اقتصاد ۲۴- بررسی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آخرین ماه سال ۹۹، از وقوع تحولات معنادار در این بازار خبر می‌دهد.
اولین تحول، ثبت تورم ماهانه حدود ۷ درصد برای آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در اسفند ماه است. مطابق با این گزارش، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با دو کانال تغییر از حدود ۲۸ میلیون تومان در بهمن ماه به ۳۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان در اسفند ۹۹ رسید.
تورم ماهانه ثبت شده برای آخرین ماه از سال گذشته، ششمین رده را در میان ماه‌های مختلف از آن خود کرده است.
جالب آنکه شدت گرفتن شیب تورم ماهانه در آخرین ماه سال گذشته بعد از چند ماه آرامش در بازار مسکن رخ داد.
بررسی نتایج گزارش‌های رسمی از وضعیت قیمت بازار مسکن در ماه‌های مختلف سال ۹۹ نشان می‌دهد: از میانه فصل پاییز همزمان با مشخص شدن نشانه‌های کاهش ریسک غیراقتصادی، تورم ماهانه در آذر ماه منفی، سپس در دی ماه حدود یک درصد و در بهمن ماه به سطح ۶/ ۳ درصد رسید تا اینکه در اسفند ماه شیب تورم ماهانه نسبت به نیمه زمستان دو برابر شد و به حدود ۷ درصد رسید.
علاوه بر تورم ماهانه، تورم نقطه‌ای (اسفند ۹۹ به اسفند ۹۸) نیز رکورد قابل توجهی را از خود به جای گذاشت. به طوری‌که مطابق نتایج گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه‌ای در اسفندماه سال گذشته به بیش از ۹۳ درصد رسیده یعنی تقریبا متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی اسفند ۹۹ نسبت به میانگین قیمت مسکن در اسفند ۹۸ دو برابر شده است.
روند قیمتی طی شده در آخرین ماه‌های سال گذشته یک پیام روشن از وضعیت بازار مسکن دارد. در حالی‌که از ابتدای سال بازیگران اصلی این بازار را سفته‌بازان و سپس سرمایه‌گذاران تشکیل می‌دادند در مقطعی از سال(در نیمه دوم سال ۹۹) با کاهش ریسک غیراقتصادی، خرید سرمایه‌ای متوقف شد اما در ماه‌های پایانی سال و بازگشت علائم ریسک غیراقتصادی، سرمایه‌گذاران مجددا دست به کار شدند.
میانگین قیمت مسکن در یک‌سال ۹۹ به سطح ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار تومان رسید که نسبت به میانگین قیمت مسکن در یک‌سال ۹۸ حدود ۸۰ درصد افزایش داشته است.
اما دومین تحول این بازار، رسیدن حجم معاملات ماهانه به سطح حداقلی پس از سکته شدید معاملات از نیمه فصل پاییز به بعد بود.
به طوری‌که حجم ماهانه معاملات از ۳ هزار فقره در دی ماه و ۴ هزار فقره در بهمن ماه، به ۵ هزار و ۲۷۰ فقره در اسفندماه رسید.
اگرچه ممکن است این ابهام در ابتدا به وجود آید که افزایش حجم معاملات در اسفندماه می‌تواند ناشی از حضور خریداران مصرفی در بازار باشد اما مقایسه آمار این ماه با مدت مشابه حداقل شش سال گذشته، نشان می‌دهد در تمامی اسفندماه‌های سال‌های اخیر حجم معاملات شب عید با حضور خریداران مصرفی به بیش از ۱۰ هزار فقره می‌رسید. حتی حجم معاملات خرید و فروش اسفندماه ۹۹ نصف اسفندماه سال ۹۸ ثبت شده است.
این روند نشان می‌دهد افزایش حجم معاملات در ماه پایانی سال گذشته بیش از آنکه ناشی از حضور خریداران مصرفی باشد نشانه بازگشت سرمایه‌گذاران به این بازار است.
در این میان این سوال وجود دارد که چرا در شرایطی که حجم معاملات در اسفندماه با رشد روبه‌رو شده همزمان قیمت نیز افزایش را تجربه کرده است؟ به نظر می‌رسد وضعیت ماه پایانی سال ۹۹ نتیجه کارنامه عملکرد حباب‌سازان در این بازار است. از یک سو بخشی از سرمایه‌گذاران به دلیل آنکه انتظار افزایش قیمت‌ها را دارند از فروش عقب‌نشینی کرده‌اند و از سوی دیگر گروهی از این سرمایه‌گذاران دست به خرید‌های غیرمصرفی در این بازار زده‌اند. مجموعه این تحولات نشان می‌دهد در وضعیتی که خریداران مصرفی در بازار مسکن غایب هستند و فقط سرمایه‌گذاران بازیگر اصلی هستند، بازار بیش از آنکه تحت تاثیر فاکتورهای درونی باشد توسط عوامل بیرونی یعنی ریسک‌های غیراقتصادی هدایت می‌شود، از این رو اگر ریسک و متغیرهای غیراقتصادی تاثیرگذار بر روند بازار تعیین تکلیف نشوند، بازار مسکن همچون سال گذشته می‌تواند برای سرمایه‌گذار جذاب باشد.
چنان‌که مقایسه بازدهی بازار مسکن در یک سال گذشته با سایر بازارها حاکی از کسب رتبه دوم برای این بازار به لحاظ بازدهی است. بازار مسکن بعد از بورس با بازدهی ۱۵۰ درصد، با ثبت بازدهی ۹۴ درصدی دوم شد. پس از آن سکه با بازدهی ۸۳ درصدی و دلار با بازدهی ۵۴ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند. این کارنامه بازدهی می‌تواند حاوی یک پیام هشدار برای سیاست‌گذار بخش مسکن نیز باشد چراکه اگر حضور سرمایه‌گذاران در بازار همراه با ریسک و تحمیل هزینه نباشد این روند افزایش قیمت‌ها همچنان می‌تواند برای حضور سرمایه‌گذاران جذاب باشد.
