رکود اصلی بازارهای مسکن در سال ۲۰۲۳

اقتصاد۲۴- بازار‌های مسکن ۱۷کشور غربی با پرچمداری کانادا، در لبه ریزش بزرگ قیمت‌ها قرار گرفته‌اند. «اکونومیست» گزارش داده است، «افت قیمت ملک در ماه‌های اخیر در کشور‌هایی که نرخ بهره در آن‌ها به شکل کم‌سابقه، افزایش پیدا کرده، تازه اول راه است؛ رکود اصلی در ۲۰۲۳ دامن بازار‌های مسکن را خواهد گرفت». اثر رکود مسکن بر رکود فراگیر از منظر کاهش مصرف خانوار‌ها بررسی شد.

۱۷ کشور با بیشترین «ریسک اقتصادی» ناشی از «بالاترین احتمال کاهش شدید قیمت مسکن» معرفی شدند. «اکونومیست» در شماره این هفته خود، دو گزارش تحلیلی همزمان درباره «بازار جهانی مسکن پس از افزایش نرخ بهره» منتشر کرده که نخستین آن، شنبه همین هفته در «دنیای اقتصاد» با عنوان «هالووین در بازار جهانی مسکن» منتشر شد و اکنون مقاله دوم این هفته نامه به «تبعات تخلیه حباب قیمت مسکن در کشور‌های درگیر این حباب رکودساز» پرداخته است.

حداقل یک فصل از «تصمیم بزرگ بانک‌های مرکزی کشور‌های توسعه یافته (آمریکا و اروپا) برای افزایش نرخ بهره» می‌گذرد و بازار مسکن در این کشورها، تحت تاثیر این «افزایش هزینه دریافت وام مسکن» قرار گرفته است به‌طوری‌که، مسیر نوسان تورم ملکی از حالت صعودی به سمت کاهشی تغییر پیدا کرده و حتی قیمت مسکن در کشورهایی، کاهش نیز یافته است.

اما «نجات بازار مسکن از تورم بالا و بعضا کم سابقه»، همه آن اتفاقی که طی ماه‌ها و احتمالا سال‌های آتی رخ خواهد داد، نیست. این جراحی سیاستی، تبعاتی نیز برای کشور‌های درگیر حباب قیمت مسکن دارد که مهم‌ترین آن، «رکود اقتصادی در پی رکود مسکن» است.

در گزارش «اکونومیست»، ۱۷ کشور که در لبه ریزش قیمت مسکن قرار دارند، فهرست شده است. بازار مسکن کانادا به دلیل آنکه طی دو سال گذشته با بیشترین رشد قیمت مسکن در مقایسه با غالب کشور‌ها روبه‌رو شد، اکنون با بیشترین احتمال تخلیه حباب قیمتی روبه‌رو است به همین خاطر در جدول «کشور‌های درگیر ریسک رکود مسکن»، در رتبه اول قرار دارد.

کاهش قیمت ملک و رکود خرید خانه باعث خواهد شد، خانوار‌های مالک با کاهش ارزش ثروت روبه‌رو شوند که این بر روند مصرف خانوار‌ها اثر منفی خواهد گذاشت.

همچنین از آنجا که جمعیت قابل توجهی از کشور‌های غرب، «پرداخت‌کننده اقساط وام مسکن» هستند، افزایش نرخ بهره برای وام‌های دارای نرخ شناور باعث می‌شود، سهم قسط از هزینه ماهانه و سالانه آن‌ها افزایش یابد که این نیز با توجه به سطح بالای تورم خوراکی و تورم عمومی در کشور‌های جهان، میزان مصرف را بیش از پیش کاهش می‌دهد.

«اکونومیست» این اتفاق را عامل رکود اقتصادی سال آینده میلادی معرفی می‌کند. پیش‌تر بانک جهانی و صندوق بین‌المللی پول، اقتصاد ۲۰۲۳ را رکودی پیش بینی کرده بودند و حتی نرخ رشد اقتصادی جهان را در گزارش هفته‌های اخیر، پایین‌تر از پیش بینی‌های قبلی عنوان کرده بودند.

صندوق بین‌المللی پول پیش بینی خود از رشد اقتصادی دنیا برای سال ۲۰۲۳ را در اکتبر امسال به ۷/ ۲ درصد کاهش داد، این در حالی است که این صندوق در ژوئیه امسال پیش بینی رشد اقتصادی ۹/ ۲ درصدی را برای سال جاری داشت.

بانک جهانی نیز حدود ۴ ماه پیش، رشد اقتصادی جهان در سال ۲۰۲۳ را ۳ درصد برآورد کرده بود، اما ماه گذشته، این پیش بینی به ۷/ ۲ درصد افت کرد.

در طول همه گیری کرونا، فروشندگان خانه در «کویکرز هیل»، واقع در غرب سیدنی، به دلیل رونق بازار مسکن ثروت زیادی به دست آوردند. اما اکنون قیمت مسکن در استرالیا برای پنجمین ماه متوالی کاهش یافته است. بانک‌های مرکزی برای مهار تورم رقابت می‌کنند و نرخ‌های بهره را با سریع‌ترین سرعت در چهار دهه اخیر افزایش می‌دهند. این رویکرد باعث ایجاد رکود در بازار جهانی مسکن شده است.

براساس گزارشی از نشریه «اکونومیست»، قیمت مسکن در ۹ کشور از ۱۸ کشوری که توسط آکسفورد اکونومیکس نظارت می‌شود، در حال کاهش است و بازار‌هایی که تا قبل از این رونق داشتند، سریع‌ترین کاهش را ثبت کرده اند. قیمت مسکن در کانادا و سوئد از فوریه تاکنون بیش از ۸ درصد کاهش یافته است. در نیوزیلند نیز قیمت مسکن از زمان اوج خود در سال گذشته بیش از ۱۲ درصد کاهش یافته است. قیمت‌ها در آمریکا و انگلستان نیز شروع به کاهش کرده‌اند. بسیاری از کشور‌های دیگر نیز در همین مسیر حرکت می‌کنند.

حجم معاملات نیز با کاهش مواجه شده است. طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، فروش خانه در آمریکا در ماه اوت در مقایسه با سال قبل، یک‌پنجم کاهش یافته است. در نیوزیلند، فروش در سه ماه منتهی به ژوئن در ضعیف‌ترین سطح خود از ۲۰۱۰ بوده است.

بیشتر بخوانید: هالووین بازار جهانی مسکن

ارزش سهام سازندگان بزرگ انگلیسی مانند بارات و تیلور ویمپی، در سال جاری به نصف کاهش یافته است. همچنین سهام شرکت‌های بزرگ ساخت وساز آمریکایی مانند دی آر هورتون و لنار، بیش از ۳۰ درصد کاهش یافته است.

از منظر «اکونومیست»، این آمار نشان‌دهنده پایان رونق بازار مسکن است. نرخ پایین وام مسکن و عرضه محدود باعث افزایش قیمت مسکن در جهان ثروتمند در دهه پس از بحران مالی جهانی ۲۰۰۷-۲۰۰۹ شده بود. به عنوان مثال، قیمت‌ها در آمریکا از پایین‌ترین سطح خود در ۲۰۱۲ تا پایان ۲۰۱۹ تقریبا ۶۰ درصد افزایش یافت. اما با وقوع همه گیری، قیمت‌ها افزایش شدیدی پیدا کرد. قیمت مسکن در آمریکا، کانادا و هلند از ۲۰۲۰ تاکنون بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته است. قرنطینه و رواج دورکاری، باعث افزایش تقاضا برای املاک حومه شهر شد و دولت‌ها که نگران بحران مسکن به دلیل شیوع کووید بودند، به‌طور موقت مقررات دریافت وام مسکن را تسهیل یا حذف کردند و خرید آسان‌تر شد.

اما افزایش نرخ بهره در حال حاضر هزینه دریافت وام مسکن را به سطوح کم سابقه‌ای رسانده است. یک سال پیش وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت در آمریکا کمتر از ۳ درصد بود. اما امروز این نرخ به حدود ۷ درصد رسیده است.

در نیوزیلند، نرخ وام مسکن برای نخستین بار در هشت سال گذشته از ۷ درصد عبور کرده است. در انگلستان نیز میانگین وام پنج ساله با نرخ ثابت اکنون برای نخستین بار از ۶ درصد فراتر رفته است. این افزایش نرخ بهره، زندگی را برای خریداران احتمالی مسکن دشوارتر می‌کند و احتمال نارضایتی را در بین صاحبان خانه افزایش می‌دهد. این تغییر می‌تواند در آینده پیامد‌های ناخوشایند سیاسی و اجتماعی به همراه داشته باشد.

براساس این گزارش، سه عامل تعیین کننده نشان می‌دهد که مشکل در کجا بیشتر است و عواقب گسترده تری دارد. نخستین مورد، رشد اخیر قیمت در این بازار است. بازار‌های مسکن که قیمت‌ها در آن از زمان همه گیری افزایش داشته است، به ویژه در برابر کاهش تقاضا آسیب‌پذیر هستند. درحالی که نرخ رشد سالانه قیمت در بازار مسکن در بسیاری از کشور‌های ثروتمند از ابتدای سال جاری تک رقمی شده است، آمریکا و کانادا رشد دو‌رقمی خود را حفظ کردند که ناشی از تقاضای بالا برای مسکن در شهر‌های کوهستانی و ایالت‌های سان بلت است.

عامل دوم سطح وام گیری است. هر چه بدهی خانوار افزایش یابد، نقدینگی کاهش خواهد یافت و مالکان به دلیل پرداخت‌های اقساط وام مسکن و معوقات آسیب پذیر می‌شوند. عامل سوم نیز سرعت انتقال نرخ بهره بالاتر به صاحبان خانه است. بزرگ‌ترین خطر متوجه وام گیرندگان وام مسکن با نرخ شناور است چراکه با کاهش درآمد قابل تصرف خود مواجه هستند. در کانادا وام‌های مسکن با نرخ متغیر بیش از نیمی از کل وام‌ها را تشکیل می‌دهند، درحالی که در استرالیا و سوئد، این وام‌ها نزدیک به دوسوم کل وام‌ها را تشکیل می‌دهند.

در کشور‌های دیگر، وام با نرخ ثابت بسیار رایج‌تر است، به این معنی که افزایش نرخ با تاخیر قابل توجهی انجام می‌شود؛ اکثریت قریب به اتفاق وام مسکن در آمریکا چنین شرایطی دارد. در نیوزیلند وام‌های مسکن با نرخ ثابت بخش عمده‌ای از وام‌های موجود را تشکیل می‌دهند، اما بیش از ۷۰‌درصد آن‌ها سررسید کمتر از دو سال دارند.

براساس پیش بینی تعدادی از شرکت‌های املاک، قیمت‌ها در استرالیا و کانادا ممکن است تا ۱۴ درصد نسبت به اوج خود کاهش پیدا کنند، که کمی بیشتر از چیزی است که در آمریکا یا انگلیس انتظار وقوع آن وجود دارد.

اقتصاددانان رویال بانک کانادا انتظار دارند میزان فروش این کشور در ۲۰۲۳- ۲۰۲۲ بیش از ۴۰ درصد کاهش یابد، که از افت ۳۸ درصدی در سال‌های ۲۰۰۹-۲۰۰۸ بیشتر خواهد بود. در داخل هر کشور، برخی از مردم بیشتر از دیگران آسیب خواهند دید. کیفیت اعتبار وام‌گیرندگان در سال‌های اخیر بهبود یافته است، زیرا مقررات سختگیرانه‌ای که پس از بحران مالی جهانی وضع شده است، گرفتن وام مسکن را برای وام‌گیرندگان ریسکی دشوارتر کرده است. اما ترکیب شوک نرخ بهره و افزایش هزینه‌های زندگی، صاحبان خانه را تحت فشار شدید قرار داده است.

به عنوان نمونه، در استرالیا نیمی از وام گیرندگان در صورت افزایش نرخ بهره، یک پنجم از نقدینگی خود را از دست می‌دهند؛ در انگلستان نیز نزدیک به ۲ میلیون خانوار یا یک چهارم آن‌هایی که وام مسکن دارند، ممکن است تا اوایل سال ۲۰۲۵ شاهد از دست رفتن ۱۰ درصد از درآمدشان باشند.

در هلند، در صورت افزایش سه واحد درصدی نرخ بهره، سهم صاحبان خانه‌ای که بیش از یک چهارم درآمد خود را به پرداخت اقساط وام مسکن اختصاص می‌دهند، از ۱۲ درصد به ۲۶ درصد افزایش می‌یابد. خبر خوب این است که بانک‌ها باید بتوانند این افت را تحمل کنند.

در سال‌های ۲۰۰۷-۲۰۰۹، افزایش بدهی‌های پرداخت نشده، برخی از بانک‌های آمریکایی را به لبه پرتگاه سوق داد. به گفته موسسه مشاوره کپیتال اکونومیکس، بانک‌های انگلیسی سرمایه کافی برای پوشش زیان را در اختیار دارند. تازه‌ترین گزارش از بانک‌های انگلستان نشان می‌دهد که وام دهندگان این کشور می‌توانند کاهش ۳۳ درصدی قیمت مسکن و افزایش نرخ بیکاری از ۵/ ۳ درصد به ۱۲ درصد را مدیریت کنند. در آمریکا، بانک‌ها از بازار وام مسکن عقب نشینی کرده اند، به‌طوری که در حال حاضر بیش از نیمی از وام‌های مسکن جدید توسط موسساتی غیر از بانک‌ها ارائه می‌شود.

به باور اکونومیست، فشار بر بازار مسکن عواقب عمیقی خواهد داشت. ادوارد لیمر، استاد دانشگاه کالیفرنیا، معتقد است که چرخه مسکن یک چرخه تجاری است. کاهش قیمت مسکن قبل از هشت رکود از میان ۱۰ رکود گذشته آمریکا اتفاق افتاده است. پیوند میان این دو چرخه به این دلیل است که مسکن اثرات ثروت را به مالکان می‌دهد. وقتی قیمت مسکن افزایش می‌یابد، مردم نسبت به وضعیت مالی خود احساس خوبی دارند. تحقیقات بانک انگلستان در ۲۰۱۹ نشان داد که افزایش ۱۰ درصدی قیمت مسکن باعث افزایش ۳۵/ ۰ تا ۵/ ۰ درصدی مصرف شده است.

با افزایش نگرانی‌ها در این زمان، فعالیت شرکت‌های خصوصی مسکن از آوریل ۲۰ درصد کاهش یافته است. در این شرایط وام گیرندگان که به دلیل تورم و قبوض سنگین انرژی با کاهش نقدینگی مواجه هستند، به دلیل پرداخت اقساط سنگین وام مسکن، برای سایر کالا‌ها و خدمات کمتر هزینه خواهند کرد.

برخی از مردم جنبه مثبت کاهش قیمت مسکن را می‌بینند. آن‌ها امیدوارند که کاهش قیمت‌ها به جوانان اجازه دهد تا نخستین خانه خود را خریداری کنند. اما این امید‌ها از بین خواهند رفت. در اصلاحات مسکن و گاهی تا سال‌ها پس از آن، نرخ مالکیت مسکن به جای افزایش، کاهش می‌یابد. به عنوان مثال، در انگلستان، حدود ۶۵ درصد از مردم خانه دارند که در مقایسه با ۷۰ درصد در آغاز بحران مالی جهانی، کاهش یافته است.

در ایرلند، که در اواخر دهه ۲۰۰۰ سقوط بزرگی را تجربه کرد، نرخ مالکیت خانه هنوز بیش از ۱۰ درصد کمتر از اوج خود است. شرایط اقتصادی که همزمان باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود، شانس خانه دار شدن را کاهش می‌دهد. بیکاری افزایش و دستمزد‌ها کاهش می‌یابد. اگر نرخ بهره افزایش یابد، مردم می‌توانند کمتر وام بگیرند و وام دهندگان تمایل بیشتری به وام دادن دارند.

بزرگ‌ترین اثر رکود مسکن ممکن است در سیاست باشد. در کشور‌هایی که مالکیت خانه به عنوان یک آداب و رسوم تلقی می‌شود، کاهش قیمت بدون اینکه توان خرید خانه وجود داشته باشد، نمک بر زخم‌های دردناک می‌پاشد.

سال‌های طولانی، صاحبان خانه، خیالشان راحت بود که حتی اگر رشد دستمزد بسیار اندک باشد، حداقل قیمت خانه شان در حال افزایش است. اما آن روز‌ها تمام شده است. حتی نسلی که یک دهه رونق بازار مسکن را تجربه کرده اند، در دوران بازنشستگی با اندوخته‌ای کم مواجه هستند.

همه این‌ها به این معنی است که افزایش نرخ بهره، عواقب سیاسی غیرقابل پیش بینی خواهد داشت، زیرا افرادی که زمانی از وضعیت موجود سود برده اند، متوجه می‌شوند که از دست دادن چه احساسی دارد. پس اگر سیاستگذاران عملیات نجات را آغاز کنند، تعجب نکنید. در حال حاضر دولت مجارستان از شهروندان خود در برابر افزایش نرخ بهره محافظت می‌کند. در اسپانیا نیز بانک‌ها در نظر دارند افزایش پرداخت وام‌های مسکن با نرخ متغیر را محدود کنند.