قفل کامل بر بازار مسکن؛ نه ساخت و نه خرید خانه

اقتصاد۲۴- اکنون یک پرسش مطرح است؛ کدام یک از عوامل بیشترین نقش را در این افزایش بازی کرده اند؟ به باور کارشناسان در گام اول مهم‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن مربوط به «بی ثباتی اقتصادی» است، بنابراین رشد قیمت زمین، افزایش دستمزد‌ها و نهاده‌های تولید به بی ثباتی اقتصادی بازمی‌گردد و ارتباط مستقیم با سیاستگذاری حوزه مسکن و غبارآلود بودن فضای کسب‌و‌کار دارد. در همین راستا مدیران عامل ۵ شرکت فعال در مناطق مختلف کشور در گفتگو با «دنیای‌اقتصاد» مطرح کردند سه عامل مهم تورم ساخت، بی سیاستی در بخش مسکن و انتظارات برجامی تاثیرگذار بر دو بخش عرضه و تقاضا بوده است و به نظر می‌رسد اگر مسوولان با همکاری بخش خصوصی نتوانند بر این سه فاکتور فائق آیند تا مدت‌ها در دو حوزه ساخت و خرید شاهد رخوت و رکود خواهیم بود. همچنین مسوولان این شرکت‌ها از دولت می‌خواهند در این بخش دست از تصدی گری بردارد و صرفا به سمت سیاستگذاری گام بردارد.

بخش مسکن برنامه درازمدت می‌خواهد

مدیرعامل شرکت لجور بتن درباره تاثیر تورم زمین و قیمت مصالح ساختمانی بر پروژه‌های ساختمانی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: از ابتدای امسال مصالح ساختمانی تقریبا ۴۰‌درصد گران شده و میزان افزایش قیمت زمین در مناطق مختلف متفاوت بوده است. درمجموع با توجه به اینکه در کشور همواره مشغول چاپ کردن پول، رشد پایه پولی و رشد نقدینگی هستیم، ارزش پول به مراتب کاهش یافته است. حتی مقایسه آن با نرخ دلار هم درست نیست، چراکه در برخی سال‌ها نرخ دلار به نظر ثابت بود، اما ما تورم عمومی داشتیم و این تورم داخلی روی بخش‌های مختلف تاثیرگذار است و بخش ساختمان هم خارج از آن نیست.

کسری امیری‌راد ادامه داد: دولت در ابتدای سال‌جاری دستمزد‌ها را به میزان قابل توجهی افزایش داد که این مساله به طور مستقیم بر دستمزد کارگران ساختمانی و نهاده‌های تولید ساختمان اثرگذار است. همین افزایش قیمت‌ها به محصول نهایی و مسکن منتقل می‌شود، چون با افزایش دستمزد‌ها قیمت تمامی بخش‌های مربوط به آن افزایش می‌یابد و حتی اگر به نظر برسد نرخ دلار ثابت است، به دلیل اینکه تورم بر اقتصاد حاکم است، شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم و حتی در دوره اول روحانی که نرخ دلار به مدت سه سال ثابت بود؛ اما با تورم داخلی مواجه بودیم.

وی تاکید کرد: هرچند قیمت برخی از نهاده‌های ساختمانی به نرخ دلار وابسته است، اما‌درصد کمی از هزینه مصالح ساختمانی از قبیل آسانسور، پله برقی، پکیج، سیستم‌های تاسیساتی و... متاثر از قیمت دلار است و در سایر بخش‌ها تورم ما داخلی است و هزینه ساخت وساز به تبع تورم افزایش می‌یابد. رئیس انجمن انبوه سازان استان مرکزی در خصوص تاثیر رکود خرید مسکن بر فروش گفت: به طورمعمول ساخت مسکن تابع تورم است؛ اما فروش مسکن تابع تورم نیست و بسته به تصمیمات اقتصادی کلان و به صورت پله پله عمل می‌کند؛ یعنی ممکن است نرخ تورم دو سال ثابت باشد یا کمتر از نرخ تورم باشد، اما ناگهان جهش پیدا می‌کند و از تورم جلو می‌افتد.

امیری‌راد درباره راهکار پیشنهادی برای برون رفت از این وضعیت بیان کرد: ما نیاز به برنامه ریزی درازمدت برای بخش مسکن داریم. دولت نمی‌تواند با ذخیره سازی یا واردات برخی کالا‌های دیگر، این بازار را تنظیم کند. در بخش مسکن نمی‌توان اقدام جهادی انجام داد؛ ساخت مسکن چند سال طول می‌کشد و پایه اولیه آن زمین است. چند سال است که دولت به دلیل قوانین محدودکننده خود که حریم شهر‌ها را قفل کرده، در تامین زمین دچار مشکل است. ازاین رو این تصور که با اقدام جهادی می‌توان سالانه یک میلیون مسکن احداث کرد، درست نیست. چون مصالح ساختمانی، سازنده و نیروی انسانی شاغل در مشاغل خاص را در اختیار نداریم.

به گفته این سازنده مسکن، در دولت کنونی، وعده‌های ساخت مسکن انبوه داده اند که نمی‌تواند جنبه عملیاتی به خود بگیرد و درواقع جنبه وعده صرف دارد و نتیجه آن مشابه مسکن مهر خواهد بود که کل کشور برای ساخت آن بسیج شد و نتیجه نهایی ساخت سالانه ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی بود. اکنون نیز وعده دولت در بخش تولید مسکن محقق نخواهد شد. باید یک اقتصاد باثبات و آرام داشته باشیم که بتوانیم مسکن موردنیاز را در یک برنامه درازمدت تولید کنیم.

وی با اشاره به مشکلات بخش ساخت وساز اظهار کرد: در حال حاضر دو ضعف بزرگ بخش ساخت وساز این است که تعداد پروانه‌های صادرشده کاهش یافته و دوم اینکه پروژه‌های بزرگ حذف شده اند؛ یعنی سازندگان واحد‌های انبوه و چند صد واحدی دیگر ساخت وساز نمی‌کنند و عمدتا سازندگان ساختمان‌های چند واحدی در این عرصه حضور دارند و این بسیار خطرناک است. افراد دارای سرمایه، ابزار، سیستم و نیرو در حال خروج از این حرفه هستند و درنتیجه در سال‌های آینده با بحران‌های بسیاری مواجه خواهیم شد که منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.

وی متذکر شد: اگر در بازار مسکن خوب عمل کنیم؛ نتیجه آن چند سال بعد خود را نشان می‌دهد. کاری که اکنون دولت انجام می‌دهد، چندان مثبت نیست. دولت در بخش تامین زمین موفق عمل نکرده، بخش مصالح ساختمانی رهاشده، برخلاف کشور‌های دیگر که دولت‌ها مشوق‌هایی را به سازندگان می‌دهند، در ایران دولت مالیات سنگین از سازندگان دریافت و حتی مالیات جدید تعریف می‌کند. از سازندگان انبوه نیز مالیات بیشتری را دریافت و حتی تامین زیرساخت ها، مدرسه و... را مطالبه می‌کند که این رویکرد باعث کناره گیری آن‌ها از بازار ساخت وساز می‌شود.

امیری‌راد بابیان اینکه ما نیاز داریم قوانین به نحوی اصلاح شوند که ساخت مسکن صرفه اقتصادی داشته باشد و از سازندگان واحد‌های مسکونی انبوه بیشتر حمایت و مالیات کمتری از آن‌ها دریافت شود تا بتوانند به تولید مسکن بپردازند، یادآور شد:، اما امروز به دلیل دریافت مالیات بیشتر از شرکت‌های حرفه ای، سازندگان نام آشنا که پروژه‌های معروف و قدری را اجرا کرده اند، تیراژ خود را مثلا از‌هزار واحد به ۵۰ واحد کاهش داده اند یا از این عرصه کنار کشیده اند؛ بنابراین در چند سال آینده کمبود مسکن باعث می‌شود که قیمت واقعی مسکن افزایش پیدا کند و واحد‌های نوساز کمتری در بازار فروش داشته باشیم. وی در خصوص برنامه‌های چند ماه آینده این شرکت ساختمانی گفت: چاره‌ای به جز کاهش تیراژ ساخت مسکن نداریم. سازنده به نسبت واحد‌هایی که می‌فروشد و نقدینگی که در اختیار دارد، پروژه جدید تعریف می‌کند. وقتی نقدینگی قفل می‌شود یا وارد رکود می‌شود یا ساخت وساز مسکن به صرفه نیست و زمان ساخت طولانی می‌شود، شرکت‌های بزرگ از این عرصه کنار می‌کشند. این فعال ساختمانی خاطرنشان کرد: سازندگان در بازاری که می‌توانند پیش‌بینی کنند در سال آینده چه اتفاقی قرار است بیفتد، راحت‌تر فعالیت می‌کنند.

رکود مسکن در پی سیاست‌های غلط

رئیس شرکت جاروپ نیز با انتقاد از اینکه سیاست‌های غلط دولت بازار را به رکود کشانده و باعث شده سازندگان واقعی از این عرصه فرار کنند و حتی اقدام به ساخت وساز در کشور‌های دیگر کنند، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: امروز عملکرد سازنده نشات گرفته از سیاست‌های دولت است. اگر دولت سیاست‌های تشویقی را برای بخش ساخت وساز اعمال کند، شاهد رونق این بخش خواهیم بود.

اسفندیار سلطانی بابیان اینکه افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی نیز ناشی از سیاست‌های غلط است، افزود: دولت برای رونق بخش مسکن باید ساخت وساز صنعتی را در کشور توسعه دهد. ما باید به سمت صنعتی‌سازی ساختمان برویم؛ هرچند ممکن است صنعتی‌سازی در ساخت وساز‌های کوچک مقیاس باعث افزایش قیمت ساخت شود، اما به یقین از متراژ صد‌هزار متر به بالا به صورت تصاعدی قیمت ساخت کاهش پیدا می‌کند؛ یعنی با ساخت مسکن به شیوه صنعتی‌سازی، قیمت مسکن درصدی کاهش می‌یابد.

رئیس انجمن انبوه سازان استان زنجان ادامه داد:، اما متاسفانه ذی‌نفعان وضعیت تورمی اجازه رشد و توسعه صنعتی ساختمان سازی را در کشور نمی‌دهند. چون در صنعتی‌سازی ساختمان بحث نظارت و محاسبات در مرحله ساخت قطعات پیش ساخته در کارخانه‌ها انجام می‌شود. وی افزود: ما بار‌ها مطرح کرده ایم که حاضر به ساخت ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی تنها در عرض ۶ ماه در تهران هستیم که در مقابل زلزله ۱۰ تا ۱۲ ریشتری مقاوم خواهد بود و دارای عمر مفید ۱۲۰ سال و ازنظر مصرف انرژی بسیار بهینه خواهد بود و درعین حال قابل بازیافت و مانع ورود هرگونه حشرات است. ضمن اینکه پس از تخریب ساختمان‌های سنتی حجم انبوهی از نخاله‌های ساختمانی وارد محیط زیست می‌شود؛ اما در صنعتی‌سازی این مسائل وجود ندارد.

رئیس کانون عالی کارفرمایان استان زنجان بابیان اینکه دولت باسیاست‌های غلط نمی‌تواند عرضه و تقاضا را متعادل کند، گفت: عرضه و تقاضا به صورت دستوری متناسب نمی‌شود و درنتیجه تقاضا فشار خود را وارد می‌کند. نزدیک به ۸‌میلیون خانه اولی و حدود ۳ تا ۵‌میلیون خانه فرسوده و حجم زیادی حاشیه نشینی داریم. در وضعیت کنونی که تقاضا به جامعه فشار وارد می‌کند، در نبود عرضه نمی‌توانیم گرهی از بخش مسکن بازکنیم.

رئیس شرکت امیدگستر درباره برنامه‌های آتی ساخت وساز گفت: در حال حاضر در حال ساخت ۳۹ واحد سوئیت در تفلیس گرجستان هستم که پس از تامین زمین در عرض ۴۸ ساعت پروانه آن را صادر کردند و صرفا درخواست تامین پارکینگ را داشتند، بدون اینکه مافیایی در آن دخالت داشته باشد. در حالی که در ایران به ازای هر متر پروانه شهرداری و نظام مهندسی متری یک میلیون و ۴۰۰‌هزار تا بیش از دو‌میلیون تومان دریافت می‌کنند.

توقف افزایش قیمت مسکن از خردادماه

درباره وضعیت فعلی بخش مسکن و ساختمان مدیرعامل شرکت پارت‌سازه قشم نیز با بیان اینکه درگذشته با افزایش تورم، قیمت فروش ملک نیز بالا می‌رفت که البته به قیمت زمین و هزینه‌های دیگر بازمی گشت، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: درمجموع طی چند ماه اخیر به ویژه در حوزه فلز و سیمان برگشت قیمت‌ها را شاهد بوده ایم و قیمت‌ها متعادل شده و این مساله به بخش ساخت وساز کمک کرده است.

جعفر قرائتی ستوده ادامه داد:، اما درمجموع افزایش تورم نه تن‌ها به بخش ساختمان بلکه به همه بخش‌ها صدمه وارد می‌کند، چون ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و برای تهیه کالایی مانند مسکن، مردم باید پول بیشتری پرداخت کنند.

وی بابیان اینکه قیمت زمین طی مدت اخیر راکد شده و ارزش ساختمان تا حدودی کاهش داشته و اکنون قیمت مسکن در مقایسه با فروردین و اردیبهشت ماه پایین آمده است، توضیح داد: یعنی تا فروردین و اردیبهشت ماه و تا پایان سال ۱۴۰۰ قیمت‌ها رو به صعود بود، اما هم اکنون به دلیل رکود بازار قیمت فروش مسکن را مقداری پایین‌تر عرضه کرده اند.

دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان درباره وضعیت خریدوفروش مسکن در بازار گفت: طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در این بخش اثرگذار بوده و باعث شده عده‌ای از متقاضیان به آن سمت وسو بروند. درمجموع اثر رکود و قدرت خرید مردم که توانایی خرید ندارند و از آن سمت هم اعلام اینکه ثبت نام‌ها شروع و واریزی‌ها انجام شده، به لحاظ قیمتی مقداری بازار را متعادل‌تر کرده است، اما درمجموع قدرت خرید دهک‌های ۵ و ۶ هم در بازار مسکن پایین آمده که این مساله بسیار مهم ناشی از کاهش درآمد‌ها و وضعیت اقتصادی است. قرائتی ستوده با اشاره به برنامه‌های ساخت وساز در شرایط رکودی مسکن گفت: همه منتظرند یک محرک اقتصادی مطرح شود و قیمت خانه افزایش پیدا کند و ساختمان سازی در کشور رونق بگیرد. در حالی که باید معکوس این قضیه را در نظر بگیریم. اکنون اتفاقا موقعی است که در این شرایط رکودی می‌توان ساخت وساز انجام داد و با ساخت مسکن اقتصاد را تحریک کرد تا در ۴۰۰ شغل مرتبط با بازار مسکن، گردش اقتصادی ایجاد شود. وی اعلام کرد: در این راستا ما برنامه ریزی کرده ایم که به این ساختار کمک کنیم و هزینه‌های مازاد ساخت وساز را تا جای ممکن کاهش دهیم و قیمت‌ها را متناسب کنیم و حداقل بتوانیم در این گردش و رونق اقتصادی سهیم باشیم.

بازار مسکن قفل شده است

مدیرعامل شرکت آپارتمان سازی شمال با اعلام اینکه در حال حاضر همه امور در بخش ساخت وساز قفل شده است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: امروز نه می‌توانیم بخریم، نه می‌توانیم بفروشیم و نه می‌توانیم مسکن بسازیم. علی اکبر زورقچیان ادامه داد: هرچند متقاضیان تمایل به خرید دارند، اما با توجه به قیمت بالای مسکن قدرت خرید و توان مالی ندارند؛ کسانی هم که از توان مالی برخوردارند منتظر هستند که شاید اتفاقی در بازار مسکن رخ دهد. تصور بر این است که با احیای برجام ممکن است اتفاق خاصی بیفتد، همه مترصد هستند و تکلیف هیچ کس دراین بین مشخص نیست.

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه پایتخت / از ولنجک تا خانی آباد

وی اضافه کرد: برای اجرای پروژه‌های مشارکتی روزانه مراجعات زیادی وجود دارد و حتی زمانی که بهترین شرایط از این نظر فراهم می‌شود، سازنده‌ها دچار شک و تردید می‌شوند که این پروژه را انجام دهند یا خیر؛ بنابراین بازار مسکن به طور کامل قفل شده است. زورقچیان درباره راهکار پیشنهادی برای این مساله گفت: مادامی که دولت بخواهد در بخش مسکن دخالت کند و تصمیم‌گیری‌های حوزه مسکن را به بخش خصوصی واگذار نکند، شرایط به همین ترتیب خواهد بود. وی درباره برنامه تولیدکنندگان مسکن در بخش ساخت وساز با توجه به شرایط رکود تورمی مسکن گفت: در شرایط کنونی تنها کاری که سازندگان می‌توانند انجام دهند این است که دست به عصا حرکت کنند.

لزوم تسهیل اجرای پروژه‌های ساختمانی

مدیرعامل شرکت فولاد صنعت ایفا نیز در این رابطه به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طبیعی است که تورم بر اجرای هر پروژه‌ای اثرگذار است. افزایش قیمت زمین، افزایش هزینه‌های خدماتی مانند پروانه، عوارض شهرداری، هزینه‌های نظام مهندسی، هزینه انشعابات آب و برق، دارایی، بیمه، دستمزد نیروی انسانی و... همه این مباحث منجر به افزایش قیمت تمام شده ساختمان می‌شود که درنهایت با احتساب تمام این هزینه‌ها سازنده سود کسب می‌کند یا اگر قیمت آن مقطوع باشد، متحمل ضرر و زیان می‌شود. جعفر فرشینه‌عدل درباره وضعیت بازار خرید مسکن تصریح کرد: آن دسته از متقاضیانی که قدرت خرید ندارند، منتظرند که دولت از آن‌ها حمایت کند و با کمک دولت صاحب خانه شوند. اقشاری هم که قدرت خرید دارند، منتظرند ببینند که قیمت‌ها چه زمانی به ثبات می‌رسد و در شرایط بی ثباتی همه منتظر کاهش قیمت‌ها هستند. بااین حال به طور روزانه شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم و متاثر از این مساله قیمت تمام شده ساختمان هم افزایش می‌یابد.

وی بابیان اینکه اقشار ضعیف توان خرید مسکن ندارند و وامی هم که مقررشده بانک‌ها پرداخت کنند، اکثر متقاضیان توان بازپرداخت اقساط آن را ندارند، تصریح کرد: باید در این زمینه به طور اساسی چاره اندیشی شود. رکود و بی ثباتی قیمت‌ها به ضرر اقتصاد و بخش مسکن است. هرگونه افزایش قیمت در کشور به بخش‌های دیگر تسری پیدا می‌کند و موجب گرانی سایر کالا‌ها می‌شود. فرشینه‌عدل با یادآوری اینکه افزایش قیمت‌ها باعث رکود بازار مسکن می‌شود، عنوان کرد: درآمد اقشار کارمند و حقوق بگیر پاسخگوی هزینه‌های آن‌ها نیست. حدود ۷۰‌درصد مردم مستأجر هستند و بیش از ۶۰‌درصد درآمد مردم صرف پرداخت هزینه اجاره بها می‌شود. وی ادامه داد: سازندگان باید با همکاری ارگان‌های ذی‌ربط مانند شهرداری و اداره کل مسکن و شهرسازی مسکن بسازند، منتهی درخواست ما این است که هر روز قوانین و مقررات این حوزه را تغییر ندهند یا هزینه‌های ساخت مثل انشعابات را به طور ناگهانی افزایش ندهند.

وی ادامه داد: تلاش ما این است که مسکن را با سود بسیار کم به خریدار تحویل دهیم و حتی در مواردی متضرر هم می‌شویم؛ اما به دلیل علاقه مندی نمی‌توانیم حرفه خود را کنار بگذاریم. امیدواریم دولت و بخش خصوصی با همراهی هم بخش مسکن را پیش ببرند و تسهیلاتی برای سازندگان پیش‌بینی شود که البته منظور تسهیلات مالی نیست، بلکه تسهیل صدور پروانه است که اکنون بسیار زمان‌براست.

دبیر انجمن انبوه سازان استان البرز خاطرنشان کرد: هر چه بوروکراسی‌های اداری بیشتر کاهش یابد، هزینه‌های انبوه‌سازی بیشتر کاهش پیدا می‌کند و سازندگان می‌توانند برای اقشار کم‌درآمد مسکن بسازند و لازم است که در این حوزه تسهیل در اجرای پروژه را لحاظ کنند.

منبع: دنیای اقتصاد