تنبیه و تشویق مالیاتی صاحبخانه‌ها

اقتصاد۲۴- دو فوریت این طرح به تصویب مجلس رسیده و هم‌اکنون در حال بررسی در کمیسیون مربوطه است.

بنا بر گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، نرخ تورم ماهانه این بخش در حال افزایش است به‌طوری که نرخ تورم ماهانه بخش اجاره مسکن از ۲ درصد در فروردین ماه به ۲،۵درصد در اردیبهشت ماه رسیده است. بازار مسکن مانند سایر بازار‌های خودرو و ارز هدف اقدامات گسترده کنترلی از سوی دولت و مجلس قرار گرفت، اما بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که هیچ یک از این اقدامات در افسارگسیختگی نرخ اجاره‌بها کارساز واقع نشد.

در اواخر اردیبهشت ماه ستاد تنظیم بازار سقف افزایش اجاره‌بها در تهران و شهرستان‌ها را تعیین کرد؛ در این جلسه که به ریاست معاون اول رییس‌جمهور برگزار شد، سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵درصد به تصویب رسید.

به گفته مشاوران املاک، اما دور زدن این مصوبه به راحتی و در بین مالکان و مستاجران اتفاق می‌افتد به این شکل که مستاجران برای اجاره قراردادی را با مالک و از سوی دیگر نیز قراردادی را با مشاوران املاک می‌بندند و در قراردادی که با مالک بسته می‌شود افزایش اجاره‌بها از سقف ۲۵درصدی گذر کرده است. براساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند.

به گفته مشاوران املاک، اما بیش از نیمی از مالکان اجاره‌بهای خود را در سال ۱۴۰۱ تا دوبرابر افزایش داده‌اند و در این بین مبلغ رهن را افزایش نداده‌اند و گویا به این نتیجه رسیده‌اند که از ارزش مبلغ رهن تا پایان قرارداد به دلیل فشار‌های تورمی کاسته خواهد شد و در این بین اقبال برای اخذ اجاره ماهانه افزایش پیدا کرده است.

بیشتر بخوانید: مستاجران در اتاق های مرگ نامرئی

از سوی دیگر دولت و مجلس برای کنترل بازار مسکن اقدامات مالیاتی گسترده‌ای انجام دادند؛ این اقدامات مالیاتی از مالیات‌دهی مالکان خانه‌های خالی آغاز شد که فهرست نهایی این خانه‌ها در زمستان سال ۱۴۰۰ به سازمان امور مالیاتی ارسال شد. براساس قانون مالیات خانه‌های خالی مصوب آذرماه سال ۱۳۹۹، اگر واحد مسکونی در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات می‌شود و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.

نمایندگان مجلس در حالی با طرحی دوفوریتی درصدد دخالت در بازار اجاره مسکن هستند که مطابق اصول حقوقی (اصل آزادی قراردادها) و فقهی (اصل تسلیط ۱) مداخله اشخاص ثالث از جمله حاکمیت در حوزه توافقات خصوصی افراد از قبیل تعیین میزان ثمن معامله، میزان اجاره‌بها، میزان مهریه و نحوه پرداخت آن‌ها ممنوع شمرده می‌شود؛ لذا دخالت قانونگذار یا دولت در زمینه تعیین موارد مذکور و نحوه توافقات اشخاص در عقود و معاملات خصوصی، از نظر شرع و قانون اساسی مورد ایراد شورای محترم نگهبان واقع خواهد شد.

به اینکه وصول اجاره‌بها توسط موجران، یکی از راه‌های درآمدزایی توسط آنان محسوب می‌شود، حاکمیت می‌تواند در راستای ساماندهی و تنسیق این موضوع، مبادرت به اتخاذ سیاست‌های تشویقی و تنبیهی کند تا بدین‌ترتیب موجران به اخذ اجاره‌بهای کمتر تشویق و از دریافت اجاره‌بهای غیرمتعارف بر حذر داشته شوند.

در این راستا در طرح مجلس پیشنهاد شده که آن دسته از موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و اسکان موضوع ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن ثبت کرده و میزان اجاره‌بهای آن‌ها به میزان افزایش شاخص سالانه کالا‌ها اعلامی از سوی بانک مرکزی به ترتیب مذکور در ماده (۵۲۲) قانون آیین دادرسی مدنی باشد، از امتیاز دریافت تسهیلات خرید و بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و با تضامین و نحوه بازپرداخت آسان‌تر از سایر داوطلبان بهره‌مند شده و عوارض و مالیات وصولی از آن‌ها کاهش یابد.

در نقطه مقابل، موجرانی که در قرارداد اجاره خود، اجاره‌بها را به میزان بیش از شاخص فوق‌الذکر افزایش داده باشند، درخصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف شوند. بدین‌ترتیب می‌توان راهکاری درنظر گرفت که بدون دخالت مستقیم در توافقات خصوصی اشخاص در معاملات و ایراد حقوقی و شرعی مترتب بر آن و در عین حال، با تنظیم‌گری و سیاستگذاری، افراد به تعیین اجاره‌بهای متعارف سوق داده شوند.

همچنین با پیش‌بینی برخی سازوکار‌های غیر کیفری ضمانت اجرا‌های مناسبی را برای الزام موجرین به ثبت قرارداد خود در سامانه‌های مربوط پیش‌بینی کرد که این سازوکار‌ها می‌تواند از باب تعزیر پیش‌بینی شود.
باید توجه داشت که کارشناسان همواره بر نقش مالیات به عنوان ابزار تنظیم‌گری دولت تاکید دارند. در این طرح نیز بر نقش مالیات در این حوزه تاکید شده است، چراکه حاکمیت نمی‌تواند به صورت مستقیم در بحث اجاره وارد شود. در نتیجه از مالیات به عنوان یک ابزار تنبیهی برای موجرانی که اجاره را از سقف تعیین شده بالاتر ببرند، استفاده خواهد شد.

منبع: روزنامه اعتماد