یخبندان معاملات مسکن در جهان

اقتصاد ۲۴- بازار‌های مسکن در سراسر جهان بین هزینه‌های استقراض به‌­شدت بالاتر و احتمالا ماندگار و کمبود خانه‌ها که قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارد، گرفتار شده‌اند. این امر باعث شده است که مسکن در بسیاری از مناطق حتی کمتر استطاعت‌پذیر باشد و صاحبان املاک با وام‌هایی که بهره آن‌ها به‌روز شده است با فشار مالی فزاینده‌ای روبه‌رو هستند.

بازار مسکن آمریکا که با وام‌های مسکن ۳۰ ساله شکل گرفته، عملا دچار سکون شده است، زیرا مالکان خانه با نرخ‌های بهره پایین تمایلی به فروش ندارند و خریداران در مضیقه قرار گرفته‌­اند. در مناطقی همچون نیوزیلند و کانادا، که بازار مسکن برای مدت­‌ها رونق داشته است، قیمت‌ها برای جویندگان خانه کاهش قابل‌توجهی نداشته است و خریدارانی که با قیمت‌های بالا خرید کرده­‌اند، اکنون با چشم‌انداز پرداخت وام‌هایی با بهره بالاتر دست به گریبان شده‌اند. از بریتانیا گرفته تا کره جنوبی، مالکان خانه‌ها روزگار خوبی ندارند و در بسیاری از کشورها، افزایش نرخ‌های بهره ساخت‌وساز را با مشکلات بیشتری مواجه کرده است.

سناریو‌ها ممکن است در هر کشوری به‌گونه‌ای متفاوت باشد، اما در همه آن‌ها سهم بزرگی از درآمد مردم صرف هزینه مسکن می‌شود. با بیرون رانده شدن خریداران از بازار، امکان حیات مالکیت خانه به عنوان راهی برای حفظ امنیت طبقه متوسط ناگهان بسیار دشوارتر به نظر می‌رسد. تنها برندگان شرایط فعلی، مالکان قدیمی هستند که از افزایش قیمت‌ها سود برده‌اند یا وام مسکنی ندارند، که به آن‌ها اجازه می‌دهد تا پول نقد خود را در سرمایه‌گذاری‌های با بازده بالاتر قرار دهند.

مارک زندی، اقتصاددان ارشد مودیز، در این زمینه می‌گوید عصر طلایی خانه‌های ویلایی به پایان رسیده است؛ اگر کسی پس از بحران مالی خانه‌­ای خریده است، در بیشتر نقاط جهان اینگونه است که سرمایه زیادی را انباشته است، ولی به‌نظر می‌رسد ۱۰ سال آینده خرید بسیار دشوار خواهد بود. انتظار می‌­رود نرخ وام مسکن ۳۰ ساله ایالات متحده، که در مقایسه با نرخ ۲.۶۵ درصدی در اوایل سال ۲۰۲۱، به حدود ۷.۴‌درصد در حال حاضر رسیده است، در دهه آینده به طور متوسط حدود ۵.۵‌درصد باشد. بیشتر کشور‌های توسعه یافته دیگر نیز شاهد افزایش مشابهی خواهند بود.

از منظر تحلیلگران بلومبرگ، تشدید جنگ در خاورمیانه و تداوم مشکلات اقتصادی چین که با مجموعه‌ای از بحران‌های ملکی و بدهی‌های بزرگ سازندگان همراه است می‌تواند به رکود جهانی گسترده‌تر دامن زند. در شرایط رکودی تقاضای مسکن کاهش می‌یابد و قیمت‌ها سقوط می‌­کند، به این ترتیب به‌نظر می‌رسد بحران مالی عمق بیشتری به خود می‌گیرد.

حتی با وجود کاهش تورم و کاسته شدن از سرعت چرخه‌های افزایش نرخ بهره در بسیاری از کشورها، مردم تصور دارند که هزینه‌های استقراض دیگر هرگز به اندازه ۱۵ سال پس از بحران مالی پایین نخواهد آمد. زمانی که نرخ‌های بهره ناگهان بالا رفت و افراد با قبض‌های بزرگ‌تری روبه‌رو بودند فکر می‌کردند که می‌توانند در ادامه با تامین مالی مجدد از پس مشکلات بربیایند؛ اما امروزه در شرایطی که به‌نظر می‌رسد نرخ‌های بهره بالاتر برای مدت زمان طولانی‌تری ماندگار خواهند بود، مشکلات رنگ و بوی دیگری گرفته است.

به گفته انجمن ملی مشاوران املاک، ترکیبی از کمبود موجودی، افزایش قیمت‌ها و نرخ‌های بالای وام مسکن، فروش خانه‌ها در آمریکا را به پایین‌ترین سطح از سال ۲۰۱۰ رسانده است. داده‌های یک موسسه تحلیل بازار مسکن نشان می‌دهد که در چهار دهه اخیر وضعیت استطاعت‌پذیری مسکن هرگز تا این حد بغرنج نبوده است، به طوری که در حال حاضر حدود ۴۰‌درصد از درآمد متوسط خانوار برای خرید یک خانه معمولی مورد نیاز است.

با این‌حال از منظر تحلیلگران بلومبرگ ممکن است روز‌های بدتری در راه باشد. ماه گذشته، اقتصاددانان گلدمن ساکس، در گزارشی اعلام کردند که تاثیر ماندگاری نرخ‌های بالاتر وام مسکن در سال ۲۰۲۴ به اوج خود خواهد رسید. براساس برآورد آن‌ها معاملات به پایین‌ترین سطح از اوایل دهه ۱۹۹۰ کاهش خواهد یافت.

بنجامین کیز، استاد دانشکده کسب و کار وارتون در دانشگاه پنسیلوانیا، در این زمینه می‌گوید «از برخی جهات اکنون در مراحل اولیه دوره یخبندانی هستیم که بعید به نظر می‌رسد به این زودی تمام شود و می‌تواند برای مدت طولانی ادامه یابد.»

به‌­نظر می‌رسد وضعیت بحرانی بازار مسکن می‌تواند اثرات دومینویی نیز داشته باشد. جابه‌جایی مشاغل ممکن است با محدودیت روبه‌رو شود، افراد بیشتری مجبور به استفاده اشتراکی از خانه‌ها شوند و با افزایش سن افراد، خانه‌­هایی که می‌توانست به بازار عرضه و توسط جوان‌تر‌ها خریداری شود از بازار دور می‌­ماند. در همین حین، صاحبان املاک تحت‌تاثیر افزایش نرخ‌ها نیز قرار نمی‌گیرند.

نیراج شاه، اقتصاددان بلومبرگ اکونومیکس، پیش‌بینی می‌کند که کاهش قیمت‌ها برای اقتصاد‌های توسعه‌یافته «آهسته» باشد. او همچنین بعید می‌داند که کاهش سرعت رشد اقتصادی منجر به تاثیر منفی شدید در بازار کار شود که در نهایت منجر به شدت گرفتن بحران مسکن شود؛ از طرفی دیگر صاحبان خانه‌هایی که به دلیل افزایش نرخ‌های بهره تحت فشار قرار گرفته‌اند، ممکن است مجبور شوند هزینه‌های خود را در بخش‌های دیگر کاهش دهند تا در پرداخت وام مسکن دچار مشکل نشوند.

یکی از بحرانی‌ترین تجربه‌ها در نیوزیلند، کشوری در اقیانوس آرام جنوبی روی داده است که یکی از بزرگ‌ترین رونق‌ها در زمان همه‌گیری را شاهد بوده است، به طوری که قیمت ملک تنها در سال ۲۰۲۱ تقریبا ۳۰‌درصد افزایش یافته بوده است. طبق گزارش بانک مرکزی نیوزیلند، حدود ۲۵‌درصد از موجودی فعلی وام‌های رهنی در سال ۲۰۲۱ اخذ شده است و یک­‌پنجم آن‌ها خریداران خانه اولی بوده‌­اند.

نرخ‌های وام مسکن در نیوزیلند معمولا تنها برای کمتر از سه سال ثابت است؛ به این معنی که افزایش ۵.۲۵ واحد درصدی نرخ بهره بانک مرکزی از اکتبر ۲۰۲۱، پرداخت‌های وام مسکن را افزایش داده است. بانک مرکزی نیوزیلند گزارش داده است نرخ بهره حدود نیمی از وام‌های مسکن موجود در سال‌جاری به‌روز شده است. همچنین تخمین زده می‌شود که سهم درآمد خالص وام‌گیرندگان که به هزینه‌های بهره اختصاص می‌یابد، از پایین‌ترین میزان ۹‌درصد در سال ۲۰۲۱ به حدود ۲۰‌درصد تا اواسط سال ۲۰۲۴ خواهد رسید.

شارون زولنر، اقتصاددان ارشد نیوزیلند در گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند (ANZ) در اوکلند، می‌گوید که در سایه رشد بالای دستمزد و اشتغال، پس‌انداز به بسیاری از خانوار‌ها کمک کرده است تا فشار مالی را کمتر احساس کنند.

عقب‌نشینی خریداران سرمایه‌ای

رونق جهانی مسکن در دهه گذشته، در کشور‌هایی مانند نیوزیلند، استرالیا و به‌ویژه کانادا، بازار مسکن را به راهی سریع و مطمئن برای حفظ ثروت تبدیل کرد؛ به­‌طوری که ده‌ها‌هزار سرمایه‌گذار تازه‌کار وارد این صنعت شدند. تا سال ۲۰۲۰، افرادی که مالک خانه‌های متعددی بودند، تقریبا یک‌­سوم از موجودی خانه‌ها در دو استان از سه استان پرجمعیت کانادا، انتاریو و بریتیش کلمبیا را به خود اختصاص داده بودند.

با وجود این، ترکیب افزایش نرخ بهره و بازده اوراق قرضه به این معنی است که معادلات بازار به طور کلی و ناگهانی تغییر کرده است. طبق مطالعه‌ای از سوی بانک مونترال، خرید آپارتمان در بزرگ‌ترین شهر کانادا، تورنتو، پس از کسر هزینه‌های وام مسکن و سایر هزینه‌ها تنها ۳.۹‌درصد بازدهی خواهد داشت، که کمتر از ۵درصدی است که با سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه خزانه دولت کانادا می‌توان کسب کرد.

افزایش هزینه‌­های استقراض، بازار املاکی را که به جهت فعالیت‌های سوداگرانه خرید و فروش می‌شدند کم‌رونق کرده است، به طوری که صاحبان آن‌ها را مجبور به فروش کرده است و در عین حال علاقه برای خرید‌های جدید را کاهش داده است. این امر می‌تواند برای مردم عادی که به دنبال مکانی برای زندگی هستند دردسر ایجاد کند.

طی دهه گذشته سرمایه‌گذارانی که واحد‌های ساختمانی را پیش‌خرید می‌­کردند، به منبع اصلی تامین مالی سازندگان تبدیل شده بودند و عقب‌نشینی آن‌ها از بازار با تاخیر یا توقف هزاران واحد برنامه‌ریزی‌شده در شهر‌هایی مانند تورنتو همراه بوده است. عرضه کماکان ضعیف در بازار کانادا یکی از دلایلی است که باعث شده است قیمت مسکن به طرز شگفت‌انگیزی در برابر افزایش نرخ‌های بهره مقاوم باشد و اکنون انتظار می‌رود کاهش پیش‌بینی‌شده در بخش ساخت‌وساز به شدت گرفتن کمبود عرضه دامن زند.

وضعیت مشابهی نیز در اروپا در جریان است. همراهی افزایش نرخ‌های بهره و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، بدل به تهدیدی جدی برای تشدید فشار‌های عرضه شده است. در آلمان، مجوز‌های ساختمانی جدید در نیمه اول سال بیش از ۲۷‌درصد کاهش یافته است و در فرانسه تا ژوئیه ۲۸‌درصد کاهش داشته است. در سوئد که از بدترین رکود خود از زمان بحران در دهه ۱۹۹۰ رنج می‌برد، نرخ ساخت‌وساز کمتر از یک‌سوم مقداری است که برای همگامی با تقاضا ضروری تلقی می‌شود.

این وضعیت در شرایطی حاکم است که افزایش قیمت‌های مصرف‌کننده نیز از سوی دیگر عرصه را بر مردم تنگ کرده است. بر اساس نتایج یک نظرسنجی، در بریتانیا که با بالاترین افزایش هزینه زندگی در یک نسل مواجه است، نزدیک به ۲میلیون نفر برای پوشش هزینه‌­های خواربار، صورت‌حساب‌ها و سایر اقلام ضروری از اعتبار استفاده کرده‌اند. از آنجا که تخمین زده می‌شود بیش از یک میلیون مالک وام‌های مسکن خود را در سال‌جاری در سطوح بسیار بالاتری تامین مالی مجدد کنند، انتظار می‌رود فشار روی اقشار مختلف شدیدتر شود.

گزارشی که در ماه سپتامبر توسط یک موسسه حسابرسی منتشر شد، نشان می‌­دهد که تقریبا یک‌چهارم دارندگان وام مسکن بریتانیا به دلیل افزایش هزینه‌های تامین مالی، به فکر فروش و نقل مکان به خانه‌ای ارزان‌تر هستند و وام‌هایی که پرداخت آن‌ها عقب افتاده است اکنون بیش از یک‌درصد از ارزش وام‌های مسکن معوقه را تشکیل می‌دهند. برای صاحبخانه‌هایی که اغلب وام‌های مسکن با نرخ شناور دارند، وضعیت ممکن است بدتر باشد و مستقیما به فشار بر اجاره‌کنندگان تبدیل شود.

بیشتر بخوانید: تداوم رکود در بازار مسکن حداقل تا دو سال آینده

بحران اجاره در آسیا

در آسیا، کره جنوبی بحران مختص خود با صاحبان خانه را دارد. اگر تقریبا ۸۰۰ میلیارد دلار از سیستم اجاره منحصر به فرد در این کشور محاسبه شود، کره جنوبی بالاترین نسبت بدهی خانوار به تولید ناخالص داخلی را در جهان توسعه یافته با ۱۵۷‌درصد دارد.

در این سیستم، در ابتدای مدت اجاره، صاحبخانه‌ها سپرده رهن‌مانندی را دریافت می‌کنند که تقریبا برابر با نیمی از ارزش ملک است. هنگامی که نرخ بهره بالا می‌رود، این سپرده نسبت به پرداخت اجاره ماهانه، مطلوبیت کمتری پیدا می‌کند و رقم سپرده‌ای که صاحبخانه از اجاره دهندگان دریافت می‌کند، کاهش می‌یابد. از آنجا که مالکان اغلب از سپرده‌های جدید برای پرداخت سپرده‌های قدیمی در زمان انقضای اجاره‌ها استفاده می‌کنند، بازپرداخت تعهدات برای آن‌ها دشوارتر می‌شود. انتظار می‌رود خطر نکول این سپرده‌ها از سوی مالکان تا سال ۲۰۲۴ ادامه داشته باشد، زیرا قرارداد‌های در معرض سررسید، زمانی امضا شده‌اند که قیمت‌ها و در نتیجه سپرده‌ها، در بالاترین حد خود بودند.

در همین حال، هنگ کنگ تحت‌تاثیر کاهش رشد اقتصاد چین، مهاجرت جمعیت و افزایش نرخ‌های بهره قرار گرفته است، به طوری که افزایش قیمت‌ها در آن متوقف شده است. از آنجا که واحد پول آن به دلار آمریکا متصل است، سیاست پولی شهر عموما همگام با ایالات متحده حرکت می‌کند. این امر باعث شده است که نرخ وام مسکن از ابتدای سال ۲۰۲۲ بیش از دو برابر شود. قیمت خانه‌های چندساله در مناطق گران‌قیمت شهر، به پایین‌ترین حد در ۶ سال گذشته رسیده است. سازندگان تخفیف‌های قابل‌توجهی در قیمت خانه قائل شده‌اند و دولت برای احیای بازار، حق تمبر اضافی را برای برخی از خریداران کاهش داده است.

اما تا زمانی که نرخ بهره شروع به کاهش نکند، بازار مسکن هنگ کنگ همچنان رنج می‌­برد. قیمت‌ها در این شهر در دهه گذشته به‌قدری افزایش یافته بود که خانه‌ها هنوز برای بسیاری غیرقابل دسترس است، به این معنی که کاهش اخیر قیمت‌ها، افزایش هزینه‌های وام‌گیری را جبران نمی‌کند و این همان سناریویی است که در بسیاری از نقاط جهان درحال اتفاق افتادن است.

مالکان، بفروش نیستند

بر اساس تازه‌ترین گزارش انجمن ملی املاک و مستغلات، فروش خانه‌های چندساله در ایالات متحده در ماه گذشته (اکتبر) به پایین‌ترین سطح خود در ۱۳ سال گذشته رسید، چراکه بالاترین نرخ‌های وام مسکن در طول دو دهه گذشته و کمبود خانه خریداران را از بازار بیرون راند.

براساس این گزارش، میانگین قیمت مسکن در ماه گذشته رکورد تاریخی را به ثبت رسانده است. در صورت عدم بهبود شرایط بازار مسکن در ماه‌های نوامبر و دسامبر، پیش‌بینی می‌شود که فروش خانه­‌های چندساله در سال‌جاری بدترین عملکرد خود از سال ۱۹۹۲ را داشته باشد.

یک اقتصاددان در گفت‌­وگو با رویترز اعلام کرد که ترکیب قیمت‌های بالا، نرخ‌های بالای وام مسکن و میلیون‌ها صاحبخانه‌ای که سابقا وام‌هایی با نرخ بهره پایین دریافت کرده‌اند و تمایلی به نقل مکان ندارند، بازار مسکن ایالات متحده را با چالش مواجه کرده است

ماه گذشته، ۱.۱۵ میلیون خانه چندساله در بازار موجود بوده است که نسبت به سال گذشته ۵.۷‌درصد کاهش یافته است. اکثر صاحبان خانه نرخ وام مسکن زیر ۵‌درصد دارند، که تمایل آن‌ها برای فروش را کاهش داده است.

به گفته لورنس یون، اقتصاددان ارشد انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)، مشاوران با نمایندگان خود در کنگره آمریکا در مورد یک مشوق مالیاتی دولتی برای صاحبان خانه‌هایی که مدت طولانی در خانه‌های خود زندگی می‌کنند، گفتگو خواهند کرد تا آن‌ها را تشویق کنند خانه‌های خود را به بازار عرضه کنند.

به گفته او، حتی اگر نرخ وام مسکن همچنان در کنار بازده اوراق قرضه ۱۰ساله خزانه‌داری ایالات متحده کاهش یابد، در صورت نبود عرضه کافی، استطاعت‌پذیری همچنان یک چالش خواهد بود. کمبود خانه‌های چندساله تقاضا برای خانه‌های جدید را افزایش می‌دهد.

با سرعت فروش اکتبر، ۳.۶ ماه طول می‌کشد تا موجودی فعلی خانه‌های موجود در بازار تمام شود. این درحالی است که این رقم در مدت مشابه سال قبل ۳.۳ ماه بود. عرضه چهار تا هفت ماهه به عنوان یک تعادل سالم بین عرضه و تقاضا در نظر گرفته می‌شود. سازندگان ساخت‌وساز‌های جدید مسکن را افزایش داده‌اند، اما با هزینه‌های استقراض بالاتر محدود می‌شوند.

با توجه به کمبود عرضه، در برخی مناطق پیشنهاد‌های متعددی برای خرید خانه ارائه می‌شود که قیمت خانه‌ها را در مقیاس سالانه در روند صعودی نگه می‌دارد. میانگین قیمت خانه­‌های چندساله در آمریکا در مقایسه با سال گذشته ۳.۴‌درصد افزایش یافته است و به ۳۹۱هزار و ۸۰۰ دلار رسیده است، که یک رکورد تاریخی محسوب می‌شود. از سوی دیگر؛ حدود ۲۸‌درصد از خانه‌های فروخته‌شده در ماه گذشته بالاتر از قیمت اعلام‌شده فروخته شدند.

رشد خیره‌کننده قیمت مسکن

روز گذشته اعلام شد، قیمت مسکن در آمریکا در ماه سپتامبر رکورد جدیدی را ثبت کرد، این در حالی است که نرخ‌های بهره بالا استطاعت‌پذیری خرید مسکن را کاهش داده است. شاخص ملی قیمت مسکن اس‌­اندپی کورلاجیک کیس-شیلر، که قیمت مسکن در سراسر ایالات متحده آمریکا را اندازه‌گیری می‌­کند، در ماه سپتامبر نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳.۹‌درصد افزایش داشته است، این درحالی است که افزایش سالانه در ماه قبل از آن ۲.۵‌درصد بوده است.

به صورت ماهانه نیز در ماه سپتامبر شاخص ملی قیمت مسکن آمریکا ۰.۷‌درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشته است.
شاخص ۱۰ شهر کیس-شیلر در ماه سپتامبر نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴.۸‌درصد افزایش یافته است، در حالی که این نرخ در ماه قبل از آن (اوت) ۳‌درصد بوده است. شاخص ۲۰ شهر کیس-شیلر نیز در سپتامبر نسبت به سال قبل ۳.۹‌درصد افزایش داشته است، در مقایسه با افزایش سالانه ۲.۱ درصدی که در ماه گذشته اتفاق افتاده است.