پاسخ ۵ معما در صندوق املاک

اقتصاد۲۴-  مقدمات فعالیت نخستین صندوق املاک و مستغلات در حالی به تازگی فراهم شده است که با این رویداد، منوی میلی متری سرمایه گذاری ملکی پیش روی متقاضیان مسکن قرار گرفته است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره ماهیت و جزئیات فعالیت صندوق‌های املاک و مستغلات که به اختصار ریت (REIT) نامیده می‌شوند، نشان می‌دهد این روش با اتصال ابرملک‌ها به بازار سرمایه، مسیر جدیدی را برای ملاکان و سرمایه گذاران ملکی ایجاد خواهد کرد و به عنوان یک راه فرعی بورسی می‌تواند منجر به تقویت قدرت خرید خانه اولی‌ها در بازار مسکن نیز بشود.

ریت یا صندوق املاک و مستغلات، امکانی بورسی برای جذب نقدینگی‌های خرد و کلان، با پشتوانه عرضه ابرملک‌ها در بازار سرمایه و تبدیل ارزش ریالی آن‌ها به یونیت‌های سرمایه‌ای است که نه تنها مشکل بسیاری از ملاکان حقیقی و حقوقی برای عرضه املاک خود به بازار را برطرف می‌کند بلکه مسیری مناسب برای سرمایه گذاران ملکی و متقاضیان مسکن برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌های آن‌ها در برابر تورم ملکی محسوب می‌شود. مقدمات فعالیت نخستین صندوق املاک و مستغلات در حالی در روز‌های اخیر فراهم شد که هم اکنون بنا بر یک تکلیف قانونی و همچنین یک اضطرار، این مسیر بورسی باید راه اندازی و به شیوه‌ای رایج برای عرضه ابرملک‌ها از طریق بازار سرمایه، تبدیل شود.

الزام براساس دو قانون

راه اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات یا همان ریت‌ها در دو قانون مصوب مجلس، مورد تاکید قرار گرفته است. الزام به راه اندازی ریت‌ها به عنوان یک روش نوین تامین مالی در حوزه مسکن از مسیر بازار سرمایه، یک‌بار در قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن مصوب سال ۸۷ و بار دیگر در قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰ مورد تاکید قرار گرفته است، اما تاکنون اقدامی عملیاتی در راستای راه اندازی این روش نوین تامین مالی صورت نگرفته بود.

مقدمات راه اندازی نخستین صندوق املاک و مستغلات در حالی در روز‌های اخیر فراهم شده است که بر مبنای قوانین موجود در این زمینه برای پوست‌اندازی نظام تامین مالی مسکن اتصال این بازار به بازار سرمایه و راه اندازی مجموعه‌ای موثر از ابزار‌ها و نهاد‌های نوین تامین مالی ضرورتی اجتناب ناپذیر است.

این در حالی است که هم اکنون تامین مالی مسکن از مسیر سنتی یعنی روش متکی بر منابع و تسهیلات بانکی دیگر جوابگوی بازار و نیاز متقاضیان نیست. دو روش راه اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های املاک و مستغلات به عنوان پل‌های بورسی تامین مالی مسکن در حالی از سال‌های گذشته مورد تاکید کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن و بازار سرمایه قرار دارد که تاکنون عملا اقدام موثری در این باره صورت نگرفته است.

در دولت یازدهم، تلاش‌هایی برای راه اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان صورت گرفت و با وجود استفاده از این روش در تامین مالی تعداد انگشت شماری از پروژه‌های مسکونی، این شیوه بنا بر دست کم سه علت عمده از سوی سازند ه‌ها و بساز و بفروش‌ها مورد استقبال واقع نشد.

صندوق‌های زمین و ساختمان با کارکرد تامین مالی ساخت‌و‌ساز از مسیر جذب نقدینگی متقاضیان سرمایه گذاری ملکی و حتی متقاضیان مسکن، از طریق حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌های افراد متناسب با تورم ملکی، یکی از روش‌های نوین تامین مالی برای ساخت و خانه دار شدن متقاضیان محسوب می‌شود.

با این حال، در دولت یازدهم، تعداد انگشت شماری از این صندوق‌ها به شکل گلخانه‌ای و تنها از مسیر یک شرکت دولتی تشکیل شد. در وهله اول هدف این بود که این شرکت دولتی با تشکیل این صندوق‌ها، در نقش پرچمدار وارد عمل شود تا پس از آن بخش خصوصی نیز به این روش ورود کرده و پروژه‌های مسکونی از این طریق ساخته شود. اما در نهایت بنا به سه علت عمده که یکی از آن‌ها تعدد ارکان‌های صندوق و بوروکراسی پیچیده در مسیر راه اندازی آن‌ها بود، این روش مورد استقبال سازنده‌ها و بخش خصوصی قرار نگرفت. تورم ملکی بالا و عدم میل سازنده‌ها به مشارکت با افراد دیگر در تقسیم منافع حاصل از ساخت‌وساز در دوره جهش ملکی و همچنین تعیین کف ارزش سرمایه گذاری ملکی به میزان هر پروژه، ۱۰ میلیارد تومان در شرایطی که بخش زیادی از پروژه‌های مسکونی ارزشی به مراتب کمتر از این میزان داشتند، دو مانع دیگر در مسیر رواج این روش نوین تامین مالی ساخت مسکن بود.

تکلیف و اضطرار برای ابرملاکان

در شرایطی که راه اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان که در دولت یازدهم به شکل گلخانه‌ای رخ داد عملا تداوم نیافته و موفق نبود، هم اکنون در حالی مقدمات راه اندازی نخستین صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه فراهم شده است که از دهه ۸۰ مجوز و امکان پاگرفتن این صندوق‌ها وجود داشت. در شرایطی که از دهه ۸۰ این امکان وجود داشت، ولی عملا اقدامی عملیاتی برای راه اندازی این صندوق‌ها انجام نشد، هم اکنون یک تکلیف و یک اضطرار برای ابرملاکان، زمینه را برای راه اندازی این صندوق‌ها فراهم کرده است.

در واقع بنا بر یک تکلیف و یک اضطرار هم اکنون زمان مناسبی برای راه اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات و فعالیت ابرملاکان در بازار سرمایه است. تکلیف یاد‌شده مربوط به ماجرای سبک سازی دستگاه‌ها و بانک‌ها از املاک مازاد، منجمد و بلااستفاده است. سال گذشته، وزیر اقتصاد، در نامه‌ای به رئیس جمهوری از شناسایی حجم زیادی از املاک مازاد و بلااستفاده دستگاه‌ها و بانک‌ها خبر داد، در حالی که تنها درصد بسیار کمی از ملاکان این املاک اقدام به واگذاری، عرضه و فروش آن‌ها به بازار کرده اند و مابقی تمایلی به عرضه این املاک ندارند. در حالی که باید هر چه سریع‌تر آن‌ها را عرضه و واگذار کنند.

از سوی دیگر یک اضطرار برای عرضه این املاک هم اکنون وجود دارد که می‌تواند به عنوان محرکی برای ابرملاکان برای ورود به حوزه راه اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات مورد استفاده قرار بگیرد. این اضطرار مربوط به شرایط حاد شبکه بانکی به لحاظ حجم زیان و وضعیت کفایت سرمایه و میزان دارایی‌های غیرمولد ملکی در اختیار آنهاست. هم اکنون بانک‌ها به لحاظ حجم دارایی‌های آسیب زا و فاقد نقدشوندگی در وضعیت نامناسب قرار دارند به طوری‌که نسبت دارایی‌های ملکی از کل دارایی‌های ۹ بانک از ۲۵ بانک کشور به جای آنکه حول و حوش ۱۰ تا ۱۲ درصد باشد حدود ۳۰ درصد است و در برخی از این بانک‌ها این میزان به مقدار محسوسی بیشتر است؛ بنابراین هم اکنون بانک‌ها در شرایطی قرار دارند که ناچار به کاهش حجم دارایی‌های راکد، غیرنقدشونده و آسیب زای خود هستند.

بیشتر بخوانید: سرمایه گذاری از بورس در مسکن

۵ معما در تشکیل ریت‌ها

در شرایطی که نخستین صندوق املاک و مستغلات در حال راه اندازی است و موافقت اصولی خود را از بازار سرمایه دریافت کرده است، ۵ سوال یا ۵ معمای مهم در ارتباط با ماهیت این صندوق‌ها وجود دارد که لازم است درباره آن‌ها شفاف سازی شود.

یک موضوع مهم در ارتباط با ریت‌ها این است که چه کسانی می‌توانند این صندوق‌ها را را ه اندازی کنند و چه افرادی می‌توانند در آن‌ها سرمایه گذاری کنند؛ در واقع مشتریان ریت‌ها چه کسانی هستند؟

آن طور که از متن اساسنامه تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات قابل استنباط است اینکه همه صاحبان املاک بدون هیچ محدودیتی می‌توانند اقدام به ارائه درخواست برای تشکیل صندوق کنند. این مالکان اعم از ریز و درشت می‌توانند با مراجعه به شرکت‌های فعال در حوزه سرمایه گذاری‌های بورسی (شرکت‌هایی که اقدام به فعالیت‌های بورسی و سرمایه گذاری می‌کنند و می‌توانند به عنوان موسس فعالیت کنند)، درخواست خود را برای تشکیل صندوق املاک و مستغلات ارائه کنند و برای ملکشان صندوق تشکیل دهند.

مکانیزم تشکیل صندوق املاک و مستغلات به این صورت است که ارزش ملک مورد نظر در صندوق تبدیل به واحد یا یونیت‌های سرمایه گذاری شده و این واحد‌ها از طریق صاحب ملک در بازار سرمایه عرضه می‌شود. با خرید یونیت‌ها از سوی سرمایه گذاران، نقدینگی حاصل از آن در اختیار مالک قرار گرفته که می‌تواند با استفاده از آن و سرمایه گذاری در بازار‌هایی که مطابق با اساسنامه صندوق برای سرمایه گذاری منابع به دست‌آمده از فروش یونیت ها، مجاز هستند، اصل و سود سرمایه‌ها را در زمان اتمام دوره سرمایه گذاری به خریداران یونیت‌ها ارائه کند.

این صندوق‌ها طول عمر مشخصی دارند که حداقل دوره فعالیت و حیات آن‌ها ۵ سال است. در دوره فعالیت این صندوق‌ها یونیت داران از عواید بلندمدت یونیت‌ها ناشی از افزایش قیمت ملک در طول زمان (تورم ملکی)، و همچنین عواید حاصل از فعالیت‌های مجاز صندوق، منتفع می‌شوند. در پایان عمر صندوق، این سرمایه گذاری با تقسیم اصل سرمایه، سود و عواید حاصل از سرمایه گذاری، خاتمه می‌یابد. در این فرآیند ۵ سوال مهم وجود دارد که باید به آن‌ها پاسخ داده شود.

سوال اول این است که آیا این صندوق‌ها خوراک بازار مسکن هستند یا برای عرضه سایر کاربری‌های ملکی کارآیی دارند؟ در پاسخ به این سوال می‌توان گفت در ظاهر و براساس اساسنامه تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات، محدودیتی در این زمینه وجود ندارد و همه مالکان املاک با هر نوع کاربری می‌توانند املاک خود را از این طریق عرضه کنند.

اما واقعیت این صندوق‌ها نشان می‌دهد مشتری اصلی آن‌ها ابرملاکان دارای ابرملک هستند. در واقع نهادها، دستگاه‌ها، بانک‌ها و صاحبان املاک تجاری و اداری، مخاطبان اصلی این صندوق‌ها هستند. هر چند مقررات راه اندازی این صندوق‌ها محدودیتی برای تشکیل آن‌ها برای بساز و بفروش‌ها و مالکان املاک مسکونی قائل نشده است، اما ماهیت این صندوق‌ها در واقعیت به گونه‌ای است که مشتری و کاربر اصلی این صندوق‌ها ابرملاکان دارای ابرملک هستند.

این ابرملاکان به‌ویژه صاحبان املاک تجاری و اداری که در حالت عادی امکان عرضه وسیع واحد‌های خود را ندارند یا تمایلی هم به این کار ندارند، اما می‌خواهند از ارزش این املاک به صورت جاری و سالانه استفاده کنند، می‌توانند املاک خود را از طریق صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه به یونیت‌های سرمایه گذاری تبدیل کرده، یونیت‌ها را به سرمایه گذاران عرضه کنند، با نقدینگی ایجاد شده اقدام به فعالیت‌های سودآور کرده و در پایان، اصل و سود سرمایه گذاری خریداران یونیت را به آن‌ها واگذار کنند. با توجه به اینکه در این روش از همان ابتدا مالکیت قطعی این واحد‌ها به خریداران یونیت واگذار نمی‌شود، در پایان دوره سرمایه گذاری، مالکان می‌توانند در صورت پرداخت اصل و سود سرمایه گذاری به خریداران یونیت، املاک خود را نیز نگهداری کرده و ضرورتی برای فروش آن‌ها نداشته باشند.

سوال دوم در ارتباط با نوع املاکی است که می‌تواند از طریق این صندوق‌ها واگذار شود. براساس اساسنامه صندوق‌های املاک و مستغلات همه املاکی که دارای پایان کار و سند رسمی باشند، در رهن و وثیقه بانک قرار نداشته باشند و همچنین زمین خام نباشند می‌توانند از طریق این صندوق‌ها عرضه شوند. ابر‌املاک تجاری و اداری و املاک درشت‌مقیاس دستگاه‌ها، نهاد‌ها و بانک‌ها مناسب‌ترین گزینه‌ها برای پشتوانه شدن را ه اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات هستند. بانک‌ها نیز محتمل‌ترین مشتریان این صندوق‌ها بنا به دلایلی که در فوق به آن اشاره شد هستند و انتظار می‌رود در آینده تعداد قابل توجهی از این صندوق‌ها از سوی بانک‌ها راه اندازی و فعال شود.

بانک‌ها از طریق تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات و عرضه املاک خود از این طریق، می‌توانند در صورت‌های مالی خود این املاک را از حالت آسیب زا و غیرمولد به سهام تبدیل کرده و آن‌ها را از حالت املاک منجمد و غیرمولد به دارایی با نقد شوندگی بالا تبدیل کنند و از این طریق وضعیت کفایت سرمایه و شاخص‌های مربوط به نسبت سرمایه‌ها و دارایی‌های خود را بهبود دهند. این در حالی است که آن دسته از دستگاه‌هایی که دارایی‌های ملکی گسترده داشته و هم اکنون تکلیف دارند این املاک را به فروش برسانند می‌توانند با این روش، املاک خود را عرضه و آن‌ها را از حالت دارایی منجمد به دارایی مولد تبدیل کنند.

موانع زیان دیدگی در ریت‌ها

سوال سوم درباره احتمالات مربوط به زیان دیدگی سرمایه گذاران در صورت کاهش قیمت ملک است؛ در شرایطی که دوره جهش شدید ملکی عملا به پایان رسیده و برخی فرضیات مبنی بر احتمال کاهش قیمت واقعی مسکن در آینده است، در صورت تحقق این موضوع، چه تدابیری برای جلوگیری از زیان دیدگی سرمایه گذاران و موسسان صندوق در نظر گرفته شده است؟

در پاسخ به این سوال باید گفت ۲ به‌علاوه ۴ فعالیت مجاز سرمایه گذاری برای صندوق‌ها تعریف شده است که موسسان می‌توانند با استفاده از آن‌ها نه تنها از زیان دیدگی در نتیجه احتمالات مربوط به کاهش احتمالی قیمت املاک جلوگیری کنند بلکه عایدی بیشتری نیز به دست آورند و سرمایه گذاران را نیز از آن منتفع کنند. یک فعالیت مربوط به اجاره این املاک و کسب عایدی از طریق بازار اجاره است. دومین فعالیت مربوط به استفاده از منابع و نقدینگی‌های حاصل از فروش یونیت‌ها به سرمایه گذاران برای خرید املاک و به جریان انداختن این سرمایه‌ها در پروسه تورم و عایدی ملکی است. امکان سرمایه گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان، خرید سهام از بازار سرمایه، خرید اوراق رهن ثانویه و سپرده گذاری در بازار پول (بانک‌ها) از دیگر امکاناتی است که برای موسسان صندوق مجاز است.

مسیر فرعی خانه اولی‌ها

سوال چهارم آن است که آیا این صندوق به عنوان یک بازار جدید سرمایه گذاری برای خانه اولی‌ها نیز موثر است و می‌تواند مسیری برای خانه دار شدن آن‌ها باشد؟ پاسخ این است که این صندوق اگرچه نمی‌تواند به‌طور مستقیم منجر به خانه دار شدن خانه اولی‌ها شود، ولی مسیر فرعی برای خانه دار شدن است. در صندوق‌های زمین و ساختمان خانه اولی‌ها می‌توانند با خرید یونیت و سرمایه گذاری حتی اگر در بار‌های اول و دوم خانه دار نشوند در مرتبه‌های بعدی صاحب مسکن شوند. اما صندوق‌های املاک و مستغلات در واقع راه فرعی خانه دار شدن خانه اولی هاست.

در واقع می‌تواند به عنوان سپر تورمی خانه اولی‌ها وارد عمل شود و افراد فاقد مسکن از طریق خرید یونیت‌های سرمایه گذاری، دارایی نقدی خود را در برابر تورم ملکی حفظ ارزش کرده و ارزش آن را ارتقا دهند. از این طریق در طول زمان قدرت خرید آن‌ها تقویت شده و می‌توانند با تجمیع سایر منابع خود با منابع حاصل از این محل اقدام به خرید خانه کنند. در واقع این صندوق‌ها می‌توانند در نقش سکوی پرتاب خانه اولی‌ها وارد عمل شوند.

هر یونیت هزار تومان

سوال پنجم مربوط به میزان سرمایه‌ای است که هر فرد می‌تواند با استفاده از آن به این صندوق‌ها وارد شده و اقدام به خرید یونیت کند. محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد صندوق‌های املاک و مستغلات امکان سرمایه گذاری برای همه افراد با حداقل سرمایه معادل ۲۵ میلی متر مربع از قیمت میانگین هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران را فراهم می‌کنند. با توجه به سطح حدود ۴۰ میلیون تومانی قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در حال حاضر قیمت تقریبی هر یونیت سرمایه گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات حول و حوش هزار تومان می‌شود که همه افراد با هر سطح درآمد و توانمندی مالی می‌توانند به سرمایه گذاری در آن‌ها اقدام کنند.

دو هدف صندوق‌های املاک و مستغلات

دبیر کمیته بررسی صندوق‌های جسورانه و خصوصی فرابورس در تشریح چگونگی راه‌اندازی و فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان، دو هدف اصلی این بازار جدید را اعلام کرد. نفیسه شاهمرادی در گفتگو با «دنیای اقتصاد» در پاسخ به این سوال که کدام گروه از فعالان بازار ملک می‌توانند یا انگیزه دارند وارد این صندوق‌ها شوند، این‌گونه پاسخ داد: حداقل سه شخص حقیقی یا حقوقی که یکی از آن‌ها مدیر صندوق است می‌توانند اقدام به تاسیس صندوق املاک و مستغلات کنند، موضوع فعالیت صندوق‌های املاک و مستغلات، خرید و فروش و اجاره داری املاک است و به نوعی یک فعالیت درآمدزا در حوزه مسکن است.

این صندوق‌ها می‌توانند برای شروع فعالیت تمام دارایی صندوق را نقد تامین کنند (از بازار و موسسان) و پس از اخذ مجوز فعالیت اقدام به خرید و فروش و اجاره‌داری کنند یا بخشی یا قسمتی از دارایی‌های اولیه صندوق املاک باشد و در ازای آن واحد سرمایه گذاری به واگذارنده املاک تخصیص داده شود.

واگذاری املاک به صندوق‌های املاک و مستغلات در ابتدای کار، با اهداف گوناگونی صورت می‌گیرد و حتی گاه با هدف برندسازی و شروع یک کسب و کار در هم آمیخته می‌شود. دبیر کمیته بررسی صندوق‌های جسورانه و خصوصی فرابورس با تاکید بر اینکه هیچ محدودیتی بابت ارزش اموال یا متراژ واحد‌های تحت تملک صندوق املاک و مستغلات وجود ندارد، گفت: انتقال املاک در ازای دریافت واحد سرمایه گذاری صرفا در ابتدای تاسیس امکان پذیر است ضمن آنکه دوره فعالیت صندوق ۵ سال است که با موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار قابل تمدید خواهد بود.

نفیسه شاهمرادی درباره نحوه بهره برداری از عواید سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات نیز گفت: در مواعد سالانه (یا مورد تایید مجمع صندوق کمتر از یک سال)، ۹۰ درصد درآمد ناشی از اجاره‌داری یا سود دریافتی سپرده و... توزیع خواهد شد. پرداخت‌های ناشی از فروش املاک نیز با تصویب مجمع امکان پذیر است. در صورتی‌که قرار باشد به ابطال‌کنندگان واحد سرمایه گذاری املاک و مستغلات تخصیص داده شود، این موضوع باید در رویه فروش پیشنهاد شده لحاظ شود.

این مقام مسوول در فرابورس درباره تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات نیز اینچنین توضیح داد، درباره صندوق‌های زمین و ساختمان، وضعیت بازار مسکن، تعدد ارکان و هزینه‌های تحمیل شده به صندوق بر ناکام ماندن این نوع صندوق‌ها تاثیر داشت و در صندوق‌های زمین و ساختمان هدف ساخت یک پروژه ساختمانی بود، ولی در صندوق املاک و مستغلات هدف خرید و فروش و اجاره‌داری است. قطعا نهادها، شرکت‌ها و... زیادی هستند که خواهان واگذاری املاک خود در یک بستر شفاف و معاف از مالیات هستند.