مسکن استیجاری؛ نسخه جدید دولت برای کنترل بازار / تجربه اروپا و کره به کار تهران می‌آید؟

اقتصاد۲۴ - اعلام جزئیات طرح «مسکن استیجاری» در تهران، توجه کارشناسان و افکار عمومی را بار دیگر به بحران اجاره و ناتوانی زوج‌های جوان برای ورود به بازار مسکن جلب کرده است. براساس توضیحات اخیر خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، این طرح قرار است با خرید واحد‌های آماده توسط دولت، نهاد‌های مالی و بانک‌ها، و سپس واگذاری استیجاری آنها به زوج‌های جوان اجرا شود؛ اقدامی که برخی آن را نخستین تلاش جدی دولت برای ورود مستقیم به بازار اجاره پس از سال‌ها سیاست‌گذاری پراکنده می‌دانند.

خالقی می‌گوید دولت قرار است واحد‌هایی با متراژ‌های مناسب در مناطق متوسط تا پایین شهر خریداری کند و با نرخ پایین در اختیار خانواده‌هایی بگذارد که کمتر از پنج سال از ازدواجشان گذشته است. این واحد‌ها به صورت اجاره‌نامه یک‌ساله تا پنج‌ساله واگذار می‌شوند؛ یعنی زوجی که واجد شرایط است می‌تواند با یک قرارداد پایدار چندساله، از فشار سالانه افزایش اجاره در بازار آزاد رها شود.

این طرح بازار مسکن را تکان می‌دهد؟

هرچند زمان دقیق اجرای طرح اعلام نشده، اما مسئولان بخش مسکن می‌گویند فرایند خرید واحد‌ها آغاز شده و دولت «از امسال» قصد دارد نخستین واگذاری‌ها را انجام دهد.

اما آیا این طرح می‌تواند به‌طور واقعی به کاهش فشار در بازار مسکن کمک کند؟ تحلیلگران معتقدند نسخه دولتی مسکن استیجاری زمانی موفق است که حجم ورود دولت به اندازه‌ای باشد که «اثر بازاری» ایجاد کند. اگر تعداد واحد‌های خریداری‌شده محدود باشد، تنها به گروه کوچکی کمک می‌کند، اما بر قیمت‌های عمومی هیچ تأثیری نخواهد گذاشت. از سوی دیگر، در بازار ملتهبی مانند تهران، سیاست اجاره‌داری دولتی می‌تواند برای نخستین‌بار نوعی «رقیب تنظیم‌گر» ایجاد کند؛ یعنی مالکان بخش خصوصی مجبور شوند برای حفظ مستأجر، در برابر نرخ‌های پیشنهادی دولت، رفتار منطقی‌تری نشان دهند. تأثیر این پدیده در کشور‌های دیگر نیز مورد توجه بوده است.

الگو‌های مشابه جهانی

الگوی طرح جدید تا حدی شبیه سیستم «Housing Associations» در اروپا است؛ جایی که نهاد‌های عمومی یا شبه‌دولتی، خانه می‌سازند یا می‌خرند و سپس با قیمت کنترل‌شده در اختیار گروه‌های خاص قرار می‌دهند.

در آلمان، هلند و حتی بخش‌هایی از فرانسه، بخش مهمی از بازار اجاره توسط این نهاد‌ها مدیریت می‌شود و همین امر باعث ثبات نسبی اجاره‌ها در بلندمدت شده است. مشابه این مدل در کره‌جنوبی نیز وجود دارد؛ جایی که دولت به شکل دوره‌ای واحد‌های کوچک را برای زوج‌های جوان و تازه‌کار فراهم می‌کند تا فشار مالی سال‌های اول زندگی کاهش یابد.

ساخت واحد‌های اجاره‌ای با کدام منابع مالی؟

با این حال، اجرای این طرح در ایران نیازمند پاسخ به چند پرسش کلیدی است: آیا منابع مالی خرید واحد‌ها تأمین شده؟ آیا نظارت کافی برای جلوگیری از رانت وجود دارد؟ و مهم‌تر از همه، آیا این سیاست به یک روند پایدار تبدیل می‌شود یا مانند بسیاری از طرح‌های حمایتی، پس از چند سال نیمه‌کاره رها خواهد شد؟ در تهرانِ امروز که بسیاری از خانواده‌ها ۶۰ تا ۸۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند، موفقیت چنین طرحی می‌تواند بخشی از بازار را از وضعیت بی‌ثبات فعلی نجات دهد، اما شکست آن نه تنها کمکی نمی‌کند، بلکه بی‌اعتمادی عمومی نسبت به سیاست‌گذاری مسکن را بیشتر خواهد کرد.

با این اوصاف، مسکن استیجاری اگرچه هنوز در مرحله آغازین است، اما پیش از شروع رسمی، هم امید ایجاد کرده و هم پرسش‌های جدی. حالا باید دید دولت تا چه اندازه قصد دارد این سیاست را جدی اجرا کند و آیا تعداد واحد‌های خریداری‌شده به حدی خواهد بود که بتواند از یک برنامه حمایتی محدود، به یک ابزار اثرگذار در تنظیم بازار تبدیل شود یا نه.