عقب نشینی بانکها از بازار مسکن/ سازندگان در بنبست مالی؛ صندوقهای بورسی چه کمکی میکنند؟
اقتصاد۲۴- صنعت ساختمان و مسکن به عنوان یکی از پیشرانهای اصلی اقتصاد ایران، سالهاست که در منگنه رکود تورمی و بحران شدید تامین مالی دستوپا میزند. در حالی که به صورت سنتی، نظام بانکی کشور متولی اصلی تزریق نقدینگی و هدایت سرمایهها به سمت ساختوساز بود، اما شواهد و آمارهای رسمی نشان میدهند که این شریان سنتی اکنون به طور کامل مسدود شده است.
سیاستهای انقباضی بانکها، ناترازی شدید سیستم بانکی و بیهودگی مبالغ پرداختی در برابر تورم افسارگسیخته مصالح، عملاً وام ساخت مسکن را به یک شوخی تلخ و ناکارآمد تبدیل کرده است. در این شرایط، عبور از مدلهای سنتی و گذار به سمت ابزارهای نوین بورسی، دیگر یک انتخاب یا ژست مدرن اقتصادی نیست، بلکه یک ضرورت حیاتی برای نجات مسکن از رکود مطلق است.
ناکارآمدی ساختاری وامهای بانکی
نگاهی به وضعیت تسهیلاتدهی در سالهای اخیر نشان میدهد که خشکسالی وامهای بانکی به اوج خود رسیده است. بر اساس آمارهای موجود، محرومیت تولیدکنندگان مسکن از تسهیلات بانکی در حد ۹۷ درصد افزایش یافته است. این یعنی سیستم بانکی رسماً از حمایت بخش تولید مسکن دست کشیده و فعالان این حوزه را در برابر غول تورم تنها گذاشته است.
وضعیت زمانی ملموستر میشود که بدانیم سال گذشته از هر ۱۰۰ واحد مسکونی جدید، فقط ۳ واحد (بر اساس حجم ریالی تسهیلات پرداختی و هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی) مشمول تامین مالی شبکه بانکی شد. این آمار تکاندهنده به خوبی بازگوکننده این واقعیت است که بانکها عملاً هیچ نقشی در ساختوساز کشور ندارند. به تازگی حتی یکی از بانکهای دولتی که خود متولی اصلی حوزه مسکن به شمار میرود، در نشست بزرگ فعالان ساختمانی رسماً از «نبود اعتبار برای وام ساخت» خبر داده است؛ اعترافی صریح که تیر خلاصی بر پیکر نیمهجان تامین مالی سنتی بود.
حتی اگر فرآیند پیچیده و بروکراسی فرساینده دریافت وام مسکن را نادیده بگیریم، مبالغ پرداختی عملاً هیچ تناسبی با واقعیتهای کف بازار ندارد. ارزش وامهای اعطایی حتی تکافوی خرید چند مترمربع مصالح اولیه را هم نمیکند و به هیچ وجه با ابعاد پروژههای انبوهسازی همخوانی ندارد. این سیستم سنتیِ بانکمحور، ساختار خود را از دست داده و قادر به پاسخگویی به تقاضای بخش ساختوساز نیست.
از شکست زمین و ساختمان تا امید به صندوقهای سرمایهگذاری خصوصی
با مشخص شدن ناکارآمدی بانکها، کارشناسان از ضرورت «گذار بورسی» سخن میگویند. البته پیش از این نیز تلاشهایی برای ورود بازار سرمایه به حوزه مسکن انجام شده بود. ابزار بورسی قدیمیتر برای گذار از تامین مالی سنتی، تحت عنوان «صندوق زمین و ساختمان» ایجاد شد. با این حال، این ابزار به دلیل بروکراسی شدید و پیچیدگی ارکان صندوق (که نزدیک به ۱۰ مورد بود) از سمت بخش خصوصی با استقبال مواجه نشد و عملاً پا نگرفت.
اما در شرایط فعلی اقتصاد ایران، «صندوقهای سرمایهگذاری خصوصی» به عنوان ابزاری کارآمدتر مطرح شدهاند. در وضعیت پساتفاهم و شرایط خاص اقتصادی، این صندوقها میتوانند به عنوان یک محرک مالی قدرتمند برای بازار ساختوساز عمل کنند. این صندوقها با جذب سرمایه از بازار سرمایه، منابع مالی مورد نیاز سرمایهگذار ساختمانی را به مدت بیش از ۲ سال تامین میکنند که این بازه زمانی با چرخه ساختوساز همخوانی مناسبی دارد.
۵ دلیل کلیدی؛ چرا سازندگان باید به سمت صندوقهای خصوصی کوچ کنند؟
برای انبوهسازان و سازندههای حقوقی، صندوقهای سرمایهگذاری خصوصی جذابیتهای منحصربهفردی دارند که آنها را متمایز میکند.
نخست، عبور از سد نبود وام بانکی؛ با توجه به قفل شدن اعتبارات بانکی، این صندوقها جایگزینی نقد و دسترسپذیر هستند.
بیشتر بخوانید: وضعیت بازار مسکن و شکاف عرضه و تقاضا / نیاز واقعی مسکن در ایران چقدر است؟
دوم، احیای ساختمانهای نیمهکاره؛ حجم بالایی از پروژههای نیمهتمام در کشور وجود دارد. این صندوقها میتوانند بخشی از سرمایه مورد نیاز سازنده را تامین کرده و این پروژهها را به چرخه تکمیل (نظیر هدفگذاری تکمیل ۳۰۰ هزار واحد نیمهتمام) بازگردانند.
سوم، پایان دوره سفتهبازی و شروع سرمایهگذاری بلندمدت؛ با کاهش جذابیت بازارسازیهای کوتاهمدت و سفتهبازی در بازارهای غیرمولد، میل به سرمایهگذاری بلندمدت در بخش ساختمان افزایش یافته و این صندوقها بستر مناسبی برای این انتقال سرمایه هستند.
چهارم، جبران نبود شرایط پیشفروش؛ به دلیل نبود بسترهای حقوقی و مالی مطمئن برای پیشفروش مسکن در بازار، سازندگان میتوانند روی نقدینگی این صندوقها حساب کنند.
پنجم، دسترسی به منابع و سرمایههای خارجی؛ این صندوقها مسیر شفاف و کمریسکی را برای ورود پولهای خارجی به اقتصاد ایران و جذب سرمایهگذاران بینالمللی فراهم میسازند.
انعطافپذیری مالی و تفاوت ساختاری با وامهای سنتی
تفاوت بنیادین صندوقهای سرمایهگذاری خصوصی با تسهیلات بانکی در ماهیت شراکت آنهاست. برعکس وام ساخت که با نرخ سود ثابت و بدهی قطعی همراه است، صندوق سرمایهگذاری خصوصی در سود پروژه ساختمانی شریک میشود و نه تضمین نرخ سود ثابت؛ این ساختار بر اساس توجه به ریسکهای موجود در بخش ساختمان طراحی شده است.
علاوه بر این، این صندوقها ارکان کمتری دارند و بسیار چابکتر از صندوقهای قدیمی زمین و ساختمان هستند. شرکت ساختمانی سرمایهپذیر نیز میتواند از مجموعهای از عملیات فراتر از تامین مالی، همچون «طراحی ساختار مالی و کنترل ریسکها» از طریق حساب باز کردن روی این صندوقها بهرهمند شود. این یعنی بورسی شدن، مدیریت پروژه را نیز حرفهایتر و شفافتر میکند.
مهار غول تورم ساختمانی با پناهگاه صندوقهای کالایی
یکی دیگر از چالشهای بزرگ سازندگان، نوسانات شدید قیمت نهادههای تولید و تورم مصالح ساختمانی است. بازار سرمایه برای این معضل نیز راهکاری تحت عنوان «صندوقهای کالایی» پیشنهاد داده است. سازندهها برای کنترل ریسک تورم مصالح میتوانند از ابزار پیشرفته دیگری در بازار سرمایه شامل صندوق کالایی استفاده کنند.
از طریق اوراق گواهی سپرده در این صندوقها، امکان «پیشخرید» مصالح ساختمانی پرمصرف با قیمت مشخص برای تحویل در آینده فراهم میشود. این ابزار به سازنده اجازه میدهد هزینه تولید خود را قفل کرده، حاشیه سود خود را در برابر موجهای تورمی محافظت کند و با آرامش خاطر بیشتری به عملیات عمرانی بپردازد.
ضرورت جراحی در نظام تامین مالی مسکن
خلاصه کلام اینکه صنعت ساختمان ایران برای خروج از رکود عمیق خود نیازمند یک جراحی بزرگ در نظام تامین مالی است. ادامه اصرار بر مدلهای سنتی بانکمحور، چیزی جز تعمیق رکود و افزایش انباشت متقاضیان مسکن به همراه نخواهد داشت. گذار بورسی از طریق توسعه صندوقهای سرمایهگذاری خصوصی و صندوقهای کالایی، نقشه راه جدیدی است که علاوه بر شفافیت، چابکی و مهار ریسک تورم، میتواند قفل نقدینگی بخش مسکن را بشکند و چرخهای این صنعت پیشران را دوباره به حرکت درآورد. عقلانیت اقتصادی حکم میکند که سیاستگذاران و فعالان بخش خصوصی، هرچه سریعتر بستر این چرخش راهبردی را هموار سازند.
