روش‌های محدود عرضه، درد بازار مسکن ایران

اقتصاد۲۴- حدود ۳ دهه است که بخش مسکن ایران به‌واسطه برخی سیاست‌های اشتباه در مسیری حرکت کرده که امروز خانه‌دار شدن برای اقشار متوسط به پایین به یک آرزو در دور دست‌ها تبدیل شده است. بر اساس بررسی‌های انجام شده دوره دسترسی به مسکن به‌طور متوسط برای سه‌دهک اول جامعه به حدود ۱۳۰ سال رسیده است.

بر اساس آمار اعلام شده از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی برای خرید یک واحد ۷۵ متری دوره انتظار خانه‌دار شدن برای دهک اول حدود ۱۸۰ سال، دهک دوم ۱۱۰ سال و دهک سوم به حدود ۸۰ سال رسیده است.

پایه‌گذار وضعیت کنونی مسکن ایران دولت دوم سازندگی بود؛ یعنی در دوره وزارت عباس احمد آخوندی وزیر وقت مسکن و شهرسازی. اوایل دهه ۷۰ وزیر وقت در اقدامی که سی و چند سال است کشور را تحت تاثیر خود قرار داد. وی در واقع با رونمایی از طرح پاک (پس‌انداز، انبوه‌سازی، کوچک‌سازی) و اجرای آن بخشی از تجربه‌های شخصی در دوره دانشجویی را برای کشوری با وسعت ۱.۶ میلیون کیلومتر مربع اجرا کرد!

خروجی این طرح و ادامه تحریک تقاضا در دوره دوم وزارت در دولت حسن روحانی، نابه‌سامانی عجیبی را در بازرا مسکن به‌وجود آورد. در همین راستا بود که محمد آئینی در قامت عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران آذرماه سال ۹۹ گفته بود: اتفاقات متعددی طی سال‌های اخیر در بازار مسکن کشور روی داده که در یک نمونه از فروردین ماه سال ۹۷ تا تیر ۹۸ قیمت مسکن از ۵.۵ میلیون تومان به ۱۳.۳ میلیون تومان در شهر تهران افزایش یافت.

بیشتر بخوانید: هجوم سرمایه‌های بورسی به بازار مسکن شمال

محمد آئینی با اشاره به این که قیمت مسکن در تهران طی ۲۰ سال اخیر ۱۰۰ برابر شده است، افزود: گرانی سرسام آور یکی از ویژگی‌های مسکن طی سال‌های اخیر بوده است. بررسی روند تورمی بخش مسکن حاکی از آن است که طی ۲۱ سال گذشته رشد قیمت مسکن به ویژه زمین همپای تورم عمومی بوده و حتی بالاتر از آن ثبت شده است.

مدیرعامل کنونی شرکت بازآفرینی شهری ایران با بیان "یکی از دیگر از اتفاقات بخش مسکن سونامی انصراف از دریافت وام مسکن است" گفت: دوره انتظار برای خانه دار شدن با یک سوم درآمد خانوار‌ها نشان می‌دهد در سال ۸۴ خانوار دهک یک با ۳۱ سال پس انداز خانه دار می‌شد. همین خانوار در سال ۹۲ باید ۳۶ سال پس انداز می‌کرد.

آئینی بیان کرد: خانوار دهک ۱۰ سال ۸۴ با ۳ سال و سال ۹۲ با ۴.۵ سال پس انداز می‌توانست خانه دار شود. این در حالی است که یک خانوار دهک یک در شرایط کنونی باید ۱۰۰ سال پس انداز برای خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متر متربعی داشته باشد. هنجار بین‌المللی برای خرید یک واحد مسکونی ۵ تا ۱۰ سال است.

وی همچنین سیاست غلط، ترزیق نقدینگی مقطعی و... را از عوامل افزایش تورم مسکن دانست و آنرا عامل مرگ تدریجی قدرت خرید مردم در این بخش اعلام کرد.

بر اساس جدیدترین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خرداد ماه امسال نسبت به ماه پیش از آن با ۸.۴ درصد رشد به ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان افزایش یافته است.

از سوی دیگر دولت سیزدهم برنامه نهضت ملی مسکن را در دست اجرا دارد که البته نقد‌هایی به آن در خصوص حرکت کُند آن وارد است. مسئله‌ای که شاید یکی از دلایل آن عدم همراهی برخی دستگاه‌های دولتی برای واگذاری زمین‌های در اختیار و همچنین محدودیت‌های نانشی از منابع مالی باشد.

در این شرایط کارشناس اقتصاد مسکن بر این باور است که برای ساماندهی بازار مسکن باید به‌دنبال تنوع‌بخشی در روش‌های عرضه مسکن باشیم.

فرهاد بیضایی در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، توضیح می‌دهد: همیشه این مسئله را یعنی به‌کارگیری تنوع‌بخشی در بخش مسکن را در دولت‌های مختلف مطرح کرده‌ایم؛ دولت دهم خیلی پیگیر مسکن مهر بود، در دولت یازدهم، دوازدهم و الان هم در دولت سیزدهم خیلی توصیه کرده‌ایم که این تنوع‌بخشی را در حوزه مسکن به کار بگیرد.

وی تاکید کرد: نکته‌ای وجود دارد؛ شما نمی‌توانید به همه بازار بگویید شما فقط با وام خرید می‌توانید صاحب مسکن بشوید. بعضی‌ها استقبال می‌کنند خیلی‌ها هم امکان اینکه از این استفاده بکنند را ندارند. برای همین سیاست دولت یازدهم و دوازدهم در این حوزه تقریبا شکست خورده بود.

وی با یادآوری این‌که تمرکز دولت و وزارت راه روی تحریک تقاضا بود، تصریح کرد: تمرکز بخشی، اتفاق نیفتاد. در یک مقطع کوتاهی در دولت دهم و در دولت دوازدهم تک پروژه‌هایی اجرا شد، یعنی دولت دوازدهم به این نتیجه رسید که با یک روش نمی‌توان به همه نیاز‌های بازار پاسخ داد. به‌عنوان مثال شما نمی‌توانید انتظار داشته باشید که همه مردم پراید سوار بشوند یا همه مردم مثلا پژو سوار بشوند.

وی ادامه داد: فردی ماشین آفرود می‌خواهد، یکی خودرو مسافرتی می‌خواهد، یکی ماشین شاسی بلند می‌خواهد، یکی ماشین کوچک جمع و جور می‌خواهد و فرد دیگری خودرویی پرشتاب. بسته به سلیقه و نیازی و استطاعت مالی. این‌ها نیاز‌های خانوار و استطاعت مالی تعیین کننده آن حضورش در بازار می‌شود.

وی بیان کرد: ما این کار را در سیستم نکردیم، همه این‌ها را می‌گفتیم مثلا در دولت دهم، فقط مردم با مسکن مهر نمی‌توانند صاحبخانه بشوند. به همین دلیل بود که پروژه ویژه مسکن تهرانسر هم بوجود آمد حالا ۲ هزار واحد بود که در مقابل دو میلیون واحد مسکن مهر عدد و رقمی است، کما اینکه خود آن هم یکی از روش‌های عرضه است. این‌که یک Developer (توسعه‌دهنده) بیاید شهرک‌سازی کنند خودش یکی از روش‌های عرضه است، تعاونی یکی از روش‌های عرضه است، ممکن است مسکن عمومی تحت عنوان مسکن دولتی یا هر اسم دیگری که اتفاق می‌افتد یکی از روش‌های عرضه باشد خود مالکی که بخش عمده‌ای باید روی آن سرمایه‌گذاری بشود یکی از روش‌های عرضه باشد.

کارشناس اقتصادی مسکن اضافه کرد: در خیلی از دنیا به خصوص کانادا، آمریکا و استرالیا و کشور‌هایی که پهناور هستند، Developer‌ها می‌آیند زمین را توسعه داده و آنرا در اختیار افراد قرار می‌دهند. شرکت‌های دیگری هستند که یک ماهه یا دو ماهه یک واحد مسکونی آنجا نصب می‌کنند. اصلا چنین مکانیزم‌هایی در کشور ما تعریف نشده و روش‌های عرضه خیلی محدود است. یعنی یا باید طرف در شهر از طریق بساز بفروش‌ها تراکم بگیرد مشارکت این تیپی انجام بدهد یا اینکه مثلا از روش‌هایی مثل مثلا مسکن مهر و ... بتواند استفاده بکند و انجام بشود.

بیضایی گفت: طیف‌بندی روش‌های عرضه در دنیا خیلی متنوع است، ما همین الان زمین‌های خیلی زیادی را در اطراف شهرهایمان داریم که به خاطر اینکه امکان قانونی عرضه این‌ها وجود ندارد، از ظرفیت این‌ها استفاده نمی‌شود. همین اطراف تهران شما نگاه کنید چقدر زمین خالی، کوره‌های آجرپزی و ... الان بلااستفاده مانده است. دارند کمپ‌های نامناسب می‌شود در حالیکه اگر اتفاق افتاده بود می‌توانست بهترین ظرفیت برای عرضه مسکن انجام بشود. دنیا دارد از این‌ها استفاده می‌کند، ما، اما هیچ کاری انجام نمی‌دهیم.

وی با یادآوری این‌که دولت سیزدهم ابه دنبال انجام همین کار است در عین حال افزود: وقتی به معاون وزیر می‌گویند تاکنون چند فونداسیون ریخته‌اید، آیا او باید دنبال آمار فونداسیون برود؟ او باید بگوید من تا الان ۱۰ روش متنوع عرضه در کشور دارم، آمده‌ام در اتاق مانیتورینگ و در حال رصد همه آن‌ها هستم.

وی بیان کرد: بخش خصوصی در بخش خودمالکی فعال است، خود مالکی‌ها هم چند تا طیف می‌شود، ویلایی و آپارتمانی. ممکن است ما در خانواده‌ای هستیم بتوانیم سه چهار مجتمع را بخواهیم زندگی بکنیم این‌ها با هم متفاوت می‌شود. یک کسی خودش مثلا زمین دارد، یکی دولت به او زمین واگذار کرده است، همه این‌ها توسط توسعه‌دهنده با طیف‌های مختلف انجام می‌شود.