بسیاری از کشورها، گرانی اجاره بهای مسکن را با راه اندازی صنعت «اجاره داری» مهار کرده‌اند، اما به نظر می‌رسد امکان پیچیدن چنین نسخه‌ای برای ایران به راحتی سایر کشورها نیست. به خصوص که اجاره بها از یک سو تابعی از قیمت مسکن و از سوی دیگر تابعی از شاخص‌های اقتصاد کلان مانند نرخ تورم عمومی یک ساله است تا سود ده بودن آن در بستر زمانی یک ساله، برای سرمایه‌گذار در بخش اجاره بها نسبت به خرید و فروش مسکن، توجیه پذیر باشد.

به نظر می‌رسد در حال حاضر با توجه به تورم بخش مسکن و حاشیه سود بالای آن در زمینه خرید و فروش این کالا، دیگر جایی برای توجیه اقتصادی در زمینه اجاره داری خصوصاً اجاره داری شرکتی با مالکیت تعداد واحد مسکونی بالا باقی نماند.

کارشناسان اقتصادی یکی دیگر از دلایل عدم اقبال سرمایه گذاران به ورود به بخش اجاره داری شرکتی و صنعت اجاره داری را، نرخ‌های بالای مالیاتی می‌دانند. یکی از ضعف‌های قانونی در این زمینه، صفر بودن نرخ مالیات بر درآمد از محل اجاره دادن واحد مسکونی برای موجران حقیقی است؛ اما اگر فردی بخواهد تعداد بالای واحد مسکونی را به صورت حقوقی و شرکتی وارد بازار اجاره مسکن کند، مجبور به پرداخت مالیات تا نرخ ۲۵ درصد خواهد بود. مشکلی که برای سازندگان حرفه‌ای و انبوه سازان نیز وجود دارد؛ چراکه سازندگان خرد و اصطلاحاً «بساز و بفروش ها» با چنین مشکلی روبه رو نیستند که در نتیجه اجرای بسیاری از برنامه‌های اقتصادی بخش مسکن مانند «ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن با استفاده از عرضه بالا» را به دلیل ناتوانی بساز و بفروش ها در اجرای این برنامه از یک سو و سودده نبودن آن برای انبوه سازان حرفه‌ای از سوی دیگر و همچنین «کنترل رعایت مقررات ملی ساختمان به خصوص آئین نامه‌های مرتبط با مقاومت در برابر زلزله در زمان ساخت و ساز از سوی سازندگان غیر حرفه ای» را برای نهادهای ناظر مانند شهرداری‌ها و سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان استان‌ها با مشکل مواجه کند.

این در حالی است که در کشورهای پیشرفته که صنعت «اجاره داری» در آنها سبب ایجاد تعادل در اجاره بها شده، عمدتاً یا دولت‌های ملی و محلی (شهرداری‌ها) متولی تولید و مدیریت واگذاری واحدهای اجاره‌ای با نرخ پایین به زوج‌های جوان یا دهک‌های پایین جامعه، هستند یا اگر بخش خصوصی وارد این عرصه می‌شود، با انواع حمایت‌ها و یارانه‌های مالیاتی بانکی روبرو خواهند شد.

با توجه به اینکه در ایران نهادهای متولی دولتی بخش مسکن و شهرداری‌ها به دلایل مختلف، توانایی سرمایه گذاری در ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای را ندارند، چاره‌ای جز ترغیب بخش خصوصی به حضور در این بخش نداریم که لازمه استقبال بخش خصوصی از اجاره داری حرفه‌ای و شرکتی، تخصیص حمایت‌های متنوع و یارانه‌های مالیاتی و بانکی به سرمایه گذاران در این بخش است؛ در غیر این صورت باید همچنان شاهد ورود سوءاستفاده گران از خلاءهای قانونی مالیاتی در بخش اجاره بها به حوزه اجاره داری غیر حرفه‌ای و غیرشفاف خواهیم بود.

سوددهی کمتر بازار اجاره داری حرفه‌ای در ایران نسبت به سایر بازارهای موازی

در همین ارتباط امیر خرسندی، تحلیلگر بازارهای مالی درباره بازار «اجاره داری» اظهار داشت: مسکن در تمام دنیا، هم در دسته کالاهای سرمایه‌ای قرار می‌گیرد و هم در دسته کالاهای مصرفی؛ در عین حال با توجه به اینکه در بیشتر کشورها با استفاده از ابزارهای مالیاتی، توانسته‌اند از جنبه سرمایه‌ای بودن آن بکاهند، امکان سنجی فعالیت حرفه‌ای در بازار اجاره داری با حاشیه سود بالا، نتایج مثبتی دارد. وی افزود: اما در ایران که مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای شناخته می‌شود، محاسبه بازدهی مالی «اجاره داری» به دو روش حرفه‌ای و حقیقی بسیار پیچیده خواهد بود.

به گفته این پژوهشگرِ بازارهای مالی، بازارِ اجاره داری از دو بخش افزایش قیمت مسکن و افزایش درآمدهای حاصل از اجاره تشکیل شده است که در شهر تهران، با توجه به تفاوت بالای این دو شاخص، در نحوه محاسبه سوددهی آن اثرگذاری بالایی دارد؛ به عنوان نمونه اگر رقم اجاره دریافتی را بر ارزش ملک تقسیم کنیم (Price to Rent)، می‌بینیم که در تهران در منطقه ۱۱ بازدهی بازار اجاره داری با رسیدن به نرخ ۱۰.۸ درصد، بیشترین بازدهی را دارد؛ ولی در مناطق ۱، ۲ و ۳ که ارزش ملک بسیار بالا است، بازدهی اجاره داری در این واحدها به ۵ تا ۷ درصد می‌رسد؛ چرا که موجر یا مالک نمی‌تواند بر اساس آنچه ارزش واقعی ملک است، واحد مسکونی را در بازار اجاره بها ارائه کند و بالاجبار باید برای یافتن مستأجری که توانایی پرداخت اجاره بهای واقعی آن منطقه را داشته باشد، از اجاره بهای مورد نظر خود بکاهد.

خرسندی، با مقایسه بازار اجاره داری با سایر کسب و کارها از جمله سود سپرده‌های بانکی که حداقل ۱۵ درصد است، گفت: بنابراین اجاره‌داری در ایران را نمی‌توان در زمره کسب و کارهای سوده ده دانست؛ چه رسد به اینکه بخواهیم اجاره داری را به صورت شرکتی و حرفه‌ای ترویج کنیم.

وی یادآور شد: در شاخص P/R (ارزش ملک به درآمد حاصل از اجاره بها) اگر قیمت ملک یک میلیارد تومان و اجاره ماهانه آن ۱۰ میلیون تومان باشد، میزان افزیش ارزش ملک در یک سال را بر درآمد سالانه اجاره بها (مثلاً ۱۲۰ میلیون تومان) تقسیم کرده که نتیجه به دست آمده در تصمیم گیری برای خریداری نوع املاک مصرفی یا سرمایه‌ای در مناطق مختلف تهران از سوی سرمایه گذاران مؤثر است.

منبع: مهر
ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.

پیش‌بینی هواشناسی تهران و ایران امروز + جدول

قیمت لیر ترکیه امروز در بازار + جزئیات

وضعیت هواشناسی امروز

قیمت دینار عراق امروز در بازار + جزئیات

قیمت سکه و طلا امروز جمعه ۱۰ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

قیمت All-in-One اپل امروز + جدول

قیمت انواع لپ تاپ ام اس آی MSI امروز + جدول

قیمت خودرو‌های سایپا امروز جمعه ۱۰ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

قیمت دلار و یورو امروز جمعه ۱۰ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

عکس/ تئاتر دهقان ۵۴ سال پیش ابتدای خیابان لاله‌زار

عکس/ لباس زنان در تشریفات دربار پهلوی ۵۰ سال پیش

عکس/ ساعت میلیاردی محمدرضا گلزار خبر ساز شد

عکس/ سرویس و نگهداری لامبورگینی چقدر هزینه دارد؟

عکس/ ایران رتبه پنجم جدیدترین رنکینگ لیگ‌ فوتبال آسیا

عکس/ نمایی دیدنی از حرم امام رضا ۱۳۰ سال پیش و دوره قاجار

اینفوگرافی/ شلوغ‌ترین مسیر‌های مهاجرتی دنیا کجاست؟

عکس/ پرتاب ساعت مچی به سوی رامین رضاییان در دربی ۱۰۵

تصویری قدیمی از فریدون جیرانی

عکس/ خشکبار شاهرضا ۶۰ سال پیش در خیابان شاهرضا سابق و انقلاب فعلی

عکس/ لاله مرزبان و شهاب حسینی در حاشیه یک سریال

خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

چه رشته هایی در آینده بازار کار خوبی خواهند داشت؟

پیش بینی قیمت دلار امروز ۱۱ اسفند ۱۴۰۳/ ترمز دلار کشیده شد؟

ماه رمضان چه دارد که باید منتظر آن باشیم؟

پیش بینی قیمت طلا و سکه امروز ۱۱ اسفند ۱۴۰۳/ آیا الان زمان مناسبی برای خرید طلا است؟

استیضاح وزیر اقتصاد یعنی التهاب بازار و نوسان شدیدتر قیمت ارز/ برکناری همتی کاری عوام‌فریبانه است

نکات تغذیه‌ای برای رفع تشنگی در ایام روزه داری

تقویت حافظه با مصرف این نوع چای

تولید آب از هوا با ضایعات مواد غذایی

رئیس بانک مرکزی: افزایش ۳۰ درصدی ارز ۲۸.۵۰۰ تومانی منتفی شده است

یکشنبه اول ماه مبارک رمضان است

امضای قرارداد معدنی میان آمریکا و اوکراین لغو شد

واکنش ایران به اظهارات وزیر خارجه ترکیه

جر و بحث ترامپ با زلنسکی: تو برگ برنده نداری

جدول لیگ برتر در پایان هفته بیست‌و‌یکم

علیرضا حقیقی: از جوانی کاسیاس صدایم می‌کردند!

سرنوشت تعدادی از مفقودی‌های حادثه سقوط بهمن مشخص شد/ جزئیات

انگلیسی زبان رسمی آمریکا می‌شود

سخنگوی هیأت رئیسه مجلس: استیضاح همتی در دستور کار یکشنبه مجلس

تداوم اظهارات غیرهمسوی وزیر دفاع با پزشکیان

ادعای عجیب جبرائیلی درباره شرط حمایت صاحبان دلار از پزشکیان

خون یحیی به جوش آمد؛ نهادهای نظارتی ورود کنند!

مذاکرات غیرمستقیم اسرائیل و حماس در قاهره برای مرحلهٔ دوم آتش‌بس آغاز شده است

عربستان، قطر و عمان فردا را اولین روز ماه رمضان اعلام کردند

جایزه برندگان اسکار چیست؟

پیش بینی بورس فردا شنبه ۱۱ اسفند ۱۴۰۳

فیلم/چند ثانیه کافی است تا زندگی برای همیشه تغییر کند

درخواست تاجگردون از شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت برای کم شدن بی‌ثباتی اقتصادی

سامانه جدید بارشی در کشور؛ هلال احمر اعلام آماده باش کرد

استیضاح همتی در دستور کار روز یکشنبه مجلس قرار گرفت + جزئیات

مفقود شدن ۶ نفر در بهمن؛ اعزام تیم‌های نجات به محل حادثه

واکنش ایران به فراخوان خلع سلاح پ‌ک‌ک

هشدار مدیریت بحران به تهرانی‌ها؛ شنبه یکشنبه مراقب باشید

برنامه حضور النصر در ایران مشخص شد

برای درمان یبوست چه بخوریم؟

بهترین غذا برای سحری ماه رمضان چیست؟

آیا سرطان دهان کشنده است؟

عکس/ لاله مرزبان و شهاب حسینی در حاشیه یک سریال

رقابت جذاب والیبال برفی دختران در دیزین

آیا وام ودیعه مسکن در سال آینده افزایش می‌یابد؟

پیش‌بینی بازار خودرو در هفته دوم اسفند ۱۴۰۳

بازار فرش ایران در اختیار قاچاقچیان افغانستانی

عکس/ پرتاب ساعت مچی به سوی رامین رضاییان در دربی ۱۰۵

قیمت جدید کالا‌های اساسی اعلام شد+ جدول

عکس/ خشکبار شاهرضا ۶۰ سال پیش در خیابان شاهرضا سابق و انقلاب فعلی

ماجرای سرقت گردبند ۱۰۰میلیونی در پیروزی چه بود؟

اظهارات جدید عارف درباره قطعی برق

تصویری قدیمی از فریدون جیرانی

رکورد فوق العاده گلزن پرسپولیس در دربی

عکس/ آیین نوروز خوانی در گرگان

فیلم/ انفجار بمب حین اقامه نماز جمعه در پاکستان