لاکچری‌نشین‌ها کمتر اجاره می‌دهند

اقتصاد۲۴- افزایش سرسام‌آور اجاره‌بهای مسکن در سال‌های اخیر به نگرانی عمده‌ای برای مستأجران تبدیل شده است؛ دغدغه بزرگی که هر سال با نزدیک شدن به تابستان پررنگ‌تر می‌شود و با رسیدن پاییز و پایان فصل جابه‌جایی مستأجران دوباره به فراموشی سپرده می‌شود. راهکار‌های اتخاذشده از سوی دولت از قبیل تعیین سقف افزایش مبلغ قرارداد و وام‌های ودیعه در سال‌های اخیر نتوانسته در مهار رشد شتابنده قیمت مسکن و اجاره‌بها مؤثر عمل کند. دلایل رسیدن بازار مسکن کشور به وضعیت کنونی و راهکار‌های عبور از این بحران، موضوعاتی است که همشهری در گفتگو با سمانه محرمی‌نمین، نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، مدرس دانشگاه و تحصیلکرده رشته معماری و پژوهش مورد بررسی قرار داده است.

ریشه افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها در سال‌های اخیر را چه می‌دانید؟
دولتمردان ما همانطور که در زمستان‌ها به یاد مشکل آلودگی هوا می‌افتند، در تابستان‌ها هم به یاد افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌افتند؛ درحالی‌که این امر سال‌هاست منسوخ شده و جابه‌جایی‌ها صرفا در تابستان انجام نمی‌شود و در کل سال مستأجران با مشکلات دست و پنجه نرم می‌کنند؛ مستأجرانی که منازلشان از ۳خواب به ۲خواب، از ۲خواب به تک‌خواب و حتی به سوئیت تقلیل متراژ پیدا می‌کند، امکاناتشان از قبیل پارکینگ و آسانسور حذف می‌شود، بعضا به محله‌های پایین‌تر شهر می‌روند و البته در این سال‌ها مهاجرت به حاشیه شهر‌ها را هم می‌بینیم. اگر بخواهیم تیتروار ریـشـه‌هـای این مشکل را بررسی کنیم، نخستین و مهم‌ترین آن‌ها پلتفرم‌های آگهی‌های آنلاین ملک هستند که در صدر بر هم زدن نظم اقتصادی قرار گرفته و راه چانه‌زنی مشاوران املاک را بسته‌اند. عامل دیگر شیوه نادرست پرداخت وام ودیعه و فاکتور سوم مالیات است.

سازوکار نادرست پرداخت وام ودیعه را یکی از فاکتور‌های مؤثر بر افزایش اجاره‌بها ذکر کردید. معایب این شیوه پرداخت چیست؟
دومین عامل مهم در رشد اجاره‌بها در سال‌های اخیر وام‌های ودیعه مسکن بوده که به‌عنوان راهکاری برای کمک به مستأجران درنظر گرفته شده، اما این راهکار به دلایلی نتوانسته مثمر باشد. نخستین دلیل این است که در پرداخت این وام‌ها مستأجران باید دسته‌بندی شوند. ما مستأجران لاکچری‌نشین، مستأجران دهک‌های متوسط و مستأجرانی از دهک‌های ضعیف جامعه داریم که این وام هم باید مانند یارانه صرفا به دهک‌های متوسط و ضعیف جامعه تعلق بگیرد. نکته بعدی این است که ما مستأجرانی داریم که ۴۰تا ۵۰سال است مستأجرند و در شرایط تورم کنونی با یک یا حتی چندبار وام ودیعه مشکلشان حل نمی‌شود. حمایت از مستأجران به جای اینکه شکل موقت و مُسکن را داشته باشد باید بتواند مستأجران را به مالک تبدیل کند. علاوه بر این، امروزه مالکین به دریافت اجاره بیشتر مایل هستند تا ودیعه، پس وام‌ها باید به‌گونه‌ای باشند که بتوانند در زمینه اجاره‌بها هم به مستأجران کمک کنند.

بیشتر بخوانید: افزایش سرسام آور قیمت مسکن

بعضی از افراد وام ودیعه را برای مقاصد دیگری دریافت می‌کنند. راهکار این مشکل به اعتقاد شما چیست؟
سازوکار پرداخت وام ودیعه نباید به شکلی باشد که این وام صرف مصارف دیگر شود، راهکار این است که وام به جای مستأجر به موجر پرداخت شود. الان مستأجری که بعد از امضای قرارداد برای دریافت وام به بانک مراجعه می‌کند زمان کمی در حد یکی، دو هفته برای تامین مالی فرصت دارد؛ درحالی‌که پرداخت وام بیشتر از ۴۰روز زمان می‌برد. شیوه صحیح پرداخت وام این است که به جای تحمیل این مبلغ به مستأجر، در اجاره‌نامه‌ها قید شود که این مبلغ تا فلان تاریخ به‌حساب مالک واریز خواهد شد.

مالیات بر اجاره، برای کنترل بازار مسکن و مبلغ اجاره وضع شده و باید مانع رشد جهش‌وار اجاره‌بها می‌شد. چرا تأثیر لازم را از این ابزار نمی‌بینیم؟
مالیات بر درآمد اجاره ملک، مبلغی است که در نگاه اول و در ظاهر امر دولت از مالکین دریافت می‌کند؛ درصورتی‌که این مالیات در نهایت به مستأجر تحمیل خواهد شد. اگر به جای این کار طرح‌های تشویقی به شکل کاهش مالیات برای موجران درنظر گرفته شود، قطعا خود مالکان بیشتر ترغیب به بستن قرارداد‌هایی با مبالغ پایین‌تر با مستأجران خود خواهند شد.

افزایش قیمت ملک را چقدر در رشد اجاره‌بها مؤثر می‌دانید؟
افزایش قیمت مسکن طبیعتا در افزایش اجاره نقش داشته و اگر ما به جای اینکه فقط تابستان به فکر مستأجران بیفتیم در کل سال نسبت به کنترل قیمت مسکن و مهار تورم مسکن اقدام کنیم، خودبه‌خود اجاره‌بها هم با رشد کمتری مواجه می‌شود؛ زیرا به هرحال اجاره‌بها معادله‌ای از قیمت مسکن خواهد بود.

در سطح شهر تهران آیا وضعیت بازار ملک شرایط یکسانی در همه مناطق دارد؟
در تهران هر منطقه شرایط خاص خود را دارد، اما به جای تمرکز بر مناطق شهر بهتر است دسته‌بندی مستأجران را مورد توجه قرار دهیم. ثابت شده که لاکچری‌نشین‌ها مطالبه ودیعه بیشتری از مستأجر دارند و در مناطق متوسط و ضعیف مالکان عمدتا اجاره‌بهای بیشتری از مستأجران مطالبه می‌کنند؛ چون در ملک‌های کوچک‌تر مالکان هم برای امرارمعاش از اجاره دریافتی استفاده می‌کنند.