چرا سهم تهران از خانه سازی به پایین‌ترین سطح رسید؟

اقتصاد۲۴- تفاوت شدت رکود ساختمانی بین تهران و سایر شهر‌ها سبب شد «بازار ساخت‌وساز پایتخت» کوچک شود.

بررسی‌ها از آنچه در آخرین آمار رسمی از نبض مسکن‌سازی آمده، حاکی است: سهم تهران از این بازار کشوری به زیر ۱۰ درصد سقوط کرده است. این سهم ابتدای دهه ۹۰ نزدیک به ۳۴ درصد بود، اما به تدریج کاهش یافت. تورم بالاتر زمین در پایتخت نسبت به سایر شهرها، بر عایدی ساخت‌وساز در این کلان‌شهر و تیراژ تولید اثر منفی بیشتری گذاشته است. آمار جدید با شاخص «کف عرضه مورد نیاز برای تعادل بازار مسکن» آنالیز شد.

رکود ساخت وساز در کشور با استناد به خانه سازی‌های بهار ۱۴۰۳، برای سال یازدهم تمدید شد. گزارش از جزئیات اولین تصویر رسمی از مسکن سازی در سال‌جاری که برای فصل اول سال است، نشان می‌دهد: در کل کشور ساخت ۱۳۰‌هزار واحد مسکونی طی بهار امسال آغاز شد و این رقم برای تهران ۱۲‌هزار و ۳۰۰ واحد بوده است. هر چند تیراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور نسبت به بهار سال گذشته حدود ۳۰‌درصد افزایش پیدا کرده، اما این تیراژ در مقایسه با «کف مورد نیاز عرضه برای تعادل بازار» همچنان پایین است. در عین حال، «وزن تهران در بازار ساختمانی کشور» سقوط کرده و به پایین‌ترین میزان از سال ۹۰ و حتی از نیمه دهه ۸۰ به بعد، رسیده است.

سنجش بازاری تیراژ ساخت مسکن

بررسی‌ها از آمار رسمی مربوط به ساخت‌وساز در کشور نشان می‌دهد، طی ماه‌های بهار امسال به طور متوسط ۴۳ هزار واحد مسکونی احداث شده است. نیازسنجی‌هایی که اوایل دهه ۹۰ برای «کف عرضه مورد نیاز سالانه جهت تعادل بازار مسکن طی بازه ۱۰ ساله» انجام شد، حداقل تیراژ مورد نیاز ماهانه را ۴۶ هزار واحد مسکونی جدید اعلام کرده است.

به این ترتیب، ساخت وساز از این منظر، در رکود قرار دارد، چرا که در صورت «فراهم بودن شرایط سرمایه گذاری ساختمانی در کشور»، سازنده‌ها مثل سال‌های دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰، ماهانه به طور متوسط نزدیک به ۶۰‌هزار واحد مسکونی احداث می‌کردند.

متوسط سالانه ساخت وساز در کشور از سال ۹۳ تاکنون، رقمی معادل ۳۹۰ هزار واحد مسکونی بوده که در مقایسه با «تراز عرضه مورد نیاز برای تعادل بازار مسکن»، همواره کمتر بوده است. امروز با استناد به تیراژ بهار ۱۴۰۳ مشخص می‌شود، رکود ساخت مسکن وارد سال یازدهم شده است.

این رکود که به معنای «کسری عرضه جدید در برابر نیاز بازار» است، عاملی برای بالاماندن قیمت مسکن است. البته میزان کمبود ساخت مسکن بر اساس «مقایسه تیراژ ساخت با کف مورد نیاز» به مراتب کمتر از رقم مورد ادعای برخی افراد است. طی این دوره ۱۰ ساله به طور متوسط سالانه حدود ۲۰۰ هزار واحد کمتر از «سطح مورد نیاز برای تعادل بازار» در کشور احداث شده است.

بررسی‌ها از علت رشد حدود ۳۰ درصدی تیراژ ساخت مسکن در بهار امسال نسبت به بهار پارسال در کشور نشان می‌دهد، این رشد نه به معنای «بهبود اوضاع فعالان ساختمانی» که ناشی از «مسکن سازی دولتی» است. آمار تیراژ ساخت مسکن دولتی که البته همان هم به مراتب کمتر از وعده دولت است، در آمار ساختمانی بهار امسال و سال‌های گذشته درج شده است.

رکود ساختمانی تهران؛ شدیدتر از کشور

بر اساس بررسی‌ها رکود ساخت وساز در تهران طی سال‌های گذشته، شدیدتر از کشور بوده است. از سال ۹۳ تا بهار امسال، سالانه به طور متوسط ۷‌درصد تیراژ ساختمان سازی در تهران افت کرده است. در کشور، اما این رقم حدود منفی یک‌درصد بوده است. در عین حال، فاصله کسری مسکن سازی تا «کف مورد نیاز برای تعادل بازار»، در تهران و کشور طی این سال‌ها تقریبا برابر و حدود ۳۰ درصد سالانه بوده است. کف عرضه ماهانه مورد نیاز در تهران برای تعادل بازار مسکن، حدود ۶‌هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی است. اما در بهار امسال به طور متوسط ۴‌هزار و ۱۰۰ واحد در ماه احداث شد.

بیشتر بخوانید:افزایش تقاضا برای آپارتمان‌های زیر قیمت

بازار ساختمانی تهران کوچک شد

بهار امسال «سهم تهران» از بازار کشوری ساخت‌وساز به «پایین ترین» میزان از سال ۹۰ رسید؛ بازار ساختمانی تهران کوچک شده است.

وزن تهران از ساخت وساز‌های کشوری به لحاظ «تیراژ مسکن سازی»، در سال ۹۰ رقمی معادل ۳۳‌درصد بود که با توجه به «وزن تهران در بازار معاملات مسکن در کشور که همان یک سوم است»، آن سهم ساختمانی ابتدای دهه ۹۰، سطح مناسب و قابل قبولی به نظر می‌رسید. اما بعداز جهش قیمت مسکن در سال ۹۲، این سهم کم شد و به زیر ۳۰‌درصد آمد و در سال‌های ۹۷ به بعد، با رکود ناشی از جهش‌های مکرر قیمت، سهم کمتر و کمتر شد تا اینکه از ۱۱‌درصد سال ۱۴۰۲ به زیر ۱۰‌درصد سقوط کرد.

رژیم ساختمانی تهران در شرایطی است که «تقاضای مسکن در پایتخت» نسبت به قبل، تغییر کاهشی پیدا نکرده و موجی از تقاضا به دلیل سلب قدرت خرید، در بیرون بازار خرید قرار دارند. تنزل ساختمانی تهران در جایگاه کشوری الزاما به معنای مهاجرت سازنده‌ها به دیگر شهر‌های کشور نیست. هر چند در سال‌های گذشته بخشی از سازنده‌ها از تهران مهاجرت کردند، اما این اتفاق تا حدی نبوده که «سهم ساخت‌وساز‌های پایتخت» به یک سوم قبل کاهش یابد. این سقوط به دلیل «سلب قدرت ساخت‌وساز» در تهران است.

تفاوت فاحش عایدی ساخت وساز بین تهران و کشور

موانع اقتصادی ساخت‌وساز در تهران بزرگ‌تر از کشور است. بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد: متوسط عایدی سرمایه گذاری ساختمانی طی ۶ سال گذشته در تهران ۲۷ درصد، اما در کشور ۴۳ درصد بوده است. تفاوت مثبت عایدی ساختمانی کشور به خاطر «سطح کمتر جهش قیمت زمین» در شهر‌های دیگر در مقایسه با تهران است.

از سال ۹۷ تاکنون، قیمت زمین در تهران سالانه ۶۷ درصد جهش کرد، اما در کشور ۶۰ درصد. این در حالی است که میزان رشد هزینه ساخت (تورم مصالح ساختمانی) در تهران و کشور تقریبا مشابه هم بوده است. از طرفی، سهم قیمت زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مراتب بیشتر از سایر شهر‌های کشور است؛ بنابراین جهش بیشتر قیمت زمین در تهران باعث افت عایدی سرمایه گذاری ساختمانی نسبت به سایر شهر‌ها شده است.

به همین دلیل است که تبعات رکود تورمی مسکن برای ساختمان ساز‌های تهرانی گران‌تر تمام شده است. فعالان ساختمانی برای احیای فعالیت شان نیازمند «سه تحول» هستند. تحول اول، «حل مساله جهش قیمت مسکن و قدرت خرید تقاضای مصرفی» است. در صورتی که این مهم رخ ندهد، احتمال تداوم رکود ساختمانی به مراتب بیشتر از تغییر این فاز است. تحول دوم، «حل مساله تورم ساخت و زمین» است.

تحول سوم نیز «حل ریسک‌های غیراقتصادی بالابرنده بازدهی فعالیت‌های غیرمولد» است.

طی سال‌های گذشته «ملک بازی» در تهران و کشور بیش از دو برابر، سود بیشتر نسبت به «ملک سازی» داشته است. ریسک‌ها از آنجا که هزینه تولید و فعالیت مولد را بالا می‌برد، اما به دلیل «بالا بردن انتظارات تورمی»، روی بازدهی سرمایه گذاری‌های غیرمولد اثر مثبت می‌گذارد. در نتیجه، حتی سازنده‌ها نیز مجبور به خرید ملک برای در امان ماندن از تورم عمومی می‌شوند و به همین خاطر بودجه مورد نیاز برای ساخت‌وساز را از دست می‌دهند.