تامین مسکن با برج‌باغ/ جزئیات لایحه احیای بلندمرتبه‏‏‌سازی در اراضی سبز

اقتصاد۲۴- مدیریت شهری پایتخت یک لایحه ناسازگار با هدف «تامین مسکن ارزان» روانه شورای شهر کرده است که در صورت تصویب، «ممنوعیت برج‌سازی در اراضی مشجر پایتخت» لغو می‌شود. سال۱۴۰۰ شورای عالی شهرسازی با هدف حفظ آخرین ذخایر سبز تهران (باغات)، مصوبه دهه۸۰ شورای شهر تحت عنوان «برج‌باغ» را ابطال کرد. تغییر کاربری باغ، علاوه بر تخریب ریه‌های شهر به تورم زمین منجر می‌شود.

عمر محافظت و نگهداری از اراضی سبز و باغ‌ها در برابر هجوم ساخت و ساز کوتاه بود و قرار است به زودی مصوبه حافظ بقایای ریه تنفسی پایتخت دستخوش تغییر بنیادی شود. شهرداری تهران لایحه‌ای با عنوان «پیشنهاد اصلاح دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری» را تدوین کرده و قرار است بررسی آن به زودی در دستور کار پارلمان شهری تهران قرار بگیرد. در صورت تصویب این لایحه، مصوبه معروف به «خانه‌باغ» که با هدف حراست از اراضی سبز و مشجر تهران و در عین حال ایجاد یک زمین برد - برد برای تامین منافع مادی مالکان باغ‌ها به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری رسیده و از سال ۹۸ مبنای عمل بود، لغو می‌شود و به جای آن مجوز ساخت و ساز تا ۴۰درصد از سطح اشغال باغ و بعضا بدون سقف تراکم یعنی با پیش بینی امکان ساخت برج در این اراضی صادر می‌شود. این لایحه در حالی ارائه شده که بی مبالاتی در حفظ پهنه‌های سبز باغی در پایتخت موجب از بین رفتن ۷۰درصد از این اراضی در فاصله دهه ۴۰ تاکنون شده است؛ طوری که مساحت این اراضی در شهر تهران از ۶ هزار هکتار در دهه ۴۰ به حدود ۱۵۰۰ هکتار در حال حاضر کاهش یافته است. با وجود این گویا مدیریت شهری می‌خواهد بخشی از برنامه تامین مسکن برای پایتخت نشین‌ها را از طریق ایجاد جریان ساخت برج باغ‌ها عملیاتی کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، توقف برج سازی در باغ‌های شهر تهران فقط حدود چهار سال دوام آورد و اکنون مدیریت شهری در صدد باز کردن مسیر ساخت و ساز پرتراکم در این اراضی برآمده است. هرچند تحرکات اولیه مدیران شهری برای بازنگری در ضوابط ساخت و ساز در باغ‌ها به اوایل سال گذشته باز می‌گردد، اما فرآیند این بازنگری تا همین اواخر به درازا کشید. بر اساس لایحه تنظیم شده مربوطه که شورای شهر باید جزئیات آن را بررسی و تصویب کند، قرار است به شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان مرجع تصویب کننده طرح «خانه‌باغ» پیشنهاد شود که در این مصوبه بازنگری کرده و مفاد جدیدی که مطلوب مدیریت شهری در دوره کنونی است را جایگزین کند؛ مفادی که امکان ساخت‌و‌ساز بلندمرتبه به قیمت نابودی درختان در باغ‌های باقی مانده شهر به وضوح در آن دیده می‌شود.

مالکان باغ‌های تهران در فاصله سال‌های ۸۳ تا اواخر سال ۹۶ پیرو مصوبه پیشین دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری، می‌توانستند در سطح اشغال ۳۰ درصدی ملک خود اقدام به ساخت برج باغ کنند. تراکم ساختمانی تعلق گرفته به باغ‌ها نیز بر اساس آن مصوبه عموما ۹ طبقه بود. با این حال از یکسو با توجه به از بین رفتن بخشی از بستر خاکی باغ‌ها در جریان گودبرداری ساخت وساز و از سوی دیگر با توجه به اقدامات متخلفانه‌ای مثل تجاوز بیشتر از حد مجاز به محدوده باغی، این مصوبه عملا به جای اینکه موجب حفظ و حراست از ۷۰ درصد از باغات در ازای ساخت و ساز در ۳۰ درصد این زمین‌ها شود، عملا به نابودی تعداد بیشتری از درختان در این پهنه‌ها برخلاف برآورد اولیه مصوبه شد. نتایج یک ارزیابی که توسط اعضای شورای پنجم صورت گرفت نشان داد حدود ۱۵ سال اجرای مصوبه برج باغ در تهران به نابودی ۱۲۸ هکتار از باغات این شهر انجامید. بخشی این نابودی علاوه بر تخلفات ساخت و ساز، ناشی از اقدام عامدانه به خشک کردن درختان با هدف تبدیل پهنه وسیع تری از یک باغ به اراضی خالی و غیرمشجر با هدف ساخت و ساز در سطح اشغال بالاتر از ۳۰ درصد بود که بعضا از مسیر‌هایی صدور جواز آن میسر می‌شد.

در نهایت در اواخر سال ۹۶ اجرای مصوبه برج باغ توسط اعضای وقت شورای شهر تهران که رویکردی کاملا متفاوت نسبت به این موضوع داشتند، متوقف و در سال ۹۸ نسخه جایگزین موسوم به مصوبه «خانه باغ» به پیشنهاد شورای شهر توسط شورای عالی شهرسازی و معماری تصویب شد و مبنای عمل قرار گرفت.

مهم‌ترین ویژگی این مصوبه محدود کردن تراکم هم در تراز مثبت و هم در تراز منفی (زیر‌زمین) بود؛ کما اینکه بر اساس آن ساخت و سازدر باغ‌های زیر ۳۰۰۰ مترمربع حداکثر با ۱۵درصد سطح اشغال و در تراکم تا ۲طبقه مجاز شمرده شد. همچنین حداکثر تراکم منفی نیز ۲طبقه تعیین شد تا ریشه درختان در جریان ساخت و ساز طبقات زیرزمینی دچار آسیب نشود. محدود شدن تراکم به کمتر از تراکم رایج در آپارتمان‌های مسکونی سبب شد مصوبه جایگزین برای ضوابط ساخت و ساز در باغات به «خانه باغ» شهرت پیدا کند. از دیگر ویژگی‌های برجسته مصوبه «خانه باغ» ماده ششم آن بود که شهرداری را ملزم به «نظارت مستمر جهت حفاظت و صیانت از درختان حین عملیات ساختمانی و زمان بهره برداری» کرد و به این ترتیب راه برای از بین بردن تدریجی درختان باغ‌ها در جریان این نظارت‌های مستمر دوره‌ای بسته شد. همچنین در ماده دهم این مصوبه شهرداری تهران مکلف به تدوین «بسته اقتصادی ویژه باغ ها» برای تشویق مالکان به حفظ باغ‌ها شد؛ ماده‌ای مترقی که اگرچه مهلت ۶ ماهه برای آن در نظر گرفته شده بود، اما مدیران شهری وقت اهتمام لازم را برای عملیاتی کردن آن نداشتند و به جایی نرسید. حالا، اما مدیریت شهری در دوره ششم با این توجیه که تا پیش از این چه در مصوبه برج باغ و چه در مصوبه خانه‌باغ نگاه به اصطلاح «صفر و یکی» بر موضوع ساخت و ساز در باغات حاکم بوده است، در صدد تغییر چندباره ضوابط ساخت و ساز در املاک باغی برآمده است.

عده‌ای از مدیران شهری بر این باورند که مصوبه خانه‌باغ حقوق مالکانه‌ای که باید صرفه اقتصادی بهره برداری از این املاک را برای مالکان باغ‌ها فراهم کند، لحاظ نکرده است و این موضوع به توقف درخواست ساخت و ساز در باغ‌ها منجر شده است. پیش از اینکه صحت و سقم این ادعا بررسی شود، جای تامل است که آیا اصلا قرار است به «باغ» به مثابه سایر اراضی و املاک موجود در شهر‌ها نگاه شود و همان ضوابطی که به طور مثال در یک پهنه تجاری یا یک زمین مسکونی تعریف شده، در اراضی باغی نیز با الهام از آن پیش بینی شود؟

هرگز منطقی نیست که به یک زمین باغی به چشم یک زمین مسکونی یا تجاری نگاه شود و با قدری بالا و پایین، باز هم ضوابطی برای ساخت و ساز در باغ تعریف شود که بی شباهت به ضوابط سایر اراضی و املاک شهری نیست. این یک امر بدیهی است، اما مدیریت شهری چنان پای تغییر در روند ساخت و ساز باغ‌ها ایستاده که گویا از اساس باید در باغ به جای حفظ درختان، بنایی احداث شود و اکنون مانعی پیش روی آن قرار گرفته است.

نکته قابل تامل این است که تعداد کل باغ‌های شهر تهران چیزی حدود ۵ هزار قطعه است که معادل سه هزارم کل قطعات ملکی شهر می‌شود؛ یعنی بسیار بسیار کمتر از حتی یک درصد از به اصطلاح پارسل‌های شهر تهران. با این حال مدیریت شهری بر تسهیل ساخت و ساز در این تعداد اندک املاک متمرکز شده است. واقعیت این است که بخش زیادی از باغ‌های باقی مانده در شهر تهران در چند منطقه شمالی شهر تهران به ویژه مناطق یک تا سه واقع شده است و عجیب نیست که شهرداری می‌خواهد برای همین املاک معدود یک لایحه ویژه به شورای شهر بیاورد؛ چراکه عوارض ساخت در این مناطق به مراتب بیشتر از عموم مناطق دیگر شهر است و هر قدر تراکم یا سطح اشغال در باغات مناطق شمالی افزایش پیدا کند، درآمد شهر به همان نسبت افزایش می‌یابد. واقعیت این است که حدود ۷۰ درصد از باغ‌های باقی مانده در شهر تهران در دو منطقه یک و سه قرار دارد و با علم به این موضوع، دیگر عجیب نیست که چرا مدیریت شهری به دنبال گشایش در ساخت و ساز در این زمین هاست.

بیشتر بخوانید: رشد ۹۵۰ درصدی قیمت مسکن در تهران/ آقای رئیسی! از وضع اجاره‌ها خبر دارید؟

اما گذشته از این‌ها آنچه که اهمیت دارد این است که اصل این استدلال که در موضوع ساخت و ساز در باغ‌ها نگاه صفر و یکی حاکم است، استدلال غلطی است. اتفاقا در مصوبه برج‌باغ که شاید ماه هاست به فراموشی سپرده شده و جزئیات آن کمتر از سوی مدیران و رسانه‌های شهری یادآوری می‌شود، یک نگاه مترقی و رو به جلو حاکم بوده و این طور نیست که ساخت و ساز مطلقا ممنوع باشد. در این باغ‌ها امکان ساخت و ساز با سطح اشغال ۱۵ تا ۳۰ درصد و عموما ۲ تا ۴ طبقه میسر است، اما مشروط به تعریف کاربری‌های خاص؛ کاربری‌هایی که اتفاقا بر ارزش ملکی باغ‌ها می‌افزاید.

در مصوبه خانه‌باغ با هدف اینکه منافع مالک از بابت بهره برداری ساختمانی حفظ شود و در عین حال منافع شهروندان نیز به لحاظ حفظ ریه‌های تنفسی شهر مورد تعدی قرار نگیرد، کاربری‌های چهارده گانه متناسب با اراضی سبز و مشجر تعریف شده که اگر مدیریت شهری مالکان را با آن آشنا کند، بعید نیست با توجه به جنبه‌های درآمدزایی آن با اقبال چشمگیری روبه رو شود. در واقع مصوبه خانه باغ تعادل بین منافع مالک و شهر را برقرار کرده است، به این ترتیب که اجازه استفاده از بنای ساخته شده در باغ نه فقط با کاربری مسکونی، بلکه با کاربری‌های گوناگونی مثل آموزشی، ورزشی، درمانی، اداری، گردشگری و تفریحی را داده است. تبدیل باغ‌ها به محوطه‌های ورزشی روباز، تالار برگزاری جشن، باغ‌های گیاه شناسی و جانورشناسی، مراکز آموزشی، مهد‌های کودک، خانه‌های سالمندان، شیرخوارگاه، کافه و رستوران و ... در این مصوبه پیش بینی شده است. مالکان امروز باغ‌های آبا و اجدادی نیز می‌دانند که نباید انتظار داشته باشند با زمین آن‌ها مثل یک قطعه زمین خام رفتار شود و اگر شهرداری تهران مطابق مصوبه مذکور نقش تسهیل گر خود را در بهره برداری از باغ‌ها با کاربری‌های مذکور ایفا کند، چه بسا با توجه به امتیاز درآمدی حاصل از آن رغبت به باز شدن در‌های اراضی باغی به روی شهروندان بسیار بیشتر شود.

نسخه مشکل دار ساخت و ساز در باغ‌ها

به گزارش «دنیای اقتصاد»، همه مالکان باغ‌ها به دنبال ساخت و ساز پرتراکم در زمین خود نیستند، اما در مورد مالکانی که چنین تقاضایی را مطرح می‌کنند، یک واقعیت غیر قابل انکار وجود دارد؛ اینکه آن‌ها با مشاهده ساخت و ساز‌های انبوه ناشی از تغییر کاربری اراضی در نقاط دیگر شهر به این جهت متمایل شده اند. از این رو لازم است مدیریت شهری به جای اینکه زمینه ساخت و ساز با ارتفاع برج را در باغ‌ها فراهم کند، به دنبال جلوگیری از تغییر کاربری‌های نامتعارف و وسوسه برانگیز در شهر باشد. مادامی که کمیسیون ماده پنج تهران اختیارات زیادی برای اعمال تغییر کاربری داشته باشد، این قبیل وسوسه‌های دردسرساز برای شهر و شهروندان وجود دارد.

بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ناظر بر اصلاح برخی ضوابط دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری که سال ۱۴۰۰ به تصویب رسیده است، احداث بنا در زیرپهنه R۲۴۱ که باغ تشخیص داده می‌شود، با حداکثر تراکم ۱۲۰ درصد در سطح اشغال ۳۰ درصد مجاز است. به عبارت دیگر بر اساس آنچه اکنون ملاک عمل است، ساخت و ساز تا چهار طبقه در باغ‌ها میسر است، اما مدیریت شهری در لایحه جدید می‌خواهد میزان سطح اشغال را در باغ‌های کوچک‌تر تا مساحت حداکثر ۷۵۰ مترمربع به ۴۰ درصد افزایش دهد و البته ساخت سه طبقه در این اراضی مجاز شمرده شده است.

بیشتر بخوانید: افزایش رقم وام مسکن روستایی انجام خواهد شد؟

در باغ‌های ۷۵۰ تا ۱۵۰۰ مترمربعی پیشنهاد سطح اشغال ۳۵ درصد و تراکم حداکثر چهار طبقه مطرح شده است. در مورد باغ‌های ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ مترمربع چیزی شبیه مصوبه قدیمی برج باغ یعنی سطح اشغال ۳۰ درصد و تراکم ۹ طبقه مطرح شده و در نهایت برای باغ‌های بزرگ مقیاس با مساحت ۲۰۰۰ مترمربع نیز سطح اشغال ۳۰ درصد و تراکم ۱۱ طبقه مطرح شده است، اما در عین حال قید شده که امکان طرح موضوع احداث برج ۱۲ طبقه به بالا یا حتی ساخت و ساز در سطح اشغال بیش از ۳۰ درصد در باغ‌ها در کمیسیون ماده پنج با ارائه طرح امکان سنجی وجود دارد.

به این ترتیب عملا ارتفاع ساخت و ساز در باغ‌ها بدون محدودیت تعریف شده است و اگر مصوبه مذکور به همین شکل به تصویب شورای شهر برسد و شورای عالی شهرسازی و معماری نیز این پیشنهاد را بپذیرد و جایگزین مصوبه قبلی کند، عملا امیدی به حفظ درختان باقی مانده در پهنه‌های سبز تهران باقی نخواهد ماند.

نکته مهم این است که مصوبه شورای شهر درباره باغ‌ها چه به همین شکل و چه به هر صورت دیگری قابلیت اجرایی ندارد؛ چراکه قانون زمین شهری مصوب مجلس است و دستورالعمل‌های آن نیز در دولت باید فرآیند تصویب را بگذراند. از آنجا که بعید است شورای عالی شهرسازی و معماری به این لایحه روی خوش نشان دهد، می‌شود امیدوار بود که سدی پیش روی نابودی باغ‌های تهران وجود دارد؛ اما اگر به هر شکل ممکن قانون به نفع تسهیل ساخت و ساز در باغ‌ها تغییر کند، بقایای ظرفیت‌های زیست محیطی پایتخت روبه نابودی خواهد گذاشت.

نقض غرض در عملکرد مدیریت شهری

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ناسازگاری میان اهداف مدیران شهری در حوزه مسکن با تصمیماتی که قرار است به واسطه این لایحه اتخاذ شود، مشهود است. مدیریت شهری معتقد است که مسوولیت دارد در حوزه کاهش قیمت مسکن و اجاره بها گامی بردارد و با همین استدلال تشکیلات موسوم به قرارگاه مسکن را راه اندازی کرده است تا به واسطه آن، ساخت و ساز را تسهیل و تحریک کند و به دنبال آن عرضه مسکن به بازار خرید و اجاره تقویت شود. اما همزمان اقدامی دیگر را به شکل باز کردن مسیر بکوب و بساز در باغ‌ها دنبال کرده که نقض غرض اولیه از ورود به امر تامین مسکن است. مطالعات رسمی ثابت کرده از طریق اعطای تراکم، ارزش یک قطعه زمین که استعداد ساخت مسکن را نداشته است، افزایش پیدا می‌کند و این موضوع به صورت دومینویی روی قیمت زمین‌های دیگر در شهر و همین طور به دنبال آن روی قیمت مسکن اثر افزایشی خواهد داشت. طبیعی است در زمینی که قرار بوده ساختمان ۲ تا ۴ طبقه احداث شود، اگر به واسطه تصویب این لایحه امکان ساخت و ساز حتی بیش از ۱۲ طبقه نیز فراهم شود، این موضوع می‌تواند وضعیت قیمت زمین و ملک در تهران را دستخوش تغییر کند. در این صورت تلاش‌های مدیریت شهری برای افزایش عرضه با هدف کنترل قیمت نیز به هدف اصابت نخواهد کرد و این شبهه پیش می‌آید که آیا مدیران شهری به دنبال تامین مسکن در باغ‌ها هستند که تا این اندازه مسامحه نسبت به ساخت و ساز در اراضی مشجر را در پیش گرفته اند؟