علت جهش ۱۰ برابری هزینه ساخت مسکن طی ۵ سال/ نقش پررنگ انتظارات تورمی و خلاء نظارتی در التهاب بازار املاک
اقتصاد۲۴- در ۵ سال اخیر یکی از بیسابقهترین دورههای جهش قیمتی را تجربه کردیم، بهطوری که هزینه ساخت مسکن در این بازه زمانی بیش از ۱۰۰۰ درصد افزایش یافته است. نگاهی به آمارها نشان میدهد مبنای این رشد شتابان، هزینه ساخت حدود ۴.۶ میلیون تومانی برای هر متر مربع مسکن در سال ۱۴۰۰ بوده است. رقمی که با جهشی چشمگیر در سال ۱۴۰۵ به حدود ۵۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است. این شکاف عمیق قیمتی علاوه بر کاهش قدرت خرید مصرفکنندگان، تولیدکنندگان و سازندگان مسکن را نیز با چالشهای جدی مواجه کرده است.
پیوند اقتصاد مسکن با تورم عمومی و بازارهای موازی
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در گفتوگو با اقتصاد۲۴، در خصوص ریشههای این افزایش هزینهها در حوزه ساخت مسکن اظهار داشت: «اقتصاد مسکن زیرمجموعهای از اقتصاد ملی است و نمیتوان آن را جدا از وضعیت کلی اقتصاد کشور تحلیل کرد. زمانی که با تورم عمومی و رو به بالا مواجه هستیم، شاخص مسکن یکی از نخستین بخشهایی است که بهسرعت اثر میپذیرد.»
وی با تأکید بر اینکه تأثیر عوامل روانی گاه از واقعیتهای اقتصادی فراتر میرود، افزود: «آنچه علاوه بر تورم عمومی بر افزایش هزینههای ساختوساز و قیمت نهایی املاک دامن میزند، بحث انتظارات تورمی است. اگر برای مثال شاخص تورم واقعی ۳۰ درصد باشد، شاخص انتظارات تورمی معمولاً تا ۶۰ درصد بالا میرود، چراکه فعالان بازار و مردم، نگرانیهای خود از آینده اقتصادی را در معاملهها لحاظ میکنند و دست به پیشفروش یا نرخگذاریهای متناسب با تورم انتظاری میزنند.»
تأثیر نوسانات بازارهای موازی و آسیب به زیرساختها بر هزینه مصالح
این کارشناس حوزه مسکن درباره اثر بازارهای موازی گفت: «ابعاد روانی و نگرانی از عدم ثبات در بازارهای موازی نظیر طلا، سکه و ارز، در کنار شرایط سیاسی و حوادثی که به زیرساختهای اقتصادی آسیب میزند، موجب افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی میشود. در نتیجه این فرایند، تولیدکنندگان با هزینههای بالاتری در تأمین مواد اولیه مواجه شده و قیمت محصول نهایی بهشدت افزایش مییابد.»
بیشتر بخوانید: راز گرانی فاش شد/ نقش گرانی سیمان در قیمت مسکن
غیبی تصریح کرد: «تا زمانی که التهابات بازارهای موازی تثبیت نشود، امنیت روانی و سیاسی حاکم نگردد و مردم همچنان نگران حفظ ارزش سرمایههای خود باشند، سرمایهگذاری در ساختوساز نیز زیر سایه ریسک و ناامنی باقی خواهد ماند.»
چسبندگی قیمتها و رکود پس از جهش
وی با اشاره به وضعیت قیمت مصالح و رفتار بازار مسکن ادامه داد: «لیست قیمت مصالح و متریال ساختمانی امروز نسبت به دیروز، ماه گذشته و اوایل سال تغییرات چشمگیری داشته است. بر اساس آمارهای موجود، تورم حوزه خدمات و مصالح مسکن در ماههای اخیر در بالاترین سطح خود قرار داشته و بانک مرکزی و مرکز آمار نیز تورم ۵۰ تا ۵۵ درصدی در این حوزه را ثبت کردهاند.»
این کارشناس مسکن درباره واکنش بازار به این جهشها گفت: «وقتی قیمت مسکن جهش میکند، معمولاً در همان نقطه بالا باقی میماند و بهراحتی پایین نمیآید. تعدیل قیمتها نیازمند زمان و انرژی زیادی است و در نهایت نیز بیشتر از ۱۰ تا ۱۵ درصد تعدیل نمیشود، موضوعی که باعث ورود مجدد بازار مسکن به دوره رکود میشود.»
عددسازی سازندگان و خلاء نظارت صنفی
غیبی به نقش سازندگان غیرمتخصص و عدم نظارت بر نرخگذاری اشاره کرد و گفت: «سازندگان خودمالک یا فعالان مشارکت در ساخت، به دلیل نگرانی از هزینههای آتی ساخت، دستمزد کارگران و قیمت مواد اولیه، مایل به عددسازی و برآورد قیمتهای غیرواقعی برای واحدهای نوساز هستند. از آنجا که این افراد زیر چتر اتحادیهها و اصناف نیستند، هیچ نظارتی بر قیمتگذاری آنها وجود ندارد. این اقدام باعث بالا رفتن کاذب قیمت منطقه میشود، به طوری که نه خریدار توان خرید پیدا میکند و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است.»
راهکار؛ تشکیل مرجع صنفی و سنجش صلاحیت ساختوساز
این کارشناس حوزه مسکن در پایان برای ساماندهی این وضعیت پیشنهاد کرد: «سازندگان باید حتماً ذیل یک مرجع صنفی و اتحادیه مشخص ساماندهی شده و تحت نظارت، کنترل و ممیزی قرار گیرند. همچنین صلاحیت و ظرفیت مالی سازنده برای ساختوساز باید توسط شهرداری بررسی و تعریف شود تا مشخص گردد آیا فرد توانایی به پایان رساندن پروژه را دارد یا خیر.»
وی افزود: «در حال حاضر افرادی بدون آموزش، تخصص و سرمایه کافی وارد ساختوساز میشوند که نه علم معماری دارند و نه ضوابط شهرداری برایشان مهم است. نتیجه این روند، تولید خانههای غیرکاربردی و غیرقابل بهرهبرداری است؛ بنابراین ایجاد سازوکار کنترلی و نظارتی جامع برای ساماندهی این حوزه امری حیاتی است.»
