تصویر جدید بازار مسکن در کلان‌ شهرها

اقتصاد24- ۹ ویژگی تصویر جدید بازار مسکن در کلان‌ شهرها کدام است؟ تحقیقات میدانی از نبض خرید و فروش مسکن در حداقل پنج کلان‌شهر نشان از ۹ ویژگی تقریبا مشترک در این مناطق دارد. «کاهش قیمت پیشنهادی در عمده فایل‌ها» و «تعدیل موردی قیمت فروش واحدهای مشابه» از جمله تحولات شاخص نسبت به اوایل تابستان است. سهم «خانه‌اولی»ها از حجم محدود تقاضای خرید مسکن کاهش شدید پیدا کرده و عمده حاضران در بازار، متقاضیان تبدیل به احسن هستند. رکود معاملاتی از تهران فراتر رفته است.

علائم اولیه کاهش قیمت فروش واحدهای مسکونی بعد از عقب‌نشینی ۳درصدی تورم ماهانه مسکن در پایتخت، در سایر کلان‌شهرهای کشور رصد شد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» بر پایه اظهارات فعالان بازار معاملات خرید و فروش و واسطه‌های فروش مسکن در پنج کلان‌شهر کشور شامل مشهد، تبریز، اصفهان، ‌قم و کرج نشان می‌دهد در این کلان‌شهرها نیز پس از کاهش قیمت مسکن در تهران، علائم کاهش قیمت اسمی مسکن به شکل خفیف و موردی و البته کاهش قیمت پیشنهادی فروش به شکل محسوس و وسیع مشاهده می‌شود.

بررسی‌ها حاکی است میانگین کاهش قیمت پیشنهادی برای فروش واحدهای مسکونی در این کلان‌شهرها در برخی موارد از ۱۰ درصد نیز فراتر رفته است و شواهد از قوی بودن احتمال ادامه ریزش قیمت‌ها در ماه‌های آتی حکایت دارد. تصاویر جدید از بازار مسکن کلان‌شهرها حاوی ۹ ویژگی تازه است که نتیجه مشاهده آنها از سنگین‌تر شدن رکود معاملات خرید نسبت به ابتدای سال، رام شدن نسبی قیمت‌ها و جابه‌جایی گروه‌های خریداران حکایت دارد.

با این حال، اظهارات فعالان بازار مسکن این کلان‌شهرها نشان می‌دهد طی روزهای اخیر همزمان با دریافت سیگنال‌های کاهش قیمت و آغاز فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن، حجم تماس‌ها و مراجعه متقاضیان مصرفی خرید مسکن برای اطلاع از آخرین شرایط و تحولات این بازار افزایش یافته است؛ هر چند این مراجعات و تماس‌ها عمدتا منجر به عقد قرارداد و معامله نهایی نمی‌شود و متقاضیان تنها به منظور رصد شرایط، سطح قیمت‌ها و موقعیت فایل‌های عرضه شده به بازار پرس و جوی خود را در این زمینه افزایش داده‌اند.

بازار معاملات مسکن این کلان‌شهرها نیز هم‌اکنون وضعیتی مشابه شرایط دو تا سه ماه گذشته بازار معاملات مسکن شهر تهران را تجربه می‌کند؛ از ابتدای تابستان نشانه‌های کاهش قیمت اسمی مسکن ابتدا در مناطق شمالی و در بازار فروش واحدهای مسکونی لوکس، گران‌قیمت و بزرگ متراژ پایتخت مشاهده شد. سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در منطقه یک تهران از ابتدای تابستان در تعداد قابل‌توجهی از فایل‌های عرضه شده به این بازار به‌طور متوسط بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت؛ این در حالی است که همزمان تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران به پایین‌ترین حد ممکن کاهش یافت؛ کاهش قیمت پیشنهادی تعداد قابل‌توجهی از فایل‌های فروش واحدهای مسکونی لوکس از مناطق شمالی تهران رفته رفته به سایر مناطق شهر از جمله مناطق مصرفی سرایت کرد و در میانه تابستان در نهایت کاهش قیمت پیشنهادی مسکن خود را در قیمت‌های قطعی فروش معدود معاملات انجام شده در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت منعکس کرد.

مرداد امسال، تورم ماهانه مسکن در تهران برای اولین بار بعد از گذشت ۴۵ ماه کاهش یافت؛ میانگین قیمت مسکن هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در ماه میانی تابستان با ۳ درصد کاهش نسبت به تیرماه از ۱۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به ۱۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان عقب‌نشینی کرد و به این ترتیب اولین عقب‌نشینی قیمت مسکن بعد از دوره رونق و جهش قیمتی اخیر واحدهای مسکونی در مردادماه رقم خورد.

خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت واحدهای مسکونی از یک طرف و مهاجرت سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران از بازار ملک به دلیل خارج شدن بازار مسکن از فهرست بازارهای زودبازده و پرسود در مدت زمان کوتاه، موجب شد مردادماه امسال بنا بر اعلام دفتر اقتصاد مسکن کمتر از ۳ هزار فقره معامله خرید مسکن در پایتخت به ثبت برسد؛ سقوط آزاد حجم تقاضا برای خرید مسکن که در تابستان امسال به حادترین وضعیت خود طی سال‌های اخیر رسید فروشندگان مسکن را وادار به انعطاف قیمتی در نرخ‌های پیشنهادی و قطعی فروش مسکن کرده است؛ هر چند به‌رغم کاهش قیمت مسکن سیر تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی در دو ماه ابتدای فصل تابستان نزولی بود و بنا بر اعلام فعالان بازار مسکن، در شهریور ماه نیز نشانه‌ای از افزایش حجم معاملات مسکن و تقاضا برای خرید آپارتمان مشاهده نمی‌شود.

تحت‌تاثیر شرایط ایجاد شده در بازار معاملات مسکن شهر تهران، بازار معاملات مسکن پنج کلان‌شهر مشهد، تبریز، اصفهان، قم و کرج نیز در عین حال که به شرایط رکود سنگین معاملاتی مبتلا شده‌اند، علائمی از ریزش قیمت اسمی واحدهای مسکونی را از خود منعکس می‌کند.

واسطه‌های فعال در بازار معاملات مسکن این شهرها با بیان اینکه حجم تقاضا برای خرید مسکن به میزان قابل‌توجهی در مقایسه با ماه‌های گذشته کاهش یافته است اعلام می‌کنند اخیرا و در کمتر از یک ماه گذشته به دلیل فروش نرفتن واحدهای مسکونی آن دسته از افرادی که مصمم به فروش مسکن هستند ناچار به تعدیل نرخ‌های پیشنهادی خود شده‌اند، طوری‌که قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های فصل به فصل شده (مانده در بنگاه‌ها از فصل قبل)، فروشندگان پول لازم و مصمم برای فروش آپارتمان تا ۱۰ درصد تعدیل شده است.

این در حالی است که همچنان تقاضای قطعی برای خرید مسکن در این کلان‌شهرها با افزایش مواجه نشده است و به‌رغم تعدیل قیمت‌ها و افزایش تماس‌ها و مراجعه متقاضیان به بازار مسکن، افزایش رفت و آمدها به این بازار در عمده موارد به قصد رصد شرایط جدید بازار مسکن و اطلاع از آن صورت می‌گیرد.

به نظر می‌رسد با سرایت زمزمه‌های کاهش قیمت مسکن از شهر تهران به این کلان‌شهرها و همچنین با افزایش فایل‌های فروش و تعداد فروشندگان مصمم به فروش آپارتمان در این شهرها، متقاضیان همچنان منتظر ادامه روند نزولی قیمت مسکن هستند. هم اکنون حتی آن دسته از فروشندگانی که به دلیل نیاز مالی یا به قصد تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی خود قصد فروش آپارتمان دارند و حاضر به تعدیل قیمت پیشنهادی و همچنین اعمال تخفیف بیشتر در زمان انجام معامله شده‌اند نیز یا موفق به یافتن مشتری برای واحد خود نمی‌شوند یا طول دوره بازاریابی برای فروش واحد مسکونی آنها زیاد است.

این در حالی است که به دلیل یک ویژگی بازار معاملات مسکن در سایر شهرها، اطلاع از افت قیمت پیشنهادی برای فروش واحدهای مسکونی به تنهایی می‌تواند منجر به افزایش تعداد تماس‌ها و مراجعات متقاضیان به بازار مسکن شود؛ در بازار معاملات مسکن این شهرها به دلیل بالاتر بودن حساسیت سمت تقاضا به تحولات قیمتی مسکن، هر نوع کاهش قیمت می‌تواند متقاضیان را برای رصد شرایط موجود به بازار بکشاند؛ هر چند بخش عمده‌ای از این تقاضا به دلیل دامنه‌دار شدن انتظارات کاهشی به زودی منجر به تقاضای قطعی و انجام معامله نهایی نخواهد شد.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار معاملات مسکن شهر مشهد نشان می‌دهد هم‌اکنون اگرچه بازار معاملات مسکن به‌صورت کلی در این شهر در حالت رکود به سر می‌برد اما معدود معاملاتی که در بازار مسکن این شهر در حال انجام است از سوی متقاضیانی صورت می‌گیرد که بنیه مالی قوی‌تری دارند و به همین دلیل در بازار واحدهای مسکونی گران‌قیمت‌تر متقاضی خرید مسکن هستند؛ هر چند عمده این متقاضیان، متقاضیان مصرفی هستند و در‌صدد هستند با استفاده از شرایط رکودی حاکم بر بازار مسکن، املاک با موقعیت مطلوب و به قیمت رسیده را خریداری کنند.

به دلیل بالاتر بودن حساسیت متقاضیان مصرفی واحدهای مسکونی معمولی و ارزان قیمت تر به تحولات قیمتی، این گروه از متقاضیان هم‌اکنون با احتیاط بیشتری به بازار مسکن وارد شده واقدام به جست و جو به قصد خرید آپارتمان می‌کنند، بنا بر اظهار فعالان بازار مسکن کلان‌شهر مشهد، این گروه از متقاضیان برای خرید و انجام معامله مسکن عجله‌ای ندارند و بیشتر با هدف رصد تحولات اخیر بازار و اطلاع از شرایط بازار جست و جوی خود در بازار را افزایش داده‌اند.

در عین حال واسطه‌های فعال در بازار معاملات مسکن این کلان‌شهر به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند که کاهش قیمت‌های پیشنهادی و بعضا قیمت قطعی فروش مسکن در این شهر بیشتر در میان واحدهای مسکونی میانسال یا سالخورده مشاهده می‌شود و به دلیل عدم کاهش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، این رویداد قیمتی در میان نوسازها کمتر به چشم می‌خورد. با این حال، بازار معاملات مسکن شهر مشهد در شرایط فعلی خالی از هر گونه هیجان و عطش تقاضا برای خرید آپارتمان است.

فعالان بازار معاملات مسکن کلان‌شهر تبریز نیز بیشترین متقاضیان حاضر در بازار مسکن در شرایط فعلی را افرادی عنوان می‌کنند که به قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود در شرایطی که علائم اولیه کاهش قیمت اسمی مسکن در این شهر رصد شده است به بنگاه‌ها وارد می‌شوند. هر چند بازار معاملات مسکن در این کلان‌شهر نیز در شرایط رکودی قرار دارد و تنها سازنده‌هایی که به دلیل نیاز مالی ناچار به فروش بخشی از واحدهای خود هستند به دلیل نگرانی از کاهش بیشتر قیمت‌ها اقدام به عرضه همه یا بخشی از واحدهای آماده خود به بازار کرده‌اند.

فعالان بازار معاملات مسکن شهر تبریز به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: در شرایط فعلی اگر فروشنده‌ای به‌طور جدی قصد فروش واحد مسکونی خود را داشته باشد باید حتما در قیمت پیشنهادی و نرخ نهایی فروش اعمال انعطاف و تخفیف کند. با این حال، بازار معاوضه و تقاضا برای معاوضه مسکن نیز در این شهر متقاضیان بیشتری نسبت به خرید آپارتمان پیدا کرده است؛ متقاضیان معاوضه واحدهای مسکونی همان افرادی هستند که در شرایط فعلی رکود بازار مسکن قصد تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود را دارند اما از ترس فروش نرفتن آپارتمانشان در جست و جوی شرایطی هستند که بتوانند در ازای واگذاری واحد مسکونی خود و پرداخت مابه‌التفاوت، مالکیت آپارتمان موردنظرشان را به دست آورند.

شرایط بازار معاملات مسکن در کلان‌شهر اصفهان نیز به تعبیر فعالان بازار مسکن این شهر کاملا رکودی است و معاملات مسکن در این شهر به ندرت انجام می‌شود؛ واسطه‌های بازار معاملات مسکن این شهر سکون سایر بازارها را از دلایل کاهش تقاضا برای خرید مسکن در اصفهان عنوان می‌کنند؛ واسطه‌های معاملات مسکن این شهر به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: بازار معاملات مسکن شهر اصفهان هم اکنون در شرایط رکود به سر می‌برد و همین عامل منجر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی مسکن در برخی فایل‌ها شده است. هر چند در این کلان‌شهر نیز معدود معاملات خرید مسکن هم اکنون از سوی متقاضیان مصرفی انجام می‌شود؛ این افراد نیز متقاضیانی هستند که از ماه‌های گذشته در تدارک تامین نقدینگی برای خرید آپارتمان بوده‌اند و هم اکنون که موفق به تامین آن شده‌اند، وارد بازار شده و مشغول جست‌وجو برای یافتن واحد موردنظر خود هستند. در کلان‌شهرهای دیگر کشور نیز وضعیتی مشابه اصفهان، مشهد و تبریز حاکم است.

منبع: دنیای اقتصاد