تلاش برای بورسی شدن مسکن/روند قیمت‌ها در بازار مسکن تغییر می‌کند؟

اقتصاد ۲۴-محمدعلی دهقان دهنوی، رئیس سازمان بورس، اخیرا درخصوص راه اندازی صندوق املاک و مستغلات اظهار کرده که هدف از ایجاد این صندوق‌ها گسترش سرمایه گذاری در حوزه مسکن است و از آنجا که امکان رانت و فساد با عرضه در بورس کالا کاهش می‌یابد باید تمام تلاشمان را بکنیم تا کالا‌های بیشتری دربورس کالا عرضه شوند.

از سوی دیگر مدت‌های طولانی است فروش مسکن متری در بورس نیز در حال پیگیری است و برخی معتقدند که این اقدام می‌تواند زمینه را برای خانه دار شدن جمعیتی بیشتر مهیا نماید.

ایرج رهبر نائب رییس انجمن انبوه سازان معتقد است که اتفاقا عرضه مسکن متری در بورس می‌تواند شرایط را نه برای مهار قیمت مسکن که برای افزایش قیمت‌ها در این بازار فراهم کند. وی می‌گوید تجربه عرضه مصالح ساختمانی در بورس تجربه‌ای موفق نبود و در نتیجه بهتر است در این حوزه تدابیری دقیق‌تر اندیشیده شد.

با این حال دفاع مقامات بورس از صندوقی تحت عنوان صندوق املاک و مستغلات با هدف افزایش سرمایه گذاری، این نکته را داراست که چنین اقدامی درنهایت به کاهش بهای مسکن منجر خواهد شد. این در حالی است که علی حیدری کارشناس بازار سرمایه در خصوص ماهیت صندوق‌های املاک و مستغلات به خبرنگار خبرآنلاین گفت: ایده صندوق‌های املاک و مستغلات برای اولین بار در زمانی که بازار سرمایه در اوج خود بود مطرح شد؛ در واقع فعالان بازار سرمایه، مسئولین و منصوبین در دوره اوج بورس دست به خلاقیت زدند و طرح صندوق‌های املاک و مستغلات را مطرح کردند.

وی درادامه گفت: ایده صندوق‌های املاک و مستغلات درحالی مطرح و اجرا شد که شرکت‌های سرمایه گذاری که تحت عنوان املاک و مستغلات دربازار مسکن فعال بودند نیز درسال‌های اخیر دستاوردی نداشته اند؛ ناگفته پیدا است که صندوق املاک و مستغلات اگر توانایی این را داشته باشدکه مانند یک بی تی اس عمل کند به این معنا که درکنار مسائل املاک به سرمایه گذاری در سایر بازار‌ها نیز بپردازد سودده خواهد بود، اما اگر عملکرد صندوق املاک و مستغلات مانند شرکت‌های سرمایه گذاری مسکن باشد و این صندوق صرفا بخواهد که تنها در بخش مسکن ورود کند، بازدهی آن به فصل‌های خاصی محدود خواهد شد. به طوری کلی، اما ایده صندوق املاک و مستغلات ایده خوبی است، اما بر روی کاغذ مگر اینکه این صندوق‌ها توانایی گردش پول، سهامداری و سرمایه گذاری در بازار‌های جانبی را نیز داشته باشند.

حیدری در ادامه در خصوص تاثیر صندوق‌های املاک و مستغلات بر شفایت معاملات در بازار مسکن گفت: بازار مسکن در ایران از انجا که یک بازار دستوری است و نرخ تورم را در خود هضم می‌کند یک بازار غیر شفاف است و تنها زمانی که نرخ تورم به اوج برسد احتمال می‌رود که این بازار قیمت واقعی را نمایان سازد؛ گفتنی است که بازار مسکن از جمله بازار‌هایی است که می‌تواند شخصی را یک شب ثروتمند و یا یک شب بیچاره کند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند در کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن موثر باشند یا خیر افزود: خیر؛ به طور واقع صندوق املاک و مستغلات نمی‌تواند در بخش قیمت گذاری اثرگذار باشد مگر اینکه این صندوق بتواند بخش عمده قیمت گذاری، خرید و فروش، ساخت و ساز و کارگزاری را در منطقه یک تهران در اختیار داشته باشد. اگر صندوقی باشد با این وسعت و این توانایی می‌تواند در قیمت گذاری تهران اثر گذار باشد در غیر این صورت آنچه در واقعیت بخش قیمت گذاری در مسکن اثر گذار است چیزی است به نام تورم و این تورم حاصل ضعف مدیریتی است.

رئیس سازمان بورس در صحبت‌های اخیر خود به صندوق طلا و ابزار‌های مربوط به آن نیز اشاره کرد و گفت: در آینده نزدیک می‌توانیم برای سیمان ابزار‌های مشتقه تعریف کنیم و می‌توانیم بگوییم که صندوق‌های طلا صندوق‌های امن در زمینه طلا هستند و صندوق طلا و ابزار‌های مربوط به آن امکان سرمایه گذاری برای سهامداران خرد را ایجاد می‌کنند.

وی در ادامه افزود: بازار سهام به عنوان یکی از بازار‌های کلاسیک، سه بازار دیگر یعنی طلا، مسکن و ارز را شامل می‌شود؛ بنابراین باید کاری کنیم که معاملات آن‌ها به طور نظام‌مند در بورس انجام شود که در حال حاضر در مورد طلا این اتفاق افتاده است.

علی حیدری کارشناس بازار سرمایه در خصوص حجم معاملات در صندق طلا و استقبالی که از آن صورت گرفته است؛ گفت: از آنجا که در بازه‌های زمانی خاصی از صندوق‌های طلا، ارز، خودرو، مسکن و ... استقبال می‌شود نمی‌توان حجم مشارکت در صندوق‌ها را به عنوان استقبالی که از آن‌ها می‌شود تعبیر کرد و نمی‌شود گفت که این صندوق‌ها در مجموع خوب هستند یا خیر چراکه از آنجا که در بازه‌های زمانی خاصی از آن‌ها استقبال می‌شود در بازه‌های زمانی خاصی نیز سودده هستند؛ به عنوان مثال در بازه زمانی حال حاضر بازار سهام به سمت پیشخور کردن تورمی می‌رود که در جامعه حاکم است و هم سو با تورم بازار ارز نیز صعودی خواهد شد و با کمی تاخیر بازار‌های سکه و طلا آغاز به حرکت خواهند کرد و در نهایت بازار مسکن یک حجم سنگینی افزایش قیمت پیدا خواهد کرد اگر هم زمان با صعودی شدن این بازار‌ها ما صندوق‌هایی داشته باشیم مشارکت در این صندوق‌ها افزایش پیدا خواهد کرد و این صندوق‌ها می‌توانند تورم را در خود حل کنند، ولی در شرایط فعلی با این سبک و سیاق مدیریتی اقتصادی هیچ کدام از این صندوق‌ها نمی‌توانند بر بازار خود اثر گذار باشند.

خبرآنلاین