صعود دلاری مسکن؛ چرا قیمت ملک مهار نمی‌شود؟

اقتصاد۲۴- میزان تورم مسکن دی ماه در حالیست که نرخ تورم عمومی ماهانه کشور حدود ۴.۳ درصد بود یعنی حدود نصف تورم مسکن در کشور. احتمالا مهمترین دلیل این اختلاف شدید بین تورم مسکن و تورم عمومی کشور ناشی از سیاست سرکوب قیمت کالاهاست که آثار خود را در تورم کمتر نشان می‌دهد. اما تجربه گذشته و داده‌های موجود نشان می‌دهد که نرخ مسکن تقریبا هم‌راستا با نرخ دلار حرکت می‌کند و هر زمان جهش ارزی در کشور وجود داشته تقریبا می‌توان گفت که قیمت مسکن در همان راستا حرکت کرده است.

همین رابطه همبستگی مستقیم بین مسکن و دلار باعث شده که سرمایه‌گذاران دارای نقدینگی زیاد خرید ملک را راهکاری مناسب در جهت حفظ ارزش پول در نظر بگیرند؛ راهکاری بدون دردسر و نیز بدون پیچیدگی‌های مربوط به سرمایه‌گذاری.

داده‌های تاریخی؛ رابطه مستقیم مسکن و دلار

تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن هم‌راستا با قیمت دلار بوده و هر زمان نرخ دلار در ایران جهش کرده یا به تعبیری ارزش پول ملی کاهش پیدا کرده، قیمت مسکن نیز در همان راستا جهش کرده است. یک بررسی مقایسه‌ای این موضوع را به ما نشان می‌دهد.

بیشتر بخوانید: نتیجه مذاکرات با چین درباره ساخت مسکن

در اردیبهشت سال ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۶ میلیون تومان بوده است و در منطقه ۱۰ تهران این رقم حدود ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. در همان حین در اردیبهشت ۹۷ قیمت دلار حول و حوش ۶۵۰۰ تومان نوسان داشت. در آذرماه همان سال که قیمت هر دلار بعد از تحریم‌های ترامپ به ۱۳ هزار تومان رسید که بالاترین قیمت سال ۹۷ نیز بود متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به حدود ۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافت و در منطقه ۱۰ تهران این رقم به بیش از ۶ میلیون تومان رسید.

بررسی سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که نرخ دلار در تمام سال تقریبا حول و حوش ۲۷ تا ۲۸ هزار تومان نوسان داشته و در مقاطع بسیار کوتاهی کمتر یا بالاتر از این رقم را تجربه کرده است. یعنی نرخ دلار در این سال تقریبا ثبات داشته که به دلیل شروع مذاکرات برجامی ایران با کشور‌های اروپایی بود. قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین ماه ۱۴۰۰ حدود ۲۹ میلیون تومان بود که این رقم در اسفند ۱۴۰۰ به حدود ۳۴ میلیون تومان رسید. یعنی در کل یک سال رشد قیمت مسکن حدود ۱۳ تا ۱۵ درصد بوده است که با توجه به تورم سال‌های اخیر ایران رقم زیادی محسوب نمی‌شود.

آمار سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که نرخ دلار به طور میانگین از ۲۵ هزار تومان در ابتدای سال اکنون به محدوده‌های ۵۰ هزار تومان رسیده است یعنی حدود ۱۰۰ درصد رشد داشته است. در همین راستا شاهد افزایش قیمت مسکن نیز در همان راستا بوده‌ایم به طوری که متوسط قیمت هر متر مربع از ۳۴ میلیون تومان اکنون به حدود ۵۵ میلیون تومان رسیده که رشد بالای ۶۰ درصد را نشان می‌دهد.

قیمت هر دلار آمریکا در تاریخ اردیبهشت ۹۷ حدود ۶۵۰۰ تومان بود و اکنون نرخ دلار آمریکا در نتیجه کاهش شدید ارزش پول ملی به حدود ۵۰ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب نرخ دلار در بازه زمانی حدودا چهار ساله حدود ۶۷۰ درصد افزایش یافته است. اما در تاریخ اردیبهشت ۹۷ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن حدود ۶ میلیون تومان بوده است و اکنون در تاریخ دی ماه ۱۴۰۱ رقم حدود ۵۵ میلیون تومان را ثبت کرده که نشان می‌دهد در این بازه زمانی قیمت مسکن بیش از ۸۰۰ درصد رشد کرده است.

بر اساس داده‌های ثبت شده توسط خود نهاد‌های اقتصادی از جمله بانک مرکزی و مرکز آمار ایران سرعت رشد قیمت مسکن هم‌راستا با نرخ دلار با سرعت بیشتری جهش کرده است. حتی زمانی که نرخ دلار حول و حوش یک رقم تقریبا ثابت نوسان کرده باز هم قیمت مسکن روند صعودی، اما با شیب کمتر خود را حفظ کرده که نمونه آن سال ۱۴۰۰ است.

این داده‌ها تصویری کلی از حرکت قیمت مسکن را به ما نشان می‌دهد که تقریبا هم‌راستا با نرخ دلار و حتی با سرعت بیشتری حرکت کرده است؛ بنابراین هر وقت انتظارات تورمی در جامعه افزایش پیدا می‌کند قیمت مسکن سریعا واکنش می‌دهد و با افزایش قیمت مواجه می‌شود.

قدرت خرید وام مسکن؛ تقریبا صفر

در حال حاضر زوج‌های تهرانی می‌توانند ۴۸۰ میلیون تومان وام مسکن بگیرند؛ هر نفر ۲۰۰ میلیون تومان و وام جعاله نیز ۸۰ میلیون تومان است و برای دریافت این میزان وام باید حدود ۱۲۰ یا ۱۳۰ میلیون تومان اوراق تسه یا اوراق مسکن خریداری کنند. به تعبیری میزان خالص وامی که زوج‌ها می‌توانند برای خرید مسکن مورد استفاده قرار دهند حدود ۳۶۰ میلیون تومان است. اگر متوسط قیمت مسکن در تهران اکنون ۵۵ میلیون تومان باشد زوج‌ها می‌توانند تنها ۶.۵ متر خانه خریداری کنند.

اما اخیرا در بحث همین تسهیلات یک اتفاق افتاد و آن هم اینکه نرخ سود تسهیلات بانکی از ۱۸ درصد به ۲۳ درصد افزایش یافت. این بدان معنی است که اکنون گیرندگان وام مسکن باید هزینه بیشتری برای همین تسهیلات پرداخت کنند. نکته اینجاست که طبق گفته مقامات بانک مسکن حتی نرخ سود تسهیلات مسکن ملی نیز افزایش خواهد یافت و تا ۹ میلیون تومان نیز خواهد رسید.

اقساط ۹ میلیون تومانی وام نهضت ملی مسکن در حالیست که حتی با افزایش حقوق کارگران در سال آینده نیز کف حقوق زیر این رقم اقساط خواهد بود. به این ترتیب در صورتی که متقاضیان وام نهضت ملی مسکن این وام را با سود تسهیلات ۲۳ درصد دریافت کنند بیش از ۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان در کل دوره بازپرداخت سود پرداخت خواهند کرد. یعنی در ازای ۴۵۰ میلیون تومان وام نهضت ملی مسکن، متقاضیان باید بیش از یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان فقط باید سود این وام را به شبکه بانکی پرداخت کنند.

سرپرست بانک مسکن چندی پیش گفت که در حال رایزنی با وزارت راه برای پرداخت مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات توسط دولت است، اما هنوز به نتیجه نرسیده است. یعنی مابه‌التفاوت ۱۸ درصد و ۲۳ درصد را خود دولت پرداخت کند تا میزان اقساط وام نهضت ملی مسکن با دوره بازپرداخت ۲۰ ساله تغییر نکند.

با توجه به اینکه همین لایحه بودجه نیز با کسری بودجه فراوان بسته شده بعید است که دولت و مجلس با تامین اعتبار یارانه سود به میزان ۵ (اختلاف نرخ ۱۸ درصد و ۲۳ درصد) درصد موافقت کنند. همین موضوع بیش از پیش از جذابیت‌های نهضت ملی مسکن خواهد کاست اگر چه طبق آمار تعداد افرادی که آورده خود را واریز کرده همین اکنون هم این پروژه جذابیتی ندارد.

شکست اَبرپروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی؟

شکست پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی تقریبا قطعی به نظر می رسد بدین معنی که با توجه به وضعیت ناترازی بانک‌ها تأمین مالی این پروژه به بن‌بست خورده است. کارشناسان مالی و اقتصادی نیز پیش از این نسبت به شکست این پروژه هشدار داده بودند، اما دولت گوشش به این حرف‌ها بدهکار نبود.

نمونه شکست این پروژه را می‌توان در آمار واحد‌های ساخته شده توسط بنیاد مسکن مشاهده کرد. از کل چهار میلیون واحد مسکونی که قرار است طی چهار سال ساخته شود یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد آن باید توسط بنیاد مسکن ساخته شود یعنی سالی ۴۰۰ هزار واحد که ۲۰۰ هزار واحد در شهر و ۲۰۰ هزار واحد نیز سهم روستاهاست. اما طبق گفته معاون بنیاد مسکن هنوز هیچ واحدی تکمیل نشده و قرار است تا قبل از پایان سال حدود ۳ هزار واحد تکمیل و به بهره‌برداری برسد.

حدود ۷۰ هزار واحد شهری نیز فقط در مرحله فونداسیون قرار دارند. این در حالیست که دولت در شش ماه پایانی سال دوم فعالیت خود قرار دارد و طبق برنامه می‌بایست تا شش ماه دیگر حدود ۸۰۰ هزار واحد توسط بنیاد مسکن تکمیل شوند، اما با توجه به آمار ارائه شده چنین چیزی تقریبا محال است.

ناترازی بانک‌ها و بن‌بست تأمین مالی جهش تولید مسکن

بزرگترین چالش پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی بحث تامین مالی با وجود ناترازی بانک‌هاست و افزایش تسهیلات تکلیفی نیز نتیجه‌ای جز خلق پول و افزایش تورم در جامعه نخواهد داشت. در واقع تسهیلات تکلیفی منجر به افزایش اضافه برداشت بانک‌ها از بانک مرکزی خواهد شد و به همین دلیل پایه پولی افزایش و منجر به ایجاد تورم در کشور خواهد شد. به واقع می‌توان گفت که شبکه بانکی کشور با شرایط کنونی توان تأمین مالی این پروژه را ندارد.

در تاریخ پنجم بهمن ماه طبق خبر منتشر شده از جلسه وزیر راه با مدیران عامل پنج بانک دولتی، قرار بر این شده که بانک‌های ملی، صادرات، تجارت، سپه و ملت تأمین مالی یک میلیون و ۱۵۵ هزار واحد مسکونی را انجام دهند. در این میان سهم بانک ملی ۱۵۰ هزار واحد، بانک صادرات ۵۰۰ هزار واحد، تجارت ۲۰۰ هزار واحد، سپه ۲۰۰ هزار واحد و ملت نیز ۱۰۵ هزار واحد خواهد بود. یعنی این بانک‌ها باید به همین میزان وام مسکن ملی پرداخت کنند.

به عنوان نمونه تسهیلات تکلیفی تحمیل شده به بانک ملی در حالیست که این بانک حدود ۷۷ هزار میلیارد تومان زیان انباشته دارد و زیان خالص این بانک در شش ماهه منتهی به شهریور ۱۴۰۱ حدود ۷ هزار میلیارد تومان بوده است. همچنین زیان انباشته بانک سپه حول و حوش ۳۵ هزار میلیارد تومان است. تحمیل این تسهیلات با توجه به اینکه این بانک‌ها منابع کافی ندارند منجر به اضافه برداشت از بانک مرکزی و خلق پول خواهد شد.

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی مطالبات بانک مرکزی از بانک‌ها در آبان ۱۴۰۱ به ۲۲۶ هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به آبان ۱۴۰۰ رشد ۶۰ درصدی داشته که حدود ۵۴ درصد آن مربوط به هشت ماهه ۱۴۰۱ است. این در حالیست که میزان بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی در آبان ۱۴۰۰ حدود ۱۴۲ هزار میلیارد تومان بود و نسبت به آبان ۱۳۹۹ تنها حدود ۸ درصد افزایش یافته بود.

خبرگزاری فارس بر اساس اطلاعات اختصاصی خودش به تاریخ ۲۹ بهمن ماه در خبری مدعی شد که نظام بانکی با هماهنگی یک بخش دولتی قصد حذف تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن از طریق کمیته تخصصی ستاد هماهنگی اقتصادی دولت را دارد. ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی را مکلف می‌کند حداقل ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند.

طبق جزئیات این قانون تبصره ۵ این ماده ضمانت اجرایی پرداخت تسهیلات ساخت مسکن است و می‌گوید: «سازمان امور مالیاتی موظف است در صورت عدم رعایت موضوع این ماده، مالیاتی برابر با ۲۰ درصد تعهد انجام نشده را از بانک‌ها و مؤسسات اعتباری مستنکف اخذ و به خزانه‌داری کل کشور واریز کند، این مبلغ به حساب صندوق ملی مسکن واریز می‌شود».

در راستای همین شرایط ایجاد شده و ناتوانی دولت در عمل به وعده خود، به یکباره اواخر آذرماه اعلام شد «دولت قرار نیست مسکن بسازد بلکه این مردم هستند که مسکن می‌سازند». وی همچنین گفت: «اینکه مسکن ساخته شود یا بسازیم با یکدیگر تفاوت دارد، دولت باید بخشی را بسازد و بخشی دیگر نیز باید ساخته شود، ما می‌توانیم به مردم زمین بدهیم تا خودشان بسازند».

این سخنان می تواند به معنای عبور از وعده‌های اولیه در ساخت چهار میلیون مسکن به شمار رود، مهمترین دلیل آن نیز عدم تأمین مالی از طریق شبکه بانکی است. البته برخی از کارشناسان از عمل نشدن وعده رئیس جمهور نیز ابراز خرسندی کردند چرا که آن‌ها بر این عقیده‌اند عمل به این وعده یعنی فشار مضاعف به شبکه بانکی و به تبع آن تحمیل یک تورم افسارگسیخته به جامعه خواهد بود