آرامش بازار مسکن تا کی ادامه دارد؟

اقتصاد۲۴ - بازار مسکن در ماه‌های اخیر به آرامش رسیده است. البته آرامشی از نوع رکود غیرتورمی. خرید و فروش در تهران با ۲۵۵۵ فقره به حدود یک دهم روند نرمال بازار رسیده که به معنای قفل شدن معاملات است. قیمت‌ها نیز کاهش یافته است. از ۱۵ آبان ماه تا ۲۱ دی ماه بر اساس نرخ‌های ثبت شده در آگهی‌های ملکی قیمت‌های پیشنهادی در تهران حدود ۲۲ درصد و نرخ رشد قطعی ماهانه بر اساس اعلام بانک مرکزی در آذرماه یک درصد کاهش یافت. شنیده‌ها حاکی از آن است که نرخ افت ماهانه قیمت در ۲۰ روز ابتدای دی ماه نیز ۳.۵ درصد شده است.

وزیر: اجازه ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن را نمی‌دهیم

کارشناسان عواملی همچون ثبات نرخ ارز، انتظارات کاهشی، عدم توانایی متقاضیان واقعی، تعلیق معاملات سفته بازانه و تاثیرپذیری از تحولات سیاسی را در رکود بازار مسکن موثر می‌دانند. وزیر راه و شهرسازی گفته که چند ماهی است بازار مسکن به آرامش رسیده و اجازه ورود سرمایه‌های سرگردان به این بازار را نمی‌دهیم. محمد اسلامی همچنین با درج قیمت در آگهی‌های سایت‌ها که از سه روز قبل و پس از هشت ماه ممنوعیت انجام شده مخالف است و گفته که از دادستانی خواستیم تا از این اقدام جلوگیری کند.

ثبات نسبی در بازار مسکن در شرایطی حاکم شده که اغلب کارشناسان معتقدند این روند دست کم تا انتخابات ریاست جمهوری در ایران ادامه خواهد داشت. مصطفی قلی خسروی - رئیس اتحادیه مشاوران املاک - می‌گوید که بعضی فروشندگان مسکن، متری ۱۰ میلیون تومان تخفیف می‌دهند و کسی نمی‌خرد.

طرف تقاضا انتظار کاهش قیمت مسکن را دارد و این در حالی است که بازار مصالح ساختمانی طی یک سال اخیر روند صعودی داشته است. با اینکه ساخت و ساز در کل کشور طی نیمه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته، به نظر می‌رسد شروع پروژه اقدام ملی در آمار رشد پروانه‌های ساختمانی موثر بوده است؛ چرا که در شهر تهران طی نیمه اول امسال، صدور پروانه‌های ساختمانی ۱۴ درصد نسبت به شش ماهه ابتدایی سال گذشته کاهش نشان می‌دهد.

این نگرانی وجود دارد که افزایش قیمت مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده مسکن تاثیرگذار باشد. بنا به گفته سازندگان، قیمت میلگرد از کیلویی ۴۲۰۰ تومان طی یک سال گذشته به ۱۴ تا ۱۵ هزار تومان رسیده و سیمان هم از هر پاکت ۱۰ هزار تومان به ۲۶ تا ۲۹ هزار تومان و بعضا ۳۱ هزار تومان رسیده است.

وام بانکی بی تاثیر است

به هر ترتیب بازار مسکن به سد رکود برخورد کرده و وام‌های بانکی هم کمکی به این کسادی نمی‌کند. با تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی مسکن یکم که از طریق پس انداز یک ساله به زوجین تهرانی پرداخت می‌شد دیگر فقط می‌توان حدود شش متر خانه در تهران خریداری کرد. هرچند سپرده گذاری جدید برای دریافت این وام از حدود یک ماه قبل توسط سیستم بانکی متوقف شده است. روز گذشته هم بانک مسکن در آستانه سالروز تاسیس بانک و دهه مبارک فجر با هدف تقویت قدرت خرید متقاضیان، طرحی را به تصویب رساند که متقاضیان خرید خانه بتوانند نیمی از وام ۲۰۰ میلیون تومانی اوراق را با خرید تسه و نیمی دیگر را بدون خرید اوراق دریافت و وام را پنج ساله تسویه کنند؛ در حالی که طبق طرح قبلی با مدت بازپرداخت ۱۲ ساله، اقساط ماهیانه حدود ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود و طبیعتا اقساط وام جدید به حدود دو برابر آن می‌رسد.

بیشتر بخوانید: مهدی آیتی: رکود تورمی در بازار مسکن ادامه دارد

سقف تسهیلات اوراق گواهی حق تقدم برای زوجین در تهران ۲۰۰ میلیون تومان است که با وام جعاله به ۲۴۰ میلیون تومان می‌رسد. در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۱۶۰ میلیون تومان و برای سایر شهر‌ها ۱۲۰ میلیون تومان است. متقاضیان این تسهیلات در بازه زمانی ذکر شده می‌توانند تا ۵۰ درصد مبلغ تسهیلات تا سقف مشخص را از محل تسهیلات بدون سپرده دریافت کنند.

بازار مسکن تغییر جهت داده است

مهدی روانشادنیا - کارشناس بازار مسکن - با اشاره به افت ۱.۱ درصدی ماهانه قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه گفت: اگر چه این کاهش در برابر افزایش‌های ماهانه بیش از ۱۰ درصد قابل ملاحظه نیست، اما نمادی از تغییر جهت بازار از افزایش لجام گسیخته به دوره ثبات نسبی است.

وی بیان کرد: به نوعی پیش بینی‌های آبان و آذر محقق شده و به نظر می‌رسد قیمت‌ها وارد مرحله نوسانات کوچک و تثبیت و جا ماندن از تورم عمومی شده و حداقل تا شش ماه دیگر با چنین بازاری روبرو خواهیم بود.

روانشادنیا اظهار امیدواری کرد با تسهیل فرایند صدور پروانه ساختمان، بهبود فضای کسب و کار صنعت ساختمان، حمایت دولت و تغییر در رویکرد‌ها از کاهش بیش از این ساخت و عرضه مسکن و التهاب بعدی بازار جلوگیری شود.

با این وجود بیت الله ستاریان - کارشناس اقتصاد مسکن ـ- بیان می‌کند: معتقد نیستم که بازار مسکن در مسیر رکود قرار گرفته چراکه همواره طی ۵۰ سال اخیر با کسری مسکن مواجه بوده ایم. این که بعضی از مسئولان نیز عنوان می‌کنند قیمت مسکن حباب دارد را قبول ندارم. آخر این چه حبابی است که ۵۰ سال تخلیه نشده است؟

ستاریان با بیان این که در میان مدت و بلند مدت نمی‌توان انتظار کاهش و حتی ثبات قیمت مسکن را داشت تاکید کرد: معتقدم تغییر و تحولاتی در سطح بین‌الملل ایجاد شده که در آینده اقتصاد ایران به یکی از اقتصاد‌های مهم دنیا تبدیل می‌شود. باید برای زیرساخت‌های این توسعه، بخصوص در بخش مسکن چاره اندیشی شود.

سایه تورم ساختاری بر بازار ملک

همچنین مهدی سلطان محمدی - فعال حوزه ساخت و ساز - با بیان اینکه روند کاهشی قیمت‌ها ابتدا به شکل افت معاملات بروز می‌کند که هم اکنون شاهد آن هستیم گفت: در کوتاه مدت قیمت مسکن کاهش می‌یابد، اما سایه تورم ساختاری ناشی از سیاست‌های غلط پولی و مالی همچنان در میان مدت و بلندمدت اقتصاد کشور را تهدید می‌کند؛ حتی می‌بینیم در لایحه بودجه ۱۴۰۰ قبل از اینکه درآمد‌های نفتی بالا برد برای هزینه کردن آن برنامه ریزی می‌کنند که ادامه این رویکرد در قیمت کالا‌ها از جمله مسکن منعکس خواهد شد.

مسکن در تهران متری ۲۶.۹ میلیون تومان

آذرماه ۱۳۹۹ متوسط قیمت مسکن شهر تهران بر اساس معاملات ماه مذکور ۲۶ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل ۱.۱ درصد کاهش و ۹۸.۹ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در آذرماه سال ۱۳۹۹ حدود ۲.۶ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۳.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحد‌های تا پنج سال ساخت با سهم ۳۹.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.