معمای حل نشده کمیسیون املاک

اقتصاد ۲۴- شهر نیویورک، با وجود جاذبه‌های بی‌شمار، به شهری گران تبدیل شده است که هزینه‌های زندگی در آن به سرعت در حال افزایش است. یکی از بزرگ‌ترین چالش‌هایی که ساکنان نیویورک با آن روبه‌رو هستند، هزینه‌های هنگفت اجاره و پرداخت کمیسیون به آژانس‌های املاک (دلالان بازار اجاره) است که اغلب به عنوان یک بار مالی سنگین بر دوش مستاجران تحمیل می‌شود.

برای اجاره یک آپارتمان در این شهر بزرگ، مستاجران معمولا مجبورند مبلغی بیش از ۱۰‌هزار دلار را به عنوان هزینه‌های اولیه پرداخت کنند که شامل سپرده، اجاره ماه اول و کمیسیونی به عنوان حق‌الزحمه به مشاور املاک می‌شود. این در حالی است که متوسط اجاره ماهانه یک آپارتمان در نیویورک حدود ۳۴۰۰ دلار است و کمیسیون املاک نیز اغلب بیشتر از مبلغ یک ماه اجاره است. به طور معمول، در نیویورک برای استفاده از خدمات یک مشاور املاک باید مبلغی بین ۱۲ تا ۱۵‌درصد از اجاره سالانه یک ملک پرداخت شود. 

تصمیم گروه‌های مدافع مستاجر

اما به تازگی، در اقدامی مهم، شورای شهر نیویورک لایحه‌ای را تصویب کرده است که به موجب آن، در اکثر موارد هزینه کمیسیون املاک بر عهده مالکان خواهد بود. این تصمیم به دنبال افزایش نگرانی‌ها در مورد هزینه بالای زندگی در نیویورک و فشار گروه‌های مدافع حقوق مستاجران اتخاذ شده است. چی اوسه، یکی از اعضای شورای شهر بروکلین و حامی این لایحه، بر اهمیت این تصمیم تاکید کرده و آن را گامی مهم در جهت کاهش بار مالی بر دوش مستاجران دانسته است.

این عضو ترقی خواه شورای شهر معتقد است که پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا نشان می‌دهد که دموکرات‌ها باید به طور جدی به مسائل مربوط به هزینه‌های زندگی و بهبود وضعیت اقتصادی مردم می‌پرداختند. انتظار می‌رود که این تغییر بزرگ در قوانین اجاره، تحولی اساسی در بازار مسکن نیویورک ایجاد کند و به کاهش هزینه‌های اجاره و بهبود شرایط زندگی مستاجران کمک کند. اوسه با اطمینان اعلام کرد، «سیستمی که سال‌هاست به صورت ناعادلانه به زیان مستاجران عمل می‌کرده است، به زودی به پایان می‌رسد. شهرداران دموکرات نشان خواهند داد که می‌توانیم هزینه‌های زندگی را کنترل کنیم و به مردم نشان دهیم که دولت می‌تواند نماینده منافع آنها باشد.»

سیستم پرداخت کمیسیون در نیویورک غیرمعمول است. در اکثر شهر‌های دیگر، مالکان هزینه کمیسیون اجاره را پرداخت می‌کنند. صنعت املاک شدیدا با این لایحه مخالفت کرده است. اتحادیه قدرتمند املاک نیویورک، به عنوان بازوی اصلی چانه زنی در این صنف استدلال کرده است که اگر مالکان به اجبار هزینه کمیسیون املاک را بپذیرند، به سادگی بار این هزینه را با افزایش مبلغ اجاره بر دوش مستاجران خواهند گذاشت. این لایحه که ۳۳ حامی اصلی در شورای شهر ۵۱ عضوی داشت، با ۴۲ رای موافق در مقابل ۸ رای مخالف تصویب شد. این رای قاطع و غیرقابل وتو برای مقابله با تلاش احتمالی اریک آدامز، شهردار نیویورک، برای متوقف کردن این لایحه ضروری بود. آدامز، شهردار دموکرات که روابط نزدیکی با افراد مهم و تاثیرگذار در بازار املاک دارد، اخیرا در کنفرانس خبری هفتگی خود گفت که نگران این لایحه است و نمی‌خواهد به صاحبان املاک کوچک آسیب برساند. به گفته او، این لایحه نیت خوبی دارد، اما گاهی اوقات نیات خوب به نتایج مورد نظر نمی‌رسند. او هشدار داد که این لایحه می‌تواند منجر به افزایش اجاره بها شود.

بیشتر بخوانید:کارهای نمایشی و شعاری اقتصاد مسکن را نجات نمی‌دهد/ آمدن ترامپ می‌تواند بازار مسکن را دچار التهاب کند

این لایحه مستلزم آن است که هر شخصی که واسطه املاک را استخدام می‌کند، هزینه آن را پرداخت کند. مالکان و نمایندگان آنها موظفند هزینه‌ها را در آگهی‌ها و قرارداد‌های اجاره افشا کنند. تخلفات می‌تواند منجر به مجازات مدنی، از جمله جریمه‌هایی تا ۲‌هزار دلار شود. گفتنی است که این لایحه ۱۸۰ روز پس از تصویب به قانون تبدیل می‌شود.

هم مسکن اجاره‌ای حمایتی، هم بقیه آپارتمان‌ها

این قانون جدید هم شامل آپارتمان‌هایی می‌شود که اجاره آنها آزادانه تعیین می‌شود و هم آپارتمان‌هایی که اجاره آنها تحت کنترل نهاد‌های شهری است. به طور کلی، حدود یک میلیون خانه اجاره‌ای در نیویورک تحت نظارت «هیات دستورالعمل‌های اجاره» قرار دارند. این تعداد مسکن اجاره‌ای حمایتی حدود ۴۰‌درصد کل واحد‌های مسکونی اجاره‌ای در این شهر است.

قانون جدید اجاره خانه در نیویورک جنجال‌برانگیز شده است. این قانون که به دنبال تغییر شرایط اجاره املاک در شهر نیویورک است، با حمایت افراد سرشناسی مانند برد لندر، بازرس شورای شهر و نامزد انتخابات شهردار، و برخی از سرمایه‌گذاران بزرگ روبه‌رو شده است. حتی وب‌سایت‌های معروف املاک مثل استریت ایزی هم از این قانون حمایت می‌کنند. ادریانا آدامز، رئیس شورای شهر، به شدت از این قانون حمایت می‌کند و می‌گوید که شورا آماده است هر اقدامی برای پیشبرد آن انجام دهد، حتی اگر شهردار با آن مخالفت کند. او از موضع شهردار در این باره متعجب است. اما شهردار و رئیس شورای شهر در این مورد اختلاف‌نظر جدی دارند و رابطه بین آنها تیره شده است. آنها بر سر نحوه کاهش هزینه‌های مسکن اختلاف‌نظر دارند.

نکته قابل توجه این است که در حال حاضر، تعداد خانه‌های خالی در نیویورک بسیار کم است و این نشان می‌دهد که تقاضا برای اجاره خانه بسیار بالاست. جیمز ولان، رئیس هیات املاک نیویورک، با انتقاد از لایحه جدید، آن را نمونه‌ای از اولویت دادن به ایدئولوژی بر واقعیت‌های اقتصادی بازار مسکن دانست. به گفته او، این لایحه نه تنها به بهبود شرایط مستاجران کمکی نمی‌کند، بلکه باعث افزایش اجاره‌ها و سخت‌تر شدن پیدا کردن خانه برای آنها خواهد شد. بر اساس این گزارش، در سال ۲۰۲۰، با تصویب قوانین جدید حمایت از مستاجران، کمیسیون واسطه‌ها برای مدتی کوتاه ممنوع شد. اما به دنبال اعتراض هیات املاک، این کمیسیون‌ها مجددا احیا شدند.

تلاش مشاوران برای بقا

سیستم پرداخت کمیسیون املاک در نیویورک سابقه‌ای طولانی دارد. در گذشته، کارگزاران املاک نقش اصلی را در پیدا کردن خانه برای مستاجران داشتند و برای این کار هزینه دریافت می‌کردند. اما با گسترش اینترنت و تغییر روش‌های جست‌وجوی مسکن، اهمیت این کارگزاران کاهش یافته است. بسیاری از افراد اکنون به صورت آنلاین خانه پیدا می‌کنند و نیازی به مراجعه به واسطه‌ها ندارند. آقای اوسه، یکی از اعضای جوان شورای شهر، به عنوان نماینده نسل جدید، مشکلات پیدا کردن خانه با قیمت مناسب را به صورت شخصی تجربه کرده است. او از رسانه‌های اجتماعی برای جلب حمایت از لایحه جدید استفاده کرده و تلاش می‌کند تا صدای مستاجران را به گوش مسوولان برساند.

هیات املاک نیویورک نیز برای مقابله با این لایحه کمپین تبلیغاتی راه‌اندازی کرده است. آنها با استفاده از تصاویری نمادین، تلاش می‌کنند تا پیام خود را به مردم برسانند. در این کمپین، تصویری از یک آگهی خالی بدون عکس منتشر شده است. در این آگهی آمده است، «متاسفانه دیگر قادر به ارائه اطلاعات دقیق درباره این آگهی نیستم. اما مطمئن باشید این آپارتمان وجود دارد.» این پیام به طور کنایه‌آمیز به محدودیت‌هایی اشاره می‌کند که لایحه جدید برای مشاوران املاک ایجاد می‌کند.

همچنین بر اساس گزارشی از گاردین، این طرح می‌تواند هزینه‌های اولیه اجاره خانه را برای ساکنان نیویورک، یکی از گران‌ترین شهر‌های دنیا، به شکل چشمگیری کاهش دهد. در سال ۲۰۲۳ به طور متوسط برای اجاره یک خانه در نیویورک باید ماهانه ۳۵۰۰ دلار پرداخت می‌شد. بر اساس این گزارش، وقتی ساکنان نیویورک می‌خواهند خانه اجاره کنند، باید هزینه‌های زیادی پرداخت کنند. این هزینه‌ها شامل پول پیش برای درخواست، اجاره ماه اول و گاهی ماه آخر، ودیعه و کمیسیون مشاور املاک می‌شود. به طور متوسط، برای اجاره یک خانه در نیویورک، باید حدود ۱۰۴۵۴ دلار هزینه اولیه پرداخت کرد. جالب است بدانیم در این شهر بزرگ و پرجمعیت، بیشتر مردم مستاجر هستند تا اینکه خود مالک باشند. به عبارت دیگر، حدود ۶۹‌درصد از خانواده‌های نیویورکی خانه خود را اجاره می‌کنند.