سند رسمی رکود خانه‌سازی

اقتصاد۲۴- بهار۱۴۰۱، بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت با سقوط تاریخی روبه‌رو شد؛ به‌طوری‌که تیراژ ماهانه خانه‌سازی به کمترین میزان ۱۸سال اخیر رسید. این کمای عرضه، محصول «بیراهه سیاستگذاری» در این بخش و همچنین غفلت سیاستگذار اقتصادی است که «بستر فعالیت غیرمولد» در بخش مسکن را امن گذاشته تا تبعات آن باعث «ناامنی فعالیت مولد» (ساخت‌وساز) شود. داده‌های رسمی از وضعیت کشوری خانه‌سازی، شرایط سایر شهر‌ها را نیز مشابه تهران توصیف می‌کند.

در اولین فصل سال، فقط ۹۰هزار واحد مسکونی جدید در کل کشور احداث شد که با وعده «یک میلیون مسکن در سال» بسیار فاصله دارد. بررسی‌ها درباره منشأ رکود بزرگ مسکن‌سازی در کشور حاکی است، سرمایه‌گذاران با دیوار‌های متعددی برای بازگشت به بازار ساخت‌و‌ساز روبه‌رو هستند. یکی از سخت‌ترین موانع رونق، «نبود قدرت خرید» متقاضیان مسکن است که برای رفع آن، اصلاحات سیاستی لازم است.

سند رسمی ثبت رکورد سقوط تاریخی تولید مسکن در شهر تهران روز گذشته منتشر شد. با انتشار این سند رسمی، آماری که حدود سه ماه قبل از سوی «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه اعلام شده بود، تایید شد. «دنیای‌اقتصاد» در تاریخ ۲۸ تیرماه امسال در گزارشی که با عنوان «سقوط تاریخی تولید مسکن» در صفحه اول و تیتر «بساز و بفروش‌ها در مارپیچ بازار» در همین صفحه منتشر شد، با استناد به آمار مربوط به تیراژ ساخت مسکن در تهران در بهار ۱۴۰۱، اعلام کرد: در سه ماه اول سال‌جاری، بازار ساخت‌وساز تهران با سقوط تاریخی تولید مسکن همراه شده است و رکورد کمترین میزان ساخت مسکن در این فصل دست کم از سال ۸۳ که آمار رسمی مربوط به تیراژ ساخت واحد‌های مسکونی موجود است، در این فصل (بهار ۱۴۰۱، به ثبت رسیده است.

این آمار که حدود سه ماه گذشته در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته و «دنیای‌اقتصاد» گزارش خود را با استناد به آن منتشر کرد، روز گذشته، با انتشار گزارش مرکز آمار ایران در خصوص تحولات بازار ساخت‌وساز در تهران و کشور، تایید شد.

البته «دنیای‌اقتصاد» به‌خصوص در بخش مسکن، تمام آمار‌های مورد استفاده در همه گزارش‌های خود از وضعیت بازار را بعد از کسب اطمینان کامل و صحت سنجی آن منتشر می‌کند. این در حالی است که بعد از انتشار این گزارش در ۲۸ تیرماه و بازنشر آن در محافل خبری و رسانه‌ای به دلیل اهمیت قابل‌توجه آن برای مردم، سرمایه‌گذاران و کارشناسان بخش مسکن و...، مسوولان و مقامات بخش مسکن، واکنشی قابل تامل و غیر‌قابل باور از خود نشان دادند.

مقامات بخش مسکن به جای آنکه به این آمار و تحلیل آن در گزارش منتشر شده به عنوان یک آلارم یا زنگ خطر در مسیر تولید وسرمایه‌گذاری ساختمانی نگریسته و با نگاه به واقعیت موجود بازار مسکن وساخت‌وساز اقدام به تجدیدنظر در سیاست‌ها و برنامه ریزی‌های خود برای این بخش کنند، اصل واقعیت این آمار را زیر سوال برده و اعلام کردند چنین رخدادی یعنی ثبت رکود بی سابقه در بازار ساخت‌وساز بهار ۱۴۰۱، اتفاق نیفتاده است. اما، روز گذشته، مرکز آمار ایران به عنوان نهاد رسمی و مرجع آماری کشور، با انتشار گزارش مربوط به تحولات بازار ساخت‌وساز در تهران و کشور، سند رسمی از وضعیت وخیم ساخت مسکن در کشور منتشر کرد. با انتشار این گزارش، آمار اعلام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» در گزارش ۲۸ تیرماه، تایید شد.

تایید رسمی رکود تاریخی عرضه مسکن

بر اساس آماری که روز گذشته از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد، در بهار امسال مجموعا ۵۹۵۴ واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرده و در پروسه ساخت قرار گرفت. «دنیای‌اقتصاد» در گزارش ۲۸ تیرماه این آمار را ۶‌هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی اعلام کرده بود. علت این اختلاف جزئی در آمار مرکز آمار و آماری که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت به این موضوع برمی گردد که در همه آمار‌هایی که از سوی دو مرجع یا دو نهاد آماری درباره یک موضوع مشترک منتشر می‌شود همواره قدری اختلاف و تفاوت جزئی وجود دارد.

مقامات بخش مسکن در حالی آمار اعلام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» را آماری غیرواقعی اعلام کردند که آمار رسمی منتشر شده در این زمینه از سوی مرکز آمار حتی با اختلاف جزئی از آمار «دنیای‌اقتصاد» نیز کمتر است. این موضوع با قاطعیت رکود تاریخی ساخت‌وساز در سال اول اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال را تایید می‌کند.

در شرایطی که هر دو آمار تایید می‌کند که کمترین میزان تیراژ ساخت مسکن از سال ۸۳ تاکنون در بهار ۱۴۰۱ در شهر تهران به ثبت رسیده است؛ به لحاظ میانگین تیراژ ماهانه ساخت مسکن در پایتخت نیز این میزان رکورد کمترین ساخت مسکن در هر ماه از سال ۸۳ تاکنون است.

آمار‌های مرکز آمار همچنین نشان می‌دهد میزان تولید مسکن در بهار امسال، نصف تولید مسکن در بهار سال گذشته است. این در حالی است که از سال ۹۳ تاکنون بازار تولید مسکن در پایتخت با رکود مواجه است و این رکود، امسال عمیق‌تر و گسترده‌تر شده است.

در شرایطی که از سال ۹۳ به بعد رکود ساختمانی در هر سال عمیق‌تر شده است، اما بهار امسال، بزرگ‌ترین و عمیق‌ترین رکود ساخت و عرضه جدید به بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید.

این در حالی است که «دنیای‌اقتصاد» بار‌ها در گزارش‌های خود با استناد به اظهارنظر‌ها و تحلیل‌های کارشناسی اولین گام در مسیر رفع رکود معاملات وساخت مسکن را انجمادزدایی از املاک مسکونی آماده عرضه و مقابله با سفته بازی در این بازار عنوان کرده بود. گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در حالی در بهار سال ١٤٠١، تعداد ٥٩٥٤ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران، پیش‌بینی شد که این میزان نسبت به فصل گذشته ۴/ ۴۸‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱/ ۴۶‌درصد کاهش داشته است.

 بیشتر بخوانید: کاهش ۱۳ درصدی پروانه ساخت مسکن در بهار۱۴۰۱

ساخت کشوری زیر کف بحرانی

سند رسمی مربوط به آخرین وضعیت ساخت‌وساز و عرضه جدید به بازار مسکن که روز گذشته از سوی مرکز آمار منتشر شد علاوه بر تایید ثبت رکود تاریخی در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی و تولید مسکن در شهر تهران، یک واقعیت تلخ دیگر در ارتباط با رکود ساخت‌وساز در کشور را روایت می‌کند. آن هم در مقطعی که انتظار می‌رفت و قرار بود با اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، هم سرمایه‌گذاری ساختمانی از حالت رکود خارج شود وهم تولید و عرضه جدید مسکن به سطحی برسد که فرآیند خانه دار شدن مردم تسهیل شده و بخشی از خانه اولی‌ها از این طریق خانه دار شوند. گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال اول اجرای این قانون، هدف تعیین شده محقق نشد. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران بهار امسال، مجموعا حدود ۹۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.

آن طور که در گزارش مرکز آمار آمده است: در بهار سال ١٤٠١، تعداد ٩٠٢٩٠ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شد که نسبت به فصل گذشته ۸/ ۲۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۷/ ۱۲‌درصد کاهش داشته است.

بهار امسال در حالی حدود ۹۰‌هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان در تابستان سال گذشته معادل ۹۳‌هزار واحد، در پاییز ۸۳‌هزار واحد و در زمستان ۱۱۵‌هزار واحد بوده است. در شرایطی که هنوز آمار‌های رسمی مربوط به ساخت مسکن در تابستان امسال منتشر نشده است در صورتی که بهترین حالت تیراژ فصلی مسکن در سال گذشته یعنی ساخت ۱۱۵‌هزار واحدی مسکن در زمستان ۱۴۰۰ را معیار تیراژ عرضه مسکن در تابستان امسال بدانیم، برآورد‌های غیررسمی از ساخت حول و حوش ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی در بهترین حالت در یکسال گذشته که سال اول اجرای قانون ساخت یک‌میلیون مسکن در سال بوده است حکایت دارد.

در واقع می‌توان گفت در یک فرض خوش‌بینانه، در یکسال اخیر (سال اول ساخت یک‌میلیون مسکن در سال) حدود ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که نشان‌دهنده تحقق تنها ۴۰‌درصد از تکلیف تعیین شده در این زمینه است.

از سوی دیگر در حالی که به طور متوسط در هر فصل از یکسال گذشته باید به طور متوسط ۲۵۰‌هزار واحد مسکونی در کشور در قالب طرح مسکن یک‌میلیونی ساخته می‌شد، در بهترین حالت کل ساخت‌وساز‌ها کمتر از نصف این میزان بوده است. بیشترین تیراژ فصلی ساخت مسکن از زمان شروع این طرح، مربوط به ساخت ۱۱۵‌هزار واحدی در زمستان ۱۴۰۰ بوده است. این در حالی است که کل ساخت‌وساز‌های مسکن در کشور در بهار امسال تنها اندکی بیشتر از یک‌سوم تکلیف فصلی برای ساخت ۲۵۰‌هزار واحدی بوده است.

برآورد‌ها در حالی نشان می‌دهد در بهترین حالت در یکسال گذشته حول و حوش ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شده است که مقامات بخش مسکن بار‌ها اعلام کرده اند که تاکنون عملیات ساخت دست کم یک‌میلیون و ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی در قالب ساخت سالی یک‌میلیون مسکن، آغاز شده است. از سوی دیگر آمار‌های شبکه بانکی درباره تسهیلات اعطایی به بخش مسکن نشان می‌دهد تاکنون کمتر از ۲۰۰‌هزار واحد از طرح یک‌میلیونی، وام بانکی دریافت کرده اند که این موضوع نشان‌دهنده زاویه دیگری از واقعیت اجرای این طرح در کشور است.

مسوولان مسکن در حالی طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال را با نیت پاسخ به تقاضای موثر و مصرفی در بازار مسکن از سال گذشته کلید زدند که هم بررسی‌های انجام شده و هم آمار‌های رسمی نشان می‌دهد دست کم تا زمان فعلی و در سال اول اجرای این طرح، هدف تعیین شده در این زمینه محقق نشده است و این برنامه موفقیت آمیز نبوده است. این در حالی است که آمار‌های رسمی نشان‌دهنده افزایش عمق و وسعت رکود ساختمانی در تهران و کشور است. رکودی که از سال ۹۳ در این بازار آغاز شده است و منجر به سقوط تیراژ عرضه جدید و موردنیاز بازار مسکن به زیر کف بحرانی شده است.

بر اساس مطالعاتی که پیش‌تر در قالب طرح جامع مسکن انجام و نسخه به‌روزرسانی آن مبنای هدف گذاری قانون ساخت یک‌میلیون مسکن در سال از سال ۱۴۰۰ شد، نیاز به عرضه جدید سالانه به بازار مسکن در قالب ساخت واحد‌های مسکونی در هر سال حول و حوش یک‌میلیون واحد مسکونی است.

این میزان برای پاسخ به نیاز تقاضای جدید و تقاضای انباشته ملکی برآورد شده است. این در حالی است که کف بحرانی عرضه مسکن در هر سال نیز ۵۶۰‌هزار واحد مسکونی برآورد شده است. یعنی برای آنکه بازار مسکن با مشکل حاد بی تعادلی عرضه وتقاضا مواجه نشود حتی اگر شرایط ساخت وعرضه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال در کشور وجود نداشته باشد دست کم در هر سال باید ۵۶۰‌هزار واحد مسکونی در شهر‌ها احداث شود.

اما آمار‌ها نشان می‌دهد از سال ۹۳ تاکنون ۸ سال اخیر- تیراژ ساختمانی و عرضه جدید به بازار مسکن در قالب ساخت واحد‌های مسکونی در هر سال زیر کف بحرانی بوده است. به طور متوسط از سال ۹۳ تاکنون در هر سال بین حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰‌هزار واحد مسکونی ساخته شده است که نشان‌دهنده شرایط بحرانی در این بخش از بازار مسکن است.

کف بحرانی برای عرضه سالانه ۵۶۰‌هزار واحدی به بازارکشوری مسکن نشان‌دهنده آن است که برای آنکه بازار مسکن به جهت رکود ساختمانی به زیر خطر بحران سقوط نکند در هر فصل باید دست کم ۱۴۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ در بهار امسال تنها حدود ۹۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد که ۵۰‌هزار واحد کمتر از کف بحرانی عرضه ملکی کشور است.

مانع اصلی رشد تیراژ ملکی

مقامات بخش مسکن در حالی از یکسال قبل برای جبران کسری عرضه‌های سالانه به بازار ملک و خروج بخش تولید وسرمایه‌گذاری ساختمانی از رکود به منظور تسهیل شرایط دسترسی خانه اولی‌ها به مسکن، سیاست ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن در سال را دنبال می‌کنند که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان‌دهنده موانع اصلی پیش روی این بازار برای خروج از رکود است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از واقعیت بازار ساخت و عرضه مسکن که روز گذشته در گزارشی با عنوان «سراب ارزانی زمین شهرها» در همین صفحه منتشر شد نشان داد نه تنها در تهران که در سایر شهر‌های کشور، سازنده‌ها و انبوه سازان دست کم با ۶ دیوار ومانع مهم مواجه هستند که برای خروج از رکود ساختمانی باید این دیوار‌ها یکی پس از دیگری از میان برداشته شوند.

خلاصه آنچه در این گزارش عنوان شد آن است که مسیر رفع رکود از بازار ساخت‌وساز از کانالی غیر از عرضه دولتی عبور می‌کند. هم اکنون سازنده‌ها به دلیل نبود تقاضای موثر برای خرید واحد‌های ساخته شده، تورم مستمر مصالح ساختمانی، بالا بودن قیمت زمین، افزایش دستمزد‌های عوامل کار، نوسان سایر بازار‌ها و بیشتر بودن قیمت تمام شده واحد‌ها از قیمت فروش واحد‌ها در برخی از شهرها، با بحران حاشیه سود منطقی مواجه شده و بسیاری از آن‌ها دست از کار کشیده اند.