چرا اجاره‌بها بیشتر از قیمت سایر کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار‌ها رشد کرد؟

مسکن کالایی غیرقابل واردات بوده و بنابراین دولت‌ها این امکان را ندارند تا قیمت آن را با واردات به شکل مقطعی کنترل کنند؛ با وجود این رفع موانع پیش‌روی ساخت‌وساز و تشویق دارندگان خانه به اجاره دادن املاک خود می‌تواند با ایجاد تعادل در بخش عرضه و تقاضا زمینه‌ساز مهار تورم اجاره‌بها در کشور باشد. 

مرکز آمار ایران تورم عمومی سالانه آبان ماه کشور را برابر ۳۳.۱درصد و تورم عمومی نقطه به نقطه را با رشد ۳۲.۵درصدی اعلام کرد؛ این در حالی بود که شاخص کل تورم برای آبان ماه نسبت به ماه قبل (مهر) رشدی ۲.۸درصدی داشت. بررسی زیرشاخه‌های تورم برای آبان ماه از آن حکایت دارد که بخش مسکن پیشتاز رشد تورم بوده است؛ به نحوی که تورم سالانه مسکن برای آبان ماه با رشدی ۴۱.۷ درصدی، تورم نقطه‌ای مسکن با افزایشی ۳۹.۶ درصدی و تورم ماهانه آن با افزایشی ۳.۱ درصدی اعلام شده است.

در واقع به نظر می‌رسد که جهش مستمر اجاره‌بها در کشور، یکی از عوامل اصلی صعود تورم عمومی طی ماه‌های اخیر بوده است. در حالی تورم سالانه اجاره‌بها در آبان ماه برابر ۴۱.۷درصد اعلام شد که طی ۳ سال متوالی اخیر تورم اجاره در کشور در کانال ۴۰ درصدی تثبیت شده است؛ استمرار تورم بیش از ۴۰ درصدی در بخش اجاره‌بها، در شرایطی که شاخص کل تورم نیز در کانال ۳۰ درصدی نوسان دارد؛ به شکل موثری از کیفیت زندگی مستاجران کاسته است. 

نسبت تورم سالانه مسکن به تورم عمومی در آبان ماه امسال به ۱.۲۶ واحد رسید؛ این در حالی بود که این نسبت در دهه ۸۰ برابر ۰.۵ واحد بود و در واقع در دهه ۸۰، تورم اجاره نصف تورم عمومی کشور بود. در دهه ۹۰ این نسبت به ۰.۹ رسید و با توجه به رکوردشکنی‌های مستمر قیمتی در بازار مسکن و اجاره‌بها، این نسبت در سال‌جاری به ۱.۲درصد رسیده است. طی بیش از یک دهه اخیر و در پی جهش قیمت مسکن در کشور، سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار به شکل فزاینده‌ای افزایش یافته است به‌نحوی که امروز این هزینه بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده و در موارد متعددی باعث شده تا شهروندان برای تامین هزینه سرپناه مجبور به حذف سایر هزینه‌ها یا کاهش محسوس در آن‌ها شوند.

از آنجا که تامین مسکن ضروری و غیرقابل حذف است؛ با افزایش مستمر تورم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار، بخش قابل‌توجهی از اقشار درآمدی به‌خصوص در دهک‌های پایین و متوسط به حذف هزینه‌هایی نظیر هزینه سفر و تفریح روی آورده و در عین حال سهم هزینه‌هایی نظیر خوراکی‌ها، هزینه تحصیل و درمان در سبد هزینه خانوار روزبه‌روز تقلیل داده می‌شود. 

در شرایطی که کاهش سایر هزینه‌های خانوار نتواند جبران رشد بهای مسکن در سبد هزینه خانوار را بکند، بخشی از شهروندان ناچار به مهاجرت می‌شوند. بررسی‌های میدانی از آن حکایت دارد که در شرایط کنونی و در پی ماه‌های متوالی تورم فزاینده در بازار اجاره‌بها؛ بخش قابل‌توجهی از این افراد به ناچار به فکر تغییر محله افتاده‌اند. درواقع دیگر کاهش سایر هزینه‌های زندگی کفاف تامین هزینه مسکن را نمی‌دهد و در این شرایط مهاجرت به محله‌های ارزان‌تر و در برخی موارد به حومه شهرها رواج یافته است. این مهاجرت اجباری به محله‌ای جدید یا حومه شهر نیز بر کیفیت زندگی مردم اثر منفی دیگری برجای گذاشته است. 

تورم مسکن از تورم عمومی پیشی گرفت؟

در حالی که شاخص عمومی تورم برای آبان ماه ۲.۸درصد افزایش داشت؛ تورم ماهانه بخش مسکن رشدی ۳.۱ درصدی را به ثبت رساند. علت پیشی گرفتن تورم مسکن از تورم عمومی در طول سال‌های دهه جاری را باید در بخش عرضه و تقاضای مسکن جست‌وجو کرد؛ درواقع از میان رفتن تعادل عرضه و تقاضا به این موضوع منجر شده است. 

مسکن کالایی غیرقابل واردات بوده و این تفاوت آن با سایر کالاها باعث می‌شود تا روند نوسان قیمتی آن با سایر کالاهای مصرفی متفاوت باشد. طی سالیان گذشته و در دوره‌هایی که درآمدهای دولت‌ها افزایش یافت، سیاست‌هایی نظیر ارزپاشی و افزایش واردات این امکان را فراهم می‌کرد تا به شکل مقطعی، قیمت برخی کالاها در کشور کنترل شود.

این موضوع در خصوص کالاهای متعددی نظیر خوراکی‌ها، لوازم خانگی، خودرو و… به کرات تجربه شده است. با وجود این بازار مسکن رویه‌ای متفاوت با بازار سایر کالاها دارد، غیرقابل واردات بودن باعث شده تا دولت‌ها نتوانند قیمت مسکن را مانند سایر کالاها به تناوب در دوره‌های مختلف زمانی کنترل کنند. بنابراین این موضوع یکی از عوامل اصلی پیشی گرفتن تورم اجاره‌بها نسبت به تورم عمومی در کشور است. 

در عین حال طی سال‌های اخیر بخش عرضه مسکن متاثر از رکود تولید و رکود در بخش بازار با تضعیف تقاضا مواجه شده است. این تضعیف عرضه از عوامل دیگر موثر بر تورم مسکن کشور طی سال‌های اخیر بوده است. غیرقابل حذف بودن تقاضا برای بخش مسکن و افزایش مستمر تقاضا با ورود خانه اولی‌ها به بازار به‌عنوان سومین فاکتور مهم در پیشی گرفتن تورم بخش مسکن نسبت به تورم عمومی اثرگذار شده است. طی سال‌های اخیر و درپی جهش قیمت مسکن، عمده متقاضیان تهیه مسکن به بازار اجاره وارد می‌شوند، درواقع عدم‌امکان خرید خانه در بخش قابل‌توجهی از جوانان و خانه اولی‌ها با تقویت بخش تقاضا در این بازار عامل دیگر محرک تورم مسکن در کشور است. 

رشد عرضه، بازار را متعادل می‌کند

تورم اجاره‌بها تابعی از تورم عمومی و تورم قیمت مسکن است؛ بنابراین برای کاهش اجاره‌بها ضروری است تا سیاست‌های اقتصادی و سیاسی کشور به نحوی پیش برود که در وهله اول تورم عمومی در کشور کنترل شود. در عین حال کاهش قیمت مسکن نیز فاکتور بعدی است که ترمز مهار تورم در بخش اجاره‌بها را می‌کشد.

 کاهش قیمت مسکن علاوه بر اثرپذیری از تورم عمومی و پارامترهای اقتصادی و سیاسی از بخش عرضه نیز سیگنال می‌گیرد. بنابراین حل ریشه‌ای چالش اجاره‌بها در کشور نیاز به تحریک ساخت مسکن در کشور دارد. در چنین شرایطی به جای تضعیف بخش ساخت و اطلاق سوداگر به فعالان بازار مسکن، باید این بخش مورد حمایت قرار گیرد.

رفع موانع پیش‌روی سازندگان، امکان ساخت مسکن با متراژ پایین، تغییر قوانین ساخت‌وساز شهری نظیر الزام تامین ۱۰۰درصدی پارکینگ و… می‌تواند با افزایش عرضه زمینه کاهش قیمت در بازار خرید و فروش و اجاره را مهیا کند. در عین حال رفع قوانین دستوری در بازار اجاره‌بها نیز با بهبود عرضه می‌تواند عامل موثر دیگری در کنترل قیمت‌ها باشد.