افزایش نجومی اجاره بها، در دوران رکود بزرگ بازار مسکن/ شکست قانون سقف اجاره ها برای پنجمین سال متوالی

اقتصاد۲۴- روزگاری در میان ایرانیان ضرب المثلی بود که اجاره نشین را خوش نشین می‌نامیدند، اما به نظر می‌رسد از دوران این ضرب المثل قدیمی حالا دیگر بسیار دور هستیم و دیگر نمی‌توان اجاره نشینی را خوش نشینی نامید چرا که اجاره نشین‌های ایرانی حالا قرارداد با صاحبخانه را نوشته و ننوشته، به تمدید و سال آینده فکر می‌کنند.

اساسا توجه به همین ضرب المثل قدیمی در میان ایرانیان نشان می‌دهد که چقدر مساله خانه و مسکن در میان ایرانیان وضعیتی متفاوت با امروز داشته است و چطور سیاست گذاری‌های اشتباه و غلط اقتصادی توانسته یک کالای مصرفی را در ایران به کالایی سرمایه‌ای تبدیل کند و به این ترتیب یک بحران جدی را برای طبقه متوسط شهری در حوزه مسکن ایجاد کند.

بحرانی به بزرگی مسکن

در همین حال، اما آخرین آمار‌های ارائه شده حتی حکایت از تشدید بحران در این بخش دارد و این بحران در حالی فراگیرتر و شدیدتر شده است که اساسا دولت سید ابراهیم رئیسی حتی مدت هاست وعده دادن در این باره را نیز متوقف کرده است، آن هم در حالی که از اصلی‌ترین وعده‌های رئیس دولت سیزدهم در کارزار مبارزات انتخاباتی اش ساخت سالی یک میلیون مسکن بوده است که بعد از دو سال و اندی تقریبا از این وعده دیگر هیچ اثری نیز نیست.

کما اینکه به گزارش اقتصاد ۲۴، شواهد آماری نشان می‌دهد که در اسفند ماه ۱۴۰۲ قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۸۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده است. این رقم در بهمن ماه برابر با ۷۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده، بنابراین قیمت مسکن با رشد ماهانه ۳.۸ درصدی از کانال ۷۰ میلیون تومان خارج و وارد کانال ۸۰ میلیون تومان شده است.

بیشتر بخوانید: دوره انتظار خرید خانه از ۱۰۰ سال گذشت

همچنین با نگاهی به وضعیت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساخت و ساز‌ها درمی‌یابیم که جز زمستان ۱۳۹۹ و سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ که اوج سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه مسکن صورت گرفته بود شیب سرمایه‌گذاری پس از این سال‌ها به خصوص از سال ۱۴۰۰ به بعد رو به کاهش رفت.

همچنین بر اساس آخرین آمار ارائه شده توسط بانک مرکزی، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی اسفند ماه ۱۴۰۲ نسبت به بهمن ماه نزدیک به ۴ درصد افزایش داشت و این افزایش درحالی رخ داد که تعداد معاملات مسکن تقریبا در سطح بهمن ماه مانده بود. در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت اعلام شد که در اسفند ماه ۶ هزار و ۱۷۹ واحد مسکونی معامله شده است. این تعداد نسبت به بهمن ماه افت ۰.۱ درصدی داشته، بنابراین می‌توان این‌طور برداشت کرد که سطح معاملات تقریبا ثابت مانده است.

با این حال وقتی تعداد معاملات خانه در تهران با اسفند سال ۱۴۰۱ مقایسه می‌شود کاهش شدیدتری به چشم می‌خورد. به بیان دقیق‌تر، این رقم در اسفند ماه سال ۱۴۰۱ برابر با ۶ هزار و ۶۰۵ واحد مسکونی بوده که ۶.۴ درصد نسبت به اسفند ماه ۱۴۰۲ بیشتر بوده است. جز تعداد معاملات که با تغییرات جزیی نسبت به بهمن ماه همراه بوده، قیمت مسکن نیز فراز و فرود‌هایی را در این مدت تجربه کرده است.

تهرانی‌ها یک قرن باید منتظر خرید خانه باشند

بنا بر گزارش بانک مرکزی، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در اسفند ماه سال گذشته، ۸۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده است. با این شرایط حالا دیگر می‌توان با اطمینان گفت زمان انتظار برای خرید خانه در تهران از مرز یک قرن عبور کرده است، یعنی هر خانواده تهرانی برای اینکه سقفی برای خود داشته باشد به بازه زمانی در حدود ۱۰۰ سال نیاز دارد و خب چند درصد آدم‌ها در جهان اساسا صدسالگی را می‌بینند که بعدش صاحب خانه شوند، البته اگر سن آغاز اشتغال را (درصورت پیدا کردن شغل مناسب) ۲۰ سالگی در نظر بگیریم احتمالا هر تهرانی در ۱۲۰ سالگی شاید صاحب سقفی برای خود شود.

وضعیت اسفبار اجاره‌ها در همه ایران

در این شرایط پس آنچه همچنان سهم اصلی شهروندان تهرانی است، اجاره نشینی است، اجاره نشینی که روز به روز برای همه ایرانیان و از جمله پایتخت نشینان سخت‌تر می‌شود.
کما اینکه اکنون دیگر چند سالی است خرید و فروش مسکن دچار رکود شده، اما این بدان مفهوم نیست که نرخ‌های میلیاردی خرید مسکن دچار تغییر آنچنانی شوند. گاهی تغییراتی جزئی در شرایط بازار رخ می‌دهد، اما شاهد رونق در بخش خرید و فروش نیستیم. در مقابل اجاره بها با افزایش نجومی و خارج از قاعده، تداوم اجاره نشینی را برای مستاجران سخت کرده است.

صعود نجومی اجاره‌ ها در سال ۱۴۰۲

به گزارش اقتصاد ۲۴، حقیقت این است که اجاره‌بهای مسکن در سال ۱۴۰۲ با صعود تاریخی در همه شهر‌های ایران و از جمله کلانشهر‌ها مواجه شد. به نوشته دنیای اقتصاد، بررسی‌ها با استناد به داده‌های رسمی از نبض اجاره نشان می‌دهد رشد ۳۹.۶ درصدی اجاره کشوری و ۵۲ درصدی اجاره تهران در یک‌سال، «عصر جدیدی در بازار اجاره‌نشین‌ها» رقم زده که مشخصه اصلی آن، «امکان جبران رشد هزینه‌های زندگی موجر از محل اجاره‌داری» است.

این بدان معناست که سال گذشته هزینه اجاره نشین‌ها در کشور، نزدیک به ۴۰‌درصد (۳۹.۶ درصد) نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد و در تهران نیز تورم اجاره، نرخ ۵۲ را به ثبت رساند که هر دو نرخ، «رکورد رشد سالانه اجاره بها» در تاریخ ثبت آمار‌های اجاره، محسوب می‌شود؛ و این یعنی در عصر جدید بازار اجاره مسکن، ۳ تا ۴ برابر شدن تورم اجاره باعث برابری آن با تورم عمومی شده است.

تحلیل و بررسی این وضعیت جدید حاکی است، بزرگ‌ترین تبعات منفی «تورم ۴۰ درصدی اجاره در کشور و ۵۲ درصدی در تهران»، آسیب اقتصادی به معیشت خانوار‌های مستاجر است که به شکل حذف از خرید خوراکی (کاهش کالری) و «افت کیفیت زندگی» در حداقل دو سال گذشته خود را نشان داده است.

از سوی دیگر مهاجرت از مناطق بالای شهر به مناطق پایین‌تر و از مناطق پایین به حومه شهر‌های بزرگ نیز، عارضه دیگر این تورم تاریخی اجاره در دو سه سال گذشته بوده است، عارضه ای که می‌تواند انشقاق جدی در حوزه اجتماعی و احساس سرخوردگی و سرکوب بیشتر را در میان شهروندان رقم بزند. این در حالی است که به گزارش اقتصاد ۲۴، بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن باور دارند که وضعیت بازار در سال ۱۴۰۳ نیز به همین شرایط طی خواهد شد.

راهکار‌های تکراری و شکست خورده برای کنترل اجاره بها در کشور

در این میان، اما راهکار نمایندگان مجلس و دولتی‌ها هنوز و همچنان همان بوده که پیش از این نیز طی شده است یعنی طرح‌های بی حاصلی که به طور پیاپی شکست خورده اند.
اکنون نیز طرح کنترل و ساماندهی بازار مسکن و اجاره از سال گذشته در مجلس در دست بررسی قرار گرفت. طرح ساماندهی بازار اجاره و مسکن ۱۴ ماده دارد که ۱۱ ماده آن در شورای نگهبان به تصویب رسیده و چند ماده باقی‌مانده در دست بررسی است. ماده ۸ این طرح به موضوع قیمت‌گذاری در اجاره مسکن پرداخته است که بر اساس آن درصد اجاره مسکن ابتدای هرسال از سوی مراجع ذی ربط (شورایعالی مسکن یا وزارت راه وشهرسازی) تعیین می‌شود و اگر موجری این موضوع را رعایت نکرد از طریق ضمانت اجرا با آن برخورد می‌شود. در حال حاضر این مصوبه در شورای نگهبان است.

بیشتر بخوانید: احتمال بازگشت صاحب‌خانه‌ها با «پرواز اجاره‌بها» / جدیدترین نرخ اجاره‌ها در تهران

نکته این است که، اما قیمت‌گذاری بر میزان افزایش سالانه اجاره‌بها اولین بار نیست که در کشور طرح شده است. این بحث نخست در قالب ستاد کرونا مطرح شد که بر اساس آن برای حمایت از خانوار‌ها در زمینه اجاره املاک مسکونی، حداکثر افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن در تهران تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلانشهر‌ها تا سقف ۲۰ درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف ۱۵ درصد تعیین شد. در سال ۱۴۰۱ نیز تعیین سقف اجاره در ستاد تنظیم بازار تصویب شد. امسال نیز شورای عالی مسکن بر اساس مصوبه خود، حداکثر سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران را تا ۲۵ درصد و سایر شهر‌ها تا ۲۰ درصد مجاز دانست. بررسی قیمت اجاره‌بها در چند سال اخیر نشان می‌دهد به‌رغم تعیین محدودیت سقف در افزایش اجاره‌بها، این نرخ سال گذشته در تهران بیش از ۴۰ درصد بوده است.

در واقع هیچ گاه مشابه طرحی که اکنون در شورای نگهبان سرگردان است نتوانست مشکل اجاره بها را حل کند و حتی در دوره‌ای نیز منجر به بروز مشکلات بیشتر برای مستاجران شد چرا که به ناگاه با سونامی فراگیر موجران مواجه شدیم که قصد اجاره مسکن را نداشتند و پیشنهاد آنان تخلیه خانه بود چرا که نمی‌خواستند ابدا تن به سقف تعیین شده بدهند و در نهایت نیز مستاجران با ارقام بسیار بالاتر اجاره‌های خود را تمدید کردند.

آیا ماده ۸ طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره به داد مستاجران خواهد رسید؟

این در حالی است که به گزارش اقتصاد ۲۴، در اسفند سالی که گذشت، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی خبر داده بود که با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها شاهد کاهش قیمت مسکن از ابتدای سال آینده و کنترل بازار اجاره خواهیم بود.
ابوالفضل نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در روز ۲۱ اسفند سال ۱۴۰۲ گفته بود: برای ساماندهی بازار اجاره و مسکن یک خلاء قانونی داشتیم که وزات راه و شهرسازی با کمک مجلس طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره را در ۱۴ ماده ارائه کرد که از این تعداد ۱۱ ماده در شورای نگهبان به تصوب رسید.

ماده ۸ این قانون برای قیمت گذاری در اجاره مسکن است که طی آن مقرر شده درصد اجاره مسکن از سوی وزارت راه وشهرسازی تعیین شود و اگر موجری این موضوع را رعایت نکرد از طریق ضمانت اجرا بتوانیم با آن برخورد کنیم که در حال حاضر این مصوبه در شواری نگهبان است و امیدواریم بتوانیم آن را تعیین و تکلیف کنیم و از ابتدای اردیبهشت ماه که ابتدای جابه جایی مستاجران است آن را اجرا کنیم چراکه این اقدام در حوزه اجاره مسکن در شهر تهران بسیار اثرگذار خواهد بود.

راهکار‌های چندگانه بزار ساماندهی بازار اجاره بها نیاز است

در واقع آنچه که بحران اصلی در طرح سقف اجاره بها بود عدم ضمانت اجرایی این طرح بوده است و به نظر نمی‌رسد که با این مدل قانون گذاری نیز این مشکل حل شود.
تا زمانی که همه راه‌های فرار از این قانون شناسایی نشده و برای آن چاره اندیشی نشود، نمی‌توان به اجرای آن امید داشت.
از جمله یکی از موارد این است که حتی در صورت تخلیه یک مستاجر از خانه مورد نظر، موجر حق نداشته باشد به جز درصد اعلام شده بالای رقم اجاره قبلی خانه را اجاره بدهد و همچنین باید تکلیف رقم پول ودیعه نیز در قانون روشن و مشخص باشد نه اینکه موجر فشار را بر روی اجاره بها و رقم ودیعه، هر دو افزایش بدهد.
در واقع این روند رو به رشد اجاره بها که حتی با وجود رکود سنگین در بازار مسکن همچنان گریبان گیر بیش از ۵۰ درصد شهروندان ایرانی است؛ به راه حل‌هایی چند گانه نیاز دارد؛
-اول، افزایش تولید مسکن باید در دستور کار باشد.
- دوم، اصلاح شرایط اقتصادی که مسکن را به کالایی سرمایه‌ای تبدیل کرده است.
- سوم، به قوانین کارآمد و به روز در حوزه مسکن نیاز فوری داریم.
- چهارم، بدون ضمانت اجرایی دقیق و شناسایی راه‌های فرار موجران، این قانون ابدا کارآیی نخواهد داشت و از همان ابتدا باید راهی برای جلوگیری از فشار‌های پشت اجاره‌نامه‌ای وارده به مستاجران یافته شود.

شاید با این راه حل‌های چندگانه بتوان تا حدودی در برابر این فشار چندگانه به مستاجران، امید داشت که سال ۱۴۰۳ به سختی سال گذشته برای این شهروندان تبدیل نشود.